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Mietminderung wegen Mängeln

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Mietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Ein Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern.
Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt.

So entschied es das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter verwiesen in Ihrer Entscheidung allerdings auch auf einen Ausnahmefall. Enthalte der Mietvertrag nämlich eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Minderung nur geltend gemacht werden könne, wenn die Forderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sei, müsse der Mieter die Mietzahlungen zunächst ungekürzt erbringen. Er werde daher regelmäßig keine Kenntnis davon ­haben, dass er nicht zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet sei. In diesem Fall könne er überzahlten Mietzins auch dann ­zurückfordern, wenn er keinen Vorbehalt erklärt hat.

Diese Ausnahme greife allerdings nicht, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel und damit seine Nichtleistungspflicht positiv erkannt habe. Ob das der Fall sei, müsse der Vermieter darlegen und beweisen.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

KG, Urteil vom 11.9.2014, (Az.: 8 U 77/13).

§ 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat.

Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Vorbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag einer minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der Miete unter Bezugnahme aus diese Klausel "vorbehalten" müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage.


Gründe:

Die Parteien streiten nach dem am 01.05.2010 eingetretenen Wegfall eines Zugangs zum Pausenraum des Mietobjekts mit Berufung und Anschlussberufung über den Eintritt einer Minderung gegenüber der klagegegenständlichen Mietforderung für Mai und Juni 2010. Die Beklagte, die ab Juli 2010 vorbehaltlos die volle Miete gezahlt hat, verteidigt sich gegen die weitergehende Klageforderung auf Miete für März bis Juni 2010 im Übrigen mit einer Aufrechnung wegen mangelbedingt überzahlter Miete. § 9 des Mietvertrags lautet:

„Aufrechnung, Mietminderung oder Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts sind ausgeschlossen, es sei denn, die Forderung des Mieters ist vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt.“

Die Klägerin hält die Minderung und Aufrechnung danach für ausgeschlossen. Ferner meint sie, dass mangels Vorbehalts bei Zahlung ein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sei.

Von der Darstellung weiterer tatsächlicher Feststellungen wird abgesehen.

Die Klageforderung setzt sich aus folgenden rechnerisch unstreitigen Mietrückständen zusammen:

3/103.400,00 Euro
4/101.700,00 Euro
5/101.700,00 Euro./. zugestandene Minderung von 917,66 Euro
=782,35 Euro
6/102.898,25 Euro
8.780,60 Euro.

Die Beklagte hat sich erstinstanzlich - was allein Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, da Mängelrechte wegen Putzschäden und Schimmels im Untergeschoss vom Landgericht nicht zugesprochen wurden und sich die Anschlussberufung hiergegen nicht richtet - mit einer „Verminderung“ des Zahlungsanspruchs wegen der Nichtbenutzbarkeit des Pausenraums im EG bis zum Einbau einer notwendig gewordenen neuen Zugangstür im Zeitraum 01.05.2010 bis 15.01.2011 verteidigt. Soweit das die nicht streitgegenständlichen Mietzeiträume Juli 2010 bis Mitte Januar 2011 betrifft, liegt darin eine konkludente Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch auf Rückzahlung mangelbedingt überzahlter Miete.

Das Landgericht hat eine Minderung wegen Unbenutzbarkeit des Pausenraums von monatlich 1.096,62 Euro errechnet und einen Minderungszeitraum von 4,5 Monaten angenommen. Es hat die Klage in Höhe von 4,5 x 1.096,62 Euro = 4.934,78 Euro abgewiesen. Es hat somit in der Sache die Mietrestforderung für Mai 2010 wegen Minderung vollständig abgewiesen und gegen die Miete von 2.898,25 Euro für Juni 2010 die Aufrechnung vollständig und gegen die für April 2010 im Umfang von 1.254,18 Euro durchgreifen lassen.

