Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juni 2010 - VIII ZR 294/09

Tatbestand:

1

Mit notariellem Vertrag vom 23. Februar 1968 verkaufte der Kläger der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft, zwei Grundstücke in H. . Der Kaufpreis setzt sich aus einer einmaligen Zahlung von 65.000 DM und einer monatlichen zu entrichtenden Rente von 1.800 DM mit einer Laufzeit von 60 Jahren zusammen. Über ihre Anpassung und deren Begrenzung ist in den durch die Landeszentralbank genehmigten Klauseln unter § 2 Abs. 2 und 3 des Kaufvertrags folgendes bestimmt: (2) Die Rente soll wertbeständig sein. Als Maßstab hierfür wird der Lebenshaltungskostenindex zugrunde gelegt, wie er monatlich vom Statistischen Bundesamt im Bundesanzeiger veröffentlicht wird (Vergleichsbasis 1962, mittlere Verbrauchergruppe). Sollte sich der Index gegenüber dem Stand vom April 1968 um mehr als 10 % verändern, so ändert sich die Höhe der Rente im gleichen Verhältnis. Die Änderung tritt jeweils mit dem Monatsersten ein, der auf das schriftliche Änderungsverlangen einer Seite folgt. Eine Anpassung kann erstmals zum 1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden. (3) Als obere Grenze der Rente gilt bei einer Veränderung jedoch, solange die zur Förderung des Wohnungsbaues gewährten öffentlichen Mittel noch nicht getilgt sind, der Betrag, den die H. Wohnungsbaukasse bzw. eine vom Senat der Freien und Hansestadt H. beauftragte entsprechende Stelle im Rahmen der Mietfestsetzung für öffentlich geförderte Wohnungen für das auf dem verkauften Grundstück errichtete Bauvorhaben anerkennen muss. Die Käuferin ist zur planmäßigen Tilgung der zur Förderung des Wohnungsbaues gewährten öffentlichen Mittel verpflichtet.

2

Die Beklagte bebaute die Grundstücke unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderdarlehen, deren planmäßige Tilgung noch andauert. Seither wurde die Kaufpreisrente dreimal erhöht, zuletzt mit Wirkung zum 1. Juni 1993 auf monatlich 4.467,34 DM. Mit Anwaltsschreiben vom 29. Dezember 2004 verlangte der Kläger, die Rente entsprechend dem zwischenzeitlichen Anstieg des Lebenshaltungskosten - und des Verbraucherpreisindexes um weitere 17 % auf 2.672,42 € (5.226,79 DM) zu erhöhen. Die Beklagte lehnt dies unter Berufung auf die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags bestimmte Obergrenze ab.

3

Das Amtsgericht hat der – lediglich auf den Erhöhungsbetrag für die Monate Januar und Februar 2005 (insgesamt 776,62 €) gerichteten – Klage stattgegeben ; die Berufung hat zur Abweisung der Klage geführt. Mit der – von dem Landgericht zugelassenen – Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es ist der Ansicht, § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages sei dahin auszulegen, dass eine Erhöhung der Kaufpreisrente auf den Betrag begrenzt werde, der bei der Ermittlung der Kostenmiete nach der jeweils geltenden Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung als Kostenfaktor im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen sei. Die den Kläger weder unangemessen benachteiligende noch das Verständlichkeitsgebot verletzende Klausel schließe eine weitere Erhöhung aus. Nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten, dem der Kläger nicht hinreichend entgegen getreten sei, könne eine solche Erhöhung aufgrund der derzeitigen Zinslage im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berücksichtigt werden. Der Beklagten sei es auch nicht verwehrt, sich auf die vereinbarte Obergrenze zu berufen. Dass sie dies bei den ersten drei Rentenerhöhungen unterlassen habe, rechtfertige noch nicht die Annahme, die Regelung über die Obergrenze sei konkludent abbedungen worden.

II.

5

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand.

6

1. § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages steht einer Erhöhung der Kaufpreisrente nicht entgegen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich die Beklagte noch auf die darin enthaltene Obergrenze berufen kann und ob sie das Erreichen dieser Grenze überhaupt hinreichend dargetan hat. Denn nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Kappungsklausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Aus dieser kann die Beklagte jedoch schon deshalb nichts für sich herleiten, weil die Regelung – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – gegen das Transparenzgebot verstößt.

7

a) Die Auslegung der Klausel unterliegt uneingeschränkter revisionsgerichtlicher Kontrolle. Das gilt selbst dann, wenn die Klausel nur in H. verwendet worden sein sollte. Nachdem die Revision nicht mehr nur gegen die von den Oberlandesgerichten erlassenen (§ 545 Abs. 1 ZPO a.F.), sondern gegen alle Berufungsurteile stattfindet (§ 542 Abs. 1 ZPO), ist die revisionsgerichtliche Prüfung nicht mehr auf allgemeine Geschäftsbedingungen beschränkt, die über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).

8

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zu Grunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, WM 2003, 1241, 1242 m.w.N.).

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aa) Auf dieser Grundlage ist § 2 Abs. 3 mit dem Berufungsgericht dahin auszulegen, dass die Erhöhung der Kaufpreisrente auf den Rentenbetrag begrenzt wird, der nach den jeweils geltenden Berechnungsvorschriften als Fremdkapitalkosten bei der Ermittlung der zulässigen Kostenmiete für öffentlich geförderten Wohnraum in Ansatz gebracht werden kann, und zwar bis zur vollständigen (planmäßigen) Tilgung der zur Förderung des Wohnungsbaues gewährten öffentlichen Mittel und dem damit einhergehenden Auslaufen der Mietpreisbindung. Eine andere Auslegung kommt nicht ernsthaft in Betracht. Das gilt insbesondere für die von der Revision erwogene Interpretation, nach der die Kaufpreisrente ihre Grenze erst in der insgesamt erzielbaren Kostenmiete finden soll. Schon nach ihrem eindeutigen Wortlaut stellt die Klausel nicht auf das Ergebnis der Mietfestsetzung und damit die volle Kostenmiete ab, sondern nur auf denjenigen Rentenbetrag, der als Kostenfaktor bei der Festsetzung dieser Miete zu berücksichtigen ist. Zudem entspricht nur diese Auslegung dem für ein Wohnbauunternehmen wie die Beklagte typischen und erkennbar auch mit der Klausel verfolgten Interesse, nachträglich entstehende Mehrkosten durch eine entsprechende Erhöhung der Kostenmiete an ihre Mieter weitergeben zu können. Eine Begrenzung der Rente auf die volle Kostenmiete würde diesem Interesse nicht gerecht, was sich einem durchschnittlichen Vertragspartner auch ohne Kenntnis des konkreten Bauvorhabens erschließt.

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bb) Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien § 2 Abs. 3 auch nicht übereinstimmend im Sinne der von dem Kläger ins Feld geführten Auslegung mit der Folge verstanden, dass dieser Wille der objektiven Auslegung der Klausel vorginge (vgl. Senat, Urt. v. 22. März 2002, V ZR 405/00, NJW 2002, 2102, 2103 m.w.N.). Dem Vortrag des Klägers kann nur entnommen werden, dass er von diesem Verständnis ausgegangen ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte den ersten drei Rentenerhöhungen zugestimmt hat, ohne sich auf die nach dem objektiven Sinn der Klausel maßgebende Obergrenze zu berufen. Unerheblich ist auch, ob der Beklagten die von ihr behauptete Überschreitung dieser Grenze bewusst war. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, folgte daraus noch nicht, dass sie sich von demselben – objektiv fern liegenden – Vertragsverständnis leiten ließ wie der Kläger.

