Mietrückstand: Aus undifferenziertem „Mieterkonto“ kann nicht geklagt werden

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Zusammenfassung des Autors
Klagt ein Vermieter den Saldo aus einem fortgeschriebenen „Mieterkonto“ ein, so ist seine Klage bereits unzulässig.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem „Mieterkonto“ Mietzinsforderungen, Nachzahlungsforderungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltskosten und Auszahlungen eingestellt wurden.

Diese Klarstellung traf das Landgericht Kempten. Bei einer solchen Abrechnung bleibe nämlich bereits unklar, welche Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden. Daher sei der Streitgegenstand der Klage nicht hinreichend bestimmt.

Das Landgericht Kempten hat in seinem Urteil vom 22.02.2017 (53 S 1283/16) folgendes entschieden:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kempten vom 14.07.2016, Az: 3 C 1311/15 abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Gemäß § 540 Abs. 2 i. V. m § 313 a Abs. 1 S. 1 und § 544 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen abgesehen.

Das zulässige Rechtsmittel der Beklagen hat in der Sache Erfolg.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

In der Sache ist die Berufung auch begründet, da die Klage teils unzulässig, teils unbegründet ist.

Soweit die Klägerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.875,37 € nebst Zinsen wegen eines behaupteten Zahlungsrückstandes, basierend auf dem fortgeschriebenen Mieterkonto geltend macht, ist die Klage - entsprechend der Rechtssprechung der Kammer - bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist.

Anders, als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2013, liegen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde.

Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, sowie Nachzahlungsforderungen aus Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen eingestellt, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltsgebühren bzw. "Auszahlungen".

Stellt nun der Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.

Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind.

Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum vom 01.02.2011 bis 07.07.2015 umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klageabrechnungszeiträume unterfallen betreffend derer, die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, bzw. über die abgerechnet wurde.

Soweit in der Kontoaufstellung fehlende Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter aber darlegen, ob und wie er sie in der Abrechnung eingestellt hat. Dem Gericht muss bekannt sein, ob der Vermieter seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt.

Im vorliegenden Fall weist die Klage noch die Besonderheit auf, dass die Klägerseite den am 20.12.2012 verbuchten Saldo in Höhe von 55,69 € mit der behaupteten Entwicklung des Mieterkontos im Buchungszeitraum ab dem 01.02.2011 zu belegen versucht.

Darin sind aber insbesondere Bruttomieten enthalten, welche der Höhe nach von der Beklagtenseite bestritten wurden.

Soweit in diesem Zusammenhang das Ausgangsgericht den Vortrag der Beklagtenseite als verspätet gemäß § 296 Abs. 1 ZPO zurückweist, sind die Voraussetzungen der Norm nicht erfüllt.

Dabei darf ein fehlerhaft angenommener Präklusionstatbestand durch das Rechtsmittelgericht nicht durch einen anderen ersetzt werden, der ggf. die Zurückweisung gerechtfertigt hätte.

Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen.

Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit und der materiellen Rechtskraft festgelegt werden. Zudem dient das Erfordernis der Bestimmung des Klagegegenstandes dazu, das Risiko eines Unterliegens der klagenden Partei nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf die beklagte Partei abzuwälzen.

Nachdem die Klage den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht genügt, war sie insoweit als unzulässig abzuweisen.

Hinsichtlich der weiter begehrten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 € nebst Zinsen war die Klage zwar zulässig, aber unbegründet.

Unabhängig von der Ersatzfähigkeit der Kosten gemäß §§ 249 ff. BGB fehlt es schon an einer schlüssigen Darlegung der Verzugsvoraussetzungen.

Insoweit fehlt jeglicher Vortrag, wann die Klägerin ihre Rechtsanwältin mandatiert hat, um offene Mieten, bzw. Nebenkostennachzahlungen in welcher Höhe geltend zu machen. Dabei sollen sich entsprechend der Klageschrift die Rückstände aus dem Mietverhältnis auf 1.875,37 € belaufen, wobei für den Streitwert zur Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ohne nähere Darlegung ein Betrag von 2.401,09 € zugrunde gelegt wurde.

Mangels berechtigter Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf Verzugszinsen.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

In diesem Zusammenhang kann auf die vorangegangenen Ausführungen Bezug genommen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 ZPO.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen zur Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Das Urteil stellt eine Einzelfallentscheidung dar. Maßgebliche Beurteilungsgrundlage ist das jeweilige, konkrete Mieterkonto mit den darin enthaltenen Forderungen bzw. Rechnungsposten sowie der zu berücksichtigenden Einwendungen.

Die Rechtssache besitzt so weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung erforderlich.

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 544 Nichtzulassungsbeschwerde


(1) Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde). (2) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn 1. der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20 000 E

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