Offene Immobilienfonds in der Krise

bei uns veröffentlicht am11.11.2010

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Anwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Büro- und Gewerbeimmobilien.  Immobilien, deren Erwerb sich sonst nur wenige Menschen leisten könnten, werden in einem Fonds zusammengefasst und jeder Anleger kauft ein paar Anteile daran. Damit kann der Anleger mit 100 oder 1000 Euro Anteilen Miteigentümer eines Bürohauses oder Einkaufszentrums werden und seine Anteile täglich wieder verkaufen. Das hat jahrzehntelang gut funktioniert. Bis zum Jahr 2006 gab es kaum Verluste, manchmal erwirtschafteten die Fonds fast zehn Prozent Gewinn pro Jahr. Seitdem stecken viele Fonds allerdings in der Krise. Ende 2005 schloss mit dem Grundbesitz Invest der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate erstmals ein Immobilienfonds für einige Monate. Im Zuge der Finanzkrise 2008 mussten ein Großteil der Immobilienfonds die Rückgabe von Anteilen aussetzen, weil vor allem institutionelle Anleger fast alle zur gleichen Zeit aus Geldnot ihr Kapital zurückhaben wollten. Das führte zur Aussetzung der Rücknahme der Anteile, denn ein Immobilienfonds kann seine Gebäude nicht in wenigen Wochen verkaufen, um die nötige Liquidität für die Auszahlung der Kunden zu beschaffen.

Ein besonderer Umstand führte bei den Fonds der Dresdner Bank-Tochter Degi, dem Degi Europa und dem DEGI International zur Schließung. Grund war nicht die schlechte Leistung des Fondsmanagements, sondern vor allem die Übernahme der Dresdner Bank durch die Commerzbank. Deren Bankberater rieten vielen Kunden, in Produkte der Commerzbank zu wechseln. Viele hörten auf den Rat und zogen ihr Geld ab. Das führte zu einem massiven Abfluss der Mittel.

Mehrere Fonds sind derzeit geschlossen, d.h. sie nehmen wegen der fehlenden Barmittel keine Anteile zurück. Betroffen sind DEGI International, DEGI Europa, Axa Immoselect, CS Euroreal A EUR, SEB ImmoInvest, KanAm grundinvest, TMW Immobilien Weltfonds P, hausInvest global (CRI), hausInvest Europa (CGI), Morgan Stanley P2 Value und UBS(D) 3 Sector Real Estate Europa. Die Geschäfte der Fonds laufen während dieser Zeit weiter, zum Teil sogar recht gut.

Allerdings sieht die Gesetzeslage derzeit eine Schließung von maximal 24 Monaten vor. Nach dieser Zeit muss der Fonds wieder öffnen oder sich auflösen. Bei Wiederöffnung befürchten viele Fonds, dass viele Anleger ihre Anteile sofort verkaufen wollen, was wiederum zur Schließung führen kann. Oft bleibt dann nur noch die Auflösung als Alternative. Erstmals kündigte mit dem Degi Europa ein großer, etablierter Fonds an, sich ganz aufzulösen. Alle Immobilien des Fonds werden nun in den nächsten Jahren verkauft, die Anleger in mehreren Tranchen an den Verkaufserlösen beteiligt. Es kommt wahrscheinlich zu weiteren Abschlägen auf den aktuellen Fondspreis, denn dass die Fondsauflösung bekannt ist, wird es den Fondsmanagern erschweren, gute Preise für die Gebäude zu erzielen.

Der Gesetzgeber hat, nachdem die Krise bei den offenen Immobilienfonds auftrat, versucht, dem künftig entgegenzuwirken. Es wurde ein Entwurf zur Änderung des Investmentgesetzes verabschiedet, der unter anderem vorsieht, dass Anleger künftig im Monat nur noch Anteile im Wert von bis zu 5000 Euro straffrei zurückgeben dürfen. Wer größere Summen angelegt hat, darf diese in den ersten zwei Jahren nach der Einzahlung nicht auf einen Schlag zurückfordern. Im dritten Jahr wird ein Abschlag von zehn Prozent, im vierten Jahr ein Abschlag von fünf Prozent fällig. Damit besteht für Großanleger in der Praxis eine Mindesthaltedauer von vier Jahren. Diese Regelung dürfte die offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen und Family-Offices deutlich unattraktiver machen. Offene Immobilienfonds würden damit als langfristige Anlage positioniert und dürften von Großanlegern nicht mehr als Tagesgeldersatz genutzt werden.
 
Immobilienfonds sind wegen der guten Entwicklung in den vergangenen Jahren von vielen Banken wie Festgeld angeboten worden. Jahrelang haben Banken, Sparkassen und Genossenschaftsinstitute offene Immobilienfonds als risikoarme Alternative zu Anlagen in Aktien und Anleihen empfohlen. Es wurde faktisch eine Garantie der jederzeitigen Veräußerbarkeit gegeben. Darüber, dass ein offener Fonds vorübergehend schließen kann, wurde oft nicht aufgeklärt.

Was können Anleger tun, die Anteile an offenen Immobilienfonds erworben haben und nicht vollständig und richtig aufgeklärt wurden?

Bei der Veräußerbarkeit von Fondsanteilen handelt es sich um einen wesentlichen Umstand der Anlage, über den die Bank vollständig und richtig aufklären muss. Sie muss deswegen den Erwerber auch darüber aufklären, dass die Möglichkeit besteht, dass der Fonds die Rücknahme der Anteile aussetzt und der Fonds geschlossen wird. Wenn sie das nicht tut, haftet sie aus fehlerhafter Anlageberatung. Dasselbe gilt, wenn sie über andere Risiken, beispielsweise das Kapitalverlustrisiko nicht aufklärt. Dann kann der Kunde die Rücknahme der Anteile Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Betroffene Anleger sollten ihre Ansprüche prüfen lassen. Wegen der kurzen Verjährungsfrist (3 Jahre) sollten Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.

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