Mietrecht: Wohnflächenabweichung: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist wirksam

bei uns veröffentlicht am27.05.2009
Zusammenfassung des Autors
Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass „die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche“. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.

Der BGH bestätigte die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der 4.901,11 EUR. Außerdem erklärte er die fristlose Kündigung des Mieters für wirksam. Dieser sei nach seinem sofortigen Auszug nicht verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen. Die Richter wiesen darauf hin, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Dieser habe zur Folge, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher lägen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.

Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls auch verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, VIII ZR 142/08).

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