Schriftformerfordernis des § 550 BGB: BGH klärt wichtige Detailfragen
Immobilienrecht
Schriftformerfordernis des § 550 BGB: BGH klärt wichtige Detailfragen
Rechtsanwalt für Mietrecht und Immobilienrecht - S&K Rechtsanwälte in Berlin-Mitte - BGH, Urteil vom 07.05.2008 - XII ZR 69/06
Leitsätze:
1. Die Schriftform des § 550 BGB wird nicht dadurch verletzt, dass der Ehemann der allein vermietenden Ehefrau den Mietvertrag lediglich mit seinem gleichlautenden Nachnamen und ohne Kennzeichnung seiner Vertretungsbefugnis unterzeichnet.
2. Zur Wahrung der Schriftform gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt es, dass jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Folglich müssen nicht beide Vertragsexemplare jeweils vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
3. Ist ein Exemplar der Originalmietverträge nicht mehr auffindbar, wird die Schriftform dann gewahrt, wenn das Exemplar zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags existiert hat.
4. Ein Vermieter kann die Unwirksamkeit einer vorzeitigen Kündigung des Mieters im Wege der Feststellungsklage geltend machen und darf nicht darauf verwiesen werden, eine Leistungsklage auf Zahlung des Mietpreises zu erheben und im Wege der Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen.
Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mietvertrages über Gewerberäume, welcher über eine Mietzeit von 20 Jahren geschlossen wurde. Dieser Mietvertrag wurde vom Ehemann der Vermieterin ohne Kennzeichnung seiner Vertretungsbefugnis und lediglich mit dem identischen Nachnamen unterzeichnet.
Weiterhin haben beide Vertragsparteien nur das Vertragsexemplar des jeweils anderen unterzeichnet. Schließlich ging ein Exemplar des Mietvertrages im Laufe der Zeit verloren.
Von Seiten der Mieter wird nach Veräußerung des Mietobjekts eine Verletzung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB beanstandet und der Vertrag ordentlich gekündigt.
Der neue Vermieter klagt nun auf Feststellung, dass der Mietvertrag durch die Kündigung nicht vorzeitig beendet wurde und weiterhin wirksam ist.
Entscheidung:
Bezüglich der Einwände der Mieter, mit denen sie eine Verletzung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB beanstanden wollen, erteilt der BGH zu Gunsten der Vermieterin eine Absage. Ein Erwerber soll zwar durch die gesetzliche Schriftform davor geschützt werden, dass er nicht vom vollen Inhalt des Mietvertrags Kenntnis erlangen kann. Ist nun die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterschrieben, muss aus den vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck kommen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungshinweis nicht erforderlich (Verweis auf BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 121/05; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03).
Im vorliegenden Fall, in dem der Ehemann nur mit demselben Nachnamen gezeichnet hat, ist die Schriftform dennoch gewahrt, da sowohl für die Vertragsparteien, als auch für einen späteren Erwerber, aus der Vertragsurkunde erkennbar hervorgeht geht, dass entweder die Vermieterin persönlich oder ein namensgleicher Vertreter unterschrieben hat. Dies ist zur Schriftformwahrung ausreichend.
Unerheblich ist auch, dass hier zwei Vertragsurkunden erstellt wurden, von denen eine lediglich von den Mietern und die andere nur durch den Vermieter, vertreten durch den Ehemann, unterschrieben wurde. Nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Einhaltung der Schriftform genügend, dass jeder Vertragspartner die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Die Feststellungsklage des Vermieters, wonach dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht vorzeitig beendet wurde, ist erfolgreich.
Durch die Vernehmung des Ehemannes der früheren Eigentümerin konnte geklärt werden, dass die für die Vermieterin unterzeichnete und für die Mieter bestimmte Vertragsurkunde bei Vertragsabschluss existiert hat. Dass diese Urkunde nun nicht mehr auffindbar ist, steht der Schriftform nicht entgegen. Es kommt dafür allein auf den Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags an. Ferner kann der Vermieter auch auf Feststellung klagen, dass die vorzeitige Kündigung unwirksam ist, und muss demnach keine Leistungsklage auf Zahlung ausbleibender Mieten erheben. Denn die Rechtskraft einer solchen Feststellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis hinaus und klärt abschließend, dass die von den Mietern ausgesprochene Kündigung unberechtigt war und der Mietvertrag nicht beendet wurde (siehe Senatsurteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 234/99 - NJW-RR 2002, 1377, 1378).
