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Beendigung von Mietverhältnissen

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Wohnraummiete: Keine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Sozialamt

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Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Der Vermieter ist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn das Sozialamt, das die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, die Miete regelmäßig unpünktlich überweist.

Mit dieser Entscheidung stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter den Rücken. Dieser hatte ein Reihenhaus gemietet. Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Als der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen wurde, übernahm das Jobcenter die Mietzahlungen. Diese gingen beim Vermieter jedoch immer erst um den 8. eines Monats ein. Der Vermieter mahnte die verspäteten Zahlungen an. Gleichwohl war das Jobcenter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und verlangte die Räumung des Hauses.

Der BGH hielt diese Kündigung jedoch für unberechtigt. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssten immer alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Es könne daher nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden. Vielmehr müsse bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sei und dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war. Bei der Abwägung müsse sich der Mieter ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen. Das Jobcenter handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters. Es nehme vielmehr ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr (BGH, VIII ZR 64/09).