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Mietminderung wegen Mängeln

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Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Das ist der Tenor einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Später beschwerte sie sich darüber, dass die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte eine Mietminderung an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin berief sich darauf, dass in der Wohnungs-Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen sei.

Vor dem AG wurde die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Nach Ansicht des Richters bestehe kein Grund zur Mietminderung. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Angaben des Vermieters, die dieser bei den Vertragsverhandlungen mache, würden nur Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen würden. Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin hätte daher von Anfang an sehen können, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen (AG München, 424 C 7097/09).

Hinweis: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

AG München: Urteil vom 10.08.2009 - 424 C 7097/09

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 2.060,- nebst Zinsen, in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 515,- EUR seit dem 08.01.2009, 05.02.2009, 05.03.2009 sowie seit 06.04.2009 zu zahlen.

Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 382,- EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.06.2009 zu zahlen.

Von den Kosten des Verfahrens trägt die Kläger 3/19, die Beklagte 16/19.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Für die Beklagte ist das Urteil vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird auf 2.442,- EUR festgesetzt.


Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von der Beklagten rückständigen Mietzins. Die Beklagte begehrt von der Klägerin im Wege der Widerklage die Zahlung überzahlten Mietzinses.

Mit Mietvertrag vom 27.08.2007 vermietete die Klägerin eine Wohnung im Anwesen ... in ... an die Beklagte. Der Mietzins betrug EUR 400,- zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 40,- EUR, einer Vorauszahlung auf Heizung und Warmwasser, Kaltwasserkanal und Zählergebühren, in Höhe von 60,- EUR und zuzüglich einer Vorauszahlung für den Stromzähler in Höhe von EUR 15,-, insgesamt mithin 515,- EUR. Das Mietverhältnis endete am 30.04.2009. Die Beklagte entrichtete nicht den Mietzins für die Monate Januar bis April 2009.

Mit Schreiben vom 18.08.08, vorgelegt als Anlage B 6, schrieb die Beklagte an die Klägerin, dass die von der Klägerin angegebene Quadratmeterzahl gravierend von der tatsächlichen Fläche abweiche. Statt der bei Einzug angegebenen 36 qm betrage die Wohnfläche nur 24 qm. Sie kündigte daraufhin eine. Minderung an. Ebenso bat sie die Nebenkostenabrechnung bei der die Kosten nach der Wohnfläche verteilt werden, zu korrigieren. Mit Schreiben vom 21.11.2008, vorgelegt als Anlage B 7, kündigte sie eine Verrechnung ihres ihrer Meinung nach überzahlten Mietbetrages mit den folgenden Mieten an.

Der Mietvertrag enthält keine Angaben über die Wohnungsgröße. Alle Räume der Wohnung verfügen über Dachschrägen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnungsgröße getroffen worden sei. Die Beklagte sei auf die Wohnung durch eine Internetanzeige aufmerksam geworden. Diese habe keine Angaben zur Wohnungsgröße enthalten. Bei den Vertragsverhandlungen seien keine Angaben zur Wohnungsgröße gemacht worden. Die Beklagte habe die Wohnung angemietet wie besichtigt.

Zuletzt beantragt die Klägerin:

Die Beklagte wird zur Zahlung von EUR 2.060,- verurteilt.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Im Wege der Widerklage beantragt sie:

Die Klägerin wird zur Zahlung von EUR 382,- verurteilt.

Die Klägerin beantragt:

Abweisung der Widerklage.

Die Beklagte trägt vor, sie sei auf die Wohnung durch eine Anzeige in der Zeitschrift „Hallo - ihre lokale Wochenzeitschrift“ aufmerksam geworden. Diese habe die Angabe „ca. 36 qm“ enthalten. Bei der Besichtigung habe die Klägerin auch nochmals über die Wohnungsgröße gesprochen und diese mit 36 qm angegeben. Tatsächlich habe die Wohnung nur eine Größe von 24 qm. Dies liege u. a. daran, dass die Flächen, bei denen die Zimmerhöhe weniger als zwei Meter betrage, nur teilweise anzurechnen seien. Durch die Angabe der Wohnungsgröße in der Annonce und bei den Vertragsverhandlungen hätten die Parteien eine Wohnungsgröße als Beschaffenheit vereinbart. Der Mietzins sei entsprechend der Abweichung der Wohnungsgröße von der vereinbarten Wohnungsgröße, herabgesetzt. Die Beklagte habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses. Mit diesem habe sie gegen die Mietzinsansprüche der Klägerin bezüglich der Monate Januar bis April 2009 aufgerechnet.

