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Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

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Ruhestörung: Klavierspiel im Mietshaus - was der Künstler darf und was nicht

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Wird dem Mieter im Mietvertrag erlaubt, täglich bis zu fünf Stunden Klavier zu spielen, bezweckt dies in erster Linie, Unterlassungsansprüche der Mitbewohner auszuschließen.
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Saarbrücken im Streit um Ruhestörung in einem Mietshaus. Die Richter machten weitergehend deutlich, dass eine solche Regelung nicht spiegelbildlich die Befugnis des Mieters zum Inhalt habe, die übrigen Mitbewohner des Hauses in ihrem eigenem Wohnverhalten zu beschränken. Die Vertragsklausel soll dem Musiker also nicht ein möglichst ungestörtes Klavierspiel ermöglichen. Er müsse vielmehr Geräusche etc. der Nachbarn hinnehmen.

Den Mitbewohnern schrieb das Gericht allerdings ins Stammbuch, dass die Grenze zur vertragswidrigen Lärmentwicklung überschritten werde, wenn unter Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zielgerichtet Lärm verursacht wird, der allein dem Zweck dient, den Mieter am Klavierspiel zu hindern.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Saarbrücken, Urteil vom 17.7.2015, (AZ.: 10 S 203/14).

Ein aus § 320 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels findet im Prozess nur dann Berücksichtigung, wenn der Mieter hinreichenden Sachvortrag hält, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Hierzu ist es im Regelfall erforderlich, die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzuzeigen.

Schadensersatzansprüche des Mieters in der Fallgruppe des sog. Kündigungsfolgeschadens sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses herausgefordert fühlen durfte. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst hat, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht.


Gründe

Die Parteien streiten über die Berechtigung einer von den Klägern ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses.
Der Beklagte zu 1) ist Eigentümer des Hauses... in... und vermietete eine im Hochparterre gelegene Wohnung aufgrund Mietvertrags vom 3.9.2003 an die Kläger. Der monatliche Bruttomietzins betrug zuletzt 1.225 EUR und wurde vertragsgemäß an den Streithelfer gezahlt. Die Kläger leisteten eine Kaution von 1.700 EUR.

Der Mietvertrag enthält folgende Klausel:

„Die Mieter sind zur Musikausübung im Rahmen der in der Hausordnung genannten Zeiten berechtigt. Das Maß der Musikausübung soll in der Regel 5 Stunden täglich nicht überschreiten. Dem Vermieter ist bekannt, dass die Mieterin als Professorin an der Hochschule für Musik und Theater des Saarlandes auf eine entsprechende Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Samstags, sonntags und feiertags ist die Musikausübung ab 11:30 Uhr gestattet.“

Die Beklagte zu 2) zog nach Ostern 2012 in die vom Beklagten zu 1) bewohnte, über der Wohnung der Kläger gelegene Wohnung ein. Seither trübte sich Mietverhältnis. Die Kläger fühlten sich durch Lärm aus der Wohnung der Beklagten insbesondere in Form lauter Schritte und dem Abspielen lauter Musik gezielt gestört und versuchten im Herbst 2012, mit den Beklagten Gespräche zu führen, um zeitliche Regelungen für eine ungestörte Musikausübung zu treffen. Eine derartige Regelung kam jedoch nicht zustande.

Mit Schreiben vom 8.12.2012 rügten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1) weitere Lärmattacken und kündigten eine Mietminderung um 10% an. Die Beklagten feierten Weihnachten 2012 mit Gästen. Auch hierdurch fühlten sich die Kläger gestört.

Bis Neujahr waren die Kläger nicht in der Wohnung anwesend. Nach ihrer Rückkehr stellten sie fest, dass ein neuer Briefkasten montiert worden war, auf dem der Name der Kläger nicht angebracht war. Ein Schlüssel zu diesem Briefkasten wurde erst nach Klageeinreichung im März 2013 übergeben. Wegen des fehlenden Briefkastenschlüssels minderten die Kläger die Miete um weitere 5%.

Mit Schreiben vom 15.1.2013 mahnten die Kläger die Beklagten ab. Sie kündigten mit Schreiben vom 4.2.2013 das Mietverhältnis außerordentlich zum 26.4.2013, hilfsweise ordentlich zum 30.4.2013.

Die Kläger minderten die Miete ab Dezember 2012 um 122,50 EUR und im Januar um 182,75 EUR. Die Mieten für die Monate Februar, März und April 2013 leisteten die Kläger nicht mehr. Mit Blick auf den aufgelaufenen Mietrückstand kündigte der Beklagte zu 1) das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.3.2013 fristlos. Die Kläger gaben die Mietsache im April 2013 zurück.

Mit Schreiben vom 12.3.2013 wurde die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erteilt. Sie endete zum Nachteil der Kläger mit einer Nachzahlung von 73,85 EUR. Mit Schreiben vom 13.1.2014 legte der Beklagte zu 1) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 vor. Diese endete mit einer Nachzahlung über 2.134,41 EUR.

