Staffelmiete: Kündigungsausschluss darf nicht mehr als vier Jahre betragen
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Übersteigt der in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündigungsverzicht den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam.
Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte damit die Formularvereinbarung "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrags eine Kündigung auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird" in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Staffelmietvertrag für unwirksam. Es lasse sich auch nicht die zu § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entwickelte Rechtsprechung auf § 557a BGB übertragen. Entsprechend sei die Vereinbarung vollständig unwirksam und nicht nur für den Zeitraum, der vier Jahre übersteigt (BGH, VIII ZR 3/05).
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Annotations
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.