Bundesgerichtshof Urteil, 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07

bei uns veröffentlicht am18.06.2008
vorgehend
Amtsgericht Pankow, 7 C 302/06, 06.12.2006
Landgericht Berlin, 62 S 341/06, 25.06.2007

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 224/07 Verkündet am:
18. Juni 2008
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2

a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten
Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und
Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe
der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt,
die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung
von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der
Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.
BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - LG Berlin
AG Pankow/Weißensee
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers
sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedingungen ] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparaturen : "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden , hellen Farben und Tapeten auszuführen. … Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit: in Küchen, Bädern, Duschen: länger als 1 Jahr zurück = 33 % der Kosten des Kostenvoranschlages, länger als 2 Jahre zurück = 66 % der Kosten des Kostenvoranschlages in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen und Fluren: länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenvoranschlages, länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenvoranschlages …"
2
Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006.
3
Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
6
Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage , ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.
7
Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemeinen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam.
8
Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehene Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus- nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.
9
Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebunden und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässigen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen verbliebe.
10
Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Diese Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibe , greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Renovierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion verbunden.

II.

11
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
12
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärtige Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinteresse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen berufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Darauf , ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, unter 1).
13
2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration ermöglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.
14
3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.
15
4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklausel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten.
16
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersichtlich , was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Einrichtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klausel verlangt, angesehen werden können.
17
b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
18
aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen , WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In diese Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko- rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
19
bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier verwendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhältnisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)
20
c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechterhaltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebenenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 06.12.2006 - 7 C 302/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2007 - 62 S 341/06 -

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(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.

(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 52/06 Verkündet am:
18. Oktober 2006
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses
zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den
Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen
auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf
aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht
gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - LG Mannheim
AG Mannheim
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter
Dr. Koch

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 8. Februar 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der "Baugemeinschaft S. [der Beklagten] und R. " eine bei seinem Einzug renovierte Wohnung in M. . Das Mietverhältnis begann am 15. November 2001 und endete am 19. November 2003.
2
§ 10 des Formularmietvertrags enthält folgende Klauseln: "1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind. 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad,Dusche,WC alle3Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume alle 5 Jahre
c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle 7 Jahre. 4. … 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. … 6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. Räume gemäß Ziff. 3a Ziff. 3b Ziff. 3c nach einer Nutzungsdauer von mehr als 6 Monaten 17 % 10 % 7,14 % 12 Monaten 33 % 20 % 14,28 % 24 Monaten 66 % 40 % 28,50 % 36 Monaten 60 % 42,85 % 48 Monaten 80 % 57,00 % 60 Monaten 71,40 % Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses , bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. … Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ..."
3
In einem Abrechnungsschreiben vom 31. Januar 2004 verrechnete die Vermieterin das Kautionsguthaben des Klägers von 475,05 € mit Gegenforderungen wegen zeitanteiliger Renovierungskosten für Anstricharbeiten im Wohnzimmer und Flur (270,02 €) und in der Küche und im Badezimmer (205,81 €) sowie einem weiteren Anspruch in Höhe von 15,34 €. Der Kläger zahlte den geltend gemachten Nachforderungsbetrag von 13,17 €.
4
Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Auszahlung seines Kautionsguthabens von 475,05 € und die Rückzahlung des von ihm geleisteten Nachforderungsbetrags von 13,17 € verlangt; insgesamt hat er Zahlung von 498,17 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 472,88 € stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in WuM 2006, 190 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:
7
Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergebe sich aus der mietvertraglichen Kautionsabrede. Der Kläger habe die Kautionsabrechnung der Beklagten nicht durch Zahlung des Nachforderungsbetrags von 13,17 € anerkannt. Zwar könne in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen ein (bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein. Erforderlich sei allerdings, dass weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich ergebe, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der Forderung einig seien. Dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe davon ausgehen dürfen, dass er aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags anteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestünden zwar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel. Diese Rechtsprechung sei jedoch erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kautionsabrechnung bekannt geworden.
8
Die in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche "starre" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage gelten. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe. Diesen Anforderungen genüge die streitgegenständliche Klausel nicht. Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos.

