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Beendigung von Mietverhältnissen

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Mietrecht: keine Kündigung bei Nichtbeseitigung von Bagatellschäden

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Wird die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt, erfasst dies nicht die Pflicht, größere Substanzschäden der Dekoration zu beseitigen.
So entschied es das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem der Mieter sich geweigert hatte, größere Schäden an der Dekoration zu beseitigen. Außerdem gab es noch kleinere Bagatellmängel, die er ebenfalls nicht beseitigen wollte. Der Vermieter hatte deshalb die Kündigung ausgesprochen.

Zu Unrecht, entschied das LG. Verweigere der Mieter die Kooperation bei der Beseitigung von Bagatellmängeln, rechtfertige dies bei einem ansonsten langjährig beanstandungsfrei durchgeführten Mietverhältnis weder eine fristlose noch eine fristgerechte Kündigung. Es liege zwar wegen der Bagatellmängel eine Pflichtverletzung des Mieters vor. Diese Pflichtverletzung habe aber nicht das für eine Kündigung erforderliche Gewicht.

Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 7.2.17 (67 S 20/17) folgendes entschieden:

Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen.

Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Tenor:

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gründe:

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zutreffend gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mangelbeseitigung im erstinstanzlich tenorierten Umfang verurteilt. Die Mängel liegen sämtlich vor; die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die die Berufungsangriffe bereits vollständig erschöpft, ohne Einschränkungen.

Nichts anderes folgt hinsichtlich der Pflicht zur Beseitigung der Risse an der Wohnzimmerdecke. Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte die Schönheitsreparaturlast überhaupt wirksam auf die Beklagte Klägerin abgewälzt hat. Denn die Abwälzung erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration. Um solche indes handelt es sich hier bereits ausweislich des eingereichten Lichtbildes. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Beseitigungsansprüche sind auch nicht durch den Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen entfallen, da das zwischen den Parteien seit dem Jahre 1998 bestehende Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Kündigungen weder gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB fristlos noch gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgerecht beendet wurde. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Denn der der Klägerin allenfalls zur Last zu legende Vorwurf unzureichender Kooperation bei der Beseitigung von Mängeln rechtfertigt bei einem langjährig - beanstandungsfrei - geführten Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB weder dessen fristlose noch die fristgerechte Kündigung, da der Pflichtverletzung des Mieters nach Durchführung der auch hier - ebenso wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unerlaubter Gebrauchsüberlassung - gebotenen Prüfung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls das für kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht - noch - nicht zukommt.

Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 24. Februar 2017, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.