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Beendigung von Mietverhältnissen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Schlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Die Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen.
Hierauf machte das Amtsgericht Brandenburg aufmerksam. Das Gericht entschied weiter, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass der Schlüssel beim Vermieter auch tatsächlich angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist. Hat er ihn per Post übersandt und ist die Postsendung zwar angekommen, aber der Schlüssel verloren gegangen, muss der Mieter beweisen, dass der streitige Schlüssel tatsächlich in die Obhut des Postunternehmens gelangt ist.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Brandenburg, Urteil vom 01.09.2014 (Az.: 31 C 32/14):


Tatbestand:

Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist , die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Parteien durch das Urteil auch jeweils nicht mit mehr als 600,00 Euro beschwert sind.


Entscheidungsgründe:

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist jedoch nur im zuerkannten Umfang begründet. Den Klägern steht als Gesamtgläubigern gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 67,15 Euro zu.

Gemäß § 280 BGB kann ein Vermieter - wie hier die Kläger zu 1.) und 2.) - von einem Mieter - wie den Beklagten zu 1.) und 2.) - grundsätzlich den Ersatz des Schadens verlangen der dadurch entsteht, dass der Mieter seine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt. Der Vermieter muss hierzu nachweisen, dass eine Pflichtverletzung der Mieter vorliegt. Wenn dieser Beweis geführt wurde, wird das subjektive Vertretenmüssen der Mieter nämlich grundsätzlich indiziert. Darüber hinaus enthält § 280 Abs. 1 BGB hinsichtlich des Verschuldens eine Beweislastumkehr; die Mieter müssen also insofern nachweisen, dass ein Vertretenmüssen im Sinne von § 276 BGB nicht vorliegt.

Unstreitig waren die Beklagten als Mieter hier verpflichtet den ihnen überlassenen Schlüssel für das hintere Hoftor an die Kläger als Vermieter zurück zu übergeben. Zudem ist unstreitig, dass die Kläger/Vermieter dann ein neues Schloss in dieses Hoftor eingebaut haben, so dass die Klägerseite insofern auch schlüssig zu dem erfolgten Austausch dieses Schlosses hier vorgetragen hat.

Ein Mieter hat aber grundsätzlich die an ihn übergebenen Schlüssel wieder bei dem Vermieter abzuliefern, wenn ihm ein Besitzrecht an dem Schlüssel gemäß § 986 BGB - hier unstreitig - nicht mehr zustand. Insoweit hatten auch die hiesigen Kläger/Vermieter in der vorliegenden Sache nach § 985 BGB als Eigentümer des Schlüssels gegenüber den Beklagten/Mietern als Besitzer dieses Schlüssels einen Anspruch auf Herausgabe selbigen. Da ein Vermieter bei der Besitzübertragung jedoch mitwirken muss, genügte eine bloße Besitzaufgabe durch die hiesigen Beklagten/Mieter grundsätzlich noch nicht, um den Klägern/Vermietern den Besitz an diesem Schlüssel zu verschaffen.

Die einzig hier in Betracht kommende materiell-rechtliche Einwendung der Erfüllung gemäß § 362 BGB in Form der Besitzverschaffung ist insofern aber - entgegen dem Vortrag der hiesigen Beklagtenseite - gerade nicht durch sie bewerkstelligt worden. Erfüllung tritt nämlich erst dann ein, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird, er also den tatsächlichen Besitz an dem Schlüssel wiedererlangt. Die von den hiesigen Beklagten geschuldete Leistung hätte somit grundsätzlich in der Rückgabe des streitbefangenen Schlüssels an die Kläger als Vermieter am Wohnort/Sitz der Kläger bestanden, da hier ein mietvertragliches Schuldverhältnis zwischen den Prozessparteien vorliegt.

In erster Linie sind hinsichtlich des Erfüllungsortes im Übrigen zwar die von den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen entscheidend. Fehlen vertragliche Abreden über den Erfüllungsort, ist insoweit aber auf die jeweiligen Umstände, insbesondere auch die Natur des Schuldverhältnisses, abzustellen. Lassen sich aus der Natur des Schuldverhältnisses somit Erkenntnisse gewinnen, sind diese dementsprechend auch mit heranzuziehen.