II.

9
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.
10
Der Kläger hat gegen die Beklagte als Gesellschafterin der Vermieterin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Anspruch auf Auszahlung seines sich aus der Abrechnung der Vermieterin vom 31. Januar 2004 ergebenden restlichen Kautionsguthabens - soweit die Klage hinsichtlich dieses Anspruchs und des Anspruchs des Klägers auf Rückzahlung des von ihm auf die Kautionsabrechnung geleisteten Nachforderungsbetrags nicht bereits im ersten Rechtszug abgewiesen worden ist - in Höhe von 472,88 €. Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung seines verbleibenden Kautionsguthabens ist nicht durch die Aufrechnung der Vermieterin mit Gegenforderungen auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten von insgesamt 475,83 € erloschen (§§ 387 ff. BGB). Die Aufrechnung ist unwirksam, weil der Vermieterin kein Anspruch gegen den Kläger auf Zahlung der geltend gemachten Renovierungskosten für Anstricharbeiten in der Wohnung zusteht.
11
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass Einwendungen des Klägers hinsichtlich der von der Vermieterin geltend gemachten Gegenansprüche nicht aufgrund eines bestätigenden Schuldanerkenntnisses ausgeschlossen sind. Es kann dahinstehen, ob, wie die Revision meint, in der Kautionsabrechnung der Vermieterin ein Angebot auf Abschluss eines Schuldanerkenntnisvertrags zu sehen ist, das der Kläger dadurch angenommen habe, dass er die Abrechnung widerspruchslos hingenommen und den Nachforderungsbetrag von 13,17 € ohne Vorbehalt gezahlt hat. Denn ein solches - unterstelltes - Anerkenntnis würde lediglich die Einwendungen des Schuldners ausschließen, die er bei der Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er rechnen musste (Senatsurteil vom 23. März 1983 - VIII ZR 335/81, NJW 1983, 1903 = WM 1983, 685, unter II 2 a; Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 c, jew. m.w.Nachw.). Danach ist der vom Kläger erhobene Einwand der Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht ausgeschlossen. Wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, ist der Kläger bei der Zahlung des Nachforderungsbetrags davon ausgegangen, dass er der Vermieterin aufgrund der vorgenannten Vertragsbestimmung zeitanteilige Renovierungskosten schulde. Entgegen der Auffassung der Revision befand sich der Kläger auch nicht in einem schuldhaften und deshalb unbeachtlichen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der Klausel. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger den sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag gezahlt, bevor der Bundesgerichtshof einen "starren" Fristenplan für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) und diese Entscheidung allgemeine Bekanntheit erlangt hat.
12
2. Die von der Vermieterin gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers aufgerechnete Gegenforderung auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten besteht nicht. Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags kommt - wovon auch die Revision ausgeht - von vornherein nicht in Betracht , weil die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 10 Ziff. 3 enthaltenen Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte auch einen vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Vermieterin kann seine Grundlage daher nur in der in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel haben. Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
13
a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Formularklausel als Abgeltungsregelung mit "starrer" Berechnungsgrundlage angesehen.
14
Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.
15
Gemäß § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des nachstehend ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. Die anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der Nutzungsart der Räume gestaffelt sind, erhöhen sich in Abhängigkeit von der mietvertraglichen Nutzungsdauer. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat diese Regelung die Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.
16
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine solche "starre" Abgeltungsregelung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
17
aa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des Formularvertrags geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen "starren" Fristenplan enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags, wonach sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen - flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung ermöglicht (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).
18
Der Wirksamkeit des § 10 Ziff. 3 steht nicht entgegen, dass die weitere, in § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthaltene Renovierungsklausel, die eine von feststehenden Fristen abhängige Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist (Senat, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, unter C I 1 a). Denn § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthält eine eigenständige Regelung, deren Unzulässigkeit nicht die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung fälliger Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses - spätestens bei dessen Beendigung - gemäß § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags zur Folge hat (vgl. Senat, aaO).
19
bb) Die Abgeltungsklausel (§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags) ist jedoch gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für sich genommen unwirksam.
20
(1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1). Zu der Frage, ob dies auch dann gilt, wenn die Abgeltungsquote sich - wie im vorliegenden Fall - nach einer "starren" Fristenregelung richtet, hat der Senat bislang nicht ausdrücklich Stellung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (aaO; vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b), auf das die Revision sich beruft, eine inhaltlich vergleichbare Klausel als wirksam bezeichnet. Daran wird aus den nachstehend dargelegten Gründen nicht festgehalten.
21
(2) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462 mit Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM 2006, 144; AG Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162; Klimke/Lehmann-Richter, ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsreparaturen , Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 538 Rdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222; Wiek, WuM 2005, 10, 11; a.A. Kinne , ZMR 2005, 921, 925; Eupen/Schmidt NZM 2006, 644). Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren" Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung.
22
Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (Senat, BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; Senat, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb).
23
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen , weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt (vgl. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags), die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durch- führung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ aaO, S. 79 ff., 84).
24
Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter jedoch entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Wohnung mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten - üblichen - Fristen fehlen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 b m.w.Nachw.).
25
In einem solchen Fall liegt es bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel , die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer "starren" Fristenregelung auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet. Denn auch eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu ver- einbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf.
26
c) Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur zeitanteiligen Abgeltung der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Ohne die in der Klausel angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze kann der verbleibende Klauselteil bereits sprachlich nicht als eigenständige Regelung bestehen bleiben. Dies ließe sich nur durch eine Umformulierung erreichen, die zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Klausel in eine gesetzlich noch zulässige Abgeltungsregelung führen würde. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO; Senatsurteil vom 28. Juni 2006 aaO, unter C I 1 a bb).
27
d) Die Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen Abgeltungsklausel führt nicht zu einer Regelungslücke, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Bereits die erste Voraussetzung ist nicht gegeben. Wie der Senat hinsichtlich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits entschieden hat, tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Urteil vom 28. Juni 2006, aaO, unter C I 1 a cc m.w.Nachw.). So verhält es sich auch bei einer unwirksamen Abgeltungsklausel, weil sie die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall ergänzt, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 30.03.2005 - 8 C 8/05 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 08.02.2006 - 4 S 52/05 -

