Mietmangel: Hohe Heizkosten als Mangel der Mietsache

bei uns veröffentlicht am25.02.2011
Zusammenfassung des Autors
Übermäßig hohe Heizkosten können ein Mangel der Mietsache sein, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Übermäßig hohe Heizkosten können ein Mangel der Mietsache sein, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Streit um eine Nebenkostenabrechnung hin. Ob eine Heizungsanlage mangelhaft sei, beurteile sich nach Ansicht der Richter nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten. Das gelte auch, wenn sie nach aktuellen Maßstäben unwirtschaftlich arbeite. Berufe sich der Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, müsse er hinreichende Anknüpfungstatsachen vortragen, die die Beurteilung der Erheblichkeit der Beeinträchtigung und der Minderungsquote ermöglichen. Er müsse darlegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen darstelle und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen. Könne er das nicht, sei ein Mangel nicht nachgewiesen (OLG Düsseldorf, 24 U 222/09).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

OLG Düsseldorf: Beschluss vom 08.07.2010 - I - 24 U 222/09, 24 U 222/09

Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt.

Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war.

Beruft sich der Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.7.2010 – I-24 U 222/09 – (rechtsbeständig; nach den Hinweisen hat der Beklagte seine Berufung zurückgenommen.)

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von
z w e i W o c h e n schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

Der für den 7. September 2010 geplante Senatstermin entfällt.


G r ü n d e :


Das Rechtsmittel des Beklagten hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht auch so weit stattgegeben, wie der Beklagte mit der Berufung Klageabweisung begehrt. Es hat zutreffend und unter eingehender Berücksichtigung des Vortrags des Beklagten zu der angeblich mangelhaften Heizungsanlage einen hieraus resultierenden Minderungsanspruch (§ 536 BGB) verneint. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Beklagten günstigere Entscheidung.

Der Beklagte als gewerblicher Zwischenvermieter eines Einfamilienhauses, in dem Demenz-Kranke betreut werden, hat die Voraussetzungen einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen des Zustandes der Heizungsanlage weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren schlüssig dargetan.

Selbst wenn die - inzwischen ausgetauschte und daher einer sachverständigen Begutachtung nicht mehr zugängliche - Heizungsanlage „völlig unwirtschaftlich“ gearbeitet hätte, wie es der Beklagte nach wie vor nur unsubstantiiert vorträgt, würde dies nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache begründen. Denn der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigte; der Mieter hat daher regelmäßig auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine vorhandene, funktionstaugliche Heizungsanlage gegen eine andere, wirtschaftlichere Anlage austauscht. Nur wenn übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob die Heizungsanlage in diesem Sinne mangelhaft ist, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung zu beurteilen. Der Vermieter ist dagegen nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten, und muss daher auch nicht eine dem technischen Entwicklungsstand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach aktuellen Maßstäben unwirtschaftlich arbeitet.

Dass die hier in Rede stehende Heizungsanlage dem Stand der Technik im Jahr 2005 nicht entsprach, ist dem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten nicht einmal zu entnehmen. Auch dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard genügte, den der Beklagte bei Vertragsschluss im Jahr 2005 erwarten durfte, hat er nicht ansatzweise dargelegt. Auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 4. November 1982 kann sich der Beklagte in diesem Zusammenhang nicht berufen; denn dort führte die Überdimensionierung des Heizungskessels zu einem ungenutzten Energiemehrverbrauch von rund 60%; derartige Werte sind hier nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Inwieweit die Anlage den Anforderungen der EnEV (Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007) genügte, ist schließlich schon wegen der fehlenden mietvertraglichen Modernisierungsverpflichtung des Vermieters unerheblich; zudem hat der Beklagte nicht vorgetragen, welche negativen Konsequenzen etwaige Abweichungen von der EnEV - etwa die Herkunft des Kessels aus dem Jahr 1967 - für seinen Mietgebrauch d.h. für die gewerbliche Zwischenvermietung, hatten.

Inwieweit sich ein etwaiger Mangel der Heizungsanlage auf den konkreten vertragsgemäßen Gebrauch ausgewirkt hat, hat der Beklagte auch im Übrigen nicht genügend dargetan, um einen Minderungsanspruch schlüssig zu begründen. Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Beruft sich der hierfür nach allgemeinen Regeln der Beweislast darlegungs- und beweisbelastete Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm mithin darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen. Es müssen hinreichende Anknüpfungstatsachen vorgetragen werden, die eine Einstufung der Erheblichkeit der Beeinträchtigung und eine Beurteilung der Minderungsquote ermöglichen. Diesen Anforderungen genügt der Vortrag des Beklagten nicht.

Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren sind gegeben.

Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.



Gesetze

Gesetze

4 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln


(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss


(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwer

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(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.