Die Kläger haben behauptet, die Musikausübung in der Wohnung sei durch die Beklagten systematisch und vorsätzlich gestört worden. Das Verhalten sei inakzeptabel und stelle eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag dar. Sie vertreten die Auffassung, dass die Beklagten daher zum Schadensersatz verpflichtet seien, und haben behauptet, nunmehr eine Miete in Höhe von 1.300 EUR für ein Mietobjekt zu leisten, so dass jährliche Mehrkosten in Höhe von 4.500 EUR anfallen würden.

Die Kläger haben Schadensersatzansprüche geltend gemacht: So beanspruchen die Kläger neben den vorbezeichneten Mehraufwendungen in Höhe von 4.500 EUR für die Anmietung einer neuen Wohnung, die die Kläger für den Zeitraum eines Jahres berechnen, Umzugskosten in Höhe von 2.120 EUR sowie Maklerkosten über 3.094 EUR. Mit Schreiben vom 22.2.2013 erklärten die Kläger mit diesen Forderungen in Höhe eines Betrages von 3.123,75 EUR gegenüber den bis zum Ende der Mietzeit fällig werdenden Mietforderungen die Aufrechnung und machen den überschießenden Teil der Gegenforderungen als Schadensersatzanspruch ) geltend.

Die Kläger begehren weiter Rechnungslegung über die geleistete Kaution. Der Beklagte zu 1) hat den Kautionsrückzahlungsanspruch einschließlich Zinsen mit 1.920,73 EUR beziffert und seinerseits mit den Grundmieten der Monate Februar bis April 2013 in Höhe von 2.775 EUR, der Restmiete Dezember 2012 in Höhe von 115 EUR, der Restmiete Januar 2013 in Höhe von 183,75 EUR und der Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2012 und 2013 über insgesamt 5.282,01 EUR die Aufrechnung erklärt.

Die Kläger haben beantragt,

1. festzustellen, dass das Mietverhältnis über die im Hausanwesen... in... im Hochparterre gelegene Wohnung, bestehend aus sechs Zimmern, zwei Kammern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einem Balkon und einem Kellerraum durch die außerordentliche Kündigung der Kläger zum 26.4.2013 beendet ist;

2. festzustellen, dass Mietforderungen des Beklagten zu 1) gegen die Kläger bis zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß dem Klageantrag zu Ziffer 1) nicht bestehen und durch die Aufrechnung vom 22.2.2013 erloschen sind;

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 6.640,25 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

4. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, über die geleistete Mietsicherheit von 1.700 EUR hinsichtlich der erwirtschafteten Zinsen innerhalb des Mietzeitraums vom 1.10.2003 bis zum 5.4.2013 Abrechnung zu erteilen und den Betrag über 1.700 EUR nebst erwirtschafteter Zinsen nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klageerweiterung an die Kläger zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass die späte Zurverfügungstellung des Briefkastenschlüssels keine Minderung rechtfertige, da die Beklagten den Klägern, dies ist unbestritten, die Post jeweils zukommen ließen. Eine Störung der Mieter sei ihnen nicht vorzuwerfen. Weder habe es eine Weihnachtsdiscoparty gegeben noch demonstrativ lautes Gehen oder sonstige Störungen des Musizierens. Darüber hinaus haben sie die Auffassung vertreten, dass der Beklagte zu 1) nicht passivlegitimiert sei, da er nicht Vermieter sei. Vielmehr sei der Streithelfer in den Mietvertrag eingetreten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung wird auch hinsichtlich der erstinstanzlichen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Die Berufung wendet sich gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts und rügt, das Amtsgericht habe die Feststellungen zu den streitigen Lärmbelästigungen zu Unrecht auf die nach der Abmahnung erfolgten Vorfälle vom 17., 19., 20. und 21.1.2013 verengt. Vielmehr seien auch die von den Zeugen bekundeten Störungen im Zeitraum 14.12.2013 - 10.1.2013 in die rechtliche Bewertung einzubeziehen.

Verfahrensfehlerhaft habe das Amtsgericht den Vortrag, wonach am 16.1.2013 nach Beginn des Klavierspiels in der Wohnung der Beklagten begonnen worden sei, mit laut hörbaren Schritten auf und ab zu marschieren, als streitig beurteilt. Stattdessen sei dieser Vortrag nicht bestritten worden.

Auch habe das Amtsgericht den Beweisantritt übergangen, durch Inaugenscheinnahme der Tonmitschnitte Beweis über die Vorfälle vom 11.1., 17.1. und 21.1.2013 zu erheben.

Bei vollständiger und verfahrensfehlerfreier Würdigung der Aussagen der Zeugen...,... und... sei der Nachweis erbracht, dass die Beklagten durch Lärmentwicklung das Musizieren in der Wohnung der Kläger gezielt und systematisch gestört hätten. Auch nach der Abmahnung vom 15.1.2013 hätten sich die Störungen noch verschlimmert.