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 199/06 Verkündet am:
28. März 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene
Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens
von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt
- und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche
Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss
an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II
1 c).
BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - LG Berlin
AG Tempelhof/Kreuzberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers
und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 29. Juni 2006 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B. . § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise: "Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB). …"
2
Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4: "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
3
Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum 10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 € nebst Zinsen.
4
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe:


I.

5
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
6
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestim- mung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

II.

7
Die zulässige Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.
8
1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
9
Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).
10
Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält , bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
11
2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 16 C 322/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 29.06.2006 - 62 S 93/06 -

(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.

(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 95/07 Verkündet am:
5. März 2008
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für
den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig
sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen"
, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung
der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist
grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6,
12).
BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter
Dr. Achilles

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 22. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen.
2
Die Beklagten hatten vom Kläger eine Drei-Zimmer-Wohnung in D. gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. September 1998 bis zum 31. August 2002.
3
Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."
4
In § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages heißt es weiter: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
5
Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erforderlichen Schönheitsreparaturen trotz Setzung einer Nachfrist nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er hat zunächst Zahlung der ihm entstandenen Kosten eines Malerbetriebs in Höhe von 4.199,36 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im (ersten) Berufungsverfahren hat der Kläger seinen Anspruch noch in Höhe von 3.330,17 € weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es hat eine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einen starren Fristenplan enthalte und deshalb unwirksam sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen (ersten) Revision hat der Kläger sein Begehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiterverfolgt. Mit Urteil vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416) hat der Senat das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung aufgehoben und den Rechtsstreit zur Nachholung der erforderlichen weiteren Tatsachenfeststellungen (insbesondere zur Schadenshöhe) und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
6
Das Landgericht hat die Berufung des Klägers erneut zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht wiederum zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren im Umfang von 2.581,35 € - wie im vorangegangenen Revisionsverfahren - weiter.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision hat Erfolg.

