Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2001 - V ZR 275/00

bei uns veröffentlicht am05.10.2001

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 275/00 Verkündet am:
5. Oktober 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Grundsätze der Rechtsprechung, nach der die in einem Kaufvertrag enthaltenen
und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarung gemachten Angaben über tatsächlich
erzielte Mieterträge regelmäßig für die Zusicherung einer Eigenschaft sprechen
, finden auch bei freiwilliger Versteigerung eines Grundstücks Anwendung
(Fortführung von zuletzt BGH, Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001,
2551).
BGH, Urt. v. 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Oktober 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 14. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Juli 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision einschließlich der Kosten der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Beklagte zu 2 war bis zum 4. November 1997 alleinvertretungsberechtigter Vorstand der Beklagten zu 1. Zu deren Gunsten war die Auflassung hinsichtlich eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks in B.-L. erklärt worden. Mit notariell beurkundetem Einlieferungsvertrag vom 5. November 1996 beauftragte die Beklagte zu 1 den Auktionator Pl. mit der Versteigerung des noch nicht auf ihr Eigentum umgeschriebenen Grundstücks. Bei der Beschreibung des Anwesens ist unter § 1 Nr. 1 der Urkunde vermerkt:
"Das Grundstück ist bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus. Es hat 2102 m² Wohn-/Gewerbefläche inklusive Garagenhof mit einer Jahresbruttokaltmiete von ca. 194.000 DM." In einem Sachverständigengutachten, das der Auktionator in Auftrag gegeben hatte, wurde für das Grundstück nach dem Ertragswertverfahren ein Verkehrswert von 2.000.000 DM ermittelt. Der Sachverständige legte eine Jahresrohmiete (Nettokaltmiete) von 152.652 DM zugrunde und berücksichtigte hierbei einen Mietvertrag über Ladenräume und die gesamte Hoffläche mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 4.980 DM. Dieser Mietvertrag war unter dem 25. Juli 1996 zwischen der Beklagten zu 1 und Wolfgang P., einem Bekannten des Beklagten zu 2 und jetzigen Abwickler der Beklagten zu 1, mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 2001 geschlossen worden. P. machte anschließend von der Möglichkeit Gebrauch, die ihm in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 8. August 1996 von der Beklagten zu 1 eingeräumt worden war, und benannte die von ihm als Geschäftsführer geleitete A. H. mbH als Mieterin.
Die Klägerin erhielt als einzige Bieterin bei dem Mindestgebot von 1.850.000 DM den Zuschlag. Nach der notariellen Urkunde, die über die Versteigerung am 16. Dezember 1996 errichtet wurde, nahm der Auktionator auf die ebenfalls notariell beurkundeten Versteigerungsbedingungen sowie die Objektbeschreibung im Katalog Bezug und "hob" neben anderen Einzelheiten "hervor":
"Jahresmiete brutto ca. 199.928 DM. In der Bruttomiete enthaltener Betriebskostenanteil ca. 48.950 DM ..."
Zum 1. Februar 1997 wurde das Grundstück vereinbarungsgemäß der Klägerin übergeben. Seit August 1997 ist sie auch als Eigentümerin eingetragen. Nach Zahlung der Februarmiete an die Klägerin machte die A. H. mbH schon im März 1997 ein Zurückbehaltungsrecht unter Berufung auf den weiteren Inhalt der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 8. August 1996 geltend und zahlte von nun an keine Miete mehr. In der Zusatzvereinbarung hatte sich die Beklagte zu 1 auch dazu verpflichtet, bis zum 31. März 1997 "die baurechtliche Genehmigung für die Errichtung eines Werkstattgebäudes mit einer Grundfläche von mindestens 100 m² zu erwirken." Die Klägerin hielt die Erteilung einer solchen Baugenehmigung für ausgeschlossen und konnte am 18. Februar 1998 mit der Mieterin einen Räumungsvergleich schließen, mit dem sie auf die Zahlung des von März 1997 bis Februar 1998 aufgelaufenen Mietzinses in Höhe von 62.307 DM verzichtete.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldnern Zahlung von 314.283,20 DM als Minderung, hilfsweise als Schadensersatz. Sie hat behauptet , die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe beim Versteigerungstermin nicht vorgelegen und sei dem Auktionator auch nicht übersandt worden. Den Beklagten sei es im Zusammenwirken mit P. darum gegangen, einen höheren Ertragswert der Immobilie vorzutäuschen. Der Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen und ein Bauantrag nie gestellt worden. Den Kaufpreis habe der Beklagte zu 2 selbst vereinnahmt.
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung eines weiteren, auf Freistellung von Schadensersatzansprüchen der Mieterin gerichteten Klageantrages ist die Klage in erster Instanz erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet
sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstrebt. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Minderung des Kaufpreises. Daû die Mieteinnahmen im Versteigerungsverfahren zu hoch angesetzt worden seien, begründe keinen Sachmangel des Grundstücks. Nach den Versteigerungsbedingungen sei der Mietertrag auch nicht zugesichert worden. Ebensowenig hätten die Beklagten Jahresmieteinnahmen von etwa 199.928 DM arglistig vorgespiegelt, insbesondere habe es sich bei dem mit P. geschlossenen Mietvertrag nicht um ein Scheingeschäft gehandelt. Zwar sei die Miete wegen der Zusatzvereinbarung und des nicht ernsthaft betriebenen Baugenehmigungsverfahrens nicht zu erzielen gewesen, die Klägerin habe jedoch nicht beweisen können, daû die Beklagten ihre Aufklärungspflicht verletzt hätten, weil nur der Mietvertrag, nicht aber auch die Zusatzvereinbarung an den Auktionator übersandt worden sei. Hiernach seien auch die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1, der hilfsweise gemäû § 463 Satz 1 BGB oder wegen Verletzung der Offenbarungspflicht gelten gemacht werde, nicht gegeben. Der Beklagte zu 2 schulde ebenfalls keinen Schadensersatz. Für seine persönliche Haftung wegen eines unmittelbaren wirtschaftlichen Eigeninteresses reiche weder seine Beteiligung als Vorstand der Beklagten zu 1 noch die Alleinaktionärsstellung seiner Ehefrau
aus. Daû der Beklagte zu 2 den von der Klägerin gezahlten Kaufpreis für sich vereinnahmt habe, könne zwar möglicherweise eine Eigenhaftung begründen, lasse sich aber nicht feststellen. Schlieûlich scheide eine deliktsrechtliche Haftung des Beklagten zu 2 aus, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme eine zielgerichtete Verhinderung der Information über den Vertragsinhalt durch unvollständige Übersendung des Mietvertrages an den Auktionator nicht nachgewiesen sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1 ein Anspruch auf Kaufpreisminderung gemäû §§ 459 Abs. 2, 462 BGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zustehen.

a) Zwischen der Klägerin und der durch den Auktionator vertretenen Beklagten zu 1 ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1982, VIII ZR 186/81, NJW 1983, 1186). Die notarielle Urkunde vom 16. Dezember 1996 genügt dem Formerfordernis aus § 313 Satz 1 BGB, weil hier in Abweichung von § 156 BGB ein gesonderter Kaufvertrag beurkundet wurde (vgl. Senat, BGHZ 138, 339, 345; Schwarz, JR 2000, 20, 21).