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c) Der im Wege der Auslegung ermittelte Inhalt der Kappungsklausel ist mit dem Transparenzgebot unvereinbar.

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aa) Ob die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auch dann zugrunde zu legen sind, wenn die Anwendbarkeit des AGBGesetzes durch die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 1 und 2 AGBG ausgeschlossen war (so etwa Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., Art. 229 § 5 EGBGB Rdn. 7), kann jedenfalls mit Blick auf das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot offen bleiben, weil mit der Kodifizierung dieses von der Rechtsprechung bereits vor Geltung des AGB-Gesetzes entwickelten Gebots (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 2. März 1978, VII ZR 104/77, WM 1978, 723 m.w.N.) keine inhaltliche Änderung bezweckt wurde (BGH, Urt. v. 23. Februar 2005, IV ZR 273/03, NJW-RR 2005, 902, 903 m.w.N.).

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bb) Die Heranziehung des Transparenzgebots ist vorliegend auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags die Kaufpreisrente begrenzt und damit die Höhe der von der Beklagten zu erbringenden Hauptleistung regelt. Denn zum einen entspricht die Regelung des § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB, nach der das Transparenzgebot auch für Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen gilt, in der Sache ebenfalls der bisherigen Rechtsprechung (BGHZ 165, 12, 20 f.). Zum anderen unterlagen Wertsicherungsklauseln als bloße Preisnebenabreden ohnehin der Kontrolle sowohl nach § 9 AGBG (vgl. BGHZ 93, 358, 361) als auch nach § 242 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1981, V ZR 222/80, NJW 1982, 2381, 2382). Das gilt umso mehr, als dem Transparenzgebot gerade bei derartigen Nebenabreden besondere Bedeutung zu kommt (BGHZ 112, 115, 117). Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass der Vertragspartner des Verwenders der – einer materiellen Inhaltskontrolle entzogenen – Preisvereinbarung besondere Aufmerksamkeit widmet und insoweit seine Verhandlungsmöglichkeiten und Marktchancen interessengerecht wahrnimmt. Das kann er jedoch nur, wenn der Vertragsinhalt ihm ein vollständiges und wahres Bild vermittelt und ihn so auch zum Marktvergleich befähigt. Bei Nebenabreden, die zu zusätzlichen Belastungen führen, ist daher in erhöhtem Maße darauf zu achten, dass der Vertragspartner ihre Bedeutung nicht verkennt, sondern möglichst mühelos und ohne weitere Erläuterung versteht (BGHZ, aaO, 117 f.), was insbesondere auch für den Umfang einer Mehrbelastung gilt (Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264 m.w.N.). Dabei richten sich die Anforderungen, die an die Transparenz einer solchen Klausel zu stellen sind, danach, in welchem Maße die Regelung den Erwartungen eines durchschnittlichen Vertragspartners widerspricht (BGHZ, aaO, 118). Sie dürfen den Verwender zwar nicht überfordern, verpflichten ihn aber, von mehreren ohne unangemessene Ausweitung des Textumfangs möglichen Klauselfassungen diejenige zu wählen, bei der die belastende Wirkung einer Regelung nicht unterdrückt, sondern deutlich gemacht wird (BGHZ, aaO, 119).

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cc) Diesen Maßstäben wird die Kappungsklausel nicht gerecht, weil ein durchschnittlicher Vertragspartner nicht mit der gebotenen Deutlichkeit den Umfang der langjährigen Begrenzung erkennen kann. Weder weist § 2 Abs. 3 die Obergrenze betragsmäßig aus noch wird deren Berechnung erläutert. Die Klausel verweist lediglich auf den Betrag, den die Beklagte im Rahmen der Mietfestsetzung für öffentlich geförderte Wohnungen auf ihre Mieter abwälzen kann. Dem kann der Vertragspartner nur entnehmen, dass er das Risiko einer Überschreitung des insoweit zulässigen Kostenansatzes tragen soll. Die damit verbundene Belastung kann er anhand der Klausel nicht einschätzen. Er ist vielmehr darauf angewiesen, die maßgeblichen Berechnungsvorschriften und den danach zulässigen Kostenansatz selbst zu ermitteln. Eine solche Verweisung auf nicht im Einzelnen bezeichnete Gesetze oder Verordnungen kann zwar im Einzelfall unschädlich sein (vgl. etwa Senat, Urt. v. 14. November 2003, aaO, 264 und Urt. v. 7. Juli 2006, V ZR 246/05, NZM 2006, 835 f.). Hier verletzt sie das Transparenzgebot jedoch in zweifacher Hinsicht.

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(1) Zum einen fehlt in der Kappungsklausel ein unmissverständlicher Hinweis darauf, dass der Kostenansatz nach den im Zeitpunkt der jeweiligen Ren- tenerhöhung geltenden Vorschriften berechnet wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann zwar auch eine solche dynamische Verweisung auf das jeweils geltende Recht dem Transparenzgebot genügen (vgl. etwa BGH, Urt. v. 5. November 2003, VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, 1600 und Urt. v. 3. März 2004, VIII ZR 153/03, NZM 2004, 379). Sie muss aber eindeutig als solche erkennbar sein. Denn mit ihr wird dem Vertragspartner auch das Risiko künftiger Rechtsänderungen aufgebürdet, so dass er den Umfang der auf ihn zukommenden Belastung nicht einmal anhand der bei Vertragsschluss geltenden Vorschriften abschließend ermitteln kann. Daran fehlt es hier.

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(2) Zum anderen verstößt § 2 Abs. 3 auch deshalb gegen das Transparenzgebot , weil die Begrenzung der Kaufpreisrente den vertraglich vorausgesetzten Erwartungen des Vertragspartners in hohem Maß zuwiderläuft und auch von daher in der Klausel selbst hätte deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen.

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(a) Nach § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags soll die Rente gemessen an dem Lebenshaltungskostenindex für die mittlere Verbrauchergruppe wertbeständig sein. Der typische Zweck einer solchen Wertsicherungsklausel besteht darin, den Kaufkraftschwund des Geldes aufzufangen und dadurch das Wertgleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung zu erhalten (Senat, Urt. v. 9. März 1990, V ZR 197/88, NJW-RR 1990, 780, 781). Darüber hinaus begründet die regelmäßige Anpassung der Kaufpreisrente an die allgemeinen Lebenshaltungskosten die Erwartung des Vertragspartners, dass er mit der Rente während der gesamten Laufzeit einen gleich bleibenden Teil seines Lebensunterhalts bestreiten kann.

