Modernisierungsmieterhöhung: Mietabgeltung durch Dienstleistungen schützt Mieter nicht

03.09.2013

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Familienrecht
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da ansonsten ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung des Klägers und der Gegenleistung der Mieter eintrete.
Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Offenbach. Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden von ihnen vermietet ist. Sie waren verpflichtet, den Garten zu pflegen, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und Nebenkosten - insbesondere Heizkosten - zu bezahlen. Miete wurde nicht vereinbart. Der Kläger hat das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und auf seine Kosten wärmeisoliert. Hierfür erklärte er den Mietern eine Mieterhöhung von 12,95 EUR pro Monat.

Das Gericht machte deutlich, dass die Mieter diesen Betrag zahlen müssten. Der „spezielle“ Mietvertrag der Parteien schließe eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht aus. Im Mietvertrag wurde nur vereinbart, dass die Dienstleistungen Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung einer Miete nach der Modernisierung eine Mieterhöhung erfolgen könne, müsse das auch möglich sein, wenn anstelle dessen zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Die Heizkosten - von den Mietern zu tragen - würden sich wegen der Isolierung reduzieren. Damit trete auch hier ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung des Klägers und der Gegenleistung der Mieter ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden müsse (AG Offenbach, 37 C 445/12).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Offenbach Urteil vom 08.02.2013 (Az: 37 C 445/12)

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden sollen, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 51,80 Euro und ab Februar 2013 monatlich 12,95 Euro an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen. Streitwert: bis 300,- Euro.

Die Beklagten haben von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten schlossen sie am 8. 6. 1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin. Danach war die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden der beiden Beklagten vermietet.

Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Mietzins wird in dem Vertrag nicht erwähnt.

Die Klägerin hat das Haus Ende 2007 in der Zwangsversteigerung erworben und hat es im Jahr 2012 mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert.

Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 452,17 qm und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten 80,5 qm. Bei Umlage von 11% der Kosten im Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der Beklagten ergibt sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat.

Diese Mieterhöhung hat die Klägerin den Beklagten in einem Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 51,80 Euro, nämlich 3 x 12,95 Euro für November 2012 bis Januar 2013, und ab Februar 2013 monatlich 12,95 Euro an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, durch den Mietvertrag sei jegliche Mietzahlung und somit auch eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Die Klägerin hatte ursprünglich die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von jeweils 12,95 Euro angestrebt, die Klage dann jedoch im Hinblick auf die Frist des § 559b Abs. 2 S. 1 BGB zurückgenommen.

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 259 ZPO für die überwiegend auf künftige Leistung gerichteten Klage sind erfüllt, weil die Beklagten ihre Zahlungspflicht bestreiten.

Die Klage ist in dem zuletzt verfolgten Umfang auch begründet.

Die Klägerin ist nach § 71 ZVG in den bestehenden Mietvertrag als Vermieterin eingetreten.

Die Beklagten sind aus §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet. Unzutreffend ist die Rechtsansicht der Beklagten, die Klägerin müsse zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB ist auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter kann im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung klagen und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung. Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung können gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

Die Klägerin hat die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt.

Die Erhöhung ist rechnerisch zutreffend ermittelt.

Die Angaben der Klägerin zur Gesamtfläche das Hauses und der Fläche der Wohnung der Beklagten waren dabei als unstreitig zu behandeln.

Zwar haben die Beklagten die Flächenangaben zunächst bestritten. Die Klägerin hat dann ihren Vortrag substantiiert, indem sie die Flächenangaben aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Wertgutachten vorgelegt hat. Hierzu haben die Beklagten keine Stellung mehr genommen. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen.

Die ursprünglichen Vertragsparteien haben vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen waren.

Der Vertragswortlaut kann nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen ist. Insbesondere handelt es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären. Es ist nur vereinbart worden, dass die Erbringung der im Mietvertrag genannten Dienstleistungen die mieterseitige Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung eines bestimmten Monatsbetrags für die Überlassung einer Wohnung nach deren Modernisierung gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung erfolgen kann, muss das auch möglich sein, wenn anstelle eines Mietzinses zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Bei Mietverhältnissen mit Mietzahlungspflicht ergibt sich nach Modernisierung des Wohnraums ein Ungleichgewicht zwischen der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters und der ursprünglichen Zahlungspflicht des Mieters, welches durch Modernisierungsmieterhöhung ausgeglichen werden kann. Auch im Fall der Ersetzung des Mietzinses durch Dienstleistungen überlässt der Vermieter nach der Modernisierung den Mietern wertvolleren Wohnraum.

Die Heizkosten, die die Beklagten in vorliegenden Fall zu tragen haben, werden sich infolge der von der Klägerin finanzierten Isolierung des Gebäudes reduzieren. Damit tritt auch bei dem hier gegebenen Mietvertrag ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung der Klägerin und der Gegenleistung der Beklagten ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden muss.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO war die Berufung unter dem Gesichtspunkt der Fortbildung des Rechts zuzulassen.

Die Frage, inwieweit Mieterhöhungen nach § 559 BGB möglich sind, wenn eine Mietzinsverpflichtung im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen aber ursprünglich nur eine Dienstleistungspflicht des Mieters vereinbart ist, ist in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden.

Referenzen

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

1.
der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2.
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ein unwirksames Gebot ist zurückzuweisen.

(2) Ist die Wirksamkeit eines Gebots von der Vertretungsmacht desjenigen, welcher das Gebot für den Bieter abgegeben hat, oder von der Zustimmung eines anderen oder einer Behörde abhängig, so erfolgt die Zurückweisung, sofern nicht die Vertretungsmacht oder die Zustimmung bei dem Gericht offenkundig ist oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen wird.

Klage auf künftige Leistung kann außer den Fällen der §§ 257, 258 erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

(1) Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen, so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.

(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn

1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder
2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.

(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.

(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und
2.
die Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 Euro beschwert ist.
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).