b) Die Revision rügt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des Kaufvertrages. Das Berufungsgericht hat es versäumt, die maûgeblichen Um-
stände und Interessen vollständig zu berücksichtigen und umfassend zu würdigen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; BGH, Urt. v. 16. Oktober 1991, VIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte zu 1 Mieterträge unter Einschluû solcher aus dem Mietverhältnis mit der A. H. mbH im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert.
aa) Nach gefestigter - und von dem Berufungsgericht im Ansatz auch beachteter - Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge regelmäûig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen (Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552; vgl. auch BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997, VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445, 446). Der Mietertrag ist nicht allein für den obligatorischen Anspruch gegen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maûstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks. Dies ist auch der Grund dafür, daû die tatsächlichen Mieterträge in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, beide aaO).
Das Berufungsgericht verkennt, daû dies bei einer (freiwilligen) Versteigerung nicht anders ist. Daû hier keine individuellen Vertragsverhandlungen mit Interessenten stattfinden, ändert nichts daran, daû bei einer Versteigerung die Angabe des Mietertrages ebenfalls Aufschluû über die Ertragsfähigkeit des Objekts gibt, sich die Ertragsfähigkeit nach der Verkehrsanschauung auf die Wertschätzung eines Hausgrundstücks auswirkt und daher für den Käufer von besonderem Interesse ist. Demgemäû hat auch der von dem Auktionator hinzugezogene Sachverständige den Verkehrswert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage der Mieteinnahmen ermittelt. Bestätigt wird die Bedeutung des Mietertrages bei einer Versteigerung ferner durch die Angabe der Jahresbruttomiete in der Zeitungsanzeige, mit der der Auktionator auf die Versteigerung auch des von der Beklagten zu 1 eingelieferten Grundstücks aufmerksam gemacht hat (vgl. Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, aaO).
Selbst wenn die Klägerin von Anfang an beabsichtigt haben sollte, das erworbene Hausgrundstück nach einer Instandsetzung und aufgeteilt in Wohnungs - und Teileigentumseinheiten zu veräuûern, könnte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts ändern. Um eine Zusicherung auszuschlieûen, hätte die Klägerin aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegen müssen, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen (vgl. Senat, Urt. v. 3. November 1989, aaO). Dies war aber nicht der Fall. Durch die etwaigen Pläne wurde weder die Bedeutung des Mietertrages für die Bestimmung des Verkehrswertes berührt, noch das Interesse der Klägerin, den von ihr zu zahlenden Kaufpreis an dem Verkehrswert des Anwesens zu orientieren.
bb) Angaben über den Mietertrag enthält zum einen die Urkunde vom 16. Dezember 1996 unter lit. a durch die Aufnahme der Höhe der Jahresbruttomiete mit 199.928 DM. Selbst wenn man annehmen wollte, daû diese Passage noch nicht Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages sei, ergibt sich ein Mietertrag mit ca. 194.000 DM in vergleichbarer und nur unter Berücksichtigung des Mietvertrages mit P. zu begründender Gröûenordnung aus § 1 Nr. 1 des Einlieferungsvertrages vom 5. November 1996. Nach Nr. 7 Abs. 1 der in den Kaufvertrag einbezogenen Versteigerungsbedingungen (Seite 7 lit. e der Urkunde vom 16. Dezember 1996) gilt diese Angabe der Beklagten zu 1 auch zugunsten der Klägerin und ist damit Gegenstand der Vereinbarungen zwischen den Parteien.
cc) Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Annahme einer Eigenschaftszusicherung stehe der Haftungsausschluû nach Nr. 9 der Versteigerungsbedingungen entgegen, ist aus mehreren Gründen unzutreffend. Die Klausel betrifft ausdrücklich die Richtigkeit der von dem Auktionator veranlaûten Feststellung des Soll-Mietzinses und damit nicht die Angaben, die der Verkäufer selbst zum Mietertrag gemacht hat. Auûerdem wird nur die Haftung des Auktionators geregelt, nicht aber die des Verkäufers. Für die Auslegung der Erklärungen der Beklagten zu 1 ist der Haftungsausschluû in den Versteigerungsbedingungen mithin ohne Bedeutung.
Ebensowenig wird die Zusicherung der Mieterträge durch die Versicherungen , die die Beklagte zu 1 zu ihrer fehlenden Kenntnis von nicht erkennbaren Mängeln und weiteren Umständen unter § 1 Nr. 3 des Einlieferungsvertrages machte, ausgeschlossen. Abgesehen davon, daû nichts für die - nicht weiter begründete - Annahme des Berufungsgerichts spricht, die aufgezählten
Punkte seien abschlieûend gemeint, kann diese Vertragsklausel schon nach ihrem Regelungsgehalt keinen Hinweis für die Auslegung der Angaben zum Mietertrag geben. Die Beklagte zu 1 versichert dort lediglich die Richtigkeit von Erklärungen zu ihrem Kenntnisstand, mit denen aber auch hinsichtlich versteckter Mängel nicht die Zusicherung einer Eigenschaft verbunden ist (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 1990, V ZR 194/89 NJW 1991, 1181, 1182; Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333).

c) Gegenstand der Zusicherung ist allerdings nur, daû die Mieten - neben ihrer Erwirtschaftung in zulässiger Weise - im Zeitpunkt des Gefahrübergangs auch tatsächlich gezahlt werden (vgl. Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162; BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997, aaO). Dies war hier der Fall; denn nach der Übergabe des Anwesens am 1. Februar 1997 konnte die Klägerin die fällige Miete für den laufenden Monat unstreitig vereinnahmen. Dagegen ist eine Zusicherung, die den Eintritt zukünftiger Ereignisse in Gestalt bestimmter Mieterträge als sicher darstellt, nicht möglich (vgl. BGH, Urt. v. 8. Februar 1995, VIII ZR 8/94, NJW 1995, 1547,1548).