Die Entscheidung stelle sich als Überraschungsentscheidung dar, da das Gericht nach Beendigung der Einvernahme der Zeugin... am 13.10.2014 angekündigt habe, ein Gutachten zur Schadenshöhe einzuholen. Ein Hinweis, dass die Klage als abweisungsreif erachtet werde, sei unterblieben. Hätte das Gericht einen entsprechenden Hinweis erteilt, hätten die Kläger ausführlich zu dem bisherigen Ergebnis der Beweisaufnahme Stellung genommen und den bereits angebotenen Beweis wiederholt, den Sachverhalt durch Inaugenscheinnahme/Vorspielen der Videosequenzen weiter aufzuklären.

Zwar hätten sich die Kläger bereits seit Mitte des Jahres 2012 nach einer Ersatzwohnung umgesehen. Dennoch seien die Kläger nicht aus freien Stücken ausgezogen. Sie hätten die schlechtere neue Wohnlage keinesfalls in Kauf genommen, wenn sie zur Aufgabe der Wohnung nicht durch systematischen Lärm gezwungen worden seien.

Sie treten der Rechtserfassung des Amtsgerichts entgegen, wonach die verspätete Zurverfügungstellung des Briefkastenschlüssels nicht zur Mietminderung berechtige.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom 12.11.2014 - 3 C 115/13 - nach Maßgabe der erstinstanzlichen Anträge zu erkennen.

Die Beklagten und der Streithelfer beantragen,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung. Es treffe nicht zu und sei erstinstanzlich nicht festgestellt worden, dass von der Wohnung des Beklagten so starke Geräusche ausgegangen seien, dass ein Musizieren seitens der Kläger zu der vertraglich vereinbarten Zeit nicht möglich gewesen wäre. Die Beklagten und die zu deren Haushalt gehörenden Kinder hätten die Wohnung in „normaler“ Weise genutzt. Von der Wohnungsnutzung seien nur die Geräusche ausgegangen, die üblicherweise zu erwarten seien. Eine eventuelle Hellhörigkeit der Wohnung müsse sich der Beklagte nicht zurechnen lassen.

Im Schriftsatz der Beklagten vom 27.3.2014 hätten die Beklagten sämtliche ihnen unterstellten Lärmbelästigungen bestritten. Dieses Bestreiten erfasse auch die Lärmbelästigung vom 16.1.2013.

Hinsichtlich der Beklagten zu 2) sei der Beweis nicht geführt, dass die Beklagte zu 2) in nur einem einzigen Fall als Störerin zur Verantwortung zu ziehen sei.

Die Zeugin habe nicht bestätigen können, dass am 21.1.2013 eine weitere Abmahnung erfolgt sei.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 15.2.2015 , der Berufungserwiderung vom 18.3.2015 , der Schriftsätze der Klägervertreter vom 9.6.2015 und 26.6.2015 , der Beklagtenvertreter vom 10.6.2015 sowie des Prozessbevollmächtigten des Streithelfers vom 9.3.2015 verwiesen. Die Kammer hat durch Einholung von Augenschein im Termin vom 19.6.2015 Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der weiteren Einzelheiten der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die angefochtene Entscheidung weder auf einem Rechtsfehler beruht, noch die gem. § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Zum Feststellungsantrag zu 1)

Mit dem Klageantrag zu 1) erstreben die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung der Kläger zum 26.4.2013 beendet worden ist. Die Feststellungsklage ist unbegründet, da bereits die fristlose Kündigung des Beklagten zu 1) vom 6.3.2013, dessen Vermieterstellung im Berufungsrechtszug nicht mehr in Streit steht, wirksam war und zur Beendigung des Mietverhältnisses führte.

1. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines Teils der Miete in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt. Diese Voraussetzungen lagen am 6.3.2013 vor:

2. Gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrages war die monatliche Miete von zuletzt 1.225 EUR spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu leisten. Damit standen die Mietzinsforderungen für die Monate Februar und März zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung offen.

3. Zwar könnte - die Richtigkeit des klägerischen Sachvertrags unterstellt - die Miete wegen der Lärmentwicklung gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert sein.

Eine Minderung des Mietzinses kann berechtigt sein, wenn der Mieter im Mietgebrauch durch Lärmeinwirkung beeinträchtigt wird. Geht der Lärm von einer Nachbarwohnung aus, ist eine Minderung allerdings dann ausgeschlossen, wenn die Lärmentwicklung auf eine übliche Wohnungsnutzung zurückzuführen ist.

