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Mietminderung wegen Mängeln

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Störungen im Mietverhältnis: Lärm vom Rasenmäher

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Geräte und Maschinen dürfen in Wohngebieten weder an Sonn- und Feiertagen noch an Werktagen in der Zeit von 20.00 Uhr bis 7.00 Uhr betrieben werden.
Störungen sind in Mietshäusern aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnungen an der Tagesordnung. Aber auch der Lärm von Nachbargrundstücken kann sehr störend sein. Hier sticht insbesondere der Einsatz von Geräten und Maschinen wie Rasenmähern etc. hervor.

Für diese Geräte gilt die 32. Bundes-Imissionsschutzverordnung (BImSchV). Danach dürfen Geräte und Maschinen in Wohngebieten weder an Sonn- und Feiertagen noch an Werktagen in der Zeit von 20.00 Uhr bis 7.00 Uhr betrieben werden. Dies gilt insbesondere auch für Rasenmäher. Demgegenüber dürfen z.B. Laubbläser und Rasentrimmer zusätzlich nicht vor 9.00 Uhr sowie zwischen 13.00 und 15.00 Uhr und 17.00 und 20.00 Uhr in Betrieb genommen werden.

Unabhängig von den einzuhaltenden Zeiten ist eine Lärmbelästigung durch Maschinen und Geräte hinzunehmen, soweit der Lärmpegel an Wochentagen außerhalb der Ruhezeiten 50 dB und während der Ruhezeiten, an Sonn- und Feiertagen sowie nachts 44 dB nicht übersteigt. Bis zu diesen Grenzen sind Lärmbelästigungen regelmäßig hinzunehmen und berechtigen nicht zur Minderung der Miete (LG Berlin ZMR 99, 763).

Gleichwohl ist die Überschreitung der vorgenannten Schallpegel keine zwingende Voraussetzung für die Berechtigung zur Minderung. Denn eine beachtliche Lärmbelästigung kann insbesondere bei stoßweisen und überraschenden Lärmemissionen gegeben sein, ohne dass gleichzeitig die Lärmpegel überschritten werden. Maßgeblich ist insofern der Maßstab der subjektiven Lästigkeit des Lärms (LG Karlsruhe, 9 S 394/86).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Karlsruhe Urteil vom 08.05.1987 (Az: 9 S 394/86)

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 27.6.1986 - 6 C 306/86 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.


Entscheidungsgründe:

- Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 ZPO abgesehen. -

Die Berufung ist zulässig; sie ist jedoch nicht begründet.

Die Kläger können von den Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch Kündigung nicht beendet.

Zutreffend ist vom Amtsgericht, auf dessen Entscheidungsgründe gemäß § 543 ZPO verwiesen wird, ausgeführt worden, dass die Kündigung vom 3.4.1986 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.

Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB sind nicht gegeben. Zahlungsverzug bezüglich der Miete wird erst dann als erhebliche Vertragsverletzung angesehen, wenn der Rückstand den Mietzins für einen Monat übersteigt. Auch hinsichtlich der Dauer des Verzugs ist erst bei einem Zeitraum von über einem Monat eine Erheblichkeit zu bejahen. Erst zum Zeitpunkt der Kündigung am 3.4.1986 überstiegen die von den Beklagten nicht gezahlten Mietzinsbeträge den Betrag von einer Monatsmiete. Es konnte daher bezüglich dieser Kündigung dahingestellt bleiben, ob die Beklagten zur Minderung berechtigt waren.

Die von den Klägern am 22.7.1986 ausgesprochene Kündigung führt gleichfalls nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses. Entgegen der Ansicht der Kläger sind auch hinsichtlich dieser Kündigung die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB nicht gegeben.

Nach Auffassung der Kammer betrug der Zahlungsrückstand zum Zeitpunkt der weiteren Kündigung lediglich DM 750,-, also weniger als eine Monatsmiete.