Sie habe versehentlich im Mai 382,- EUR an die Klägerin als Miete für diesen Monat gezahlt, obwohl das Mietverhältnis schon beendet gewesen sei. Die Klägerin habe daher diesen Betrag zurück zu zahlen.

Beweis wurde nicht erhoben.

Zur Ergänzung des - Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 01.07.2009 (Bl. 52 der Akten) verwiesen.


Entscheidungsgründe:

Klage und Widerklage sind vollumfänglich begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des rückständigen. Mietzinses für die Monate Januar bis April 2009. Diese Ansprüche sind nicht durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte hat gegen die Klägerin Anspruch auf Rückzahlung des Mietzinses für den Monat Mai 2009, da diese Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

Aus dem Mietvertrag i. V. m. § 535 BGB hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Januar bis April 2009 in Höhe von jeweils 515,- EUR. Der Mietzins war in dieser Zeit nicht nach § 536 BGB herabgesetzt. Der Anspruch bestand in voller Höhe. Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses. In der Zeit vom Beginn des Mietverhältnisses bis einschließlich Dezember 2008 war der Mietzins nicht herabgesetzt.

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält. In solchen Fällen errechnet sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibt. Berechnungsgrundlage ist dabei die Bruttomiete.

Voraussetzung dafür ist aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche, im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Parteien können im Mietvertrag eine bestimmte Wohngröße in dem Sinne vereinbaren, dass damit diese Fläche dem Streit der Parteien entzogen ist. Stattdessen können die Parteien auch, schlichtweg eine Wohnungsgröße als Beschaffenheitsangabe im Mietvertrag aufnehmen. Weiterhin kann auch lediglich die Wohnungsgröße als Umlagemaßstab zur Verteilung der Betriebskosten im Mietvertrag angegeben sein. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 27.08.2007 enthält keine Angaben zur Wohnungsgröße.

Die Beklagte trägt vor, die Klägerin habe die Wohnung in einer Zeitungsannonce mit einer Wohnflächenangabe von ca. 36 qm beworben und habe auch bei den Vertragsverhandlungen diese Wohnungsgröße angegeben. Letzteres wird von der Klägerin bestritten. Die Beklagte ist der Auffassung, dass aufgrund dieser Umstände die Angaben der Klägerin über die Wohnungsgröße Vertragsbestandteil im Sinne einer Beschaffenheitsangabe geworden sind. Die Beklagte stützt sich dabei insbesondere auf eine in der Literatur vertretene Auffassung. Danach richte sich die Anmietungsentscheidung des Mieters ersichtlich auf eine Wohnung mit den vorher kommunizierten Beschaffenheitsmerkmalen. Dies sei dem verständigen Vermieter offenbar. Damit komme auch aus dem Empfängerhorizont des Vermieters ein Mietvertrag mit spezifischer Größenangabe zustande, wenn der unrichtige Erwartungshorizont des Mieters nicht im Rahmen der Verhandlungen berichtigt werde. Begründet wird dies u. a. mir einem Vergleich zum Kaufrecht.

Das Gericht teilt diese Auffassung nicht. Der Sachvortrag der Beklagten kann, daher als wahr unterstellt werden. Mitteilungen des Vermieters, die dieser über die Wohnung im Rahmen der Vertragsverhandlung macht, werden eben nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie dann in dem schriftlichen Mietvertrag auch aufgenommen werden. Es hätte den Parteien freigestanden, in dem Vertrag eine Bestimmung aufzunehmen, dass von einer bestimmten Wohnungsgröße ausgegangen wird. Eine entsprechende Vereinbarung haben die Parteien aber gerade nicht getroffen. Zunächst ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien all dies verbindlich gelten soll, was dann schriftlich im Mietvertrag festgehalten wird. Mündliche Nebenabreden sind selbstverständlich möglich. Hier wird aber auch von der Beklagten gar nicht behauptet, dass neben dem schriftlichen Mietvertrag eine ausdrückliche mündliche Nebenabrede getroffen worden sei.

Die Auffassung der Beklagten geht dahin, dass schon aufgrund der Angaben im Rahmen der Vertragsverhandlungen diese Angaben zum Vertragsbestandteil werden. Der Vergleich mit dem Kaufrecht geht jedoch fehl. Im Mietrecht fehlt schon eine dem § 434 BGB entsprechende Vorschrift. Außerdem hat ei einem eventuell sehr langfristigen Dauerschuldverhältnis ein schriftlicher Vertrag als Grundlage der Rechtsbeziehungen der Parteien eine ganz andere Bedeutung als bei einem Kaufvertrag. Über die Wohnungsgröße kann bei jeder Mieterhöhung und bei jeder Betriebskostenabrechnung gestritten werden. Sie spielt daher nicht nur eine Rolle bei einer eventuellen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Beide Parteien können daher ein gesteigertes Interesse daran haben, diese Frage im Vertrag zu klären.