Unterstellt man den Sachvortrag der Kläger für wahr, stellt eine Lärmentwicklung, die dem Zweck dient, die Kläger am Klavierspiel zu hindern, im Grundsatz eine zur Minderung berechtigende Vorenthaltung des Mietgebrauchs dar. Freilich wird die Minderung im vorliegenden Sachverhalt selbst bei unterstellter Richtigkeit des Klägervortrags eine Quote von 20% nicht übersteigen. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass das Klavierspiel nur einen Teil des Mietgebrauchs darstellt und die Lärmentwicklung die elementare Funktion einer Wohnung, die darin besteht, einer Familie als Heimstatt zu dienen, nicht wesentlich beeinträchtigt. Hinzu kommt, dass die Kläger wegen des Lärms noch im Dezember 2012 lediglich eine Minderungsquote von 5% geltend gemacht haben. Diese Selbsteinschätzung hat durchaus Gewicht. Selbst unter Zugrundelegung einer weiteren Minderungsquote von 5% wegen der Vorenthaltung des Briefkastenschlüssels beliefe sich daher die anzuerkennende Mietminderung auf allenfalls 25%, weshalb selbst unter Zugrundelegung einer berechtigten Minderung im Zeitpunkt der Kündigung ein Zahlungsverzug verblieb, der für zwei aufeinanderfolgende Termine den Betrag einer Monatsmiete überstieg.

4. Auch waren die Kläger nicht in den Verzug ausschließender Weise aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts bis zur „Mängelbeseitigung“ zur Zurückhaltung des Mietzinses berechtigt:

Hierbei ist zunächst durchaus bedenkenswert, ob in Fällen, in denen die zur Minderung berechtigende Beeinträchtigung des Mietgebrauchs - in der Terminologie des § 536 Abs. 1 BGB: der Mangel der Mietsache - in einer Lärmentwicklung besteht, überhaupt ein dem Mietzinsanspruch entgegenstehendes Zurückbehaltungsrecht anzuerkennen ist:

Schuldet der Schuldner ein positives Tun und kann er von dem Gläubiger ein Unterlassen fordern, so ist im Anwendungsbereich des § 273 BGB ein Zurückhaltungsrecht mit Blick auf den Unterlassungsanspruch nur dann anzuerkennen, wenn die Unterlassungspflichtverletzung entweder ein Dauerzustand ist oder wenn der Schuldner befürchten müsste, dass die geschuldete Leistung missbräuchlich zur Verletzung der Unterlassungspflicht verwendet werde, er gewissermaßen mit seiner Leistung der Zuwiderhandlung Vorschub leiste.

Diese Rechtsaussage ist auch auf synallagmatische Zurückbehaltungsrechte nach § 320 BGB übertragbar: Der rechtskonstruktive Unterschied zwischen aus § 320 BGB und aus § 273 BGB hergeleiteten Zurückbehaltungsrechten besteht hinsichtlich der vorliegend zu betrachtenden verzugsausschließenden Wirkung allein darin, dass im Anwendungsbereich des § 320 BGB bereits das Bestehen des Einredetatbestandes den Schuldnerverzug verhindert, während der Schuldner Zurückbehaltungsrechte aus § 273 BGB im Sinne einer echten Einrede geltend machen muss, um den Schuldnerverzug auszuschließen. Indessen besteht kein Anlass, die Rechtsfrage, ob unter welchen Voraussetzungen ein Unterlassungsanspruch geeignet ist, Zurückbehaltungsansprüche gegenüber Zahlungsansprüchen zu begründen, im Regelungszusammenhang der §§ 273, 320 BGB einer differenzierten Betrachtung zu unterziehen.

Folgt man dem, so liegen beide Voraussetzungen für die Anerkennung eines aus dem Unterlassungsanspruch resultierenden Zurückbehaltungsrechts nicht vor: Die Beklagten verursachen keinen dauerhaften Lärm, sondern handeln selbst nach dem Klägervortrag nur zu bestimmten Tagen der Unterlassungsverpflichtung zuwider. Auch ist nicht ersichtlich, dass sich die Beklagten - die Richtigkeit des Klägervortrags unterstellt - nach Erhalt der Mietzinszahlung in besonderer Weise zur Lärmverursachung herausgefordert gefühlt hätten.

Darüber hinaus erschiene die verzugsausschließende Wirkung eines aus einem Unterlassungsanspruch hergeleiteten Zurückbehaltungsrechts nicht praktikabel: Das Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter nicht in unbegrenzter Höhe zu. Es orientiert sich seiner Höhe nach am Betrag der ausstehenden mangelhaften Leistung. Mit dem Betrag der ausstehenden Leistung sind im Regelfall die Mängelbeseitigungskosten gemeint. Diese lassen sich kaum bestimmen, wenn die mangelfreie Leistung nicht in der Herstellung eines Werkes, sondern - wie vorliegend - in einem Unterlassen besteht. Der hier vertretenen Rechtsauffassung steht die im nachgelassenen Schriftsatz von den Prozessbevollmächtigten der Kläger zitierte Entscheidung des OLG Stuttgart nicht entgegen , die sich mit der Frage befasst, inwieweit ein Vorschussanspruch auf Mängelbeseitigung einem Werklohnanspruch entgegen gehalten werden kann.

