Amtsgericht München Urteil, 10. Juli 2015 - 411 C 26176/14
Gründe
Amtsgericht München
411 C 26176/14
Im Namen des Volkes
verkündet am 10.07.2015
In dem Rechtsstreit
...
gegen
...
wegen Räumung und Forderung
erlässt das Amtsgericht München ... am 10.07.2015 aufgrund des Sachstands vom 30.06.2015 folgendes
Endurteil:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger das Einfamilienhaus, ... geräumt und nebst sämtlicher Schlüssel herauszugeben.
2. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die 93% der Kosten des Verfahrens. Im Übrigen trägt sie der Beklagte zu 1) allein.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von Euro 14.000,00 abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 59.258,21 € festgesetzt.
Tatbestand:
Die Kläger begehrten zunächst von den Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Wohnhauses und die Bezahlung von Mietrückständen einschließlich Zinsen, die Bezahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Feststellung, dass der Beklagte zu 1) die begehrten Zahlungen aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung schuldet.
Zuletzt haben die Kläger bis auf den Antrag auf Räumung und Herausgabe die Klageforderungen für erledigt erklärt und die Beklagten haben der Erledigung innerhalb der gesetzten Notfrist nicht widersprochen.
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 22.05.2013 das Einfamilienhaus ... zu Wohnzwecken von den Klägern. Als Miete war ein Betrag von Euro 3.600,00 monatlich zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten für Heizung und Warmwasser von Euro 10,00 und auf die sonstigen Betriebskosten von Euro 120,00, somit eine Gesamtmiete von Euro 3.730,00 monatlich vereinbart.
In einer Selbstauskunft vom 07.05.2013 gab der Beklagte zu 1) für sich ein Jahresnettoeinkommen von mehr als Euro 120.000,00 pro Jahr an, für die Beklagte zu 2) ein solches über Euro 22.000,00. Des Weiteren erklärte der Beklagte zu 1) dort für sich und die Beklagte zu 2), dass in den letzten 5 Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen sie keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, auf Durchführung eines Konkurs, Vergleichs oder Insolvenzverfahren bestanden hat.
Schon im Jahr 2013 bezahlten die Beklagten die Mieten nur noch auf Mahnung der Kläger.
Die offenen Mieten für Januar und Februar 2014 machten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 24.02.2014 geltend. Dabei wurde für den Fall der Nichtzahlung die fristlose Kündigung angedroht. Nachdem die Beklagten auch die komplette Miete für März 2014 nicht bezahlten, wurden sie nochmals mit Anwaltsschreiben vom 21.03.2014 zur Nachzahlung aufgefordert unter Hinweis auf die Bestandsgefährdung des Vertragsverhältnisses. Die Beklagten zahlten daraufhin die Mieten für Januar, Februar und März 2014 nach.
Offen blieben wiederum die Mieten für September 2014 und Oktober 2014 in voller Höhe.
Mit Schreiben vom 05.09.2014, an den Beklagten spätestens am 08.09.2014 zugegangen, rechneten die Kläger die Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum 01.07.2013 bis 31.12.2013 ab und machten eine Nachzahlungsforderung in Höhe von Euro 303,66 geltend. Auch diesen Betrag bezahlten die Beklagten zunächst nicht.
Mit weiteren Schreiben vom 05.09.2014, den Beklagten ebenfalls spätestens am 08.09.2014 zugegangen, erhöhten die Kläger angesichts des sich ergebenden Nachzahlungsbetrags von Euro 303,66 über eine bisherige Mietzeit von 6 Monaten die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten um weitere Euro 50,00. Die Vorauszahlung von Euro 130,00 monatlich wurde somit auf Euro 180,00 angehoben und ab Oktober 2014 eine Gesamtmiete Euro 3.780,00 geltend gemacht.
Mit Schreiben vom 23.10.2014 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten außerordentlich und fristlos aufgrund der Zahlungsrückstände der beiden vollen Monatsmieten September und Oktober 2014 und der mehrfachen Zahlungsrückstände in den Jahren 2013 und 2014 sowie aufgrund einer unwahren Selbstauskunft des Beklagten zu 1).
Mit Anwaltsschreiben vom 23.10.2014 wurden die Beklagten aufgefordert die bis dahin aufgelaufenen Rückstände in Höhe insgesamt Euro 8.263,66 zu bezahlen.
Zugleich wurde hierfür Rechtsanwaltskosten in Höhe einer 1,6-Geschäftsgebühr aus diesem Gegenstandswert zuzüglich Postpauschale und Mehrwertsteuer in Höhe von insgesamt Euro 989,13 geltend gemacht.
Die Beklagten sind bisher nicht aus dem streitgegenständlichen Anwesen ausgezogen.
Mit der Klageforderung machten die Kläger deswegen zunächst auch noch eine offene Nutzungsentschädigung für November 2014 in Höhe Euro 3.780,00 geltend.
