Bundesgerichtshof Urteil, 22. Okt. 2008 - VIII ZR 283/07

Tatbestand:

1

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B. eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm.

2

Der Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt: "Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen."

3

Ferner schlossen die Beklagten mit ihrem damaligen Vermieter am 20. November 1984 eine als Ergänzung zum Mietvertrag bezeichnete Vereinbarung , die die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durch die Beklagten zum Gegenstand hatte. Dort heißt es in § 2 Ziffer 4: "Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten."

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Mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grundstück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäuferin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die Mietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere "Ankündigung , Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter". Gestützt auf diese Vollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an.

5

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beklagten unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung verurteilt, die Zustimmung zum Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und zur Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu erteilen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der vollständigen Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8

Die Verkäuferin und Vermieterin habe die Kläger als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar solle nach Wortlaut und Sinn des § 554 BGB grundsätzlich der Vermieter Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein. Ein Erwerber könne jedoch ausnahmsweise zur Ausübung eines Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung (Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896) seien auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung sei in beiden Fällen möglich, und auch die damit funktionell verwandte Ermächtigung sei zulässig. Die Gefahr eines Baustillstands infolge finanzieller Probleme werde dadurch nicht erhöht und stehe einer Ermächtigung nicht entgegen. Ohnehin sei der Mieter im Falle einer etwaigen Bauzeitverlängerung zum Beispiel durch Minderungsansprüche geschützt.

9

Die Beklagten seien gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Abtrennung der Toilette zu dulden. Die Ankündigung vom 11. Januar 2006 enthalte insbesondere genaue Angaben zur voraussichtlichen Dauer der Arbeiten und erfülle die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB. Die geplante Grundrissänderung stelle eine Verbesserung der Mietsache dar. Die Veränderung des Ba- dezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der derzeitigen Speisekammer sei vorteilhaft, denn eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung sei höher zu bewerten als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtrennung der Toilette vom Duschraum sei objektiv eine Verbesserung der Mietsache.

10

Die ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigte Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke hätten die Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB ebenfalls zu dulden. Durch die bessere Dämmung des Hauses werde Heizenergie eingespart. Dass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage in unterschiedlichem Maße von einzelnen Wärmedämmmaßnahmen profitierten, sei unerheblich, weil insoweit ein generalisierender Maßstab anzulegen sei.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind verpflichtet, den von den Klägern angekündigten Umbau von Bad und Abstellraum in ihrer Mietwohnung sowie die Wärmedammmaßnahmen am Gebäude zu dulden.

12

1. Die Klage ist zulässig, denn die Kläger sind – was das Berufungsgericht nicht ausdrücklich erörtert – befugt, den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Die "Vollmacht" vom 11. Januar 2006 ermächtigt die Kläger ausdrücklich , Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Hierzu gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen, den die Kläger hier mit dem als Zustimmungsbegehren formulierten Klagantrag offensichtlich geltend machen.

13

Eine solche gewillkürte (aktive) Prozessstandschaft ist zulässig, wenn der Prozessstandschafter ein (rechtliches) Eigeninteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu besorgen ist (BGHZ 92, 347, 349; 119, 237, 242; 125, 196, 199, st. Rspr.). Beide Voraussetzungen liegen hier offensichtlich vor. Die Kläger haben als Grundstückskäufer ein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen , die der Werterhöhung ihres (künftigen) Eigentums bzw. der Steigerung seiner Ertragskraft dienen. Eine Benachteiligung der Beklagten dadurch, dass die Duldungsklage von den Klägern als Erwerbern im eigenen Namen und nicht von der noch im Grundbuch eingetragenen bisherigen Vermieterin erhoben wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revision nicht vorgebracht.

14

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagten die streitigen Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden haben.

15

a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Klage nicht deshalb unbegründet , weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass mit den beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Beklagten verbunden sind. Zu Unrecht stützt die Revision sich für ihre Auffassung auf die in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag getroffene Regelung.

16

aa) Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter unter anderem Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie zu dulden. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn mit den (Bau-)Maßnahmen wesentliche Beeinträchtigungen des Mieters verbunden sind. Eine Ausnahme sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Eine unbillige Härte, für deren Voraussetzungen der Mieter nach allgemeiner Auffassung die Beweislast trägt (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 Rdnr. 237; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 554 Rdnr. 57; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 554 Rdnr. 24), wird von der Revision nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

17

bb) Eine zugunsten der Beklagten von § 554 Abs. 2 BGB abweichende vertragliche Vereinbarung haben die Parteien entgegen der Auffassung der Revision in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht getroffen.