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(b) Demgegenüber wird die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags vorgesehene Obergrenze nach den insoweit unverändert gebliebenen Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und damit durch die hypothetische Zinslast be- stimmt, die von der Beklagten zu tragen wäre, wenn sie die beiden Grundstücke zum Verkehrswert erworben und den Kaufpreis durch ein erstrangig gesichertes Hypothekendarlehen finanziert hätte. Die für den Erwerb der Baugrundstücke zu entrichtende Kaufpreisrente gehört als Rentenschuld zu den Fremdkapitalkosten im Sinne von § 21 Abs. 1 Nr. 3 II. BV (vgl. Pergande/Feulner in FischerDieskau u.a., Wohnungsbaurecht, Stand Februar 1993, § 21 II. BV Anm. 6; ebenso schon Pergande/Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung vom 1. August 1963 [Sonderdruck], § 21 Anm. 6). Als solche kann sie bei der Ermittlung der Kostenmiete zwar grundsätzlich voll in Ansatz gebracht werden, höchstens jedoch mit dem Betrag, der einer Verzinsung zu dem im Zeitpunkt nach § 4 II. BV – also bei Antragstellung oder spätestens bei der Bewilligung der Fördermittel – marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken entspricht (§ 21 Abs. 4 II. BV). Für die Berechnung dieser Verzinsung ist der kapitalisierte Rentenbetrag zugrunde zu legen, der nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV als Fremdmittel im Finanzierungsplan ausgewiesen ist (vgl. Pergande/Feulner, aaO ). Dabei begrenzt § 13 Abs. 3 II. BV die Kapitalisierung der Kaufpreisrente auf den Betrag, der bei den Gesamtkosten für die Gegenleistung angesetzt ist. Das wiederum kann nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 II. BV höchstens der Verkehrswert sein, den die beiden Grundstücke zu dem nach § 4 II. BV maßgebenden Zeitpunkt der Antragstellung oder der Bewilligung hatten (vgl. Pergande /Schwender, aaO [Sonderdruck], § 13 Anm. 5 und in Fischer-Dieskau u.a., aaO, Stand September 1974, § 13 II. BV Anm. 5). Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 II. BV bleibt der Ansatz der Kaufpreisrente auch bei einer nachträglichen Rentenerhöhung auf die hypothetische Verzinsung des Verkehrswerts begrenzt, nur mit dem Unterschied, dass es in diesem Fall auf den marktüblichen Zinssatz im Zeitpunkt der Erhöhung ankommt. Als fiktiver Kapitalbetrag ist dagegen nach wie vor der anfängliche Verkehrswert zugrunde zu legen. Denn dieser Wert bleibt gemäß § 11 Abs. 2 II. BV für die Gesamtkosten maßgebend und darf deshalb nach § 13 Abs. 3 II. BV auch weiterhin nicht überschritten werden (vgl. Heix in Fischer-Dieskau u.a., aaO, Stand Juli 2000, § 23 II. BV Anm. 4 Nr. 1 und 2; Pergande/Schwender, aaO, § 23 Anm. 3; Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, § 23 II. BV Rdn. 10 f.). Eine weitergehende Erhöhung des Kostenansatzes, wie sie § 23 Abs. 2 Satz 2 bis 4 II. BV bei erhöhten Erbbauzinsen zulässt, ist für Rentenschulden nicht vorgesehen und darum nach § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV ausgeschlossen (vgl. Heix in Fischer-Dieskau u.a., aaO, Stand November 2000, § 4a II. BV Anm. 4 Nr. 1 und 4; Pergande/Schwender, aaO [Sonderdruck], § 4a Anm. 3).

19

(c) Nach diesen für einen durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Vertragspartner ohnehin schwer zu durchschauenden Vorschriften führt die Kappungsklausel in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags dazu, dass sich die Kaufpreisrente von vornherein nur bis zu dem Betrag erhöhen kann, den die Beklagte für die Verzinsung des ursprünglichen Verkehrswerts der beiden Grundstücke aufwenden müsste. Ist diese Grenze einmal erreicht, kann ein weiterer Anstieg der Lebenshaltungskosten im Rahmen der Rentenanpassung nur noch berücksichtigt werden, wenn und soweit der aktuelle Zinssatz für erstrangige Hypotheken den bei Beantragung oder Bewilligung der Fördermittel üblichen Zinssatz zufällig gerade übersteigt. Und selbst im Fall einer solchen Zinserhöhung wird deren Effekt dadurch erheblich verringert, dass der zu verzinsende Betrag auf den anfänglichen Verkehrswert der beiden Grundstücke beschränkt bleibt. Im Ergebnis ist die Wertbeständigkeit der Kaufpreisrente damit allenfalls vorübergehend gesichert, während der Lebenshaltungskostenindex nach aller Erfahrung stetig ansteigt (Senat, Urt. v. 17. November 2006, V ZR 71/06, NJW 2007, 294, 295). Entgegen der Erwartung des Vertragspartners wird der Kaufkraftschwund des Geldes also nicht dauerhaft aufgefangen, so dass weder das Wertgleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung erhalten noch die Eignung der Rente zur Bestreitung des Lebensunterhalts gewährleistet bleibt.

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Ob die Kappungsklausel damit – wie die Revision meint – sogar den Vertragszweck vereitelt (nunmehr § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB), bedarf hier keiner Ent- scheidung. Denn ihre belastende Wirkung weicht so stark von der durch die Wertsicherungsklausel begründeten Erwartung des Vertragspartners ab, dass sie nach dem Transparenzgebot jedenfalls nicht durch die – zudem bloß mittelbare – Verweisung auf die für die Kostenmiete maßgeblichen Berechnungsvorschriften verdeckt werden darf. Vielmehr müsste in der Klausel selbst zum Ausdruck kommen, dass die Obergrenze nach den schon bei Vertragsschluss geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung der hypothetischen Verzinsung des anfänglichen Verkehrswerts zu dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken entspricht. Eine solche Klarstellung wäre der Beklagten ohne unangemessene Ausweitung des Textumfangs ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen.

21

2. Der Verstoß gegen das Transparenzgebot berührt nicht die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen, weil das Festhalten an ihm für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet (vgl. dazu nunmehr § 306 Abs. 1 u. 3 BGB). Zwar kann die durch den Wegfall der Kappungsgrenze entstandene Lücke weder durch die Anwendung gesetzlicher Vorschriften noch durch eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden, weil mehrere Gestaltungsmöglichkeiten denkbar sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, für welche Alternative sich die Parteien redlicherweise entschieden hätten (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115, 116 m.w.N.; Senatsurt. v. 22. Februar 2002, V ZR 26/01, NJW-RR 2002, 1136, 1137). Dies wiederum führt dazu, dass das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung gestört ist, weil die Beklagte nunmehr ein Risiko trifft, das sie bei der Eingehung des Vertrages so nicht einkalkuliert hat. Indessen war für die Beklagte als gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen ohne weiteres vorhersehbar, dass die Klausel des § 2 Abs. 3 – zumal mit ihrer dynamischen Verweisung – für einen durchschnittlichen Vertragspartner nicht durchschaubar sein konnte. Das steht der Annahme einer unzumutbaren Härte entgegen (vgl. Senatsurt. aaO).

III.

22

Nach allem unterliegt das Berufungsurteil der Aufhebung (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen noch getroffen werden müssen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar hat das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen das Berufungsurteil verweist, den Anstieg des Lebenshaltungskostenindexes in der Zeit von Juni 1993 bis Dezember 1999 und des Verbraucherpreisindexes in der Zeit von Januar 2000 bis November 2004 festgestellt. Maßgeblich ist jedoch, wie sich die Verhältnisse seit dem 1. April 1993 entwickelt haben, wobei der Verbraucherpreisindex erst für die Zeit ab Januar 2003 zugrunde zu legen ist.

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1. Nach § 2 Abs. 2 Satz 3 des Kaufvertrags ändert sich die Kaufpreisrente in dem gleichen Verhältnis wie der Lebenshaltungskostenindex. Die Änderung tritt aber nur ein, wenn sich dieser Index gegenüber dem Stand vom April 1968 um mehr als 10 % verändert hat. Der hierfür maßgebliche Zeitpunkt ergibt sich aus Satz 5 der Klausel. Danach kann eine Anpassung der Rente erstmals zum 1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung handelt es sich dabei nicht um Mindestfristen , sondern um feste Stichtage. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Bestimmung des Satzes 4, nach der die Änderung am ersten Tag des Monats eintritt , der auf das schriftliche Änderungsverlangen folgt. Sie macht den Eintritt der Rentenanpassung zwar von einer unbefristeten Gestaltungserklärung abhängig, regelt aber nicht den für die Anpassung selbst maßgeblichen Zeitpunkt.

