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Immobilienrecht

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WEG: Vermietung einer Eigentumswohnung an eine Wohngemeinschaft

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Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Oftmals ist innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft strittig, wie die einzelnen Räumlichkeiten genutzt werden dürfen. Dies betrifft vornehmlich Gewerberäume. Allerdings können auch Wohnungen betroffen sein.

Fall: Der Eigentümer einer sehr großen Wohnung möchte diese an eine studentische Wohngemeinschaft vermieten, nachdem der bisherige Mieter gekündigt hat. Die anderen Eigentümer „laufen Sturm“ gegen die beabsichtigte Vermietung und fragen, ob sie etwas dagegen unternehmen können.

Schauen Sie in die Teilungserklärung

In vergleichbaren Fällen ist zunächst die Teilungserklärung einzusehen. Diese regelt die sachenrechtlichen Beziehungen der Eigentümer untereinander. Hierin werden z.B. bestimmte Räumlichkeiten als Wohnungseigentum oder als Teileigentum bezeichnet. Meist sind Wohnungseigentumseinheiten nur als „Wohnungseigentum Nr. ...“ bezeichnet. Nur bei Teileigentumseinheiten finden sich genauere Bezeichnungen, z.B. „Laden“, „Gaststätte“ o.ä.

Was ist eine „zweckbestimmungswidrige“ Nutzung?

In der Bezeichnung als „Wohnungseigentum“ liegt eine so genannte Zweckbestimmung. Das bedeutet, dass die Räumlichkeiten als Wohnung und nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen. Zweckbestimmungswidrige Nutzungen sind unzulässig. Fraglich ist, wann eine zweckbestimmungswidrige Nutzung vorliegt. Hierzu hat die Rechtsprechung eine Faustformel entwickelt:

„Unzulässig ist jede Nutzung, die mehr stören kann als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung.“

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der jeweilige Eigentümer die Wohnung selber nutzt oder ob er sie Dritten überlässt (z.B. vermietet). § 14 Abs. 1 WEG räumt nämlich jedem Eigentümer das Vermietungsrecht ein. Er muss nur dafür sorgen, dass die Mieter bestimmte Pflichten einhalten. Das bedeutet für den konkreten Fall: Es muss geprüft werden, ob die Vermietung an eine studentische WG mehr stören kann als die übliche Nutzung zu Wohnzwecken (egal, ob durch den Eigentümer persönlich oder durch einen Mieter). Abwägungskriterien sind z.B.:

  • Handelt es sich um eine Anlage, die von vielen jungen Familien bewohnt wird oder von vielen – ruhebedürftigen – Senioren?
  • Handelt es sich um eine intensivierte Wohnnutzung gegenüber einer Nutzung durch eine Einzelperson oder eine Familie mit Kindern?

Ob bei der Vermietung an eine WG ein Unterlassungsanspruch besteht, ist fraglich. Zu Wohnzwecken dient eine Wohnung nämlich auch, wenn Kinder und Jugendliche dort langfristig in familienähnlichen Gruppen untergebracht sind. Abzugrenzen davon sind Fälle, in denen ein ständiger Wechsel der Bewohner nach Art einer Pension oder das Zusammenleben einer Vielzahl nicht familiär oder sonstwie verbundener Personen nach Art eines Heims vorliegt.