Jedenfalls steht es der Anerkennung eines Zurückbehaltungsrechts entgegen, dass die Kläger das Bestehen des Einredetatbestandes im Prozess nicht geltend gemacht haben:

Die Frage, ob und auf welche Weise ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels mit den Verzug ausschließender Wirkung geltend gemacht werden muss, wird nicht einheitlich beantwortet. Zwar besteht - wie bereits ausgeführt - im Anwendungsbereich des § 320 BGB Einigkeit darüber, dass es nicht der förmlichen Erhebung einer rechtsgestaltenden Einrede bedarf, um den Schuldnerverzug auszuschließen. Dennoch soll der Mieter im Anwendungsbereich des § 543 BGB nach einer beachtlichen Auffassung zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der Mängel zurückbehält. Dennoch sprechen die besseren Argumente dafür, dass selbst eine zumindest konkludente Erhebung der Einrede auf der Ebene des materiellen Rechts nur bei der Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, nicht bei Gegenansprüchen aus § 320 BGB zu verlangen ist.

Gleichwohl besitzt die Frage nach der erforderlichen Substantiierung einer Einrede auch eine verfahrensrechtliche Implikation: Eine Einrede darf unter Geltung des zivilprozessualen Beibringungsgrundsatzes prozessual nur dann Eingang in die gerichtliche Erkenntnis finden, wenn von den Parteien ein hinreichender tatsächlicher Sachverhalt vorgetragen ist, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Verhält sich der Mieter etwa in den klassischen Fällen des Zurückbehaltungsrechts wegen nicht beseitigter Mängel nicht zu den Kosten einer möglichen Mängelbeseitigung, ist das Gericht nicht von Amts wegen gehalten, Sachverhaltsaufklärung zu betreiben. Die Einrede des Zurückbehaltungsrechts muss hier - von krassen Fällen offensichtlich hoher Mängelbeseitigungskosten abgesehen - unbeachtlich bleiben, selbst wenn unbestritten bleibt, dass ein Mängelbeseitigungsanspruch und ein hieraus abzuleitendes Zurückbehaltungsrecht bestehen.

Allgemeiner formuliert, verlangt auch ein aus § 320 BGB abgeleitetes Zurückbehaltungsrecht prozessual nur dann Beachtung, wenn der Parteivortrag mit hinreichender Deutlichkeit die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzeigt. Daran fehlt es hier: Die Kläger haben weder prozessual noch vorprozessual zu erkennen gegeben, dass sie ihre Mietzinszahlung wegen der fortdauernden Lärmentwicklung eingestellt haben. Noch haben sie Sachverhalt dazu gehalten, wie hoch ein eventuelles Zurückbehaltungsrecht zu bemessen wäre. Nach Lage der Dinge haben die Kläger die Mietzinszahlung deshalb eingestellt, weil sie sich vorgestellt haben, den offenen Mietzins für die Restdauer des Mietverhältnisses mit der Kaution zu verrechnen. Dass die Nichtzahlung des Mietzinses Aufforderungscharakter besessen haben sollte, den Beklagten zu 1) zu einem Unterlassen zu veranlassen, ist demgegenüber nicht ersichtlich.

Mithin ist festzuhalten, dass ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug nicht wegen des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts fehlt.

5. Die zum Zeitpunkt der Kündigung fälligen Mietzinsansprüche sind entgegen der Auffassung der Berufung auch nicht durch Aufrechnung erloschen:

Die Beklagten haben mit Anwaltsschreiben vom 22.3.2013 die Aufrechnung gegen die Mietzinsansprüche erklärt und die Maklerkosten über 3.094 EUR und Umzugskosten in Höhe von 2.000 EUR zur Aufrechnung gestellt.

Hinsichtlich der Umzugskosten scheitert die Aufrechnung bereits daran, dass diese Kosten zum Zeitpunkt der Aufrechnung noch nicht angefallen waren, der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch zum Zeitpunkt der Aufrechnung demnach noch nicht fällig war:

Gemäß § 387 BGB kann die Aufrechnung nur erfolgen, wenn der Aufrechnende die ihm gebührende Leistung fordern kann. Die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung muss daher vollwirksam und fällig sein. Daran fehlt es:

Ausweislich der Umzugskostenrechnung wurde der Umzug am 5.4.2013 durchgeführt. Die korrespondierenden Kosten wurden am 5.4.2013 fakturiert und auch beglichen. Folglich ist ein auf Ersatz dieser Aufwendungen gerichteter Schadensersatzanspruch, der seine Rechtsgrundlage in § 280 Abs. 1 BGB findet, frühestens am 5.4.2013 fällig geworden.

Auch die für die Suche der Ersatzwohnung entstandenen Maklerkosten können die Kläger nicht wirksam zur Aufrechnung stellen, da die Kläger die Voraussetzungen für das Bestehen eines korrespondierenden Schadensersatzanspruchs nicht schlüssig vorgetragen haben.