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2. Der Verbraucherpreisindex darf erst für die Zeit ab 1. Januar 2003 herangezogen werden. Erst ab diesem Zeitpunkt steht der vertraglich vereinbarte Maßstab nicht mehr zur Verfügung mit der Folge, dass eine Lücke vorliegt, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung (dazu Palandt/Heinrichs, aaO, § 245 Rdn. 29a, m.w.N.) zu schließen ist (vgl. auch Reul, DNotZ 2003, 92, 99 f.).

25

3. Die erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht zu treffen. Die Ermittlung der maßgeblichen Indexzahlen ist dem Tatrichter vorbehalten (vgl. Senat, Urt. v. 4. Mai 1990, V ZR 21/89, NJW 1990, 2620, 2621 f. – insoweit in BGHZ 111, 214 ff. nicht abgedruckt).

Tatbestand:

1

Die Beklagte, eine Bundesbedienstete, ist seit dem 16. August 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. . Dem Mietvertrag liegt das Vertragsformular für Bundesbedienstetenmietwohnungen zugrunde. Für Mieterhöhungen gegenüber Bundesbediensteten enthält der Vertrag folgende Regelung: "§ 2 Miete und Nebenleistungen (1)... Für Mieterhöhungen mit Wirkung ab dem 01.06.2004 gelten die Bestimmungen des BGB der jeweiligen Fassung mit der Maßgabe, dass die Regelungen des § 5 Abs. 1 bis 8 des Fördervertrages, die als Anlage beigefügt und Bestandteil dieses Vertrages sind, Anwendung finden."

2

Die Bestimmungen in § 5 des zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Streithelferin geschlossenen Fördervertrags vom 21. Dezember 1993 (im Folgenden: FV) lauten auszugsweise wie folgt: "§ 5 Mietengestaltung (1) Der Bauherr verpflichtet sich, für die Dauer von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen folgende Staffelmiete (Bundesbedienstetenmiete) zu erheben:... (2) Endet das Dienstverhältnis mit dem Bund mit der Folge, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, tritt anstelle der nach Absatz 1 zulässigen Bundesbedienstetenmiete eine um 5,58 DM/qm/Mt. höhere Miete (Fremdmiete). ... (3) Nach Ablauf von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit kann der Bauherr die Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben. Dies gilt insbesondere für die Zulässigkeit von Mietanhebungen aufgrund baulicher Veränderungen im Sinne des § 3 des Gesetzes zur Regelung zur Miethöhe (z.B. Modernisierungsmaßnahmen), die der Bauherr mit Zustimmung des Bundes durchführt. Die Bundesbedienstetenmiete darf im Übrigen jedoch - vorbehaltlich des Absatzes 4 - nur um 2,5 v.H. auf der Basis der zuletzt gezahlten Miete ohne Betriebskosten jährlich erhöht werden. Dieser Prozentsatz erhöht sich zeitanteilig, wenn der Zeitraum zwischen zwei Mietanhebungen mehr als ein Jahr beträgt. Soweit die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte mehr als 2,5 v.H. beträgt, kann dieser Prozentsatz zugrunde gelegt werden. Maßgebend für die Berechnung des Prozentsatzes ist der vorgenannte Teilindex im Zeitpunkt der Geltendmachung der letzten und der neuen Mietanhebung. Bei der ersten Mieterhöhung bei auslaufender Staffelvereinbarung ist als Anfangsindex der Index zugrunde zu legen, der im Zeitpunkt der Erklärung der Mietänderung 12 Monate zurückliegt. Die hiernach mögliche Mietanhebung ist jedoch nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Mt. unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. ...

3

Nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. Mai 2005 auf, einer Erhöhung der Grundmiete ab dem 1. August 2005 von 304,44 € (5,90 €/qm) um 7,22 € (= 2,37 %) auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 311,66 € (6,04 €/qm) sowie der Garagenmiete um 9,30 €, insgesamt somit einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 16,52 € zuzustimmen.

4

Die auf Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

7

Der Klägerin stehe gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu. Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sei eine Anhe- bung der Miete durch die Klägerin nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Da die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,04 €/qm liege, die Beklagte aber bereits 5,90 €/qm zahle, sei die Klägerin daran gehindert, die Miete zu erhöhen. Entgegen der Auffassung der Klägerin handele es sich bei den für Bundesbedienstete in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV genannten Mieterhöhungsmöglichkeiten um Regelungen, die beide der Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und damit der sich daraus ergebenden Deckelung der Mieterhöhung unterfielen. Für eine anderweitige Auslegung im Sinne der Klägerin bestehe angesichts des klaren Wortlauts der Regelung kein Raum. Dies werde auch durch einen Umkehrschluss aus § 5 Abs. 9 FV deutlich.

8

Der Auffassung der Klägerin, durch den vor § 5 Abs. 3 Satz 5 FV eingefügten Absatz werde deutlich, dass § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sich nur auf § 5 Abs. 3 Satz 5 FV als selbständige Mieterhöhungsmöglichkeit beziehe, könne nicht gefolgt werden. Gegen die klare Regelung in § 5 Abs. 3 FV spreche auch nicht, dass es nach Beendigung der zehnjährigen Staffelmietzeit, wie die Klägerin meine, keinen Sinn mache, eine Obergrenze für Mietanhebungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV zu postulieren, wenn schon nach den Regelungen des Fördervertrags die gezahlte Miete nach Beendigung der Staffelmietzeit rechnerisch bei 6,06 €/qm/Monat liege. Denn aus dem Fördervertrag folge, dass der sich nach Ablauf der Staffelmietzeit ergebende Grundmietzins jedenfalls hinsichtlich weiterer Mieterhöhungen für Bundesbedienstete immer den Beschränkungen des § 5 Abs. 3 FV und damit auch denen des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unterliegen solle. Sofern die Klägerin entgegen dem eindeutigen Wortlaut, dem Sinn und Zweck des Vertrages und seiner Systematik dennoch Zweifel an der Klarheit der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hege, müsse sie sich als Verwenderin im Verhältnis zur Beklagten entgegenhalten lassen, dass Unklarheiten der Klausel in § 5 Abs. 3 FV gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu ihren Lasten gingen.

9

Da die Klägerin eine Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete nicht verlangen könne, sei sie auch daran gehindert, eine Anhebung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz von der Beklagten zu verlangen.

II.

10

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen , dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. Mai 2005 nicht begründet ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nicht zu.

11

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 5,90 €/qm auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,04 €/qm. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Dem Erhöhungsverlangen steht jedoch entgegen, dass eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vereinbarung im Mietvertrag derzeit noch ausgeschlossen ist (§ 557 Abs. 3 BGB). Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ist eine Anhebung der für die Beklagte maßgeblichen Bundesbedienstetenmiete nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen Mindestabstand wahrt die von der Klägerin geforderte Miete nicht; sie liegt nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern auf gleicher Höhe wie diese. Entgegen der Auffassung der Revision gilt die Einschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV auch für eine Erhöhung der Miete um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV), wie sie die Klägerin begehrt, und nicht lediglich für Erhöhungen um mehr als 2,5% (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV). Dies ergibt die Auslegung der in § 5 Abs. 3 FV enthaltenen Vertragsklauseln, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, Tz. 10).

12

a) Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in denen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung erhöht, und finden damit auf das Erhöhungsverlangen der Klägerin Anwendung. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbedienstetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angehoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbeschränkt zulässigen) Mietanhebung aufgrund baulicher Änderungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen ) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV "im Übrigen" , d.h. insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV darf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 2,5 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 2,5 % zulässig, wenn die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz übersteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die "hiernach mögliche Mietanhebung" nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur, wie die Revision meint, auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 2,5 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 2,5 %. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV; er lässt offen, ob sich das Wort "hiernach" auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine Mieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV geregelten Umfang.

13

b) Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV, auf die § 2 Abs. 1 des Mietvertrags Bezug nimmt, ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob eine Mietanhebung um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % verlangt wird. § 5 Abs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicherstellen , dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, wenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, liegt. Dies ergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete "Fremdmiete" zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von 5,58 DM/qm/Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um den in diesen Bestimmungen genannten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll. Das Berufungsgericht hat deshalb mit Recht angenommen , dass die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon gilt, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % geltend gemacht wird.

14

c) Das Revisionsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision räumt selbst ein, dass die Vertragsparteien des Fördervertrags bei Vertragsschluss die Absicht hatten, Wohnungen an Bundesbedienstete vergünstigt zu vermieten und diese Vergünstigung in einem Abschlag von 5,58 DM/qm/Monat von der ortsüblichen Miete bestehen sollte. Sie ist gleichwohl der Auffassung, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV und nicht auf § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV beziehe, und meint, aus dem Umstand, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV durch einen Absatz räumlich getrennt sind, herleiten zu können, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit den Regelungen des vorstehenden Absatzes nichts zu tun hätten. Dem kann nicht gefolgt werden. Die optische Gestaltung der Vertragsklausel - der Absatz zwischen § 5 Abs. 3 Satz 4 und 5 FV - rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV - isoliert betrachtet - ohne die vorstehenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Vorschrift, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV. Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden , als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist.

15

d) Gegen die Auffassung der Revision spricht schließlich und vor allem, dass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Klägerin die Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in dem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr als 2,5 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 FV um bis zu 2,5 % begnügte. Sie könnte dann - trotz geringerer Mieterhöhung - eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das widerspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV.

16

e) Vergeblich wendet die Revision dagegen ein, dass der in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV festgelegte Mindestabstand von 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) zur ortsüblichen Vergleichsmiete (6,04 €/qm/Monat) bereits durch die gegenwärtige , auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete (5,90 €/qm/Monat) unterschritten werde und es deshalb widersinnig wäre, wenn die Klägerin nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung weitergehende Einschränkungen des Rechts zur Mieterhöhung hinnehmen müsste als während der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit. Es kann dahingestellt bleiben, ob durch die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung , wie die Revision meint, Mieterhöhungen gegenüber der Staffelmietvereinbarung erleichtert werden sollten. Unabhängig davon rechtfertigt der Einwand jedenfalls nicht die von der Revision angestrebte Differenzierung hinsichtlich des Geltungsbereichs der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV dahingehend, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf Mieterhöhungen um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht dagegen auf Mieterhöhungen um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) beziehen solle. Die Revision stellt mit ihrem Einwand die Angemessenheit der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV insgesamt in Frage und will darauf hinaus, dass die Regelung über den Mindestabstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegenstandslos und damit generell nicht anzuwenden sei, wenn der Mindestabstand durch die gegenwärtige, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete - wie hier - bereits unterschritten wird. Damit dringt die Revision nicht durch. Die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV geben nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa dann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den - für sie nicht geltenden - Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang auch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt. Bis dahin muss die Klägerin mit einer auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhung warten.

17

2. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Klägerin auch kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz zustehe, weil es sich bei der Vermietung der Wohnung und des Stellplatzes um ein einheitliches Mietverhältnis handele und deshalb die Miete insgesamt die nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 FV zulässige Höhe nicht übersteigen dürfe. Diese Beurteilung wird von der Revision nicht angegriffen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B. eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm.

2

Der Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt: "Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen."

3

Ferner schlossen die Beklagten mit ihrem damaligen Vermieter am 20. November 1984 eine als Ergänzung zum Mietvertrag bezeichnete Vereinbarung , die die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durch die Beklagten zum Gegenstand hatte. Dort heißt es in § 2 Ziffer 4: "Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten."

4

Mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grundstück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäuferin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die Mietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere "Ankündigung , Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter". Gestützt auf diese Vollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an.

5

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beklagten unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung verurteilt, die Zustimmung zum Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und zur Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu erteilen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der vollständigen Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8

Die Verkäuferin und Vermieterin habe die Kläger als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar solle nach Wortlaut und Sinn des § 554 BGB grundsätzlich der Vermieter Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein. Ein Erwerber könne jedoch ausnahmsweise zur Ausübung eines Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung (Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896) seien auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung sei in beiden Fällen möglich, und auch die damit funktionell verwandte Ermächtigung sei zulässig. Die Gefahr eines Baustillstands infolge finanzieller Probleme werde dadurch nicht erhöht und stehe einer Ermächtigung nicht entgegen. Ohnehin sei der Mieter im Falle einer etwaigen Bauzeitverlängerung zum Beispiel durch Minderungsansprüche geschützt.

9

Die Beklagten seien gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Abtrennung der Toilette zu dulden. Die Ankündigung vom 11. Januar 2006 enthalte insbesondere genaue Angaben zur voraussichtlichen Dauer der Arbeiten und erfülle die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB. Die geplante Grundrissänderung stelle eine Verbesserung der Mietsache dar. Die Veränderung des Ba- dezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der derzeitigen Speisekammer sei vorteilhaft, denn eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung sei höher zu bewerten als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtrennung der Toilette vom Duschraum sei objektiv eine Verbesserung der Mietsache.

10

Die ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigte Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke hätten die Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB ebenfalls zu dulden. Durch die bessere Dämmung des Hauses werde Heizenergie eingespart. Dass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage in unterschiedlichem Maße von einzelnen Wärmedämmmaßnahmen profitierten, sei unerheblich, weil insoweit ein generalisierender Maßstab anzulegen sei.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind verpflichtet, den von den Klägern angekündigten Umbau von Bad und Abstellraum in ihrer Mietwohnung sowie die Wärmedammmaßnahmen am Gebäude zu dulden.

12

1. Die Klage ist zulässig, denn die Kläger sind – was das Berufungsgericht nicht ausdrücklich erörtert – befugt, den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Die "Vollmacht" vom 11. Januar 2006 ermächtigt die Kläger ausdrücklich , Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Hierzu gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen, den die Kläger hier mit dem als Zustimmungsbegehren formulierten Klagantrag offensichtlich geltend machen.

13

Eine solche gewillkürte (aktive) Prozessstandschaft ist zulässig, wenn der Prozessstandschafter ein (rechtliches) Eigeninteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu besorgen ist (BGHZ 92, 347, 349; 119, 237, 242; 125, 196, 199, st. Rspr.). Beide Voraussetzungen liegen hier offensichtlich vor. Die Kläger haben als Grundstückskäufer ein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen , die der Werterhöhung ihres (künftigen) Eigentums bzw. der Steigerung seiner Ertragskraft dienen. Eine Benachteiligung der Beklagten dadurch, dass die Duldungsklage von den Klägern als Erwerbern im eigenen Namen und nicht von der noch im Grundbuch eingetragenen bisherigen Vermieterin erhoben wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revision nicht vorgebracht.

14

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagten die streitigen Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden haben.

15

a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Klage nicht deshalb unbegründet , weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass mit den beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Beklagten verbunden sind. Zu Unrecht stützt die Revision sich für ihre Auffassung auf die in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag getroffene Regelung.

16

aa) Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter unter anderem Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie zu dulden. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn mit den (Bau-)Maßnahmen wesentliche Beeinträchtigungen des Mieters verbunden sind. Eine Ausnahme sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Eine unbillige Härte, für deren Voraussetzungen der Mieter nach allgemeiner Auffassung die Beweislast trägt (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 Rdnr. 237; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 554 Rdnr. 57; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 554 Rdnr. 24), wird von der Revision nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

17

bb) Eine zugunsten der Beklagten von § 554 Abs. 2 BGB abweichende vertragliche Vereinbarung haben die Parteien entgegen der Auffassung der Revision in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht getroffen.

18

Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht dies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 1998 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGHZ 79, 117, 118 f.; 102, 384, 389 f., st. Rspr.). Hiernach enthält die Klausel keine einschränkenden Voraussetzungen für Verbesserungen der Mietsache durch den Vermieter.

19

Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag trifft nach seinem Wortlaut nur eine Regelung dahin, dass der Vermieter bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume oder sonstiger Gebäudeteile, die den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen, ohne dessen Zustimmung vornehmen darf. Eine ausdrückliche Regelung, dass der Vermieter umgekehrt für bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume, die mit einer wesentlichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind, die Zustimmung des Mieters benötigt, enthält Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht. Es kann auch nicht angenommen werden, dass mit dieser Klausel eine stillschweigende Regelung in dieser Hinsicht getroffen werden sollte.

20

Bei einer solchen Auslegung hätten die Mietvertragsparteien die dem Vermieter vom Gesetz im Rahmen des § 554 BGB zugewiesene, nur im Fall einer für den Mieter unbilligen Härte eingeschränkte Befugnis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sehr weitgehend zugunsten des Mieters abbedungen. Denn Maßnahmen zur Modernisierung sind typischerweise bauliche Veränderungen, die regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen des Mieters zumindest in der Bauphase verbunden sind. Ein Anlass für ein so weites Entgegenkommen des Vermieters ist aus der – für die Auslegung maßgeblichen – Sicht eines verständigen Mieters nicht erkennbar und wird von der Revision auch nicht vorgetragen. Auch haben die Mietvertragsparteien in der kurz nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Modernisierungsvereinbarung vom 20. November 1984 in § 2 Ziffer 4 ausdrücklich festgehalten, dass sich der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Mieter vorbehalten habe. Auch dies spricht gegen die Annahme, dass die Mietparteien die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte des Vermieters zur Durchführung von Verbesserungen der Mietwohnung einschränken wollten.

21

b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der von den Klägern geplante Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt. Hierunter fallen Maßnahmen, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG, NJW 1985, 2031, 2032; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 14; SchmidtFutterer /Eisenschmid, aaO, § 554 Rdnr. 62). Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung , bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 1).

22

Die Beurteilung, ob eine mit einer Grundrissänderung verbundene Umbaumaßnahme als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie kann nur aufgrund einer Würdigung des konkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Einzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbedürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise beurteilt werden.

23

Entgegen der Auffassung der Revision kann deshalb nicht allgemein angenommen werden, dass bauliche Maßnahmen, die mit einer Änderung des Wohnungsgrundrisses oder mit dem Wegfall eines Raumes verbunden sind, nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes führen und deshalb vom Mieter grundsätzlich nicht zu dulden sind; es kommt vielmehr auch insoweit auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat. Einen sol- chen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Die – allerdings sehr knapp gehaltenen – Ausführungen des Berufungsgerichts zu den von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen im Sanitärbereich werden den an die erforderliche Abwägung der maßgeblichen Gesichtspunkte zu stellenden Anforderungen noch gerecht. Die Einzelheiten der vorgesehenen Baumaßnahmen waren aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen Wohnungsgrundriss der mit der Planung und Ausführung beauftragten Architekten ersichtlich. Die auf dieser Grundlage erfolgte Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abtrennung von Bad und WC (Schaffung eines separaten WC) – bei einer nach Größe und Zuschnitt offensichtlich für mehrere Bewohner oder für Familien geeigneten Wohnung – vorteilhaft ist, erscheint lebensnah und lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen, zumal mit dem Umbau – auch unter Berücksichtigung des damit notwendig verbundenen Verlusts der bisherigen Abstell- und Speisekammer – ein Zuschnitt erreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard entspricht. Hieran ändert auch der von der Revision hervorgehobene Umstand, dass zur Wohnung nach dem Mietvertrag keine sonstigen Neben- oder Kellerräume mit Abstellmöglichkeiten gehören, nichts.

24

c) Die von den Klägern im Übrigen vorgesehenen Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade des Gebäudes und der obersten Geschossdecke führen , wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen festgestellt hat, zur Einsparung von Energie und sind von den Beklagten unter diesem Gesichtspunkt zu dulden. Auch die von der Revision gleichfalls nicht beanstandete Würdigung des Berufungsgerichts, das Schreiben der Kläger vom 11. Januar 2006 erfülle die an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zu stellenden Anforderungen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen.

25

d) Entgegen der Auffassung der Revision steht dem auf § 554 Abs. 2 BGB gestützten Duldungsbegehren der Kläger nicht entgegen, dass sie die Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen durchführen wollen, obwohl sie noch nicht durch die Eintragung ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten sind (§ 566 BGB).

26

aa) Dem Wortlaut des § 554 BGB lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen, dass der Vermieter nur selbst und nicht durch einen von ihm ermächtigten Dritten Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf oder dass die gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Ankündigung der Arbeiten nur durch den Vermieter selbst erfolgen kann. Mit der Planung und tatsächlichen Durchführung der Modernisierungsarbeiten wird der Vermieter in der Regel ohnehin Dritte (Architekten, Handwerker) beauftragen. Diese kann er – was auch die Revision nicht verkennt – ohne weiteres bevollmächtigten, in seinem Namen Duldung der Bauausführung zu verlangen. Der Mieter ist dadurch nicht in seinen schützenswerten Interessen beeinträchtigt, denn ihm stehen bei einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs Minderungsansprüche gegen den Vermieter zu. Im Übrigen haftet der Vermieter nach § 278 BGB für ein etwaiges Verschulden der beauftragten Dritten, denn diese handeln als seine Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die sich aus dem Mietvertrag dem Mieter gegenüber ergebenden Obhutspflichten. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter einen Dritten, der als Käufer des Mietobjekts schon vor der Grundbuchumschreibung auf eigene Rechnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen will, dazu ermächtigt, die Maßnahmen im eigenen Namen anzukündigen und von den Mietern Duldung der Bauausführung zu verlangen. Auch insoweit ist der Dritte insbesondere bei der Bauausführung im Rechtskreis des bisherigen Vermieters und mit dessen Einverständnis tätig und gilt deshalb für etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters nichts anderes.

27

Entgegen der Auffassung der Revision ist einer derartigen Ermächtigung eines Erwerbers der Mietsache auch nicht deshalb die Wirksamkeit zu versa- gen, weil die zügige Durchführung der vom Erwerber angekündigten Arbeiten gefährdet sei, wenn die Durchführung des Kaufvertrags später scheitere. Auch die Gefahr eines Baustillstandes wird durch die Anerkennung einer solchen Ermächtigung nicht erhöht. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kommt es für die dem Vermieter gegenüber seinem Mieter obliegenden Pflichten nicht darauf an, ob er Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen und für eigene Rechnung durchführt oder einen Käufer des vermieteten Grundstücks dazu ermächtigt; in jedem Fall trifft die vertragliche Nebenpflicht zur zügigen Durchführung der Arbeiten den Vermieter als Vertragspartner des Mieters.

28

bb) Ob es sich bei dem Duldungsanspruch des Vermieters im Hinblick darauf, dass er auf eine Veränderung des bisherigen Zustands der Mietsache zielt, um ein – nicht isoliert abtretbares – Gestaltungsrecht handelt, wie die Revision meint, bedarf keiner Entscheidung. Eine Ermächtigung zur Ausübung eines Rechts im eigenen Namen ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich zulässig, auch bei Gestaltungsrechten und selbst dann, wenn diese nicht isoliert abgetreten werden können (BGHZ 68, 118, 124 f., für das Wandelungsrecht; BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896, unter 3 für das Kündigungsrecht des Vermieters; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 413, Rdnr. 5; MünchKomm/Roth, BGB, 5. Aufl., § 413 Rdnr. 11). Für die Befugnis des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB anzukündigen und den Mieter auf deren Duldung in Anspruch zu nehmen, ist auch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Mieters – wie oben dargelegt – keine Ausnahme geboten. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Tatbestand:

1

Die Klägerin erwarb am 23. August 2003 von der in M. geschäftsansässigen Beklagten einen Neuwagen C. zum Preis von 15.800 Euro. Die dem Vertrag zu Grunde liegenden "Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Verkauf von fabrikneuen Kraftfahrzeugen und Anhängern, Stand April 2003" (NWVB) bestimmen u.a.: "VII. Sachmangel ... 2. Für die Abwicklung einer Mängelbeseitigung gilt folgendes: Ansprüche auf Mängelbeseitigung kann der Käufer beim Verkäufer oder bei anderen, vom Hersteller/Importeur für die Betreuung des Kaufgegenstandes anerkannten Betrieben geltend machen; im letzteren Fall hat der Käufer den Verkäufer hiervon zu unterrichten."

2

Bis Ende August 2004 führte die Klägerin das Fahrzeug insgesamt fünf Mal bei zwei verschiedenen C. -Fachbetrieben in S. vor und bemängelte u.a., dass Wasser in das Fahrzeuginnere und in den Kofferraum eindringe. Im Februar 2005 unterrichtete die Klägerin die Beklagte über die nach ihrer Darstellung erfolglosen Versuche, die Undichtigkeiten des Fahrzeugs zu beseitigen. Die Beklagte bot der Klägerin daraufhin an, das Fahrzeug zwecks Überprüfung und Behebung des Mangels in ihrer Werkstatt bei der Klägerin abzuholen und ihr ein Leihfahrzeug zur Verfügung zu stellen. Die Klägerin ging darauf nicht ein und erklärte mit Schreiben vom 7. März 2005 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Beklagte lehnte die Rückabwicklung des Kaufvertrages ab.

3

Mit der Klage begehrt die Klägerin Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs die Zahlung von 15.209,80 € (zusammengesetzt aus dem Kaufpreis von 15.800 Euro, 75 € An- und Abmeldekosten und 30 € Unkostenpauschale abzüglich einer Nutzungsentschädigung von 695,20 €) nebst Verzugszinsen und Feststellung des Annahmeverzuges. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen , das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6

Die Klägerin sei zum Rücktritt (noch) nicht berechtigt, weil sie der Beklagten keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt habe. Sie könne sich nicht darauf berufen, dass die Fristsetzung nach § 440 BGB entbehrlich gewesen sei. Zwar sei sie nicht schon deshalb an der Geltendmachung von Sekundäransprüchen gehindert, weil sie nicht der Beklagten selbst Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben habe, sondern zwei in S. ansässige Vertragshändler erfolglos eine Nachbesserung versucht hätten. Denn die Beklagte müsse sich die Nachbesserungsversuche der S. Werkstätten gemäß § 278 BGB entgegenhalten lassen, weil sie die Klägerin in Ziffer VII 2 a ihrer Vertragsbedingungen von vornherein ermächtigt habe, die Nachbesserung in einer anderen C. - Vertragswerkstatt vornehmen zu lassen.

7

Trotz mehrfacher vergeblicher Reparaturversuche sei die Nachbesserung nicht im Sinne des § 440 Satz 2 BGB fehlgeschlagen, weil sich aus den Umständen etwas anderes ergebe. Die Klägerin habe die ihr nach Ziffer VII 2 a der Geschäftsbedingungen obliegende Informationspflicht verletzt und könne sich deshalb auf die fehlgeschlagenen Reparaturversuche der Drittwerkstätten nicht berufen.

8

Auch wenn die Klausel VII 2 a keine ausdrückliche Vorgabe enthalte, wie und vor allem wann der Käufer den Verkäufer zu informieren habe, müsse der Käufer die Information in zeitlichem Zusammenhang mit der Nachbesserung und insbesondere vor der Vornahme des zweiten und letzten Nachbesserungsversuchs erteilen. Jedem verständigen Verbraucher müsse bewusst sein, dass er sich im Normalfall mit Mängelrügen und Nachbesserungsverlangen an seinen Vertragspartner wenden müsse und die in den NWVB enthaltene Regelung eine Ausnahme darstelle, die ihm eine Erweiterung seines Rechtskreises und eine flächendeckende Serviceleistung der Vertragshändler biete. Die Gewährleistungsansprüche und die damit verbundenen Kosten und Risiken beträfen ausschließlich den Verkäufer und nicht die Drittwerkstatt. Nur durch eine rechtzeitige Information werde der Zweck der Informationspflicht gewahrt, es dem Verkäufer doch noch zu ermöglichen, die Nachbesserung selbst durchzuführen oder den Drittbetrieb dabei zu unterstützen.

9

Die Klägerin habe die so verstandene Informationspflicht verletzt, indem sie die Beklagte erst kurz vor der Erklärung des Rücktritts über die erfolgten Nachbesserungsversuche in Kenntnis gesetzt und sie vor vollendete Tatsachen gestellt habe.

II.

10

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

11

1. Der Klägerin kann ein Anspruch aus § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 437 Nr. 2 1. Alt., §§ 440, 323 BGB auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 23. August 2003 nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung versagt werden. Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachverhalt ist das von der Beklagten verkaufte Fahrzeug mit einem nicht unerheblichen (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB) Sachmangel behaftet, dessen Beseitigung trotz mehrerer Nachbesserungsversuche misslungen ist. Anders als das Berufungsgericht meint, bedurfte es einer Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht, weil die der Klägerin zustehende Art der Nacherfüllung fehlgeschlagen war (§ 440 BGB).

12

a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht festgestellt, dass sich die Beklagte die Nachbesserungsversuche der von der Klägerin aufgesuchten C. -Vertragswerkstätten zurechnen lassen muss und dass die Klägerin daher nicht schon deshalb an der Geltendmachung von Sekundäransprüchen gehindert ist, weil sie der Beklagten zu keinem Zeitpunkt Gelegenheit zur Nachbesserung in deren eigener Werkstatt gegeben hat.

13

Die von der Beklagten verwendeten Geschäftsbedingungen räumen dem Käufer in Ziffer VII 2 a ausdrücklich das Recht ein, sich für die Abwicklung einer Mängelbeseitigung statt an den Verkäufer an einen vom Hersteller/Importeur für die Betreuung des Kaufgegenstandes anerkannten Betrieb zu wenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, setzt die dem Käufer eingeräumte Befugnis nicht voraus, dass er den Verkäufer zuvor informiert oder gar dessen Einverständnis einholt; eine derartige Einschränkung lässt sich den Geschäftsbedingungen nicht entnehmen. Infolge der vom Verkäufer erteilten Ermächtigung wird der vom Käufer zur Nachbesserung eingeschaltete Betrieb als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers tätig; der Verkäufer muss sich deshalb die von dieser Werkstatt ausgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten und die im Zusammenhang damit abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen (Senat, Urteil vom 15. Mai 1985 – VIII ZR 105/84, WM 1985, 917 = NJW 1985, 2819 unter I 5 sowie Urteil vom 10. April 1991 – VIII 131/90, WM 1991, 1221 = NJW 1991, 1882 unter II 3 b).

14

b) Die der Klägerin zustehende Art der Nacherfüllung ist fehlgeschlagen, weil der – behebbare – Mangel nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- den Sachverhalt durch die der Beklagten zuzurechnenden Reparaturversuche nicht beseitigt wurde. Mit der dem Käufer zustehenden Art der Nacherfüllung ist die vom Käufer gewählte (§ 439 Abs. 1 BGB) und vom Verkäufer nicht zu Recht verweigerte (§ 439 Abs. 3 BGB) Art der Nacherfüllung gemeint (vgl. Begründung zum Entwurf des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes, BT-Drucks. 14/6040, S. 233).