d) Anders liegen die Dinge jedoch, sollte es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt haben. Dann wäre ein Mietertrag unter Einschluû des Mietverhältnisses mit P. bzw. der A. H. mbH tatsächlich nicht gegeben , woran die Zahlung der "Februarmiete", die dann ohne rechtlichen Grund geleistet wurde, nichts ändern könnte.
aa) Das Berufungsgericht verneint ein Scheingeschäft, weil die Vertragsparteien mit Rechtsbindungswillen hätten handeln müssen, um durch einen überhöhten Mietwert den Grundstückswert steigern zu können. Dies beanstan-
det die Revision zu Recht. Ob ein Rechtsgeschäft ernst gemeint ist oder nur Scheincharakter hat, ist zwar überwiegend Tatfrage und als solche der Nachprüfung in der Revisionsinstanz weitgehend entzogen (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1991, III ZR 150/88, NJW 1991, 3095, 3098). Zu prüfen ist aber, ob der Tatrichter bei seiner Entscheidung alle relevanten Umstände des Falles berücksichtigt und gewürdigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Oktober 1996, XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238). Das ist im angefochtenen Urteil nicht geschehen. Entscheidend für die Annahme eines Scheingeschäfts ist der fehlende Geschäftswille und damit die Frage, ob die Vertragsparteien zur Erreichung des mit dem Rechtsgeschäft erstrebten Erfolges ein Scheingeschäft für genügend oder ein ernstgemeintes Rechtsgeschäft für notwendig erachtet haben (Senat, BGHZ 36, 84, 88). Um einen höheren Grundstückswert vorzuspiegeln, bedurfte es aber keines wirksamen Mietvertrages. Es reichte ohne weiteres aus, daû die Beklagten gegenüber den Kaufinteressenten den äuûeren Anschein eines Mietvertrages erweckten. Hier ist ein Scheingeschäft mithin keineswegs ausgeschlossen, sondern insbesondere dann anzunehmen, wenn - wie die Klägerin behauptet hat - P. bzw. die A. H. mbH nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien tatsächlich keine Miete schulden sollten (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 1981, III ZR 149/80, NJW 1982, 569, 570; Urt. v. 29. Oktober 1996, aaO).
bb) Indizien, die den Schluû auf diesen Willen der Vertragsparteien zulassen , hat die Klägerin vorgetragen und unter Beweis gestellt. So soll der von der Klägerin als Zeuge benannte Streithelfer der Beklagten bestätigen, daû von den Beklagten ein Geschäftsbetrieb der Mieterin, der A. H. mbH, nur vorgetäuscht worden und überdies keine Mietzahlung erfolgt sei. Können diese Behauptungen bewiesen werden, so kommt nach dem gegenwärtigen Vorbrin-
gen ein anderer Schluû als der auf ein Scheingeschäft nicht in Betracht, der Indizienbeweis wäre damit überzeugungskräftig (vgl. BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91, NJW 1993, 935, 938). Dies gilt um so mehr, als das Berufungsgericht selbst festgestellt hat, daû von der Beklagten zu 1 das Baugenehmigungsverfahren für das Werkstattgebäude nicht ernsthaft betrieben wurde. Zusammen mit den anderen Indizien bestätigt dies die Annahme eines Scheingeschäfts. Wären die Vereinbarungen tatsächlich gewollt gewesen, hätte sich die Beklagte zu 1 schon im eigenen Interesse mit Nachdruck um die rechtzeitige Erteilung der Baugenehmigung bemühen müssen.
Der Schluûfolgerung auf ein Scheingeschäft steht nicht entgegen, daû mit der Zusatzvereinbarung durch den Eintritt einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in das Mietverhältnis und die Verpflichtung zur Beschaffung einer Baugenehmigung eine Konstruktion geschaffen wurde, die die Inanspruchnahme einer natürlichen Person verhinderte und es zudem ermöglichte, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dies war vielmehr erforderlich, um Mietverpflichtungen im Verhältnis zur Klägerin (§ 571 BGB a.F.) zu entgehen, ohne ihr den nur vorgetäuschten Mietvertrag offenbaren zu müssen.

e) Das Berufungsgericht wird daher den Beweisangeboten der Klägerin nachzugehen haben. Zwar darf und muû der Tatrichter vor einer Beweisaufnahme über Hilfstatsachen zunächst prüfen, ob der Indizienbeweis schlüssig ist, ob also die Gesamtheit aller vorgetragenen Indizien, ihre Richtigkeit unterstellt , ihn von der Wahrheit der Haupttatsache überzeugen würde (BGHZ 53, 245, 261). Ist diese Frage aber - wie hier - zu bejahen, so ist die Beweisaufnahme zur Ausschöpfung aller zu Gebote stehender Beweismöglichkeiten er-
forderlich (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 1982, VI ZR 206/80, NJW 1982, 2447, 2448).
Sollte die Klägerin ein Scheingeschäft beweisen können, käme es auf die Frage, ob die Beklagte zu 1 den Auktionator über die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag unterrichtet hatte, nicht mehr an. Zu dem Betrag, um den der Kaufpreis nach § 472 BGB zu mindern ist, hat die Klägerin vorgetragen. Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - noch nicht getroffen. Dies kann, wenn sich ein Anspruch dem Grunde nach feststellen läût, nachgeholt werden.
2. Für den Fall, daû das Berufungsgericht über den - zulässig (vgl. BGH, Urt. v. 28. Februar 1996, VIII ZR 241/94, NJW 1996, 1962, 1963) - hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB zu entscheiden hat, weist der Senat darauf hin, daû die Ablehnung dieses Anspruchs nicht frei von Rechtsfehlern erfolgt ist.

a) Allerdings hat die Beklagte zu 1 keinen Fehler der Kaufsache verschwiegen. Da der Mietertrag nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein kann (Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1458), vermag der - hier wegen der Zusatzvereinbarung ungünstige - Inhalt eines Mietvertrages keinen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB) des verkauften Anwesens zu begründen. Auch ist in dem behaupteten Verschweigen der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag kein Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft zu sehen. Inhalt der Zusicherung ist die Zahlung des betreffenden Mietzinses zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs, und dies war - wie ausgeführt - trotz der Zusatzvereinbarung gewährleistet.


b) Wurde der Mietvertrag allerdings nur zum Schein abgeschlossen, so fehlte nicht nur eine zugesicherte Eigenschaft (§ 463 Satz 1 BGB), sondern es wurde auf diese Weise von der Beklagten zu 1 auch eine höhere Ertragsfähigkeit des Anwesens und damit eine nicht vorhandene Eigenschaft arglistig vorgespiegelt. Für einen Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB ist demnach die Beweisaufnahme zum Vorliegen eines Scheingeschäfts ebenfalls erforderlich.
3. Auch einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Beklagten zu 1 wegen Verschuldens bei Vertragsschluû konnte das Berufungsgericht mit der gegebenen Begründung nicht verneinen.

a) Da die Beklagte zu 1 bei einem mit P. nur zum Schein abgeschlossenen Mietvertrag mit Vorsatz handelte, wäre ein Anspruch aus culpa in contrahendo nicht durch die spezielleren Vorschriften der §§ 459 ff BGB ausgeschlossen (vgl. Senat, BGHZ 60, 319, 231; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2565). Wenn durch das Vorspiegeln einer erhöhten Ertragsfähigkeit unrichtige Tatsachenangaben gemacht werden, die für den Kaufentschluû von Bedeutung sein können, so sind damit zugleich vorvertragliche Pflichten verletzt (vgl. Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-RR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Sollte ein Scheingeschäft bewiesen werden, könnte die Klägerin - würde sie nicht vorrangig auf Minderung klagen - daher auch einen ihr entstandenen Vertrauensschaden wegen Verschuldens bei Vertragsschluû ersetzt verlangen.