Schadensersatzansprüche, die der Mieter aus Aufwendungen herleitet, die ihm infolge des Verlustes der Wohnung entstanden sind, werden in der Literatur unter dem Begriff des Kündigungsfolgeschadens diskutiert. Diese Begriffsbildung verstellt den Blick: Der aus § 280 Abs. 1 BGB herzuleitende Schadensersatzanspruch findet seine materiellrechtliche Haftungsgrundlage nicht im durch den Ausspruch der Kündigung eingetretenen Verlust der Wohnung, sondern darin, dass der Vermieter eine von ihm zu vertretene Vertragsverletzung begangen hat, die den Mieter zum Ausspruch der Kündigung veranlasst. Da bei dieser Sichtweise der Vermögensschaden nicht schicksalhaft eintritt, sondern die als Schaden geltend gemachten Aufwendungen auf einer freiwilligen Vermögensdisposition des Mieters beruhen, finden die im allgemeinen Schadensrecht zu § 249 BGB entwickelten Rechtsgrundsätze Anwendung. Nach einer anerkannten Fallgruppe ist die Schadensqualität solcher Aufwendungen dann anzuerkennen, wenn sich der Gläubiger des Schadensersatzanspruchs durch das Verhalten des Schuldners zur Veranlassung der Aufwendung herausgefordert fühlen durfte. Dieses Kriterium für eine haftungsrechtliche Zurechnung der freiwilligen Aufwendungen liegt in Fällen des sog. Kündigungsfolgeschadens erst dann vor, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung veranlasst sehen durfte. Mithin ist das objektive Bestehen eines Kündigungsgrundes zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses eine notwendige materielle Voraussetzung, die eine schadensrechtliche Zurechnung von Vertragsverletzung und Aufwendung erlaubt. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht. Ihre Kompensation im Wege des Schadensersatzanspruchs nach Maßgabe der §§ 280, 249 BGB scheidet aus.

Diese Sichtweise erscheint interessengerecht. Denn sie trägt zum einen dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, dass ein bereits aus autonomen Gründen zur Vertragsbeendigung entschlossener Mieter nicht eine nur geringfügige Vertragsverletzung des Vermieters zum Anlass für eine Auflösung des Mietverhältnisses nimmt, um den Vermieter mit regelmäßig erheblichen Kosten für Wohnungswechsel und eventuelle Mehraufwendungen an Mietzins zu belasten. Andererseits wird der Mieter mit dem Anknüpfungspunkt an das objektive Bestehen des Kündigungsgrundes nicht gezwungen, zum Erhalt des Schadensersatzanspruchs frühzeitig zu kündigen, ohne zu wissen, ob die Suche nach einer Ersatzwohnung innerhalb der Kündigungsfrist kurzfristig Erfolg verspricht.

Angewandt auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt ist der Zurechnungszusammenhang zwischen der behaupteten Vertragsverletzung der Beklagten und der Veranlassung der Aufwendungen für die Tätigkeit des Wohnungsmaklers nicht nachgewiesen:

Der Mieter ist im Anwendungsbereich des § 543 Abs. 1 BGB im Regelfall erst dann zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter sein vertragswidriges Verhalten entweder nach Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten Frist oder nach erfolgter Abmahnung fortsetzt. Im vorliegenden Fall haben die Kläger eine rechtswirksame Abmahnung erst mit Schreiben vom 15.1.2013 erklärt:

Eine Abmahnung muss den Schuldner im Anwendungsbereich des § 314 Abs. 2 BGB nicht nur auf die Verletzung der genau bezeichneten Vertragspflichten hinweisen. Vielmehr muss die Abmahnung den Schuldner auch davor warnen, dass ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen. Diese Warnfunktion verlangt es zwar nicht, die Abmahnung explizit mit einer Kündigungsandrohung zu verbinden. Hinreichend, aber auch erforderlich ist es indessen, wenn aus der Formulierung der Abmahnung deutlich wird, dass bei einer Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Aufrechterhaltung der vertraglichen Verbindung auf dem Spiele steht. Dieser Anforderung an eine qualifizierte Abmahnung wird die bloße Rüge eines vertragswidrigen Verhaltens noch nicht gerecht. Diese für die Kündigung von allen Dauerschuldverhältnissen anerkannten Grundsätze beanspruchen auch im Anwendungsbereich des nahezu wortgleichen § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB Geltung.

Angewandt auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt wird das Schreiben der Kläger vom 8.12.2012 diesen Anforderungen an eine qualifizierte Abmahnung noch nicht gerecht, da sich die Verfasser des Schreibens zwar wegen der „Geräuschkulisse“ aus der Wohnung der Beklagten beschweren und u. a. wegen des Lärms eine Mietminderung ankündigen, allerdings nicht aufzeigen, dass bei einer Fortsetzung des gerügten Verhaltens die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unsicher erscheint. Diese Konsequenzen werden mit der gebotenen Klarheit erst im Schreiben vom 15.1.2013 aufgezeigt.

Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass eine Abmahnung auch nicht nach Maßgabe des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich war: Die Kläger haben zu diesen gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorgetragen. Auch ist nicht ersichtlich, dass die behaupteten Lärmbeeinträchtigungen so gravierend waren, dass eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses gerechtfertigt gewesen wäre.

Ist der objektive Kündigungstatbestand erst mit einer Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens nach Zugang der Abmahnung verwirklicht, können die Aufwendungen für die Beauftragung des Maklers dieser Pflichtverletzung im Rechtssinne nicht mehr zugeordnet werden: Nach den Einlassungen des Klägers wurde der Makler bereits Anfang Januar 2013 beauftragt und der Mietvertrag für die neue Wohnung schon am 25.1.2013 unterzeichnet.

Soweit der Kläger diesen Sachvortrag im nachgelassenen Schriftsatz vom 26.6.2015 zu relativieren sucht, indem er vorträgt, er habe sich in der mündlichen Verhandlung geirrt, in Wahrheit sei kein Makler beauftragt worden, das Haus... sei Anfang Januar 2013 im Internet inseriert worden, die Entscheidung, das Haus anzumieten, sei am 22.1.2013 gefallen, ist dieser Vortrag in mehrerer Hinsicht bemerkenswert: Nach dem Verlauf der mündlichen Verhandlung ist kaum nachvollziehbar, wie sich der Kläger in einem für die rechtliche Beurteilung so maßgeblichen Detail - der Beauftragung eines Maklers durch die Kläger - so grundlegend irren konnte. Darüber hinaus haben die Kläger bereits in der Klageschrift vorgetragen, dass ein geeigneter Ersatzwohnraum „ohne die Einschaltung eines Maklers nicht zu finden“ gewesen sei. Dies steht dem nunmehrigen Vortrag diametral entgegen. Ungereimt ist es auch, einerseits vorzutragen, die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt habe wegen der besonderen Anforderungen „Jahre in Anspruch nehmen“ können, andererseits aber glauben machen zu wollen, dass die Suche nach einem Mietobjekt wegen des entstandenen „Leidensdrucks“ nach nur zwei Tagen erfolgreich gewesen sei. Die Kammer hält den Vortrag des Klägers im nachgelassenen Schriftsatz daher nicht für glaubhaft. Dessen ungeachtet ist der Sachvortrag präkludiert , da der Schriftsatznachlass gegenständlich auf eine Stellungnahme zum Beweisergebnis und zum Schriftsatz der Gegenseite vom 10.6.2015 beschränkt worden ist. Schließlich verkennen die Kläger die Darlegungs- und Beweislast, da es Sache der Kläger gewesen wäre, die Kausalität zwischen der Verwirklichung des Kündigungstatbestandes und der Beauftragung des Maklers schlüssig darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen.

Mithin ist prozessual in Übereinstimmung mit der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Suche nach einer geeigneten neuen Wohnung jedenfalls Anfang Januar 2013 begonnen hat. Dies belegt, dass die Entscheidung zur Auflösung des Mietverhältnisses zeitlich schon vor der Verwirklichung des außerordentlichen Kündigungsgrundes gefallen war, weshalb die Aufwendungen für die Beauftragung des Maklers keine adäquaten Folgen der zum Schadensersatz berechtigenden schwerwiegenden Pflichtverletzung waren, sondern auf der autonomen Entscheidung der Kläger beruhten, das Mietverhältnis zu beenden. Dass sich die Kläger schon längere Zeit mit dem Gedanken trugen, das Mietverhältnis wegen des als belastend empfundenen Einzugs der Beklagten zu 2) aufzulösen, zeigt sich weiterhin darin, dass die Kläger bereits im März 2012 eine Maklerfirma mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragten und in - im Ergebnis nicht zielführende - Sondierungen über eine Vertragsauflösung eintraten. Dass die Entscheidung der Kläger von den als störend empfundenen Geräuschimmissionen mitmotiviert gewesen sein mag, ist zwar naheliegend und nachvollziehbar, aus den dargelegten Gründen jedoch nicht hinreichend, um den erforderlichen rechtlichen Zusammenhang zwischen der zur Kündigung berechtigenden schwerwiegenden Pflichtverletzung und den Aufwendungen zu konstruieren.

Dessen ungeachtet ist der Aufrechnung letztlich auch deshalb ein Erfolg zu versagen, da nach den Feststellungen des Amtsgerichts die tatsächlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht bewiesen worden sind.