Da die Klägerin die von der Beklagten behaupteten Angaben über die Wohnungsgröße in den Mietvertrag nicht mit aufgenommen hatte, konnte die Beklagte bei Auslegung des Verhaltens der Klägerin aus einem objektiven Empfängerhorizont heraus dieses behauptete Verhalten nicht als Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung über eine bestimmte Wohnungsgröße verstehen.

Auch das Argument der Beklagten, dass damit der unredliche Vermieter besser gestellt werde, verfängt nicht. Auch der Vermieter kann ein erhebliches Interesse an der Klärung und Festlegung der richtigen Wohnungsgröße haben. Sonst kann er sich bei jeder Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung entsprechenden Einwendungen der Mieterseite ausgesetzt sehen. Im übrigen sähe sich der Vermieter der Gefahr ausgesetzt, dass der Mieter den Mietvertrag anficht und außerdem Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen begehrt.

Zudem sprechen noch folgende Erwägungen gegen einen Anspruch der Beklagten:

Die Angaben der Klägerin über die Wohnungsgröße wurden, hinsichtlich der Grundfläche der Wohnung nicht angezweifelt. Auch nach den Skizzen, die die Beklagte vorgelegt hat, entspricht die Grundfläche ungefähr der von der Klägerin angeblich angegebenen Wohnungsgröße. Da keine ausdrückliche Vereinbarung einer Beschaffenheitsangabe bezüglich der Wohnungsgröße vorlag, wäre hier umso mehr noch auszulegen, welche Art der Berechnung vereinbart wurde. Aus Sicht der Vermieterin könnte hier auch dann eine Annahme eines Angebots auf Berechnung der Wohnungsgröße nach der Grundfläche zu sehen sein. Selbst wenn die Auslegung ergeben sollte, dass aus Sicht der Vermieterin hier höchstens ein Angebot auf Annahme einer Vereinbarung über die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorliegen könnte, führte dies nicht zwingend zu einem Minderungsrecht der Beklagten. Ein Mieter mietet eine Wohnung grundsätzlich nach Besichtigung an. Besichtigt er sie nicht, ist die Unkenntnis von offensichtlichen Mängeln jedenfalls grob fahrlässig. Ein Minderungsrecht wäre nach § 536 b BGB ausgeschlossen. Bei der Wohnungsgröße macht man davon eine Ausnahme, weil es dem Mieter im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung nicht möglich ist, die genaue Wohnfläche gemäß einer zu vereinbarenden gesetzlichen Grundlage zu berechnen. Der Mieter ist hier also darauf angewiesen, den Angaben des Vermieters zu vertrauen. Im vorliegenden Fall waren aber die Angaben, soweit sie die Grundfläche betreffen, zutreffend. Dachschrägen bei einer lichten Höhe zwischen einem Meter und zwei Meter führen dazu, dass die entsprechende Grundfläche nur zu 1/2 angerechnet wird gemäß der Wohnflächenverordnung. Diese nur teilweise Anrechnung ist ein Ausfluss des Gedankens, dass bei niedriger Raumhöhe auch die Nutzbarkeit zu Wohnzwecken entsprechend eingeschränkt ist. Genau diese eingeschränkte Nutzbarkeit ist für den Mieter aber ohne weiteres erkennbar.

Dieses Argument wäre nur dann außer acht zu lassen, wenn der Mieter davon ausgehen darf, dass gerade unter Berücksichtigung aller Vorschriften der Wohnflächenverordnung genau die von ihm angegebene Wohnungsgröße herauskommt. Dies kann aber in bestimmten Fällen auch sehr zweifelhaft sein. Gerade bei schwierigen Grundrissen mit zahlreichen Dachschrägen kann es auch für die Vermieterseite schwierig sein, eine einem Sachverständigengutachten standhaltende Wohnungsgröße zu ermitteln.

Die Widerklage ist voll begründet, da für den Monat Mai 2009 kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Mietzins bestand. Die Zahlung der Beklagten enthielt eine konkludente Tilgungsbestimmung. Ein Rechtsgrund für diese Zahlung bestand nicht. Die Beklagte kann diesen Betrag daher kondizieren.

Die Nebenentscheidungen haben ihre Grundlage in den §§ 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Für den Streitwert waren Klage und Widerklageforderung zusammenzurechnen, § 45 GKG.