b) Falls sich ein nur zum Schein abgeschlossener Mietvertrag nicht feststellen läût, kommt eine schuldhafte Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten der Beklagten zu 1 in Betracht. Wurde die Klägerin, wie sie behauptet , wegen der fehlenden Übersendung der Zusatzvereinbarung von der Verkäuferin nur unvollständig über den Inhalt des mit der A. H. mbH bestehenden Mietverhältnisses unterrichtet, so ist die Beklagte zu 1 der sie treffenden Offenbarungspflicht nicht nachgekommen. Es bedarf keiner Entscheidung darüber , ob die Beklagte zu 1 Kaufinteressenten über die Zusatzvereinbarung schon deshalb ungefragt informieren muûte, weil es sich um einen Umstand handelte, der zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet und für die Willensbildung des Vertragspartners daher offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung war (vgl. BGH, Urt. v. 8. Mai 1980, IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461). Die Offenlegung der Zusatzvereinbarung war schon deshalb erforderlich , weil die Nichterfüllung der nur aus ihr ersichtlichen Pflicht des Vermieters zur kurzfristigen Beschaffung einer Baugenehmigung die künftigen Mieteinnahmen insbesondere für die Überlassung der Hoffläche schon vor Beendigung des Mietverhältnisses gefährden konnte. Ohne diese Information waren die Angaben, die die Beklagte zu 1 über das betreffende Mietverhältnis durch Vorlage nur des Mietvertrages vom 25. Juli 1996 gemacht hatte, mithin im Ergebnis unzutreffend. Hingegen bedurfte es einer zusätzlichen Unterrichtung über die eigenen, aus Sicht der Klägerin unzureichenden Bemühungen der Beklagten zu 1 zur Erlangung der Baugenehmigung nicht. Wuûte die Klägerin um die Bedeutung der Baugenehmigung für die Wirtschaftlichkeit des Objekts, so war sie in ihrem eigenen Interesse gehalten, sich selbst durch Nachfragen über den Stand des Genehmigungsverfahrens zu informieren.
Unter den gegebenen Umständen reichte es zur Erfüllung der Aufklärungspflicht aus, wenn die Beklagte zu 1 dem Auktionator die Unterlagen zum Mietverhältnis vollständig, also unter Einschluû der Zusatzvereinbarung, übergeben hatte. Da eine freiwillige Versteigerung des Grundstücks stattfinden sollte, kam es nicht zu Vertragsverhandlungen unmittelbar zwischen den späteren Vertragsparteien, bei denen die Klägerin ihren Verpflichtungen hätte nachkommen können. An deren Stelle trat insoweit die Aushändigung der Unterlagen an den Auktionator, zu der sich die Beklagte zu 1 unter § 1 Nr. 4 des Einlieferungsvertrages auch ausdrücklich verpflichtet hatte, verbunden mit der Möglichkeit der Einsichtnahme für die Kaufinteressenten beim Auktionator. Daû dieser nicht alle der ihm vollständig übersandten Vertragsunterlagen den Interessenten zugänglich machte, ist nicht behauptet worden, weshalb sich die Frage nicht stellt, ob sich die Beklagte zu 1 ein Verschulden des Auktionators entsprechend § 278 BGB zurechnen lassen muû (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116; Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452 für Makler als Erfüllungsgehilfen). Ob die Übersendung der vollständigen Vertragsunterlagen an den von dem Auktionator mit der Wertermittlung beauftragten Sachverständigen ausreichen kann, bedarf ebenfalls keiner Entscheidung; denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dem Sachverständigen die Zusatzvereinbarung nicht ausgehändigt. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision als ihr günstig hingenommen.
Für den Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht muû vorsätzliches Handeln nicht festgestellt werden. Vielmehr ist Fahrlässigkeit ausreichend, weil die Angaben zu den künftig erzielbaren Mieteinnahmen keine zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache gemäû § 459 Abs. 2 BGB zum Gegenstand haben. Der Anspruch aus culpa in contrahendo
kann daher nicht von den Vorschriften der §§ 459 ff BGB als vorgehender Sonderregelung für die Haftung des Verkäufers verdrängt werden (vgl. Senat, BGHZ 60, 319, 322 f; 114, 263, 266; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2565).

c) Soweit sie diesen Schadensersatzanspruch betreffen, sind die Ausführungen im Berufungsurteil ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Revision rügt zu Recht die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, das die Übersendung einer unvollständigen Fassung des Mietvertrages - ohne die Zusatzvereinbarung - nicht hat feststellen können.
aa) Revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt auch das Beweismaû (BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91, NJW 1993, 935, 937). Zwar hat der Tatrichter nach § 286 ZPO ohne Bindung an Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Jedoch setzt das Gesetz eine von allen Zweifeln freie Überzeugung nicht voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstöûliche Gewiûheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muû sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewiûheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet , ohne sie völlig auszuschlieûen (vgl. BGHZ 53, 245, 255 f; BGH, Urt. v. 27. Mai 1982, III ZR 201/80, NJW 1982, 2874, 2875; Urt. v. 14. Januar 1993, aaO). Daran gemessen hat das Berufungsgericht die Anforderungen überspannt.
Das Berufungsgericht tendiert zwar dahin, den Zeugen Pl., der bekundet hat, er habe die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag nicht zugesandt erhalten, als glaubwürdig einzuschätzen, läût diese Frage aber letztlich mit den Worten offen, von seiner Aussage, die Zusatzvereinbarung habe ihm nicht vorgelegen, solle "ausgegangen" werden. Selbst nach dem Inhalt der Aussage des Zeugen Pl. meint das Berufungsgericht nämlich nicht feststellen zu können, daû weniger als die zehn Seiten, die sich aus einem Vorblatt sowie dem Mietvertrag nebst Staffelmietvereinbarung, der Anlage vom 25. Juli 1996 und der Zusatzvereinbarung vom 8. August 1996 ergeben, übersandt wurden. Da sich aus dem Protokoll des Telefaxgerätes des Zeugen Al. und den mit der Telefaxkennung verbundenen Seitenzahlen ergebe, daû zehn Seiten per Telefax übermittelt worden seien, müsse es bei der denkbaren und praktisch nicht ausschlieûbaren Möglichkeit einer vollständigen Übersendung und des nachträglichen Verlustes einzelner Blätter vor der Vorlage an den Zeugen Pl. verbleiben. Zwar ist es unter den Besonderheiten des konkreten Falls von dem tatrichterlichen Ermessen gedeckt, daû das Berufungsgericht den Zugang von zehn Seiten beim Empfänger angenommen hat. Ein Verlust der einzelnen Seiten ist dann aber nur vorstellbar, wenn die Bürokräfte des Zeugen Pl. gegen die ihnen erteilte - und von dem Zeugen ebenfalls bekundete - Weisung, ihm alle eingehenden Telefaxe ohne Vorsortierung zu übergeben, verstoûen hätten. Wird weiter berücksichtigt, daû in diesem Fall gerade und ohne erkennbaren Grund die aus Sicht von Kaufinteressenten nachteiligen Vertragsbestandteile, insbesondere die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, ausgesondert worden wären, und ferner beachtet, daû die nicht fortlaufende Seitennumerierung bei der Telefaxkennung eher für eine Manipulation - etwa durch Übersendung unbeschriebener oder doppelter Seiten - als für eine komplette Übersendung in ungeordneter Reihenfolge spricht, so ist der für das praktische Leben brauchbare
Grad der Gewiûheit hinsichtlich der unvollständigen Unterrichtung über den Inhalt des Mietvertrages erreicht. Insoweit schadet es - entgegen der offenbar von dem Berufungsgericht vertretenen Ansicht - nicht, daû die Möglichkeit einer vollständigen Übersendung nicht völlig ausgeschlossen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 14. Dezember 1993, VI ZR 221/92, NJW-RR 1994, 567, 568). Das Berufungsgericht wird daher eine Entscheidung über die Glaubwürdigkeit des Zeugen Pl. sowie erforderlichenfalls auch zur Glaubhaftigkeit seiner Aussage (vgl. BGH, Urteil v. 13. März 1991, IV ZR 74/90, NJW 1991, 3284) nachzuholen haben.
bb) Unerheblich für die Entscheidung des Rechtsstreits gegenüber der Beklagten zu 1 ist die - von dem Berufungsgericht problematisierte - Frage, ob der Beklagte zu 2 oder der Zeuge Al. den Mietvertrag per Telefax an den Auktionator übermittelte. Nach der eigenen, im Verhandlungstermin vor dem Berufungsgericht gemachten Darstellung des Beklagten zu 2 war der Zeuge Al. für die Beklagte zu 1 bei dem fraglichen Geschäft als Verhandlungsgehilfe tätig, so daû sie sich auch dessen Verschulden bei der Anknüpfung der Vertragsbeziehungen nach § 278 BGB zurechnen lassen muû (BGHZ 72, 92, 97; Senat, BGHZ 114, 263, 269).
cc) Mit der Höhe eines Schadensersatzanspruchs hat sich das Berufungsgericht - folgerichtig - noch nicht befaût. Sollten hierzu Feststellungen erforderlich werden, wird zu beachten sein, daû der Anspruch aus culpa in contrahendo regelmäûig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet ist (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62). Schaden ist danach der Betrag, um den die Klägerin im Streitfall wegen der fehlenden Unterrichtung über die Zusatzvereinbarung das Grundstück zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April
2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 m.w.N.). Schwierigkeiten bei der Ermittlung dieses Betrages sind nicht zu erwarten. Die Klägerin ist nämlich über Umstände getäuscht worden, die für den Verkehrswert maûgeblich sind. So können bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren nur nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen Berücksichtigung finden (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129, 130; vgl. auch § 17 Abs. 1 WertV 1988 sowie zur Anwendbarkeit der WertV 1988 Senat, Urt. v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 f). Durch die Zusatzvereinbarung wird aber die Nachhaltigkeit der Mieterträge, nämlich deren Erzielbarkeit bei ordnungsgemäûer Bewirtschaftung in überschaubarer Zukunft (vgl. Senat, Urt. v. 25. Oktober 1996, aaO), in Frage gestellt.
4. Auch die Abweisung der gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Klage ist von Rechtsfehlern beeinfluût.

a) Die Haftung des Beklagten zu 2 kann im Falle eines Scheingeschäfts wegen der damit verbundenen arglistigen Täuschung über die Mieterträge aus Deliktsrecht, insbesondere gemäû § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, begründet sein (vgl. Senat, Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 341/89, NJW-RR 1992, 253, 254). Auch wenn die Beklagte zu 1 - entsprechend dem vorrangigen Ziel der Klägerin - auf Minderung haften sollte, steht dies einer Gesamtschuldnerschaft mit dem Beklagten zu 2 nicht entgegen (vgl. BGHZ 51, 275, 278; auch Senat, Urt. v. 11. Oktober 1991, aaO). Sollte sich eine Täuschung über den Mietertrag beweisen lassen, schuldet der Beklagte zu 2 der am Vertrag festhaltenden Klägerin als Schadensersatz den Betrag, um den sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben über die Mieterträge das Wohn- und Geschäftshaus zu teuer erworben hat. Insoweit hat für die Eigenhaftung des ge-
setzlichen Vertreters aus unerlaubter Handlung nichts anderes zu gelten als für die aus derselben arglistigen Täuschung infolge deren Zurechnung für die Verkäuferin sich ergebende vertragliche Gewährleistungshaftung aus § 463 Satz 2 BGB oder für die quasi vertragliche Haftung aus culpa in contrahendo (vgl. Senat , Urt. v. 11. Oktober 1991, aaO).

b) Eine deliktsrechtliche Haftung des Beklagten zu 2 kommt auch dann in Betracht, wenn sich zwar ein Scheingeschäft nicht feststellen lassen sollte, der Beklagte zu 2 die Klägerin als Kaufinteressentin aber durch die unvollständige Übermittlung des Mietvertrages ohne die Zusatzvereinbarung vorsätzlich getäuscht haben sollte.

c) Daneben ist eine Eigenhaftung des Beklagten zu 2 wegen Verschuldens bei Vertragsschluû möglich, wenn er selbst an dem Vertragsabschluû wirtschaftlich stark interessiert war und aus dem Geschäft eigenen Nutzen erstrebte (Senat, Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 m.w.N.). Sollte diese Anspruchsgrundlage für die Entscheidung Bedeutung erlangen , wird zu beachten sein, daû die Revision mit ihrer Rüge, das Berufungsgericht habe die Voraussetzungen einer Eigenhaftung des Beklagten zu 2 aus culpa in contrahendo zu Unrecht verneint, auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrages nicht durchdringen kann. Für ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Beklagten zu 2 als Vorstand der Beklagten zu 1 ist erforderlich, daû er "gleichsam in eigener Sache" handelte, insbesondere schon bei Abschluû des Kaufvertrages mit der Klägerin die Absicht hatte, deren Gegenleistung nicht ordnungsgemäû an die Gesellschaft weiterzuleiten, sondern sie zum eigenen Nutzen dafür geeigneten Zwecken zuzuführen (vgl. BGHZ 126, 181, 184 f; BGH, Urt. v. 23. Oktober 1985, VIII ZR 210/84, NJW 1986, 586,
588; Urt. v. 27. März 1995, II ZR 136/94, NJW 1995, 1544). Für eine von Anfang an beabsichtigte Vereinnahmung der Gelder durch den Beklagten zu 2 besteht aber - mangels eines planmäûigen Vorgehens - zumindest dann kein Anhalt, wenn der Zeuge Al. die Klägerin eigenmächtig durch die unvollständige Unterrichtung über den Mietvertrag täuschte. Der nach Ablösung der Grundstücksbelastung und Abzug der Kosten verbleibende Restbetrag des Kaufpreises wurde bereits am 19. Februar 1997 von dem Notar unstreitig an die Beklagte zu 1 gezahlt. Danach vergingen bis zum Wechsel im Amt des Vorstandes und zur anschlieûenden Beantragung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 1 nahezu neun Monate, in denen diese erwerbswirtschaftlich tätig werden und eine Investition der vereinnahmten Gelder beabsichtigt gewesen sein konnte.

III.


Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es unter Beachtung der aufge-
zeigten rechtlichen Erwägungen die notwendigen Feststellungen treffen kann (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2001 - V ZR 275/00

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2001 - V ZR 275/00

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 823 Schadensersatzpflicht


(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. (2) Di

Zivilprozessordnung - ZPO | § 286 Freie Beweiswürdigung


(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei.

Strafgesetzbuch - StGB | § 263 Betrug


(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen
Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2001 - V ZR 275/00 zitiert 14 §§.

