Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2010 - VIII ZR 50/09

Tatbestand:

1

Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B. . § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise: "Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB). …"

2

Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4: "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.

3

Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum 10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 € nebst Zinsen.

4

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

6

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestim- mung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

II.

7

Die zulässige Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.

8

1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

9

Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).

10

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält , bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

11

2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Hessel

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedingungen ] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparaturen : "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006.

3

Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6

Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage , ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.

7

Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemeinen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam.

8

Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehene Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus- nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.

9

Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebunden und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässigen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen verbliebe.

10

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Diese Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibe , greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Renovierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion verbunden.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

12

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärtige Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinteresse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen berufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Darauf , ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, unter 1).

13

2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration ermöglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.

14

3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

15

4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklausel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten.

16

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersichtlich , was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Einrichtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klausel verlangt, angesehen werden können.

17

b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

18

aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen , WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In diese Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko- rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

19

bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier verwendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhältnisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)

20

c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechterhaltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebenenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Tatbestand:

1

Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin des Klägers geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kläger nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, auf Schadensersatz in Anspruch.

2

Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag vom 7. Januar 1984 unter § 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".

3

§ 13 Ziff. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken , das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

4

Der Kläger hat den Geldbetrag, der zur Durchführung der seiner Auffassung nach von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen erforderlich sein soll, auf 8.696,66 € netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 6.902,03 € nebst Zinsen zu zahlen und den Kläger von vorprozessual entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.004,36 € freizustellen. Darüber hinaus hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger für den Fall der Durchführung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur Höhe von 16 % zu ersetzen hat; im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7

Der Kläger könne gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Die Vertragsklausel , mit der die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, als sie ihm auch die Renovierung der Außenseiten der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlege. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von Fenstern und Türen - nicht nur von außen, sondern auch von innen - regele. Im Übrigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltene Zusatz "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" als auch der in § 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und Türen" gestrichen würden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kläger der geltend gemachte Schadensersatzanspruch abzüglich der auf den Anstrich von Türen und Fenstern entfallenden Kosten zu.

II.

8

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formularbestimmung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam.

9

1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel und in § 13 näher umschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den Außenanstrich der Balkontür und den Anstrich der Loggia.

10

a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich (BGHZ 92, 363, 368; SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 71; Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 102; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Dieser Beschränkung liegt der Gedanke zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerweise vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird.

11

b) Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparaturen" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Fn. 366 zu Rdnr. 114 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 178) und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 124; Heinrichs, NZM 2005, 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch für die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Verpflichtung (auch) zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlegt (LG Berlin [Zivilkammer 67], GE 2001, 1674; LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2004, 497; LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 S 371/05, juris; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., I. Teil, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 103; Blank, Schönheitsreparaturen im Mietrecht, in: Weimarer Immobilienrechtstage, Dokumentation 2005, S. 95, 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür" für wirksam gehalten hat (aaO, unter II 1), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen Revisionsverfahrens war, zu vertiefen, hält er daran nicht fest.

12

2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür nur dazu führe, dass der Mieter Fenster und Türen insgesamt nicht - also weder von außen noch von innen - zu streichen habe, dass aber die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam sei. Es hat verkannt, dass die in § 4 Ziff. 2 i.V.m. § 13 des Mietvertrages in unzulässiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 4 Ziff. 2 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrages, mit denen diese Klauseln den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreiten, bedeutet der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.

13

a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b, vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 10 ff., und vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16) oder unzulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743, Tz. 11, vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 20, und vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, z.V.b.). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Umfangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Senatsurteil vom 5. April 2006, aaO, Tz. 15). Dies gilt unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 28. März 2007, aaO, Tz. 11).

14

b) Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (ebenso LG Berlin [Zivilkammer 67], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 65], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 63], aaO; LG Regensburg, ZMR 2003, 933 f.; LG Köln, WuM 1989, 70; Staudinger /Emmerich, aaO; Langenberg, aaO, Rdnr. 10; wohl auch MünchKommBGB /Häublein, aaO, Rdnr. 124; aA Lammel, aaO, und Heinrichs, NZM 2005, 201, 209).

15

Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahmeklausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Langenberg, aaO). Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht (MünchKommBGB/Häublein, aaO).

16

Der Verweis des Berufungsgerichts auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 (BayObLGZ 1997, 153) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem Rechtsentscheid ging es um die sachlich voneinander unabhängigen Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinreparaturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren. Daraus ist für die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die Schönheitsreparaturenverpflichtung betrifft, nichts herzuleiten.

III.

17

Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzu- weisen, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wie ausgeführt, nicht zusteht. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel