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Mietminderung wegen Mängeln

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Mietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Beeinträchtigungen wie Verfärbungen am Parkett nach einer Kondenswasserbildung führen nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.
So entschied es das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung gemietet hatte. Sie hatten festgestellt, dass sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und in die erste Parkettreihe eindrang. Dies teilten sie ihrer Vermieterin mit. Weil diese nichts unternahm und sich mittlerweile dunkle Verfärbungen im Parkett gebildet hatten, minderten sie ihre Miete um fünf Prozent. Das wollte die Vermieterin nicht akzeptieren. Wenn überhaupt Feuchtigkeit vorhanden sei, sei dies auf das Verhalten der Mieter zurückzuführen. Diese würden die Wohnung nur unzureichend heizen. Daraufhin klagten die Mieter auf Feststellung, dass ihre Minderung gerechtfertigt sei. Die Vermieterin erhob Widerklage und verlangte den rückständigen Mietzins.

Die zuständige Richterin wies die Feststellungsklage ab und sprach der Vermieterin den rückständigen Mietzins zu. Sie begründete die Entscheidung damit, dass die Minderungsbefugnis eines Mieters ausgeschlossen sei, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert werde. Bereits nach eigenem Vortrag der Kläger liege derzeit die Beeinträchtigung durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Diese rein optische Beeinträchtigung würden keine Minderung rechtfertigen. Durch sie sei die Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die bloße Vermutung, dass sich unterhalb des Parketts Schimmel befinde, reiche ebenfalls für eine Minderung nicht aus, solange sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür finden lassen (Amtsgericht München, 474 C 2793/12).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München, Schlussurteil vom 20.04.2012 (Az.: 474 C 2793/12):


Endurteil

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Beklagte € 444,64 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus jeweils € 55,58 seit dem 05.08., dem 05.09., dem 05.10., dem 05.11., dem 05.12.2011, dem 05.01, dem 05.02. und dem 05.03.2012 zu bezahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 62% und die Beklagte 38% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung kann von den Parteien durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abgewendet werden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.


Tatbestand

Die Parteien streiten über Mietminderungsansprüche der Kläger aus einem Wohnraummietverhältnis.

Mit Mietvertrag vom 23.08.2008 mieteten die Kläger von der Rechtvorgängerin der Beklagten die im Anwesen... gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt gemäß Mietvertrag € 1.111,60. Bei dem streitgegenständlichen Anwesen handelt es sich um einen Neubau aus dem Jahr 2008; die Kläger sind Erstmieter.

Anfang April 2011 teilten die Kläger der von der Beklagten beauftragten Hausverwaltung telefonisch und sodann per Email vom 12.04.2011 mit, dass sich in beiden Schlafzimmern unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelt und in die erste Parkettreihe eindringt.

Mit weiterer Email der Kläger vom 04.07.2011 kündigten diese unter Bezugnahme auf die Mängelanzeige an, die Miete ab August 2011 um 5% zu mindern.

Ab August 2011 zahlten die Kläger eine monatlich um € 55,58 geminderte Miete.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.11.2011 teilten die Kläger der Beklagten erneut mit, dass sich in beiden Schlafzimmern unterhalb der Balkontüren Wasser sammelt und hierdurch das Parkett betroffen ist und forderten die Beklagte unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf.

Die Kläger tragen vor, dass sich seit April 2011 unterhalb der Balkontüren der streitgegenständlichen Wohnung jeweils Kondenswasser sammle und in das darunter liegende Parkett eindringe. Dort hätten sich dunkle Verfärbungen gebildet. Darüber hinaus werde vermutet, dass sich möglicherweise Schimmel unterhalb des Parketts befinde. Über die Verfärbungen hinaus bestünden derzeit keine weiteren Beeinträchtigungen. Sie vertreten die Auffassung, wegen der auftretenden Feuchtigkeit sei eine 5-prozentige Mietminderung gerechtfertigt.

Die Parteien haben den ursprünglichen Feststellungsantrag der Kläger aufgrund des Widerklageantrags Ziffer 1 gemäß Schriftsatz vom 26.03.2012 übereinstimmend für den Zeitraum bis einschließlich 31.03.2012 für erledigt erklärt.

Die Kläger beantragen zuletzt:

Es wird festgestellt, dass die Kläger seit 01.04.2012 wegen der Kondenswasserbildung an den Fenstern im Wohnzimmer, Kinderzimmer und Schlafzimmer der Wohnung im 1. OG rechts im Anwesen... berechtigt sind, den monatlichen Mietzins in Höhe von € 1.111,60 inklusive Vorauszahlung auf Heiz- und Betriebskosten um 5%, mithin derzeit um € 55,58 zu mindern.

Die Beklagte beantragt

Abweisung der Klage.

Widerklagend beantragt die Beklagte:

Die Kläger werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Beklagte € 444,64 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszins aus jeweils € 55,58 seit dem 5.8., dem 5.9., dem 5.10, dem 5.11., dem 5.12.2011, dem 5.1., dem 5.2. und dem 5.3.2012 zu bezahlen.

Die Kläger beantragen

Abweisung der Widerklage.

Die Beklagte bestreitet den Vortrag der Kläger zum Auftreten von Kondens- bzw. Tauwasser in der streitgegenständlichen Wohnung sowie zu den behaupteten Beeinträchtigungen. Sie vertritt die Auffassung, ein etwaiger Mangel sei jedenfalls nutzerverhaltensbedingt, da Baumängel nicht bestünden. Die Kläger würden die Wohnung auch nur unzureichend heizen. Die Mietminderung der Kläger sei deshalb nicht gerechtfertigt, so dass ein Zahlungsanspruch der Beklagten bestehe.

In der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2012 hat die Beklagte den Widerklageantrag Ziffer 2 gemäß Schriftsatz vom 26.03.2012 mit Zustimmung der Kläger zurückgenommen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 20.04.2012 Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die zulässige Widerklage ist begründet.

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Feststellung eines Minderungsanspruchs in Höhe von 5% der Gesamtmiete nach § 536 Abs. 1 BGB nicht zu, da der behauptete Mangel - schon nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger - nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt und mithin einen Minderungsanspruch nicht zu begründen vermag.

Nach der Vorschrift des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist die Minderungsbefugnis des Mieters dann ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert wird.

Nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger - der insoweit hier als wahr unterstellt werden kann - liegt derzeit die Beeinträchtigung der Kläger durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Abgesehen von dieser rein optischen Beeinträchtigung werden von den Klägern weitere Beeinträchtigungen nicht behauptet. Die bloße Vermutung, dass sich möglicherweise Schimmel unterhalb des Parketts befindet, ist unzureichend und unbeachtlich. Insbesondere kann auf der Grundlage einer Vermutung eine Beweisaufnahme nicht erfolgen, da dies einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich käme.

Nachdem also schon nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger Beeinträchtigungen durch den behaupteten Mangel ausschließlich durch die Verfärbungen des Parkettbodens bestehen, liegt nach Auffassung des Gerichts hier eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht vor. Der geltend gemachte Anspruch auf Minderung der Miete ist nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der von der Klägern geminderten Mieten in Höhe von monatlich € 55,58 im Zeitraum August 2011 bis einschließlich März 2012, mithin in Höhe von insgesamt € 444,64, ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründet.

Nachdem das von den Klägern geltend gemachte Minderungsrecht - wie unter I. ausgeführt - wegen der nur unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht besteht, ist der Zahlungsanspruch der Beklagten hinsichtlich der einbehaltenen Beträge vollumfänglich begründet, § 535 Abs. 2 BGB.

Der Zinsanspruch besteht gemäß §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben ist gemäß § 91 a ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Auf dieser Grundlage sind die Kosten insoweit den Klägern aufzuerlegen, da sie mangels Begründetheit des Minderungsrechts unterlegen wären.

Soweit die Beklagte den Widerklageantrag Ziffer 2 zurückgenommen hat, sind ihr die Kosten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO insoweit aufzuerlegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.