Die Beklagten sind gemäß § 537 Abs. 1 BGB nur zur Zahlung einer um 15% geminderten Monatsmiete verpflichtet. Die Minderung der Miete ergibt sich aus den Lärmbelästigungen, die von dem über der Wohnung der Beklagten liegenden Architekturbüro herrühren. Minderungsrechte der Beklagten bezüglich Lärmbelästigungen, die von dem Architekturbüro ausgehen, waren nicht von vornherein durch eine zwischen den Klägern, den Beklagten und den Architekten getroffene Vereinbarung ausgeschlossen. Die Kläger haben den Beweis für eine derartige Vereinbarung nicht geführt. Zwar hat der Zeuge ... hierzu bekundet, dass seiner Erinnerung nach mit der Vereinbarung über die Kostenbeteiligung hinsichtlich des Teppichbodens auch vereinbart worden sei, dass keine weiteren Ansprüche wegen der Lärmbelästigung geltend gemacht werden und auch der Zeuge ... hat ausgeführt, dass vereinbart worden sei, dass es sich um eine endgültige Regelung handeln sollte und man in Zukunft aufgrund der Vereinbarung mit dem Teppichboden miteinander auszukommen habe, doch ist nach Auffassung der Kammer hiermit nicht der Beweis für eine endgültige, Minderungsrechte ausschließende Regelung geführt. Die Zeugin ..., die die Beklagten außergerichtlich und in der ersten Instanz vertreten hat, hat ausgeführt, dass sie den Beklagten von einer endgültigen Regelung zu diesem Zeitpunkt abgeraten hat. Es sollte erst abgewartet werden, wie sich die Verlegung des Teppichbodens auswirken werde; später sollte man sich noch einmal zusammensetzen. Eine abschließende Regelung sei bisher noch nicht getroffen worden. Angesichts dieser widersprechenden Zeugenaussagen konnte die Kammer nicht zu der Überzeugung gelangen, dass die von den Klägern behauptete Vereinbarung getroffen worden ist. Es spricht vielmehr vieles für die von den Beklagten vorgetragene Version des Geschehens. Denn es erscheint äußerst unwahrscheinlich, dass die Beklagten, die sich, ohne dazu verpflichtet zu sein, bereit erklärten, einen Teil des Teppichbodens zu bezahlen, sich mit dieser Vereinbarung gleichzeitig jeglicher Minderungsrechte begeben wollten, obwohl nicht abzusehen war, wie sich die Verlegung des Teppichbodens auswirken würde. Zudem wäre durch eine derartige Vereinbarung bezüglich des Besprechungszimmers die Geltendmachung von Minderungsrechten nicht ausgeschlossen gewesen. Dieses Zimmer wurde damals nur als Besprechungszimmer benutzt, dort wurde auch kein Teppichboden verlegt. Wie die Zeugen ... und ... eingeräumt haben, wird dieses Zimmer nun als Arbeitszimmer benutzt.

Die von den Zeugen ... geschilderten Geräuscherscheinungen in der Wohnung der Beklagten sind derart gravierend, dass gemäß § 537 Abs. 1 BGB von einer geminderten Tauglichkeit der Wohnung auszugehen ist.

Die Zeugin ... hat hierzu ausgesagt, dass man es hören würde, wenn oben herumgelaufen wird. Zudem würde es sich anhören, als ob Schreibtische oder Schränke gerückt würden. Die Geräusche wären der Art, dass man sich nicht auf eine Arbeit konzentrieren könne, da man ständig auf das nächste Geräusch warte. In der Küche sei es in der Mittagszeit besonders schlimm. Man hätte das Gefühl, als würden sehr viele Menschen über einem herumlaufen. Die Zeugin ..., schilderte ein Rucken, Gepolter und Gerumpel aus der oberen Wohnung. Schritte könnte man hören und es würde sich anhören, als würden irgendwelche Maschinen hin- und herlaufen. Auch der Zeuge ... hat bekundet, dass in der Küche in der Mittagszeit ein Rücken, Schieben, Poltern und Dröhnen zu hören sei. Diese Geräusche habe er in geringerem Maße auch in anderen Zimmern hören können; sie seien dennoch so störend gewesen, dass man öfter automatisch nach oben schauen müsse. Die Zeugin ... führte aus, dass sie in der Wohnung der Beklagten jedes Mal ein dumpfes Geräusch gehört hätte, wie wenn eine Waschmaschine oder ähnliches laufen würde. Diese Geräusche seien bei einer Unterhaltung unerträglich und störend gewesen. Zudem könne man von oben Schritte hören, Stühle- und Tische rücken. Zum Teil würde es sich anhören, wie wenn eine Kegelkugel über den Boden gerollt würde.

