WEG: Die fünf häufigsten Fragen zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

12.04.2007

Rechtsgebiete

  • Immobilienrecht

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Familienrecht, Erbrecht, Ehescheidung - Streifler & Kollegen
Familienrecht
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Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf. Die folgende Checkliste beantwortet die häufigsten Fragen hierzu anhand aktueller Rechtsprechung:

1. Wo ist das Stimmrecht geregelt?

Die Kernaussage enthält § 25 Abs. 2 S. 1 WEG: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme". Abweichendes kann aber vereinbart werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

2. Was bedeutet "Kopfprinzip"?

Der vom Gesetzgeber vorgesehene Regelfall ist das Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Im Ergebnis gibt es soviele Stimmen wie Wohnungseigentümer und umgekehrt. Das gilt auch, wenn mehrere Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigt sind. Es soll dadurch eine Majorisierung verhindert werden. Eigentümer, denen mehrere Wohnungseigentumsrechte zustehen, sollen kein größeres Gewicht haben, als die anderen Wohnungseigentümer.

Wenn das Kopfprinzip gilt, führt die - ohne Einbeziehung der übrigen Eigentümer erfolgte - nachträgliche Aufteilung einer Eigentumseinheit in zwei selbstständige Einheiten nicht zu einer Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte.

3. Wann gilt das "Wertprinzip"?

Die gesetzliche Regelung ist nicht zweifelsfrei billig. Immerhin stehen einem Mehrfachstimmrecht erhöhter Kapitaleinsatz, mehr Lasten und mehr Kosten gegenüber. Daher ist es zulässig, das Stimmrecht entsprechend den Miteigentumsanteilen zu regeln (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

4. In welchen Fällen sind Eigentümer nicht stimmberechtigt?

§ 25 Abs. 5 WEG enthält Fälle, in denen einzelne Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt sind: Das OVG bestätigte jedoch die Klageabweisung der Vorinstanz. Die gezielte Ableitung des Regenwassers über das Grundstück der Klägerin sei aus der Sicht der Feuerwehreinsatzleitung erforderlich gewesen. Nur so hätten größere Schäden im Außengelände und eine unmittelbare Gefährdung von Wohnhäusern abgewendet werden können. Eine Wasserabführung über andere Grundstücke wäre mit erhöhten Sicherungsmaßnahmen an Wohngebäuden verbunden gewesen. Deshalb müsse die Klägerin in einem mit der Situation im Jahre 2003 vergleichbaren Notfall wiederum eine Ableitung von Regenwasser über ihr Grundstück hinnehmen (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 11462/05.OVG).

Rechtsgeschäfte mit Eigentümern:

Eigentümer sind nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihnen geht. Das Rechtsgeschäft muss die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Sowohl einseitige als auch mehrseitige Rechtsgeschäfte sind erfasst. Betroffen sind im Regelfall der Abschluss, die Kündigung und der Rücktritt von Verträgen. Realakte - tatsächliche Handlungen - werden von § 25 Abs. 5 WEG nicht erfasst.

Wahlen (zum Verwalter oder Verwaltungsbeiratsmitglied) sind keine Rechtsgeschäfte. Einer Mitwirkung steht daher nichts im Wege. Gleiches gilt für die Abberufung eines Verwalters. Ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung über die gegen ihn ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und Kündigung des Vertrags nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist auch nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit jemandem betrifft, mit dem zusammen er eine GbR bildet und wenn das Rechtsgeschäft in Beziehung zu dem Zweck der Gesellschaft steht.

Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen. Soweit eine Verwalter-GmbH vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, gilt dies auch für deren Geschäftsführer, der persönlich von einem Wohnungseigentümer Stimmrechtsvollmacht hat.

Der Umstand, dass ein einzelner Eigentümer vom Stimmrecht in bestimmten rechtsgeschäftlichen Fragen ausgeschlossen ist, bedeutet nicht, dass dieses Rechtsgeschäft nicht dennoch zu Stande kommen kann.

Rechtsstreit gegen Wohnungseigentümer:
 
Einleitung und Erledigung eines Rechtsstreits gegen einen Eigentümer sind ebenfalls vom Stimmrecht des betroffenen Eigentümers ausgenommen. Das gilt auch für Rücknahme, Verzicht, Rechtsmittel, Aussetzung, Fortsetzung und Stellungnahme im Prozess. Alle Maßnahmen bezogen auf Fortführung oder Beendigung eines Rechtsstreits sind erfasst. Die Norm ist weit auszulegen. Beschließen die Eigentümer, einen Rechtsstreit gegen einen Wohnungseigentümer und einen Dritten einzuleiten, die wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen werden sollen, ist der Wohnungseigentümer vom Stimmrecht auch ausgeschlossen, wenn der Dritte verklagt werden soll.

Entziehung des Wohnungseigentums:

Wer rechtskräftig nach § 18 WEG verurteilt wurde, hat ebenfalls kein Stimmrecht mehr.

Rechtsmissbrauch:

Unabhängig von § 25 Abs. 5 WEG ist ein Eigentümer auch nicht stimmberechtigt, wenn er sein Stimmrecht missbräuchlich ausübt. Insoweit gelten die zu § 242 BGB entwickelten Grundsätze. Allein die Majorisierung als solche begründet noch keinen Rechtsmissbrauch. Das Abstimmungsverhalten eines Eigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmabgabe nachvollziehbare und verständliche Gründe vorliegen).

5. Wann ruht das Stimmrecht?

Es kann vereinbart werden, dass in bestimmten Fällen das Stimmrecht ruht, etwa wenn gemeinschaftsbezogene Verbindlichkeiten (Zahlung des Hausgelds/Wohngelds) nicht erfüllt werden. Ruht das Stimmrecht nach der Gemeinschaftsordnung bei einem Rückstand mit Wohngeldzahlungen, setzt das Ruhen kein Verschulden voraus.
 

 

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2 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Anzeigen >BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien: 1.Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.