Minderung der Mieten für Mai und Juni 2010:

1) Zutreffend macht die Klägerin geltend, dass das Landgericht eine Minderung für Mai 2010 doppelt berücksichtigt hat, da die von der Klägerin vorgerichtlich anerkannte Minderung von 917,66 Euro bereits die Klageforderung reduziert hat. Bei Ansatz einer Minderung von 1.096,62 Euro für den Monat Mai ergibt sich eine Restforderung von 1.700,00 Euro./. 1.096,62 Euro = 603,38 Euro.

2) Die Klägerin macht weiter geltend, dass die Minderung für Mai nur 17/31 x 1.096,62 Euro = 601,37 Euro betrage, da die Beklagte mit Schreiben vom 17.05.2010 die Duldung des Einbaus der Verbindungstür verweigert habe.

Damit hat sie keinen Erfolg.

Das Minderungsrecht ist für einen Zeitraum, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung verhindert -etwa indem er die Duldung der Arbeiten verweigert - ausgeschlossen. Jedoch stellt das Schreiben vom 17.05.2010 noch keine Verweigerung der Duldung dar. Zwar hat die Beklagte darin erklärt, die erbetene Zustimmung zum Einbau der Verbindungstür „unter den nachfolgenden Voraussetzungen“ zu erteilen, und sodann die Vorlage der Baugenehmigung für die geänderte Fluchtwegsituation und eine Minderung für den vom Türeinbau unmittelbar betroffenen Raum - der den Charakter eines „Verbindungs-Flurs“ erlange - genannt. Jedenfalls die letztgenannte Bedingung dürfte eine unberechtigte Einschränkung der Zustimmungserklärung beinhalten, da es jedenfalls inadäquat war, die Durchführung der Mangelbeseitigung von einer vertraglichen Mietreduzierung abhängig zu machen. Jedoch war es Sache der Klägerin, zeitnah den Bedeutungsgehalt des Schreibens durch Rückfrage aufzuklären und gezielt nachzufragen, ob die Beklagte nun den Einbau der Tür an der Stelle, welche in dem am 12.05.2010 übersandten Plan eingezeichnet war, dulden würde, auch wenn die genannten „Voraussetzungen“ nicht erfüllt würden.

Diese Nachfrage erfolgte erst unter dem 25.06.2010, unter Fristsetzung zur Zustimmung bis 02.07.2010 und mit dem Hinweis, dass die „Minderungsansprüche im Falle der Verhinderung entsprechender Baumaßnahmen oder deren mutwilligen Erschwerung entfallen“. Dieser Zusatz zeigt im Übrigen, dass die Klägerin im Zeitpunkt ihres Schreibens - zutreffend - selbst nicht davon ausgegangen ist, dass diese Ausnahmevoraussetzungen für einen Wegfall der Minderung bereits eingetreten seien.

Aus dem Gesagten folgt zugleich, dass die mit Schriftsatz vom 13.08.2013 zulässig erhobene Anschlussberufung der Beklagten insoweit begründet ist, als mit ihr eine Minderung für den Monat Juni 2010 in Höhe von 1.096,62 Euro verfolgt wird.

Dem steht ein aus der von der Klägerin gestellten Klausel des § 9 MV folgendes Verbot der Minderung durch Abzug von der Mietzahlung nicht entgegen.

Zwar dürfte eine Klausel, welche die Minderung im Sinne der sofortigen Reduzierung der Mietforderung von einem „Anerkenntnis“ des Vermieters abhängig macht, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. von § 307 BGB beinhalten. So hat der Senat in seinem Urteil vom 25.01.2010 -8 U 139/09- ausgeführt:

„In Geschäftsraummietverträgen stellt die Beschränkung des Minderungsrechts des Mieters in der Form, dass ihm nur der Abzug von der Mietzahlung versagt und er wegen des Minderungsbetrags auf einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB verwiesen wird, keine unangemessene Benachteiligung i. S. von § 307 BGB dar. Daran ändert nichts, dass vorliegend die Minderungsbeschränkung nur dann ohne weiteres entfallen soll, wenn die Minderung „ausdrücklich vom Vermieter zugestanden“ ist, und nicht bereits dann, wenn sie „unbestritten“ ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vorliegen einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Klausel, die die Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten oder „anerkannten“ Gegenforderungen erlaubt , lässt sich auf den Fall einer entsprechend formulierten Minderungsklausel nicht übertragen. Denn nur das Zugestehen, also das „Anerkenntnis“ der Minderung auch der Höhe nach entspricht dem Unstreitigsein einer Aufrechnungsforderung i. S. von § 309 Nr. 3 BGB. Die Minderung erfordert keine Bezifferung durch den Mieter, vielmehr ist sie vom Gericht grundsätzlich ohne Bindung an die Angaben des Mieters festzusetzen. Das Nichtbestreiten des Vermieters kann daher nur die Tatsachengrundlage der Minderung erfassen, nicht aber den Umfang des Rechts. Dementsprechend sind Klauseln, die die sofortige Minderung von der Zustimmung oder dem Anerkenntnis des Vermieters abhängig machen, in der obergerichtlichen Rechtsprechung ohne Weiteres als wirksam angesehen worden.“

Jedoch folgt eine Gesamtunwirksamkeit der Klausel vorliegend daraus, dass das in ihr enthaltene Aufrechnungsverbot, das die Aufrechnung nur mit „anerkannten“ Forderungen zulässt, und somit die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig macht, unwirksam ist , und aus gleichen Gründen auch die Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts , und diese Unwirksamkeit vorliegend die übrigen Klauselteile erfasst. Verstößt der Inhalt einer AGB teilweise gegen die §§ 307 ff BGB, ist sie grundsätzlich im Ganzen unwirksam. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich die Klausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt. Es kommt darauf an, ob nach Streichung des unwirksamen Klauselteils eine sprachlich und inhaltlich selbstständige und sinnvolle Regelung verbleibt. Das ist vorliegend nicht der Fall, da nach Streichung der unwirksamen Klauselteile kein sprachlich sinnvoller Regelungsrest verbleibt.

Aufrechnung mit Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete:

Minderung für 01.07. bis 15.08.2010:

Insoweit hat die Anschlussberufung keinen Erfolg.

Die Klägerin beruft sich allerdings zu Unrecht auf das Aufrechnungsverbot in § 9 MV.

Dieses ist, wie dargelegt, unwirksam.

Die Beschränkung der Minderung dahin, dass trotz Mangels zunächst in voller Höhe zu zahlen ist und eine Überzahlung im Wege der Bereicherungsklage zurückzufordern ist, ist ebenfalls unwirksam.

Jedoch macht die Beklagte zu Unrecht eine Minderung im Umfang weiterer 1,5 Monate geltend.

Denn dem Landgericht ist darin zu folgen, dass die Beklagte bis zu ihrem Schreiben vom 16.08.2010 die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert hat, wenn auch nicht bereits ab ihrem Schreiben vom 17.05.2010 , so doch jedenfalls ab dem 02.07.2010. Dies folgt daraus, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 25.06.2010 die gebotene, ihr obliegende Klärung der Haltung der Beklagten zur Frage der Mangelbeseitigungsarbeiten unternommen hat, indem sie in angemessener und eindeutiger Weise um „Zustimmung zur Durchführung der gegenständlichen Baumaßnahmen“ bis spätestens zum 02.07.2010 gebeten hat. Die fehlende Reaktion der Beklagten auf diese Bitte konnte die Klägerin berechtigterweise dahin verstehen, dass sie -wie in ihrem Schreiben vom 17.05.2010 zwar nicht deutlich erklärt, aber immerhin angedeutet- zu einer bedingungslosen Duldung der Baumaßnahmen nicht bereit war. Für den Zeitraum vom 02.07. bis 16.08.2010 und damit weiterer 1,5 Monate liegt damit eine das Minderungsrecht ausschließende Weigerung der Beklagten vor.