Die Zeugin ... konnte sich gleichfalls an Lärmbelästigungen in der Küche erinnern. Nach ihrer Schilderung würde man regelrecht erschrecken, es würde sich anhören, wie wenn oben jemand umziehen würde. In dem kleinen Zimmer habe sie von oben Schritte, ein Scharren und auch eine Art Bumsen gehört, diese Geräusche hätten sie einmal morgens um acht Uhr aus dem Schlaf geweckt.

Hinsichtlich der Glaubwürdigkeit der Zeugen gab es keinen Anlass zu Zweifeln, insbesondere sind keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass die Zeugen aufgrund ihrer Verwandtschaft bzw. Bekanntschaft mit den Beklagten übertriebene Schilderungen hinsichtlich der Lärmbelästigung abgegeben haben.

Aufgrund der Zeugenaussagen kann davon ausgegangen werden, dass die Beklagten in der Küche, in dem kleinen hinteren Zimmer und im großen Zimmer mit dem Erker besonders starken Lärmbelästigungen ausgesetzt sind, die von dem darüberliegenden Architekturbüro herrühren. Die Zeugin ... hat bezüglich des Erkerzimmers ausgeführt, dass trotz des von der ... Straße ausgehenden Verkehrslärms, die Geräuschbelästigung von oben dennoch besonders groß ist.

Diese von den Zeugen geschilderten Lärmbelästigungen sind derart schwerwiegend, dass eine Wohnwertminderung gegeben ist.

Zwar war den Beklagten bei Einzug bekannt, dass in der darüber liegenden Wohnung ein Architekturbüro tätig ist, doch ist mit einer derartigen Lärmbelästigung nicht zu rechnen.

Auch schließt der Umstand, dass es sich bei dem Gebäude um einen Altbau handelt, bei dessen Errichtung keine so hohen Anforderungen an den Lärmschutz gestellt wurden, nicht die Geltendmachung von Minderungsrechten aus, wenn wie hier, ein in gewissem Umfang unerträglicher Zustand für die Mieter gegeben ist.

Der Erhebung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es nicht. Zum einen können die in der Vergangenheit liegenden Belästigungen hierdurch nicht einwandfrei nachvollzogen werden, zum anderen ist nicht nur auf die objektiv festzustellenden Messwerte abzustellen sondern es ist auch darauf abzustellen, wie belästigen der Mensch bestimmte Geräusche empfindet. Aus der Einhaltung oder Überschreitung bestimmter Phonzahlen ergibt sich noch nicht, ob die Lärmbelästigung in der Tat zumutbar ist oder nicht. Davon, dass es sich vorliegend aber um eine unzumutbare Lärmbelästigung handelt, kann aufgrund der Beweisaufnahme ausgegangen werden.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der monatliche Mietzins jedoch nicht um 25% sondern nur um 15% gemindert. Die Rechtsprechung hat bei Lärmbelästigung durch Mitbewohner Minderungsbeträge von 10-20% anerkannt. Die Kammer hält im Falle der Beklagten eine Minderung um 15% für angemessen.

Es ergibt sich daher zum Zeitpunkt der Kündigung vom 22.7.1986 ein Zahlungsrückstand von DM 750,- (1 × DM 50,- plus 7 × DM 100,-). Dieser begründet nicht das Recht zu einer ordentlichen Kündigung. Im Übrigen kann den Beklagten bezüglich des Rückstandes kein Verschulden vorgeworfen werden. Angesichts der Lärmbelästigungen war grundsätzlich eine Wohnwertminderung gegeben; die Beklagten haben sich über die Höhe der Minderung falsche Vorstellungen gemacht, was ihnen jedoch nicht zum Vorwurf gemacht werden kann.

Sollten die Beklagten die Miete jedoch weiterhin um 25% mindern, so wäre darin eine schuldhafte Vertragsverletzung zu sehen.

Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.