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 278 Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte


Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 313 Störung der Geschäftsgrundlage


(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kan

Zivilprozessordnung - ZPO | § 565 Anzuwendende Vorschriften des Berufungsverfahrens


Die für die Berufung geltenden Vorschriften über die Anfechtbarkeit der Versäumnisurteile, über die Verzichtsleistung auf das Rechtsmittel und seine Zurücknahme, über die Rügen der Unzulässigkeit der Klage und über die Einforderung, Übersendung und Z

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 463 Voraussetzungen der Ausübung


Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 459 Ersatz von Verwendungen


Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebend

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 571 Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum


(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 156 Vertragsschluss bei Versteigerung


Bei einer Versteigerung kommt der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande. Ein Gebot erlischt, wenn ein Übergebot abgegeben oder die Versteigerung ohne Erteilung des Zuschlags geschlossen wird.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 462 Ausschlussfrist


Das Wiederkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Vereinbarung des Vorbehalts ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die St

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 472 Mehrere Vorkaufsberechtigte


Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es nur im Ganzen ausgeübt werden. Ist es für einen der Berechtigten erloschen oder übt einer von ihnen sein Recht nicht aus, so sind die übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen aus

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 420/99 Verkündet am: 12. Januar 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

Bundesgerichtshof Urteil, 30. März 2001 - V ZR 461/99

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 461/99 Verkündet am: 30. März 2001 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 228/09 Verkündet am: 5. November 2010 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

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Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11

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Referenzen

Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen.

Das Wiederkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Vereinbarung des Vorbehalts ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

Bei einer Versteigerung kommt der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande. Ein Gebot erlischt, wenn ein Übergebot abgegeben oder die Versteigerung ohne Erteilung des Zuschlags geschlossen wird.

Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 461/99 Verkündet am:
30. März 2001
R i e g e l ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
Auch wenn sich das Berufungsgericht für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1
Nr. 3 ZPO entscheiden will, muß es zur Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens
den maßgeblichen Gesichtspunkt der Prozeßökonomie erwägen und erkennen lassen
, daß es die Alternative zwischen einer Zurückverweisung und einer eigenen Sachentscheidung
nach § 540 ZPO gesehen hat.
Werden bei einem Grundstückskauf weder in der Vertragsurkunde selbst konkrete
Mieteinnahmen genannt, noch durch Verweis auf ein Maklerexposé, ein Inserat oder
einen Mietvertrag einbezogen, so reicht allein die Vertragsklausel, die den Eintritt
des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis regelt, nicht für die Zusicherung eines
bestimmten Mietertrages aus.
BGH, Urt. v. 30. März 2001 - V ZR 461/99 - OLG Nürnberg
LG Regensburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Teilgrund- und Teilendurteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 18. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Beklagte verkaufte durch notarielle Urkunde vom 25. April 1997 zum Preis von 550.000,00 DM ein ihr gehörendes Hausgrundstück in A. an die Kläger zu je ½.
Die von der Beklagten beauftragte Maklerin hatte das Objekt als "solides großes Wohnhaus mit 2 Einliegerwohnungen" angeboten und im Exposé neben einer Einliegerwohnung im Erdgeschoß eine zweite im Untergeschoß beschrieben. Zum Zeitpunkt der Besichtigungen des Anwesens und des Kaufvertragsschlusses war die Wohnung im Untergeschoß vermietet. Im notariellen
Kaufvertrag ist unter II. 2. bestimmt, daß die Kläger in den ihnen bekannten Mietvertrag ab dem Tag der Besitzübergabe eintreten, ihnen von da an die Miete zusteht und die Mietkaution an sie herauszugeben ist.
Mit Bescheid vom 13. Oktober 1998 teilte das Landratsamt R. den Klägern mit, daß die Nutzung der im Untergeschoß gelegenen "Kellerwohnung" bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Sie wurden aufgefordert, die Nutzung der Räume zu Aufenthalts- und Wohnzwecken zu unterlassen und das bestehende Mietverhältnis zu beenden.
Die Kläger haben die Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises, zur Erstattung ihrer Aufwendungen für den Erwerb unter Abzug der Einnahmen (zusammen 626.668,66 DM) und zur Freistellung von allen Verbindlichkeiten infolge des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückübereignung des Kaufobjekts und Leistung aller erzielten weiteren Netto-Mieterträge beantragt, ferner die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz aller weiteren Schäden. Sie fochten überdies den Kaufvertrag "vorsorglich" wegen arglistiger Täuschung an.
Die Klage ist im ersten Rechtszug ohne Erfolg geblieben. Das Oberlandesgericht hat durch Teilgrund- und Teilendurteil die Leistungsklage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe an das Landgericht zurückverwiesen; außerdem hat das Oberlandesgericht dem Feststellungsantrag stattgegeben. Mit der Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 463 Satz 1 BGB für gegeben. Angesichts der Umstände sei davon auszugehen, daß die Beklagte die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe. Dies folge insbesondere aus den vertraglichen Regelungen über den Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis und der ausdrücklichen Erwähnung der Wohnung im Maklerexposé. Der Schadensersatzanspruch sei nicht verjährt; denn die Eigenschaftszusicherung sei dahin auszulegen, daß der Beginn der Verjährung so lange aufgeschoben sei, bis die Käufer von deren Fehlen Kenntnis erlangt hätten. Der Rechtsstreit müsse nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zurückverwiesen werden, weil das Erstgericht über die Höhe des dem Grunde nach zu bejahenden Schadensersatzanspruchs keinen Beweis erhoben habe. Neben diesem Teilgrundurteil sei über den auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz allen weiteren Schadens gerichteten Antrag durch stattgebendes Teilendurteil zu entscheiden.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


Das angefochtene Urteil unterliegt schon wegen eines Verfahrensfehlers des Berufungsgerichts der Aufhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO).
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht von dem ihm durch § 540 ZPO eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat, als es bei Erlaß des (Teil-)Grundurteils über die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht entschieden hat. Das Berufungsgericht hat sich durch § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO gezwungen gesehen, das Betragsverfahren dem erstinstanzlichen Gericht zu überlassen. Es hat damit § 540 ZPO außer acht gelassen, der seit seiner Aufnahme in die ZPO im Jahre 1950 (vgl. Art. 2 Nr. 85 des Gesetzes zur Wiederherstellung der Rechtseinheit auf dem Gebiete der Gerichtsverfassung , der bürgerlichen Rechtspflege, des Strafverfahrens und des Kostenrechts , BGBl 455, 533) abweichend von der zwingenden Regelung des § 538 ZPO die Wahl zwischen Zurückverweisung und eigener Sachentscheidung in das Ermessen des Berufungsgerichts stellt. Ob dem Gesetzesaufbau entnommen werden kann, in den Fällen des § 538 ZPO solle die Zurückverweisung die Regel sein (so Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 22. Aufl., § 538 Rdn. 2), oder ob ein solcher Vorrang nicht gegeben ist, weil die Regelungen in den §§ 538, 540 ZPO als Einheit zu betrachten sind (vgl. Wieczorek/Rössler, ZPO, 2. Aufl., § 540 Anm. C I), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Diese Frage mag für eine getroffene Ermessensentscheidung von Bedeutung sein, hier hat das Berufungsgericht aber, was revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juni 1993, II ZR 141/92, NJW 1993, 2318, 2319; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 168/92, NJW-RR 1994, 1143, 1144), das ihm eingeräumte Ermessen gar nicht ausgeübt. Das Berufungsgericht hätte den maßgeblichen Gesichtspunkt der Prozeßökonomie (vgl. Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, V ZR 199/68, NJW 1969, 1669, 1670) erwägen und zudem auch erkennen lassen müssen, daß es die Alternative zwischen einer Zurückverweisung nach § 538 ZPO und einer eigenen Sachentscheidung nach § 540 ZPO gesehen hat (vgl. Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, aaO; BGH, Urt. v. 15. März 2000, VIII ZR 31/99,
NJW 2000, 2024, 2025; Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508, 2509).
2. Nach Aufhebung des Teilgrundurteils kann das angefochtene Urteil auch im feststellenden Teil keinen Bestand haben. Es ist nämlich die Gefahr widersprechender Entscheidungen eröffnet, was die Unzulässigkeit eines Teilurteils zur Folge hat (st. Rechtspr., s. nur BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; Senat, Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 356/99, NJW 2001, 78, 79 m.w.N.). Da im gegebenen Fall der objektiven Klagehäufung von Leistungs- und Feststellungsantrag aus demselben tatsächlichen Geschehen bei der Entscheidung über den Zahlungsanspruch über dieselben Fragen zu befinden ist, die auch bei der Entscheidung über die Feststellung geprüft werden, sind widersprechende Ergebnisse möglich, wenn durch Teilurteil nur über einen der Ansprüche entschieden wird (Senat, Urt. v. 28. Januar 2000, V ZR 402/98, NJW 2000, 1405, 1406; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 4. Februar 1997, VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709, 1710; Urt. v. 13. Mai 1997, VI ZR 181/96, NJW 1997, 3447, 3448; Urt. v. 4. Oktober 2000, VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155).