18

Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht dies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 1998 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGHZ 79, 117, 118 f.; 102, 384, 389 f., st. Rspr.). Hiernach enthält die Klausel keine einschränkenden Voraussetzungen für Verbesserungen der Mietsache durch den Vermieter.

19

Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag trifft nach seinem Wortlaut nur eine Regelung dahin, dass der Vermieter bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume oder sonstiger Gebäudeteile, die den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen, ohne dessen Zustimmung vornehmen darf. Eine ausdrückliche Regelung, dass der Vermieter umgekehrt für bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume, die mit einer wesentlichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind, die Zustimmung des Mieters benötigt, enthält Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht. Es kann auch nicht angenommen werden, dass mit dieser Klausel eine stillschweigende Regelung in dieser Hinsicht getroffen werden sollte.

20

Bei einer solchen Auslegung hätten die Mietvertragsparteien die dem Vermieter vom Gesetz im Rahmen des § 554 BGB zugewiesene, nur im Fall einer für den Mieter unbilligen Härte eingeschränkte Befugnis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sehr weitgehend zugunsten des Mieters abbedungen. Denn Maßnahmen zur Modernisierung sind typischerweise bauliche Veränderungen, die regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen des Mieters zumindest in der Bauphase verbunden sind. Ein Anlass für ein so weites Entgegenkommen des Vermieters ist aus der – für die Auslegung maßgeblichen – Sicht eines verständigen Mieters nicht erkennbar und wird von der Revision auch nicht vorgetragen. Auch haben die Mietvertragsparteien in der kurz nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Modernisierungsvereinbarung vom 20. November 1984 in § 2 Ziffer 4 ausdrücklich festgehalten, dass sich der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Mieter vorbehalten habe. Auch dies spricht gegen die Annahme, dass die Mietparteien die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte des Vermieters zur Durchführung von Verbesserungen der Mietwohnung einschränken wollten.

21

b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der von den Klägern geplante Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt. Hierunter fallen Maßnahmen, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG, NJW 1985, 2031, 2032; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 14; SchmidtFutterer /Eisenschmid, aaO, § 554 Rdnr. 62). Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung , bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 1).

22

Die Beurteilung, ob eine mit einer Grundrissänderung verbundene Umbaumaßnahme als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie kann nur aufgrund einer Würdigung des konkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Einzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbedürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise beurteilt werden.

23

Entgegen der Auffassung der Revision kann deshalb nicht allgemein angenommen werden, dass bauliche Maßnahmen, die mit einer Änderung des Wohnungsgrundrisses oder mit dem Wegfall eines Raumes verbunden sind, nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes führen und deshalb vom Mieter grundsätzlich nicht zu dulden sind; es kommt vielmehr auch insoweit auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat. Einen sol- chen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Die – allerdings sehr knapp gehaltenen – Ausführungen des Berufungsgerichts zu den von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen im Sanitärbereich werden den an die erforderliche Abwägung der maßgeblichen Gesichtspunkte zu stellenden Anforderungen noch gerecht. Die Einzelheiten der vorgesehenen Baumaßnahmen waren aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen Wohnungsgrundriss der mit der Planung und Ausführung beauftragten Architekten ersichtlich. Die auf dieser Grundlage erfolgte Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abtrennung von Bad und WC (Schaffung eines separaten WC) – bei einer nach Größe und Zuschnitt offensichtlich für mehrere Bewohner oder für Familien geeigneten Wohnung – vorteilhaft ist, erscheint lebensnah und lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen, zumal mit dem Umbau – auch unter Berücksichtigung des damit notwendig verbundenen Verlusts der bisherigen Abstell- und Speisekammer – ein Zuschnitt erreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard entspricht. Hieran ändert auch der von der Revision hervorgehobene Umstand, dass zur Wohnung nach dem Mietvertrag keine sonstigen Neben- oder Kellerräume mit Abstellmöglichkeiten gehören, nichts.

24

c) Die von den Klägern im Übrigen vorgesehenen Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade des Gebäudes und der obersten Geschossdecke führen , wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen festgestellt hat, zur Einsparung von Energie und sind von den Beklagten unter diesem Gesichtspunkt zu dulden. Auch die von der Revision gleichfalls nicht beanstandete Würdigung des Berufungsgerichts, das Schreiben der Kläger vom 11. Januar 2006 erfülle die an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zu stellenden Anforderungen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen.