Nach der vorherrschenden Meinung in der Rechtsprechung ist bei vermieteten beweglichen Sachen die Rückgabeverpflichtung aber grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen. Danach handelt es sich bei der Rückgabeverpflichtung hier also um eine Bringschuld der nunmehrigen Beklagten/Schuldner. Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarungen des Rückgabe-Ortes war somit hier der Wohnsitz der Kläger/Vermieter der Rückgabe- bzw. Erfüllungsort, so dass es sich hier also bei der Herausgabeverpflichtung der Beklagten/Mieter um eine Bringschuld handelte und nicht um eine Hohlschuld der Kläger/Gläubiger.

Aus diesem Grunde trägt also hier die Beklagtenseite die Beweislast dafür, dass der streitbefangene Schlüssel bei den Klägern/Vermietern an deren Sitz auch tatsächlich angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist.

Insofern ist hier erheblich, ob die Beklagten ihre diesbezügliche mietvertragliche Nebenpflicht hinsichtlich des streitbefangenen Schlüssels verletzt haben und daher den Klägern gegenüber - grundsätzlich - zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sind, weil für einen fehlenden Schlüssel der Mieter bei Verletzung seiner Sorgfaltspflicht grundsätzlich auch ersatzpflichtig ist.

Diese Vertragsverletzung ist von den Beklagten/Mietern auch zu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutung widerlegen , sind zwar von den Beklagten vorgetragen worden, jedoch haben sich die Beklagten vom Verschuldensvorwurf nach den Feststellungen des Gerichts hier nicht entlasten können.

Die Beklagte haben insofern zwar vorgetragen und zudem durch Vorlage des „Rückscheins“ - Anlage B 2 - sogar belegt, dass die Auslieferung eines Briefs durch die „Deutsche Post“ an die Kläger/Vermieter bestimmungsgemäß erfolgt sei, jedoch streitet die Klägerseite den Erhalt dieses Briefes überhaupt nicht ab sondern nur dessen Inhalt. Die Klägerseite stützt ihre gegenteilige Auffassung nämlich auf den Umstand, dass der Briefumschlag beschädigt war und zudem auch noch mit einem Klebeband mit der Aufschrift „NACHVERPACKT“ durch die Deutsche Post AG versehen worden war und in diesem Briefumschlag weder der streitbefangene noch überhaupt ein Schlüssel war.

Der Beweis für den Inhalt eines beschädigten bzw. verlorengegangenen Briefs/Pakets unterliegt grundsätzlich der freien richterlichen Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO.

Besteht zwischen den Parteien Streit darüber, ob der beim Empfänger nicht angekommene Teil der Postsendung überhaupt in die Obhut der Post gelangt ist, kann nicht auf die Grundsätze des Anscheinsbeweises zurückgegriffen werden. Da die Parteien über den Grund der Haftung streiten, scheidet auch eine Anwendung des § 287 ZPO aus. Der Absender der Post - mithin hier die Beklagten/Mieter - hat daher in einem solchen Fall schon den vollen Beweis dafür zu erbringen, dass ein vom Empfänger - vorliegend den Klägern/Vermietern - bestrittener Teil der Postsendung auch tatsächlich in die Obhut des Postunternehmens gelangt ist. Aber schon diesen Beweis haben die Beklagten - trotz bestreiten durch die Klägerseite - hier nicht erbracht.

Der am 09.08.2013 ausgestellte Einlieferungsbeleg und der Rückschein vom 12.08.2013 der Deutschen Post AG begründen zwar eine Vermutung dafür, dass die Beklagten/Mieter den Brief an die Deutsche Post AG übergeben haben, die Post diesen Brief dann auch übernahm und am 12.08.2013 den Klägern/Vermietern zustellte. Die Vermutung betrifft aber nur den Brief schlechthin, nicht aber auch seinen Inhalt. Nur wenn die Mitarbeiter der Deutschen Post AG auch den Inhalt des Briefes überprüft hätten - was unstreitig nicht der Fall war - hätte die Zustellung dieses Briefes ggf. auch eine Vermutung dafür sein können, dass sich der von den Beklagten/Mietern nunmehr behauptete Inhalt auch darin befand. Da sich aus dem Einlieferungsbeleg vom 09.08.2013 und dem Rückschein vom 12.08.2013 hierzu aber nicht das Geringste ergibt, mussten die Beklagten/Mieter beweisen, dass ihre Angaben richtig sind. Dieser Beweis ist ihnen aber hier schon nicht gelungen.

Wenn im Übrigen die konkrete Ausgestaltung des Versandverfahrens den hiesigen Beklagten keinerlei Anhaltspunkte dafür bietet, auf welche Weise ihr Brief zugestellt wird, hätten die Beklagten selbst Maßnahmen ergreifen müssen, um auf eine sorgfältigere Behandlung des Briefes gegenüber dem Postunternehmen aufmerksam zu machen. Ein Absender gerät nämlich in einen beachtlichen Selbstwiderspruch, wenn er ein recht wertvolles Gut ohne Hinweis auf die Art des Transportguts zur Beförderung an die Post übergibt. Die Beklagte/Mieter hätten hier insofern nämlich erkennen müssen, dass eine sorgfältigere Behandlung durch das Postunternehmen nur dann gewährleistet ist, wenn der Brief zugleich wertdeklariert worden wäre. Dass eine solche gesonderte Wertdeklaration hier erforderlich war, liegt angesichts des sich bei einem Verlust des Schlüssels und des sich hieraus wiederum ergebenden Schadens für einen ordentlichen und vernünftigen Versender wohl auch auf der Hand.

Insofern haben die Beklagten/Mieter hier nach Überzeugung des erkennenden Gerichts nicht den Beweis dafür erbracht, dass konkret der hier streitige Schlüssel tatsächlich in diesen Briefumschlag war und auch nicht, dass die Kläger/Vermieter diesen Schlüssel mittels dieses Briefes tatsächlich dann am 12.08.2013 erhalten haben. Hier trägt aber die Beklagtenseite die Beweislast dafür, dass der streitbefangene Schlüssel tatsächlich auch bei den Klägern/Vermietern angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist. Diesen Beweis haben die Beklagten/Mieter vorliegend aber allein durch die Vorlage des „Rückscheins“ - Anlage B 2 - noch nicht erbracht, so dass sie weiterhin die Übergabe dieses Schlüssels hier gegenüber den Klägern/Vermietern schulden.

Die Kläger/Vermieter haben diesen Schlüssel nämlich nicht schon dadurch im Sinne des § 985 BGB zurück erhalten, dass die Beklagten/Mieter versucht hatten, diesen Schlüssel per Post an die Kläger/Vermieter zu übersenden. Die Beklagten/Mieter haben vorliegend nämlich nicht den Beweis dafür erbracht, dass die Kläger/Vermieter zum Zeitpunkt der Zustellung des Briefes auch tatsächlich in den Besitz des streitigen Schlüssels gelangt sind und insofern die unmittelbare Sachherrschaft über diesen Schlüssel zurück erlangt hatten. Allein dadurch, dass die Beklagten/Mieter diesen Schlüssel ggf. in einen Briefumschlag steckten und diesen Briefumschlag an die Kläger per Post übersandt haben, hatte die Kläger/Vermieter nämlich noch nicht automatisch auch die Sachherrschaft über diesen Schlüssel erhalten.

Im Übrigen hätten die Beklagten diesen Schlüssel wohl auch unter Beachtung von Treu und Glauben ohne weiteres den Klägern direkt an deren Wohnungstür übergeben können und hätten damit den unsicheren Postweg vermieden, da die hiesigen Prozessparteien in demselben Haus wohnen.