Minderung für 16.08. bis 15.09.2010 und 01.11.2010 bis 15.01.2011

Eine Verweigerung oder unangemessene Verzögerung der Mangelbeseitigung durch die Beklagte in den genannten Zeiträumen ist, wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist und wogegen sich die Klägerin mit der Berufung auch nicht konkret wendet, hingegen nicht festzustellen. Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 16.08.2010 erklärt hat, dass „selbstverständlich Zutritt“ gewährt werde, hat sich die Hausverwaltung erst Mitte September 2010 mit der Bitte um Zugangsgewährung in der 38. KW an die Beklagte gewandt. Nachdem die Beklagte sodann unter dem 28.10.2010 eine Kontaktaufnahme durch den Hausmeister angekündigt hatte, erhielt die Klägerin im November 2010 Zutritt, die Arbeiten wurden im Dezember ausgeführt und bis Mitte Januar 2011 noch Schutt und Dreck entfernt.

Somit kommt es darauf an, ob § 814 BGB der aufrechnungsweise geltend gemachten Rückforderung entgegensteht, nachdem die Beklagte ab Juli 2010 unstreitig die volle Miete gezahlt hat, ohne bei der Zahlung einen Vorbehalt zu erklären.

Nach § 814 BGB kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Norm beruht auf dem Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens. Sie will den Leistenden benachteiligen, während der Empfänger darauf vertrauen darf, dass er eine Leistung, die bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbracht worden ist, behalten darf. Der Ausschluss der Rückforderung setzt neben dem objektiven Nichtbestehen der Leistungspflicht im Zeitpunkt der Leistung Kenntnis des Leistenden nicht nur der Tatumstände voraus, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch dass er weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.

Die Rechtskenntnis, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt , ist allerdings in den üblichen Kreisen von Mietern im Wege des Anscheinsbeweises regelmäßig anzunehmen.

Der Leistende kann den Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens vermeiden, wenn er bei Zahlung einen Rückforderungsvorbehalt erklärt.

Die Erklärung einer Minderungsabsicht, der keine Taten, sondern eine vorbehaltlose Mietzahlung folgen, genügt grundsätzlich zur Wahrung der Rechte nach § 814 BGB nicht. Gerade die ausdrückliche Erklärung, eine Mietkürzung wegen eines Mangels vornehmen zu wollen, zeigt nämlich in der Regel die Kenntnis des Mieters von seinem Minderungsrecht und lässt die dennoch erfolgte vollständige Mietzahlung als widersprüchlich erscheinen. Die Erklärung der Beklagten im Schreiben vom 16.08.2010, die vorgenommenen Mietminderungen... so lange weiter vorzunehmen, bis... die... Mängel beseitigt“ sind , begründet danach grundsätzlich keinen zur Rechtswahrung nach § 814 BGB geeigneten Vorbehalt.

Jedoch steht der schädlichen Rechtskenntnis i. S. von § 814 BGB vorliegend die Klausel des § 9 MV entgegen. § 814 BGB setzt das Nichtbestehen einer Leistungspflicht im Zeitpunkt der Leistung voraus. Eine Klausel, die den Mieter ungeachtet von Mängeln zunächst zur vollen Mietzahlung verpflichtet, führt jedoch zu einer Leistungspflicht. Dem Vermieter steht ungeachtet der späteren Klärung der Minderungsfrage zunächst ein Zahlungsanspruch zu. Ein Vorbehalt zur Vermeidung eines „widersprüchlichen“ Verhaltens ist dann von vornherein nicht erforderlich, da der Tatbestand des § 814 BGB nicht erfüllt ist. Ein Grundsatz des Inhalts, dass zum Erhalt einer späteren Rückforderungsmöglichkeit nach § 812 BGB, mit der der Leistende rechnet, stets ein Vorbehalt erklärt werden muss, ist aus § 814 BGB nicht herzuleiten. § 814 BGB setzt voraus, dass der Leistende „die Wahl“ hat, die Leistung zu erbringen oder davon abzusehen, verpflichtet aber nicht dazu, die Leistung, zu der im Zeitpunkt der Leistungshandlung eine Pflicht besteht, als „vorläufig“ oder „endgültig“ zu kennzeichnen. Der Vermieter, der eine die Minderungsbefugnis beschränkende Klausel verwendet, ist insoweit auch nicht schutzwürdig. Zahlt der Mieter trotz Mangelanzeige, muss er als Verwender der Klausel, die quasi per se zu einer Vorläufigkeit der Zahlungen führt, mit einer späteren Rückforderung rechnen.

