Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel

bei uns veröffentlicht am30.05.2014

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Zusammenfassung des Autors
Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.
Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.11.2013 (Az.: 3 C 1475/13):


Tatbestand

Die Kläger begehren von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Parteien sowie der zwischenzeitlich verstorbene Ehemann der Beklagten schlossen am 20.05.1985 einen Mietvertrag über die Erdgeschosswohnung nebst Garage in der....

Die aktuelle monatliche Kaltmiete, die seit 5 Jahren unverändert ist, beträgt 440,00 €, wobei 10,00 € für die Garage enthalten sind. Die 1972 erstellte Wohnung verfügt über 82 m2. Mit Schreiben vom 21.01.13, der Beklagten am selben Tage zugegangen, begehrte die Klägerin zu 1) von der Beklagten Zustimmung zu einer 14%igen Mieterhöhung von 440,00 € auf 505,00 € ab dem 01.05.13 , Bl. 6 ff. d. A.). Zur Begründung stützte sie sich auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg aus dem Jahr 2011, wobei sie einen nicht spezifizierten Abschlag von 4 Punkten ansetzte und für Remseck einen Abschlag von 6% vornahm.

Die Stadt Remseck verfügt über einen eigenen einfachen Mietspiegel aus dem Jahr 2010.

Da die Beklagte nicht reagierte, wurde sie per anwaltlichem Schreiben vom 22.04.13 von den Klägern erneut zur Abgabe ihrer Zustimmung bis zum 30.04.13 aufgefordert. Die Kläger erhoben sodann Klage, die der Beklagten am 13.06.13 zugestellt wurde. Der Klageschrift lagen der Ausdruck der Mietpreisberechnung und der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg aus dem Jahr 2011 bei.

Die Kläger tragen im Wesentlichen vor,

dass der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg von 2011 als Begründungs mittel herangezogen werden dürfe. Der Mietspiegel der Stadt Remseck sei veraltet und die Vergleichbarkeit der Gemeinden gegeben.

Die Kläger beantragen:

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete der von ihr gemieteten Räume im Haus... Remseck, Erdgeschoss links, von bisher EUR 440,- monatlich zzgl. Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich EUR 505,- zzgl. Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.05.2013 zuzustimmen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger EUR 102,82 an außergerichtlichen Mahnkosten nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2013 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte trägt im Wesentlichen vor,

dass der Kläger zu 2) nicht aktivlegitimiert sei und das Mieterhöhungsverlangen trotz des Vortrags im Verfahren unwirksam sei. Remseck verfüge über einen eigenen Mietspiegel und sei nicht mit Ludwigs bürg vergleichbar.

Bezüglich des weiteren Parteivortrages wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen, dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.10.13 sowie alle weiteren Aktenteile verwiesen.
Die Beklagte erhielt ein nachgelassenes Schriftsatzrecht bis zum 23.10.13. Der Schriftsatz der Kläger vom 06.11.13, denen kein Schriftsatzrecht darauf eingeräumt wurde, ging dem Gericht am selben Tage zu, bot aber keinen Anlass, in die Verhandlung wieder einzutreten.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Den aktivilegitimierten Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 BGB und Ersatz der außergerichtlichen Mahnkosten unter Verzugsgesichtspunkten zu.

Die Kläger sind aktivlegitimiert, da sie Vermieter der Beklagten sind. Unschädlich ist, dass nur die Klägerin zu 1) den Mietvertrag unterzeichnet hat, da im Mietvertragskopf auch der Kläger zu 2) erfasst war. Dies ergibt sich zwar nicht aus § 1357 BGB, da ein Mietvertragsabschluss aufgrund seiner Abstimmungsbedürftigkeit unter Eheleuten nicht als Geschäft des täglichen Lebens gewertet werden kann. Bei langjährig praktizierten Mietverhältnissen, wie dem vorliegenden mit 38 Jahren, ist jedoch von einer stillschweigenden Genehmigung durch den anderen, den Mietvertrag nicht unterzeichnenden Ehegatten auszugehen. Somit ist auch der Kläger zu 2) Vertragspartner der Beklagten.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB steht den Klägern nicht zu, da das Mieterhöhungsverlangen vom 21.01.13 unwirksam war und auch nicht durch dessen Nachbesserung während des Prozesses wirksam geworden ist.

Es erfolgte zwar eine Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens, bei der die Überlegungsfrist zwischenzeitlich abgelaufen ist, und zur Heilung einiger formeller Mängel führte. Das Schreiben erfolgte nur im Namen der Klägerin und lässt für eine Einbeziehung oder Vertretung des Klägers zu 2) keinen Raum. Steht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit, dann muss das Erhöhungsverlangen von allen abgegeben werden, da eine nachträgliche Genehmigung ausscheidet. Durch die Klageschrift, die auch im Namen des Klägers zu 2) erfolgte, wurde dieser Fehler geheilt.

