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Beendigung von Mietverhältnissen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Zurückbehaltungsrecht: Kündigung nach unsorgfältiger Beratung durch den Mieterschutzverein

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Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Ein Wohnraumvermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten hat und dies auf dem Verschulden eines Mieterschutzvereins beruht, der den Mieter insoweit fahrlässig falsch beraten hat.

Auf diese Gefahr machte der Bundesgerichtshof (BGH) aufmerksam. In dem betreffenden Fall hatte der Mieter über ein Jahr lang keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet, obwohl diese nach dem Mietvertrag monatlich geschuldet waren. Der Einbehalt geschah auf Empfehlung des örtlichen Mieterschutzvereins. Dieser hatte dem Mieter dazu geraten, weil die Vermieterin trotz Aufforderung keine Fotokopien der Rechnungsbelege zu alten Betriebskostenabrechnungen übersandt hatte. Nachdem die rückständigen Zahlungen die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatten, erklärte die Vermieterin die (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses. Mit der Klage hat sie Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.

Der BGH gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Diese habe ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, weil der unberechtigte Einbehalt eines Betrags in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstelle. Der Mieter sei nicht berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückzubehalten, weil die Vermieterin ihm keine Belege zu den Betriebskostenabrechnungen für vergangene Jahre übersandt habe. Im März 2006 hat der BGH insoweit entschieden, dass dem Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich kein Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zustehe.

Den Mieter treffe zwar kein eigenes Verschulden, weil er der entsprechenden Empfehlung des Mieterschutzvereins gefolgt sei. Allerdings müsse er für schuldhaftes Verhalten des von ihm eingeschalteten Mieterschutzvereins einstehen. Vorliegend habe der Mieterschutzverein den Mieter fahrlässig falsch beraten. Zu jener Zeit – also vor der BGH-Entscheidung aus März 2006 – sei die betreffende Frage in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten gewesen. Der Mieterschutzverein habe daher angesichts der unklaren Rechtslage damit rechnen müssen, dass ein solcher Anspruch – und damit auch ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht – später von der Rechtsprechung verneint werden würde (BGH, VIII ZR 102/06; VIIIZR 78/05).