Kennt der Mieter den Sachmangel und die Unwirksamkeit der minderungsbeschränkenden Klausel, ist hingegen die von § 814 BGB geforderte Rechtskenntnis anzunehmen.

Zweifel daran, dass diese Voraussetzungen vorliegen, gehen zulasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers.

Vorliegend haben die Parteien sich über die Frage der Wirksamkeit der Regelung von § 9 MV nicht ausgetauscht. Jedoch hat die Beklagte sich vorgerichtlich ständig auf ein Recht zur Kürzung der Mietzahlung berufen , und die Zahlungen für März bis Juni 2010 auch nur gekürzt erbracht.

Daraus allein ist jedoch ein Anscheinsbeweis für die Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel nicht abzuleiten. Denn ebenso nahe liegt, dass die Beklagte sich über etwaige Auswirkungen des § 9 MV keine Gedanken gemacht hat.

Auch der Umstand, dass die Beklagte bereits Minderungen vorgenommen hat, sodann aber nicht mehr, lässt die Rückforderung ohne Vorbehalt nicht als widersprüchliches Verhalten erscheinen. Dieses Verhalten kann etwa darauf zurückzuführen sein, dass sie zwischenzeitlich den Vertrag zur Kenntnis genommen hat und sich nunmehr zur vollen Mietzahlung für verpflichtet gehalten hat.

Der Rückforderungsanspruch in Höhe von 3.838,17 Euro ist somit nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen.

Damit ergibt sich folgendes Ergebnis:

Die Mietforderung ist unter Berücksichtigung der Minderung für Mai und Juni 2010 in folgender Höhe begründet:

3/103.400,00 Euro
4/101.700,00 Euro
5/10 603,38 Euro
6/101.801,63 Euro
7.505,01 Euro.

Dem stehen im Wege der Aufrechnung -und zwar nach der Regel der §§ 396 Abs. 1 S. 2, 366 Abs. 2 BGB durch Verrechnung mit den ältesten Klageforderungen, die aufgrund der Anschlussberufung hergestellt werden kann- Ansprüche wegen Überzahlung der Miete für die Zeiträume 16.08. bis 15.09.2010 und 01.11.2010 bis 15.01.2011 in Höhe von 3,5 x 1.096,62 Euro = 3.838,17 Euro gegenüber.

Damit ist die Klage für März 2010 abzuweisen und der Klage für April 2010 nur in Höhe von 1.700,00 Euro./. 438,17 Euro = 1.261,83 Euro stattzugeben.

Im Ergebnis ist die Klage in Höhe von 7.505,01 Euro./. 3.838,17 Euro = 3.666,84 Euro begründet.

Über die im Wege der Anschlussberufung mit Schriftsatz vom 30.12.2013 anhängig gemachte Hilfswiderklage auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 6.758,67 Euro ist nicht zu entscheiden, da ihre Bedingung, dass der Senat den Minderungsausschluss gemäß § 9 MV für wirksam erachtet, nicht eingetreten ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es liegen keine Revisionszulassungsgründe i. S. von § 543 Abs. 2 ZPO vor. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass der Senat mit seinen Ausführungen zu § 814 BGB von Entscheidungen anderer Gerichte abweicht.