III.


Der Rechtsstreit ist zur weiteren Aufklärung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Da es zusätzlicher Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf, ist der Senat zu einer abschließenden Entscheidung nicht in der Lage. Bei der anderweiten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht folgendes zu beachten haben:

1. Es begegnet keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klage - dem Grunde nach - aus § 463 Satz 1 BGB stattgegeben hat, ohne zuvor den Erfolg der Anfechtung des Kaufvertrages durch die Kläger geprüft und verneint zu haben. Zwar setzt die vom Berufungsgericht bejahte Anspruchsgrundlage einen wirksamen Kaufvertrag voraus und ist daher ausgeschlossen, wenn eine Anfechtung des Vertrages nach § 123 BGB Erfolg hatte. Die Anfechtung wurde hier jedoch ausdrücklich nur "vorsorglich" erklärt. Es liegt also eine zulässige Eventualanfechtung (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1674) vor, die - wie auch die Berufungsbegründung deutlich macht - erst nach dem Scheitern der vorrangig verfolgten Gewährleistungsund Schadensersatzansprüche Bedeutung erlangt.
2. Nicht frei von Rechtsfehlern ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts , ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB sei dem Grunde nach gegeben, weil die Beklagte den Mietertrag aus der Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe.

a) Der Mietertrag eines Gebäudes stellt zwar eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar (st. Senatsrechtspr., Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902), das Berufungsgericht hat jedoch für die Annahme einer Zusicherung keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von §§ 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Gewähr für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und somit
für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549). Mit dieser gesetzlichen Regelung ist die Auslegung des Berufungsgerichts, das aus der - lediglich den Eintritt der Erwerber in das Mietverhältnis regelnden - Vertragsklausel unter II. 2. der notariellen Urkunde die Zusicherung einer Eigenschaft herleiten will, nicht zu vereinbaren.
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281). Im vorliegenden Fall fehlt es aber bereits an einer Aufnahme der von der Beklagten erzielten Mieterträge in den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in der Vertragsurkunde selbst genannt, noch durch Verweis auf das Exposé, das Inserat oder den Mietvertrag einbezogen. Danach ist schon die Annahme eines bestimmten Mietertrages, der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte, nicht möglich. Vor allem jedoch enthält die Klausel unter II. 2. der notariellen Urkunde keinerlei Hinweis darauf, daß ihr die Qualität einer Zusicherung im Rechtssinne zukommen soll. Ihrem eindeutigen Wortlaut nach werden durch diese Vertragsbestimmung lediglich die Modalitäten des Eintritts der Käufer in das bestehende Mietverhältnis (§§ 571 ff BGB) geregelt.

Auch den weiteren festgestellten und vom Berufungsgericht gewürdigten Umständen ist für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages nichts zu entnehmen. Sie besagen nicht mehr, als daß im Exposé eine Einliegerwohnung im Untergeschoß - ohne Mitteilung der Mieterträge - beschrieben und diese Wohnung in Anwesenheit des Mieters besichtigt worden ist. Es handelt sich lediglich um allgemeine Informationen eines Maklers bei der Anpreisung des Objekts, die allenfalls dann eine Zusicherung begründen könnten, wenn sie - was nicht geschehen ist - Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hätten (Senat , Urt. v. 2. April 1982, V ZR 54/81, WM 1982, 696, 697).
bb) Im übrigen wäre ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB - solange Arglist der Beklagten nicht festgestellt ist - nach § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt. Nach dem nicht bestrittenen Vorbringen der Beklagten ist die Übergabe des Grundstücks am 13. Juni 1997 erfolgt, so daß schon bei Einreichung der Klageschrift am 12. November 1998 die einjährige Verjährungsfrist abgelaufen war. Selbst wenn der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist bei Sachmängeln, die der Käufer nur schwer oder erst in Zukunft feststellen kann, hinausgeschoben sein sollte (offengelassen im Senatsurt. v. 22. Juni 1979, V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201), ist eine solche Ausnahme hier schon aus tatsächlichen Gründen nicht gerechtfertigt. Die Kläger waren durch nichts gehindert , unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der zu Wohnzwecken vermieteten Untergeschoßräume zu überprüfen. Aus diesem Grund scheidet auch die Annahme einer nach Sinn und Zweck der Zusicherung gemäß § 477 Abs. 1 Satz 2 BGB stillschweigend verlängerten Verjährungsfrist (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl.,
§ 477 Rdn. 56 f; Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 477 Rdn. 48; MünchKommBGB /Westermann, 3. Aufl., § 477 Rdn. 14) aus.