Die Kläger tragen vor, dass die Klage auf folgenden Gründen zuzusprechen sei:
Der Räumungsantrag sei zuzusprechen, da die Kündigung vom 23.10.2014 das Mietverhältnis zum 24.10.2014 außerordentlich und fristlos beendet habe. Die Beklagten waren zum Kündigungszeitpunkt mit zwei vollen Monatsmieten in Zahlungsverzug. Im Übrigen handelte es sich um eine wiederholte Nichtzahlung der Miete.
Außerdem war die Kündigung berechtigt, da der Beklagte zu 1) eine wahrheitswidrige Selbstauskunft erteilt habe.
Nachdem die Beklagten alle Zahlungsforderungen einschließlich der Zinsen beglichen haben und alle Zahlungsanträge von den Klägern für erledigt erklärt wurden und die Beklagten diesen Erledigungserklärungen innerhalb der hierfür gesetzten Notfrist nicht widersprochen haben,
beantragen die Kläger zuletzt,
die Beklagen als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger das Einfamilienhaus, ... geräumt und nebst sämtlicher Schlüssel herauszugeben;
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Konkrete Einwendungen gegen die Klageforderungen haben die Beklagten nicht erhoben, sondern lediglich auf Zahlungen nach Zustellung der Klage verwiesen.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
Die Klage ist auch begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis mit fristloser Kündigung vom 23.10.2014 wirksam beendet wurde.
Unstreitig befanden sich die Beklagten bei Ausspruch der Kündigung mit zwei vollen Monatsmieten (September und Oktober 2014) in Zahlungsverzug, so dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB berechtigt war.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wäre diese Kündigung nur dann unwirksam geworden, wenn die Beklagten binnen zwei Monaten ab Zustellung der Klage alle fälligen Mieten und fälligen Nutzungsentschädigungen bezahlt hätten.
Die Klage wurde am 06.12.2014 zugestellt. Fristablauf für die Heilungsmöglichkeit ist somit mit Ablauf des 06.02.2015 erfolgt. Unstreitig erfolgte die Nachzahlung jedoch erst am 19.02.2015, so dass keine Heilungswirkung mehr eintreten konnte.
Im Übrigen wurde die fristlose Kündigung auch auf eine unrichtige Selbstauskunft zur Bonität und auf wiederholte Zahlungsrückstände in den Jahren 2013 und 2014 gestützt. Diesbezüglich kann eine Nachzahlung ohnehin keine Heilung der Kündigung bewirken.
Der Beklagte zu 1) hat unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben. Tatsächlich teilte die Kreditreform München jedoch mit Schreiben vom 16.10.2014 mit, dass gegen den Beklagten zu 1) seit dem 19.08.1994 unbefriedigte Vollstreckungsverfahren laufen und der Beklagte zu 1) am 23.10.2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, nachdem gegen ihn ab 02.04.2010 sechs richterliche Haftanordnungsverfügungen ergangen waren.
Die Kündigung blieb somit auch aus diesem Grund trotz Nachzahlung wirksam.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO.
Soweit die Beklagten hinsichtlich des verbliebenen Klageantrages auf Räumung und Herausgabe verurteilt wurden, waren ihnen gemäß § 91 ZPO die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Soweit sich der Rechtsstreit erledigt hat, beruht die Kostenentscheidung auf § 91 a ZPO.
Die Beklagten haben den Teilerledigterklärungen der Kläger nicht widersprochen.
Das Gericht hat deshalb diesbezüglich unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.
Vorliegend waren deshalb auch diesbezüglich den Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wären. Denn die Beklagten haben zwischenzeitlich die strittigen Forderungen ohne Einwendungen bezahlt und hierdurch zum Ausdruck gebracht, dass die Forderungen der Klägerseite berechtigt waren.
Die Beklagten waren diesbezüglich ferner bei Klageerhebung in Verzug und haben dadurch zur Klage Veranlassung gegeben. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt deshalb vorliegend nicht zur Anwendung.
Auch soweit bzgl. des Beklagten zu 1) zunächst beantragt worden war festzustellen, dass der Beklagte zu 1) die Miet-/Nutzungsentschädigungen und Rechtsanwaltskosten aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung schuldet, war die Klage zunächst zulässig und begründet und wurde erst durch das erledigende Ereignis unbegründet. Der Mietvertrag wäre - wie für den Beklagten zu 1) erkennbar war - bei richtiger Selbstauskunft nicht abgeschlossen worden und die Rückstände und Anwaltskosten nicht angefallen.
Auch diesbezüglich waren der Beklagtenseite die Kosten aufzuerlegen. Da dieser Antrag sich allerdings nur gegen den Beklagten zu 1) richtet, waren der Beklagten zu 2) insoweit nicht die Kosten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 41 GKG.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht München I, Prielmayerstraße 7, 80335 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
Amtsgericht München, Pacellistraße 5, 80333 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Urteil, 10. Juli 2015 - 411 C 26176/14
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(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.