1. Die Schriftform des § 550 BGB wird nicht dadurch verletzt, dass der Ehemann der allein vermietenden Ehefrau den Mietvertrag lediglich mit seinem gleichlautenden Nachnamen und ohne Kennzeichnung seiner Vertretungsbefugnis unterzeichnet.
2. Zur Wahrung der Schriftform gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt es, dass jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Folglich müssen nicht beide Vertragsexemplare jeweils vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
3. Ist ein Exemplar der Originalmietverträge nicht mehr auffindbar, wird die Schriftform dann gewahrt, wenn das Exemplar zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags existiert hat.
4. Ein Vermieter kann die Unwirksamkeit einer vorzeitigen Kündigung des Mieters im Wege der Feststellungsklage geltend machen und darf nicht darauf verwiesen werden, eine Leistungsklage auf Zahlung des Mietpreises zu erheben und im Wege der Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen.
Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mietvertrages über Gewerberäume, welcher über eine Mietzeit von 20 Jahren geschlossen wurde. Dieser Mietvertrag wurde vom Ehemann der Vermieterin ohne Kennzeichnung seiner Vertretungsbefugnis und lediglich mit dem identischen Nachnamen unterzeichnet.
Weiterhin haben beide Vertragsparteien nur das Vertragsexemplar des jeweils anderen unterzeichnet. Schließlich ging ein Exemplar des Mietvertrages im Laufe der Zeit verloren.
Von Seiten der Mieter wird nach Veräußerung des Mietobjekts eine Verletzung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB beanstandet und der Vertrag ordentlich gekündigt.
Der neue Vermieter klagt nun auf Feststellung, dass der Mietvertrag durch die Kündigung nicht vorzeitig beendet wurde und weiterhin wirksam ist.
Entscheidung:
Bezüglich der Einwände der Mieter, mit denen sie eine Verletzung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB beanstanden wollen, erteilt der BGH zu Gunsten der Vermieterin eine Absage. Ein Erwerber soll zwar durch die gesetzliche Schriftform davor geschützt werden, dass er nicht vom vollen Inhalt des Mietvertrags Kenntnis erlangen kann. Ist nun die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterschrieben, muss aus den vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck kommen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungshinweis nicht erforderlich (Verweis auf BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 121/05; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03).
Im vorliegenden Fall, in dem der Ehemann nur mit demselben Nachnamen gezeichnet hat, ist die Schriftform dennoch gewahrt, da sowohl für die Vertragsparteien, als auch für einen späteren Erwerber, aus der Vertragsurkunde erkennbar hervorgeht geht, dass entweder die Vermieterin persönlich oder ein namensgleicher Vertreter unterschrieben hat. Dies ist zur Schriftformwahrung ausreichend.
Unerheblich ist auch, dass hier zwei Vertragsurkunden erstellt wurden, von denen eine lediglich von den Mietern und die andere nur durch den Vermieter, vertreten durch den Ehemann, unterschrieben wurde. Nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Einhaltung der Schriftform genügend, dass jeder Vertragspartner die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Die Feststellungsklage des Vermieters, wonach dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht vorzeitig beendet wurde, ist erfolgreich.
Durch die Vernehmung des Ehemannes der früheren Eigentümerin konnte geklärt werden, dass die für die Vermieterin unterzeichnete und für die Mieter bestimmte Vertragsurkunde bei Vertragsabschluss existiert hat. Dass diese Urkunde nun nicht mehr auffindbar ist, steht der Schriftform nicht entgegen. Es kommt dafür allein auf den Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags an. Ferner kann der Vermieter auch auf Feststellung klagen, dass die vorzeitige Kündigung unwirksam ist, und muss demnach keine Leistungsklage auf Zahlung ausbleibender Mieten erheben. Denn die Rechtskraft einer solchen Feststellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis hinaus und klärt abschließend, dass die von den Mietern ausgesprochene Kündigung unberechtigt war und der Mietvertrag nicht beendet wurde (siehe Senatsurteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 234/99 - NJW-RR 2002, 1377, 1378).