b) Für einen Erfolg der Klage, soweit sie auf die Bauordnungswidrigkeit der "Kellerwohnung" gestützt wird, sind Feststellungen zu einem arglistigen bzw. vorsätzlichen Handeln der Beklagten unverzichtbar.
aa) Ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB scheidet nach den bisher getroffenen Feststellungen aus. Zwar kann die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung einen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB) des verkauften Hausgrundstücks darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM 1985, 230, 231; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511 f; Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 430/99, NJW 2001, 65), der von dem Verkäufer bei einem Erwerb des Anwesens zu Wohnzwecken regelmäßig zu offenbaren ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979 und Urt. v. 20. März 1987, beide aaO; Urt. v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, NJW-RR 1988, 1290 f), ein arglistiges Verschweigen dieses Sachmangels durch die Beklagte läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen. Auf deren Grundlage gibt es für ein auch nur bedingt vorsätzliches Handeln der Beklagten im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" (vgl. Senat, Urt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270) keine hinreichenden Anhaltspunkte. Wurde ein Teil der Kellerräume von der Beklagten, wie sie behauptet, erst nach Fertigstellung des Gebäudes zu Wohnzwecken umgestaltet, die zuständige Behörde mithin nicht schon im Genehmigungsverfahren durch unrichtige Planunterlagen getäuscht, so kann nicht ohne weiteres auf bedingten Vorsatz der Beklagten geschlossen werden (vgl. Senat, BGHZ 114, 260, 262 f; Urt. v. 10. Juni
1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Feststellungen zu einem etwa arglistigen Verhalten der Beklagten sind überdies wegen der dann dreißigjährigen Verjährungsfrist nach §§ 477 Abs. 1 Satz 1, 195 BGB erforderlich. Nach dem Vorbringen der Parteien sind solche Feststellungen auch möglich; insbesondere haben die - insoweit beweisbelasteten (vgl. Senat, BGHZ 117, 260, 263) - Kläger behauptet und durch das Angebot auf Vernehmung des Zeugen K. unter Beweis gestellt, daß der Beklagten die Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung schon bei Umbau der Kellerräume bekannt gewesen sei.
bb) Wandelung des Kaufvertrages (§§ 462, 459 Abs. 1 BGB) können die Kläger im Hinblick auf den Gewährleistungsausschluß unter III. 2. der notariellen Urkunde und wegen des Ablaufs der einjährigen Verjährungsfrist ebenfalls nur bei arglistigem Handeln der Beklagten verlangen (§§ 476, 477 Abs. 1 Satz 1 BGB).
cc) Auch ein Anspruch aus culpa in contrahendo kommt, weil der Vorwurf fehlender Aufklärung über die bauordnungsrechtlich unzulässige Nutzung einen Umstand betrifft, der einen Sachmangel (§ 459 BGB) begründet, nur bei vorsätzlichem Verschweigen des Mangels in Betracht (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1674; Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46).
dd) Feststellungen zu einem arglistigen oder vorsätzlichen Verhalten der Beklagten sind schließlich auch für die nachrangig im Zusammenhang mit der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) von den Klägern geltend gemachten Bereicherungsansprüche (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) und für delikti-
sche Ansprüche nach §§ 823 Abs. 2 BGB; 263 StGB oder § 826 BGB unverzichtbar.
3. Das Berufungsgericht, das sich - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - noch nicht mit dem Vorbringen der Kläger zu einer angeblichen Täuschung über die Eigentumsverhältnisse an der Grundstückszufahrt auseinandergesetzt hat, erhält durch die Zurückverweisung auch Gelegenheit, dies ggf. nachzuholen.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier

(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.

(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es nur im Ganzen ausgeübt werden. Ist es für einen der Berechtigten erloschen oder übt einer von ihnen sein Recht nicht aus, so sind die übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.

Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 394/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-------------------------------------
BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise
auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Autound Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa 1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 verlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet werden konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahendo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrichtung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen Anspruch , der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande gekommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günstigere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine solche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu keinem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt werden können.
Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertragsunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Verpflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90, NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992, 905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben, noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.

a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen geschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungsgericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hingenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hätte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte, nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher offen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB) Anwendung finden kann.

b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142, 51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegenüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77, 82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Ausgleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234, 2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat, Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ 99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare , einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel /Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Interesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinreichend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz , NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.

d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Vereinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB formwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genommen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJWRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.

e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Geschädigte , wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Senat , Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981, 2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ 69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben , haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrauen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111, 75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nutzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 lediglich , daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf vertrauen , mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Ä nderung der Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffenden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.

III.


Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzuhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994, V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Lemke Gaier

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 420/99 Verkündet am:
12. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
ZPO § 286 B; WertV 1988
Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für
die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf
die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.
BGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - OLG Naumburg
LG Stendal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der beklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil ging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über, nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992 ordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Eigentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,
in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festgestellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen errichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni 1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .
Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist Alleinerbin.
Mit Teilbescheid des A. kreises S. v om 17. Januar 1996 wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flurstücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2 VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des Veräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich eines Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an die Klägerin.
Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewesen , es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als 200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.


Das Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM an. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein Ertragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den Verkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des Sachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzunehmenden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der Hälfte des Verkehrswerts.

II.


Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Klägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige, dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbescheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtsposition sie als Alleinerbin eingetreten ist.
2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts der Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten , auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf falschen Erwägungen.

a) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie gelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches, sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers, WertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständigen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden zu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt (vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).

b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es habe nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemeinen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher Bruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich eingeschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr begrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswegen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert
des gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es wurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke veräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem entsprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke entspricht.

c) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze sich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn die Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Methoden der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach ist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert nicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem Ertragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden entfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO
gewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO). Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens nicht an.

d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine fehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute Raum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche nach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950 ist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach der DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl., § 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf welche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, § 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen die DIN 277/1987 zugrunde zu legen.

e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten Gemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Absatz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der Sachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert werden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutachten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch enthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine Auseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten. Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung angeboten , ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als 200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz geschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren, kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswertermittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die Sachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhörung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und Marktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben, aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.

f) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die Sachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Gebäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung eines Nebengebäudes vermerkt "Saalanbau denkmalgeschützt". Aber wie sich dieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe des § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß, weil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausgewirkt hat, ist nicht erkennbar.

g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne Darlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Besonderheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht
es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wertung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausführungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen können (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).

III.


Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weiteres Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden Gutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJWRR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730, 731).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

(2) Der Versuch ist strafbar.

(3) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter

1.
gewerbsmäßig oder als Mitglied einer Bande handelt, die sich zur fortgesetzten Begehung von Urkundenfälschung oder Betrug verbunden hat,
2.
einen Vermögensverlust großen Ausmaßes herbeiführt oder in der Absicht handelt, durch die fortgesetzte Begehung von Betrug eine große Zahl von Menschen in die Gefahr des Verlustes von Vermögenswerten zu bringen,
3.
eine andere Person in wirtschaftliche Not bringt,
4.
seine Befugnisse oder seine Stellung als Amtsträger oder Europäischer Amtsträger mißbraucht oder
5.
einen Versicherungsfall vortäuscht, nachdem er oder ein anderer zu diesem Zweck eine Sache von bedeutendem Wert in Brand gesetzt oder durch eine Brandlegung ganz oder teilweise zerstört oder ein Schiff zum Sinken oder Stranden gebracht hat.

(4) § 243 Abs. 2 sowie die §§ 247 und 248a gelten entsprechend.

(5) Mit Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu zehn Jahren, in minder schweren Fällen mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu fünf Jahren wird bestraft, wer den Betrug als Mitglied einer Bande, die sich zur fortgesetzten Begehung von Straftaten nach den §§ 263 bis 264 oder 267 bis 269 verbunden hat, gewerbsmäßig begeht.

(6) Das Gericht kann Führungsaufsicht anordnen (§ 68 Abs. 1).

(7) (weggefallen)

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Die für die Berufung geltenden Vorschriften über die Anfechtbarkeit der Versäumnisurteile, über die Verzichtsleistung auf das Rechtsmittel und seine Zurücknahme, über die Rügen der Unzulässigkeit der Klage und über die Einforderung, Übersendung und Zurücksendung der Prozessakten sind auf die Revision entsprechend anzuwenden. Die Revision kann ohne Einwilligung des Revisionsbeklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Revisionsbeklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.