Für die zutreffende rechtliche Bewertung ist zunächst von Bedeutung, dass die Immobilie, in der sich die angemietete Wohnung befindet, „hellhörig“ ist. Dieser Umstand impliziert es, dass ein tägliches Klavierspiel im Umfang von bis zu fünf Stunden von Bewohnern der darüber liegenden Wohnung durchaus als störend und den Wohnungsgebrauch beeinträchtigend empfunden werden mag. Dies berücksichtigend, besteht der Zweck der mietvertraglichen Bestimmung, wonach der Klägerin ein tägliches Klavierspiel von bis zu fünf Stunden erlaubt sein soll, in erster Linie darin, Unterlassungsansprüche der Mitbewohner auszuschließen, die sich gegen die Störungen durch das Klavierspiel richten. Sie impliziert nicht die gewissermaßen spiegelbildliche Befugnis der Kläger, die sonstigen Nutzer des Hauses in ihrem eigenem Wohnverhalten zu beschränken, um den Klägern ein möglichst ungestörtes Klavierspiel zu ermöglichen. Demnach wird die Grenze der vertragswidrigen Lärmentwicklung erst dann überschritten, wenn der Vermieter - auf diesen Sachverhalt ist die Kündigung gestützt - unter Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zielgerichtet Lärm verursacht, der allein dem Zweck dient, die Kläger am Klavierspiel zu hindern. Einen solchen Sachverhalt hat das Amtsgericht auf der Grundlage der rechtsfehlerfreien Würdigung der Zeugenaussagen nicht für nachgewiesen erachtet.

Auch die von der Kammer ergänzend angehörten Videodateien geben zu einer abweichenden tatrichterlichen Würdigung keinen Anlass: Nur auf einer der abgespielten Dateien wurde in der Wohnung der Kläger musiziert, als die als störend empfundenen Geräusche auftraten. Selbst bei dieser Aufnahme gewinnt der unbefangene Betrachter den Eindruck, dass das Flötenspiel die störenden Geräusche aus der Beklagtenwohnung an Lautstärke bei weitem überwiegt. Dies lässt es nicht als fernliegend erscheinen, dass ein auf das Flötenspiel konzentrierter Musikant durchaus in der Lage gewesen wäre, seinen musikalischen Vortrag trotz der Begleitgeräusche fortzusetzen. Bekanntermaßen treten Geräusche umso stärker ins Bewusstsein, wenn der Betrachter das Auftreten der als störend empfundenen Geräusche antizipiert. Der Umstand, dass zahlreiche Vorfälle - insbesondere anlässlich des von der Zeugin... geschilderten Weihnachtsfests - in keinerlei Zusammenhang mit Klavierübungen der Klägerin standen, lässt den Vorwurf der zielgerichteten Störung des Klavierspiels abwegig erscheinen.

Soweit die Kläger im nachgelassenen Schriftsatz den Vorwurf erheben, aus den Videosequenzen folge, dass man sich in der Beklagtenwohnung „ausgetobt“ habe, um die Kläger durch eine Geräuschkulisse auf perfide Art und Weise zu sanktionieren , deckt sich diese Einschätzung der Kläger nicht mit der Wahrnehmung der Kammer. Ebenso wenig haben die Videosequenzen den Eindruck vermittelt, dass die Bewohner der Beklagtenwohnung „außer Rand und Band“ geraten seien. Auch lässt die Diktion, am 21.1.2013 habe die Tochter der Kläger „erneut dran glauben müssen“ , die gebotene Sachlichkeit vermissen: Die Geräusche aus der Beklagtenwohnung mögen durchaus als störend empfunden worden sein. Mit Blick auf die Intensität der in der mündlichen Verhandlung angehörten Videosequenzen und angesichts der bauseits vorhandenen Hellhörigkeit der Wohnung erscheint der Vorwurf der vorsätzlichen Lärmentwicklung indessen nicht gerechtfertigt. Hierbei ist in die vollständige Würdigung des Beweisergebnisses einzubeziehen, dass die Beklagten kein nachvollziehbares Interesse daran besaßen, die Kläger aus der Wohnung zu vertreiben: In Anbetracht des Nießbrauchs des Streithelfers waren die Beklagten auf die Mieteinkünfte finanziell angewiesen; bereits zum Jahreswechsel 2013 war abzusehen, dass die Beklagten in ein eigenes Haus einziehen würden.

Mit dem Klageantrag zu 2) erstreben die Kläger die Feststellung, dass die Mietzinsansprüche durch die Aufrechnung vom 22.2.2013 erloschen seien. Die Klage bleibt aus den dargelegten Gründen ohne Erfolg.

Mit dem Klageantrag zu 3) erstreben die Kläger Erstattung der Aufwendungen für Mietmehraufwendungen, Maklerkosten und Umzugskosten, soweit sie die zur Aufrechnung gestellten Beträge übersteigen. Auch die hierauf gerichtete Klage bleibt ohne Erfolg, da die Entscheidung zur Aufgabe der streitgegenständlichen Wohnung keine adäquate Folge der zur Kündigung berechtigenden schwerwiegenden Pflichtverletzung war und die Kläger aufgrund der berechtigten Kündigung durch den Beklagten zu 1) zur Räumung der Wohnung verpflichtet waren.

Schließlich unterliegt die Klage im Klageantrag zu 4) der Abweisung, da der Beklagte zwischenzeitlich über die Kaution Abrechnung erteilt hat und sich mit Blick auf die übersteigenden Forderungen des Beklagten zu 1) kein Guthaben der Kläger ergibt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.