Im Schreiben wurde der vorgenommene Abschlag von 4 Punkten nicht begründet. Der Vermieter muss aber bei Heranziehung eines Mietspiegels, der mit Spannen und Merkmalen arbeitet, die Merkmale, die nach seiner Ansicht gegeben sind und einen Auf- oder Abschlag rechtfertigen, exakt bezeichnen, damit der Mieter dies überprüfen kann und der Vermieter diese nicht später auswechselt. Aus der Anlage, die der Klageschrift beigefügt war, lässt sich nun entnehmen, welche Merkmale die Kläger für ihren Abschlag anführen.

Ob ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558a Abs. 3 BGB dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr erworben werden kann, kann dahinstehen. Er war der Klageschrift beigefügt.

Allerdings stützt sich das Mieterhöhungsverlagen nach wie vor auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg. Dies ist unzulässig. Für das Gemeindegebiet in, der die streitgegenständliche Wohnung liegt, existiert ein eigener Mietspiegel.

Grundsätzlich dürfen zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur örtlich anwendbare Mietspiegel verwendet werden. Demnach muss die Wohnung in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Der Vermieter hat kein Wahlrecht, ob er den örtlichen Mietspiegel oder den einer Nachbargemeinde zur Begründung heranzieht.

Eine Ausnahme hiervon gestattet § 558 Abs. 4 S. 2 BGB, wonach auch ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist.

Der Mietspiegel der Stadt Remseck von 2010 hält die Vorgaben des § 558c Abs. 3 BGB ein. Nach § 558c Abs. 3 BGB sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Aus der Verwendung von „soll“ ergibt sich im Vergleich zum im § 558d Abs. 2 BGB für qualifizierte Mietspiegel , dass eine nicht erfolgte Anpassung keinesfalls zur Unanwendbarkeit eines drei statt zwei Jahre alten einfachen Mietspiegels führen kann. Würde jeder einfache Mietspiegel nach zwei Jahren nicht angepasst werden und damit als veraltet gelten, bestünde kein Unterschied zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Für eine derartige Gleichbehandlung ist aber aufgrund der vom Gesetzgeber vorgenommenen Differenzierung durch „ist“ und „soll“ kein Raum.

Des Weiteren sieht das Gesetz ein ausdrückliches Ende der Mietspiegelgültigkeit nicht vor. Zwar ist die Fortschreibung alle zwei Jahre vorgesehen, was aber nicht umgekehrt bedeutet, dass ein Mietspiegel nach Ablauf von zwei Jahren automatisch ungültig wird. Vielmehr ordnet das Gesetz in § 558b Abs. 4 S. 2 BGB gerade an, dass sogar ein veralteter Mietspiegel als Begründungsmittel verwendet werden kann. Erst wenn zum Zugangszeitpunkt des Erhöhungsverlangens ein neuer Mietspiegel erstellt worden ist, verliert der alte Mietspiegel seine Wirkung und darf nicht mehr als Begründungsmittel herangezogen werden. Erfolgt eine Fortschreibung nicht binnen zwei Jahren, so ist es dem Vermieter untersagt, wegen des Alters des Mietspiegels einen Zuschlag zu den Werten hinzurechnen.

Die Heranziehung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Ludwigsburg ist somit unzulässig. Auf die Frage der Vergleichbarkeit der beiden Gemeinden kommt es nicht an.

Den Klägern steht kein Anspruch auf vorgerichtliche Mahnkosten zu aus §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 BGB, da das Mieterhöhungsverlangen bereits durch die Heranziehung des Ludwigsburger Mietspiegels an einem formellen Mangel leidet, die Überlegungsfrist des Beklagten nicht zu laufen begann und sie sich somit auch nicht im Verzug befand. Ein Zinsanspruch diesbezüglich scheidet ebenfalls aus.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708, 711 ZPO. Der Schriftsatz der Kläger vom 06.11.13, denen kein Schriftsatzrecht nachgelassen wurde, ging dem Gericht am selben Tage zu. Er bot aber keinen Anlass, in die Verhandlung wieder einzutreten, da er nur rechtliche Ausführungen enthielt.

Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1357 Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs


(1) Jeder Ehegatte ist berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung auch für den anderen Ehegatten zu besorgen. Durch solche Geschäfte werden beide Ehegatten berechtigt und verpflichtet, es sei denn, dass s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558d Qualifizierter Mietspiegel


(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Ent

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558c Mietspiegel; Verordnungsermächtigung


(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung


(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats n

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung


(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Zivilprozessordnung - ZPO | § 711 Abwendungsbefugnis


In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt e

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

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Referenzen

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Jeder Ehegatte ist berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung auch für den anderen Ehegatten zu besorgen. Durch solche Geschäfte werden beide Ehegatten berechtigt und verpflichtet, es sei denn, dass sich aus den Umständen etwas anderes ergibt.

(2) Ein Ehegatte kann die Berechtigung des anderen Ehegatten, Geschäfte mit Wirkung für ihn zu besorgen, beschränken oder ausschließen; besteht für die Beschränkung oder Ausschließung kein ausreichender Grund, so hat das Familiengericht sie auf Antrag aufzuheben. Dritten gegenüber wirkt die Beschränkung oder Ausschließung nur nach Maßgabe des § 1412.

(3) Absatz 1 gilt nicht, wenn die Ehegatten getrennt leben.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.