Mietrecht: keine Kündigung bei Nichtbeseitigung von Bagatellschäden

bei uns veröffentlicht am28.03.2017
Zusammenfassung des Autors
Wird die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt, erfasst dies nicht die Pflicht, größere Substanzschäden der Dekoration zu beseitigen.
So entschied es das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem der Mieter sich geweigert hatte, größere Schäden an der Dekoration zu beseitigen. Außerdem gab es noch kleinere Bagatellmängel, die er ebenfalls nicht beseitigen wollte. Der Vermieter hatte deshalb die Kündigung ausgesprochen.

Zu Unrecht, entschied das LG. Verweigere der Mieter die Kooperation bei der Beseitigung von Bagatellmängeln, rechtfertige dies bei einem ansonsten langjährig beanstandungsfrei durchgeführten Mietverhältnis weder eine fristlose noch eine fristgerechte Kündigung. Es liege zwar wegen der Bagatellmängel eine Pflichtverletzung des Mieters vor. Diese Pflichtverletzung habe aber nicht das für eine Kündigung erforderliche Gewicht.

Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 7.2.17 (67 S 20/17) folgendes entschieden:

Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen.

Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Tenor:

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gründe:

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zutreffend gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mangelbeseitigung im erstinstanzlich tenorierten Umfang verurteilt. Die Mängel liegen sämtlich vor; die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die die Berufungsangriffe bereits vollständig erschöpft, ohne Einschränkungen.

Nichts anderes folgt hinsichtlich der Pflicht zur Beseitigung der Risse an der Wohnzimmerdecke. Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte die Schönheitsreparaturlast überhaupt wirksam auf die Beklagte Klägerin abgewälzt hat. Denn die Abwälzung erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration. Um solche indes handelt es sich hier bereits ausweislich des eingereichten Lichtbildes. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Beseitigungsansprüche sind auch nicht durch den Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen entfallen, da das zwischen den Parteien seit dem Jahre 1998 bestehende Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Kündigungen weder gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB fristlos noch gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgerecht beendet wurde. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Denn der der Klägerin allenfalls zur Last zu legende Vorwurf unzureichender Kooperation bei der Beseitigung von Mängeln rechtfertigt bei einem langjährig - beanstandungsfrei - geführten Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB weder dessen fristlose noch die fristgerechte Kündigung, da der Pflichtverletzung des Mieters nach Durchführung der auch hier - ebenso wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unerlaubter Gebrauchsüberlassung - gebotenen Prüfung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls das für kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht - noch - nicht zukommt.

Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 24. Februar 2017, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Gesetze

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4 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss


(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwer

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters


(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des

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Referenzen

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.