25

d) Entgegen der Auffassung der Revision steht dem auf § 554 Abs. 2 BGB gestützten Duldungsbegehren der Kläger nicht entgegen, dass sie die Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen durchführen wollen, obwohl sie noch nicht durch die Eintragung ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten sind (§ 566 BGB).

26

aa) Dem Wortlaut des § 554 BGB lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen, dass der Vermieter nur selbst und nicht durch einen von ihm ermächtigten Dritten Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf oder dass die gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Ankündigung der Arbeiten nur durch den Vermieter selbst erfolgen kann. Mit der Planung und tatsächlichen Durchführung der Modernisierungsarbeiten wird der Vermieter in der Regel ohnehin Dritte (Architekten, Handwerker) beauftragen. Diese kann er – was auch die Revision nicht verkennt – ohne weiteres bevollmächtigten, in seinem Namen Duldung der Bauausführung zu verlangen. Der Mieter ist dadurch nicht in seinen schützenswerten Interessen beeinträchtigt, denn ihm stehen bei einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs Minderungsansprüche gegen den Vermieter zu. Im Übrigen haftet der Vermieter nach § 278 BGB für ein etwaiges Verschulden der beauftragten Dritten, denn diese handeln als seine Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die sich aus dem Mietvertrag dem Mieter gegenüber ergebenden Obhutspflichten. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter einen Dritten, der als Käufer des Mietobjekts schon vor der Grundbuchumschreibung auf eigene Rechnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen will, dazu ermächtigt, die Maßnahmen im eigenen Namen anzukündigen und von den Mietern Duldung der Bauausführung zu verlangen. Auch insoweit ist der Dritte insbesondere bei der Bauausführung im Rechtskreis des bisherigen Vermieters und mit dessen Einverständnis tätig und gilt deshalb für etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters nichts anderes.

27

Entgegen der Auffassung der Revision ist einer derartigen Ermächtigung eines Erwerbers der Mietsache auch nicht deshalb die Wirksamkeit zu versa- gen, weil die zügige Durchführung der vom Erwerber angekündigten Arbeiten gefährdet sei, wenn die Durchführung des Kaufvertrags später scheitere. Auch die Gefahr eines Baustillstandes wird durch die Anerkennung einer solchen Ermächtigung nicht erhöht. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kommt es für die dem Vermieter gegenüber seinem Mieter obliegenden Pflichten nicht darauf an, ob er Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen und für eigene Rechnung durchführt oder einen Käufer des vermieteten Grundstücks dazu ermächtigt; in jedem Fall trifft die vertragliche Nebenpflicht zur zügigen Durchführung der Arbeiten den Vermieter als Vertragspartner des Mieters.

28

bb) Ob es sich bei dem Duldungsanspruch des Vermieters im Hinblick darauf, dass er auf eine Veränderung des bisherigen Zustands der Mietsache zielt, um ein – nicht isoliert abtretbares – Gestaltungsrecht handelt, wie die Revision meint, bedarf keiner Entscheidung. Eine Ermächtigung zur Ausübung eines Rechts im eigenen Namen ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich zulässig, auch bei Gestaltungsrechten und selbst dann, wenn diese nicht isoliert abgetreten werden können (BGHZ 68, 118, 124 f., für das Wandelungsrecht; BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896, unter 3 für das Kündigungsrecht des Vermieters; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 413, Rdnr. 5; MünchKomm/Roth, BGB, 5. Aufl., § 413 Rdnr. 11). Für die Befugnis des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB anzukündigen und den Mieter auf deren Duldung in Anspruch zu nehmen, ist auch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Mieters – wie oben dargelegt – keine Ausnahme geboten. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedingungen ] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparaturen : "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006.

3

Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6

Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage , ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.

7

Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemeinen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam.

8

Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehene Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus- nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.

9

Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebunden und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässigen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen verbliebe.

10

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Diese Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibe , greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Renovierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion verbunden.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

12

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärtige Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinteresse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen berufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Darauf , ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, unter 1).

13

2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration ermöglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.

14

3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

15

4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklausel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten.

16

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersichtlich , was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Einrichtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klausel verlangt, angesehen werden können.

17

b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

18

aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen , WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In diese Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko- rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

19

bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier verwendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhältnisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)

20

c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechterhaltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebenenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel