Mietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung

bei uns veröffentlicht am29.01.2015
Zusammenfassung des Autors
Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, dass eine 2,5 Zimmer Wohnung angemietet hatte. Die Eheleute hielten in der Wohnung fünf sogenannte Taschen-Hunde. Der Vermieter forderte sie schriftlich auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen. Die Eheleute lehnten das ab. Daraufhin erhob der Vermieter Klage. Er beantragte, dass die Eheleute verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten.

Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Vermieter teilweise recht. Er verurteilte die Eheleute, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen. Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offengelassen. Die Eheleute konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Sie konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter bei Mietvertragsschluss mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war. Nach Ansicht des Gerichts entspreche die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:


Amtsgericht München, Urteil vom 12.5.14, (Az.: 424 C 28654/13).


Tatbestand

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine Wohnung in dem Anwesen...

Die Beklagten halten in ihrer Wohnung fünf Hunde. Der Kläger forderte sie mit Schreiben vom 26.07.2013 auf, die Hundehaltung einzustellen.

Der Kläger trägt vor, die Hundehaltung sei nicht zulässig. Sie sei auch nicht außerhalb des Mietvertrages zugestanden oder vereinbart worden. Die Beklagte zu 1) habe eine Decke aus ihrem Fenster ausgeschüttelt, als eine Besucherin sich im Hof unterhalb des Fensters befunden habe. Dabei seien Abfallgegenstände wie Hundeknochen, Zahnstocher und Slipeinlagen in den Hof und auf die Zeugin... gefallen. Darauf angesprochen habe die Beklagte zu 1) die Zeugin beschimpft mit „Halt’s Maul du blöde Kuh!“.

Zuletzt hat der Kläger beantragt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Haltung von fünf Hunden in der Wohnung zu unterlassen.

2. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, es zu unterlassen, Besucher des Klägers mit Schimpfworten, insbesondere mit „Halt’s Maul du blöde Kuh“ zu bezeichnen.

3. Die Beklagte zu 1) wird weiter verurteilt, es zu unterlassen, Decken aus dem Fenster ihrer Wohnung auszuschütteln und insbesondere im Rahmen des Ausschüttelns Gegenstände auf die Besucher des Hauses zu werfen.

Die Beklagten haben zuletzt beantragt:

Klageabweisung.

Die Beklagten tragen vor, sie hätten den Kläger über die beabsichtigte Hundehaltung vor Vertragsschluss informiert. Dieser sei damit einverstanden gewesen. Es liege nunmehr an seiner. Frau, dass man so gegen sie vorgehe. Zu den von dem Kläger geschilderten Auseinandersetzungen mit der Zeugin... sei es nicht gekommen. Vielmehr habe die Zeugin... die Beklagte zu 1) angegriffen.

Es wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen... in der öffentlichen Sitzung vom 07.04.2014.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 19.02.2014 , vom 24.03.2014 und vom 07.04.2014 verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Kläger kann von den Beklagten gem. § 541 BGB verlangen, dass die Beklagten nicht mehr als einen Hund in der Wohnung halten. Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden war. Im schriftlichen Mietvertrag sind die Formularfelder insoweit offen gelassen. Der Zeuge... konnte aber angeben, dass der Kläger schon, als eine Ausnahme unter den ihm bekannten Vermietern, mit der Haltung eines Hundes einverstanden war. Der Zeuge konnte aber ausschließen, dass man über das Halten von mehr als einem Hund oder gar drei oder fünf Hunden gesprochen hätte. Die Beklagten sind damit mit ihrem Sachvortrag beweisfällig geblieben. Sie konnten nicht beweisen, dass sie bei Vertragsschluss mit dem Kläger vereinbart hätte, auch die Haltung von mehreren Hunden sei zulässig.

Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht in der Regel nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch. Es handelt sich hier um eine 2,5 Zimmerwohnung. Das gilt unabhängig davon, dass eventuell noch nicht mit eingerechnete Nutzflächen vorhanden sind. Nach einer Abmahnung kann der Kläger als Vermieter nach § 541 BGB Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens verlangen.

Der Kläger hat weiterhin einen Anspruch darauf, dass die Beklagte zu 1) es unterlässt, Besucher des Klägers zu belästigen oder gar zu beleidigen. Eine Abmahnung ist in solchen Fällen entbehrlich. Die Beklagte zu 1) mag zwar den vertragsgemäßen Gebrauch noch nicht überschreiten, wenn sie Decken aus dem Fenster ausschüttelt. Dies gilt aber nur, wenn sie gleichzeitig dabei sicher stellt, dass keine Gegenstände sich in der Decke befinden, die dann herunterfallen und den Raum unterhalb des Fensters verschmutzen und natürlich darüber hinaus, wenn sie sicherstellt, dass keine Personen sich unterhalb des Fensters befinden.

Im Übrigen begeht die Beklagte zu 1) nicht nur eine Beleidigung gegenüber der Besucherin des Klägers oder seiner Frau, wenn sie diese mit „Halt’s Maul du blöde Kuh!“ anredet. Dies stellt darüber hinaus auch ein vereinbarungswidriges Verhalten dar, da die Klägerin dadurch erheblich und schuldhaft den Hausfrieden stört.

Die Beweisaufnahme hat den Vortrag des Klägers zur Überzeugung des Gerichts erbracht. Die Zeugin... war glaubwürdig und konnte die Angaben des Klägers bestätigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Den Streitwert hat das Gericht geschätzt, § 3 ZPO.
 

Gesetze

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4 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen


Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch


Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

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Referenzen

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.