I.

8
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
9
Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen zu. Die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die darin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz.
10
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei - abgesehen von dem Fall starrer Fristen - auch dann unwirksam, wenn sie so genannte verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietvertrag des Bundesministeriums der Justiz vorgesehenen Zeitabständen für die Renovierung enthalte. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt. Da innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein Renovie- rungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemessen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schönheitsreparaturen , denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzusehen.
11
Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten gemäß der in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltenen Abgeltungsklausel zu. Zwar nehme diese Vertragsbestimmung Bezug auf den in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags enthaltenen "weichen" Fristenplan. Die in der vorgenannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel beziehe sich jedoch nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich, auf die Abgeltungsklausel. Der Mieter könne der Abgeltungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungspflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen solle. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe. Auch wenn eine andere Auslegung denkbar wäre, ginge die Mehrdeutigkeit zu Lasten des Klägers als Verwender der Formularklausel.

II.

12
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
13
1. Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht (erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat be- reits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsgericht im gegenteiligen Sinn entschieden worden.
14
Die Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige rechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des Revisionsgerichts unmittelbar beruht (BGHZ 51, 131, 135; 132, 6, 10; 145, 316, 319; 163, 223, 233). Tragender Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtliche Beurteilung des Senats, dass die Schönheitsreparaturen durch die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kläger deshalb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche Feststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzspruch wegen Nichtausführung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in dieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats, dass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB standhält. Diese Beurteilung hatte das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Es durfte deshalb nicht - mit der nunmehr gegebenen Begründung, die Klausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovierungsfrist für die Toilette unangemessen - wiederum darauf abstellen, dass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte.
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2. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Kläger den geltend gemachten Zahlungsanspruch nicht auf die Regelung in § 12 des Mietvertrags stützen könne. Die darin enthaltene Quotenabgeltungsklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
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a) Allerdings lässt die Klausel - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags genannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber - wie der Senat im ersten Revisionsurteil in dieser Sache (aaO) entschieden hat - keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurchschnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur "in der Regel" geltenden Fristenplan eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen. Dass dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt sich ohne weiteres daraus, dass die Abgeltungsklausel - ohne Einschränkung - auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags verweist, der - wie ausgeführt - einen flexiblen Fristenplan enthält. Dass dieser (flexible) Fristenplan deshalb auch der Berechnung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen Mieter unschwer zu erkennen.
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b) Die Abgeltungsklausel benachteiligt den Mieter jedoch deswegen unangemessen , weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter hiernach als "zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle" geschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu beschreiben , dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 2632, Tz. 31). Diesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gerecht.
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Es ist bereits zweifelhaft, ob der weitere Klauseltext, dass die Entschädigung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines - nicht näher bezeichneten - Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend verdeutlicht , dass Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den Vermieter in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines Malerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung sein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermittelten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. Nach der Klausel hat der Mieter "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen". Was mit einem "angelaufenen Renovierungsintervall" gemeint ist und wie das für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferlegten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht erläutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnutzung der Dekoration eingetreten ist, z.B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbedarf besteht.
19
c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat (BGHZ 105, 71, 76 ff.; Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114, unter III 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545, 546 f.; Artz, NZM 2007, 265, 268; Beyer, GE 2007, 122, 130; Bub/von der Osten, NZM 2007, 76, 79; Horst, NZM 2007, 185, 191 f.).
20
Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen , ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6, 12). Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so genannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssicherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ, aaO). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird (BGHZ, aaO). Soweit der Bundesgerichtshof in den von der Revision angeführten Fällen (BGHZ 130, 19, 35; 137, 153, 156 f.; 153, 311, 312), gleichwohl für besonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels Vergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln kein Anlass. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 27).

III.

21
Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben, weil die vom Berufungsgericht gegebene Begründung die Verneinung eines Schadensersatzanspruchs des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht trägt; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 08.04.2004 - 23 C 6319/03 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 22.02.2007 - 21 S 241/04 -