Muss ein Mieter aufgrund seines Verschuldens aber Ersatz leisten, umfasst dies auch die Kosten für ein neues Schloss, wenn nicht ggf. sogar die Kosten einer komplett neuen Schließanlage. Ist nämlich wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränkt sich dabei aber nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr hat der Mieter auch in die substanzielle Funktionalität der Gesamtheit der Bestandteile der Sache „Schließanlage“ eingegriffen. Denn diese ist dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels dauerhaft ungeklärt bleibt, in ihrer Funktion beeinträchtigt.

Diese Beeinträchtigung kann nicht mit der Erwägung in Abrede gestellt werden, dass sich die Funktion der Sachgesamtheit „Schließanlage“ auf das Auf- und Zusperren der vor ihr umfassten Schlösser mit den verfügbaren Schlüsseln beschränkt und der Substanzschaden folglich durch die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels behoben ist. Diese Auffassung greift insoweit nämlich zu kurz, als der Substanz der Schließanlage auch die Funktion innewohnt, dass niemand die zu ihr gehörenden Schlösser auf- und zusperren kann, der nicht berechtigt im Besitz eines zu ihr gehörenden Schlüssels ist. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletzt somit nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern zusätzlich auch die Sachgesamtheit Schließanlage.

Zwar setzt der Ersatzanspruch voraus, dass das Schloss bzw. die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht worden ist und zudem die Gefahr einer missbräuchlichen Verwendung des fehlenden Schlüssels besteht , jedoch ist dies hier unstreitig der Fall.

Allerdings ist von dem mittels Quittung vom 09.10.2013 belegten Kaufpreis von 79,00 Euro ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Denn die Voraussetzungen eines solchen Abzugs liegen hier vor. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt oder durch den Einbau von Neuteilen repariert, kann dies zu einer Wertsteigerung führen, die die Schadensersatzpflicht mindert, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Dies ist vorliegend aber der Fall. Ersichtlich handelt es sich bei den in Rede stehenden Schloss mit den Schlüsseln einerseits um Bauteile, die der täglichen mechanischen Beanspruchung und damit der Abnutzung unterliegen. Auf der anderen Seite kann aber auch von einer hohen Lebensdauer derartiger Schlösser ausgegangen werden. Damit tritt eine - allerdings moderate - Bereicherung der Kläger ein, da die auszutauschenden Bauteile nach der notwendigen Erneuerung länger halten und erst in fernerer Zukunft erneut ausgetauscht werden müssen. Bei der Berechnung des für den Austausch des Schlosses aufgewendeten Schadensersatzbetrages ist daher hier ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen.

Das Alter der auszutauschenden Bauteile ist allerdings nicht von der Klägerseite benannt worden. Indes ist diese Frage der gerichtlichen Schätzung zugänglich. Eine Beweisaufnahme zu dieser Frage hielt das Gericht nicht für sinnvoll, da sie dem Gericht wirtschaftlich unverhältnismäßig erschien und sie auch keine feste Größe, sondern ihrerseits ebenfalls nur weitere Anhaltspunkte für die richterliche Schätzung geliefert hätte.

Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände hält das Gericht einen Abzug von 15 Prozent von dem Kaufpreis von 79,00 Euro für angemessen , so dass den Klägern gegenüber den Beklagten hier noch ein diesbezüglicher Ersatzanspruch in Höhe von 67,15 Euro zusteht. Ein darüber hinaus gehender Schadenersatzanspruch steht dem Kläger hingegen gegen die Beklagten in der Hauptsache nicht mehr zu.

Soweit die Klägerseite vorliegend noch weitere - zudem nicht einmal belegte - Unkosten in Höhe von insgesamt weiteren 25,00 Euro geltend macht, haben die Kläger nämlich weder bewiesen, dass ihnen diese Kosten hier tatsächlich entstanden sind, noch dargelegt bzw. bewiesen, dass diese vermeintlichen Aufwendungen auch in der geltend gemachten Höhe so entstanden sind, so dass die Klage im Übrigen in der Hauptsache auch abzuweisen ist.

Der zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 247, 286, 288 BGB und daneben auch aus § 291 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten stützt sich auf §§ 91 und 92 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 711 und § 713 ZPO.

Zudem ist noch der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits durch das Gericht festzusetzen gewesen.