15

Die Nacherfüllung in der Variante Nachbesserung, für die sich die Klägerin entschieden hat, gilt gemäß § 440 Satz 2 BGB nach dem zweiten erfolglosen Versuch als fehlgeschlagen, wenn sich nicht aus der Art der Sache oder des Mangels oder aus sonstigen Umständen etwas anderes ergibt. Mehr als zwei Nachbesserungsversuche kommen deshalb etwa bei besonderer (technischer ) Komplexität der Sache, schwer zu behebenden Mängeln oder ungewöhnlich widrigen Umständen bei vorangegangenen Nachbesserungsversuchen in Betracht (Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, 2004, § 440 Rdnr. 18; Schmidt in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 2006, § 440 Rdnr. 10; MünchKomm /Westermann, BGB, 4. Aufl., § 440 Rdnr. 11; Faust in Beck’scher OnlineKomm. BGB, Stand 1.8.2006, § 440 Rdnr. 32).

16

Derartige besondere Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Beklagte beruft sich auch nicht auf besondere objektive Schwierigkeiten bei der Mangelbeseitigung, sondern darauf, dass sie bisher keine Gelegenheit hatte, persönlich auf die Behebung des Mangels Einfluss zu nehmen, um nicht Sekundäransprüchen der Klägerin ausgesetzt zu sein. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist dies kein Umstand, dem im Rahmen des § 440 Satz 2 BGB Bedeutung zukommen könnte. Ein Recht des Verkäufers, zumindest einen eigenen Nachbesserungsversuch vorzunehmen, sieht die Klausel Ziffer VII 2 a NWVB nicht vor. Vielmehr muss die Beklagte sich, wie bereits ausgeführt wurde, die wiederholten erfolglosen Mängelbeseitigungsversuche der von der Klägerin befugtermaßen eingeschalteten S. C. - Betriebe wie eigene gescheiterte Nachbesserungsversuche zurechnen lassen.

17

c) Dem Berufungsgericht kann auch nicht darin gefolgt werden, dass sich die Klägerin deshalb nicht auf die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung gemäß § 440 BGB berufen könne, weil sie die Beklagte nicht rechtzeitig über die Inanspruchnahme der S. Vertragswerkstätten informiert habe. Zwar kann die Ausübung eines Rechts nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) im Einzelfall unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine mit seinem Anspruch in engem Zusammenhang stehende schwerwiegende Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt (BGH, Urteil vom 26. November 2004 – V ZR 90/04, NJW-RR 2005, 743, unter II 2 b bb (1); Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 242, Rdnrn. 46, 47; Staudinger/Looschelders/Olzen, BGB, 2005, § 242, Rdnrn. 251 und 255, jew.m.w.Nachw.). Es fehlt aber bereits an einer Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Klägerin, denn aus Ziffer VII 2 a NWVB ergibt sich keine Verpflichtung des Käufers, den Verkäufer spätestens vor dem zweiten Nachbesserungsversuch einer anderen Vertragswerkstatt über deren Einschaltung zu informieren.

18

Die Vertragsbedingungen der Beklagten regeln nicht ausdrücklich, zu welchem Zeitpunkt der Käufer seinen Vertragspartner informieren muss, so dass dies im Wege der Auslegung zu ermitteln ist.

19

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f; Senat, Urteil vom 9. Mai 2001 – VIII ZR 208/00, WM 2001, 2008 = NJW 2001, 2165 unter II 2 a).

20

Nach einer vor allem in der Literatur vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, soll die in Ziffer VII 2 a NWVB geregelte Informationspflicht den Verkäufer in die Lage versetzen, die mit der Mängelabwicklung befasste Drittwerkstatt im Interesse einer erfolgreichen Mängelbeseitigung zu unterstützen bzw. zu kontrollieren oder die erforderliche Reparatur notfalls selbst durchzuführen (Seel, DAR 2004, 563, 564; Creutzig, Recht des Autokaufs , 4. Aufl., Rdnr. 7.2.6; ebenso LG Schwerin, DAR 2004, 590, 592; vgl. auch Reinking/Eggert, Der Autokauf, 9. Aufl., Rdnr. 410). Um einer solchen Funktion gerecht zu werden, müsste die Information möglichst frühzeitig, spätestens vor dem zweiten Nachbesserungsversuch erfolgen.

21

Aus der Sicht eines verständigen Verbrauchers ist ein so verstandener Zweck der ihm auferlegten Informationspflicht jedoch keineswegs eindeutig. Offensichtlich bietet die in Ziffer VII 2 NWVB geregelte Abwicklung einer Mängelbeseitigung beiden Vertragspartnern Vorteile. Dem Käufer steht das gesamte Vertragshändler- und -werkstättennetz zur Verfügung, so dass er sich jeweils an eine nahe gelegene Werkstatt wenden kann; dies kommt auch dem Verkäufer zu gute, weil er dadurch unter Umständen erhebliche Transportkosten erspart , die dem Verkäufer bei berechtigten Mängelrügen zur Last fallen (§ 439 Abs. 2 BGB). Ferner sind mit der Schaffung eines kundenfreundlichen Servicenetzes im Interesse des Verkäufers liegende absatzfördernde Wirkungen verbunden (vgl. Himmelreich/Andreae/Teigelack, AutoKaufRecht, 3. Aufl., Rdnr. 748).

22

Dem Neuwagenkäufer stellt sich das Servicenetz des Herstellers /Importeurs als einheitliche Organisation dar. Er wird daher erwarten, dass jede vom Hersteller/Importeur autorisierte Werkstatt einen Fahrzeugmangel ebenso zuverlässig beheben wird wie der Betrieb, bei dem er das Fahrzeug gekauft hat. Das aus Sicht des Verkäufers möglicherweise erstrebte Ziel, zumindest einen Nachbesserungsversuch in der eigenen Werkstatt vornehmen zu können, ist mit Hilfe der Informationspflicht ohnehin nicht zu erreichen, weil dem Käufer mit der Regelung in Ziffer VII 2 a ein umfassendes Wahlrecht unter den autorisierten Werkstätten eingeräumt ist. Wie auch das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird dem Verkäufer durch eine unverzügliche Information des Käufers daher nur die Möglichkeit eröffnet, sich in Absprache mit der eingeschalteten Werkstatt an den Reparaturarbeiten zu beteiligen oder diese auf sonstige Weise zu unterstützen. Dass diese sehr eingeschränkte Möglichkeit der Einflussnahme für den Verkäufer von erheblicher Bedeutung und dem Käufer vornehmlich aus diesem Grund eine Unterrichtungspflicht auferlegt ist, wird aus der Sicht des Kunden nicht hinreichend deutlich, zumal die Unterstützung einer vom Betrieb des Verkäufers möglicherweise weit entfernt liegenden Vertragswerkstatt praktischen Schwierigkeiten begegnen (vgl. Schattenkirchner, DAR 2004, 592, 593) und Kosten verursachen dürfte, die durch die Schaffung eines Servicenetzes gerade vermieden werden sollen.

23

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die dem Verkäufer durch Ziffer VII 2 a NWVB auferlegte Information des Verkäufers nicht sinnlos, wenn sie erst nach dem Fehlschlagen der Nacherfüllung durch mehrere erfolglose Mängelbeseitigungsversuche anderer Betriebe erteilt wird. Aus der maßgeblichen Sicht des verständigen Neuwagenkäufers kann der Zweck der Informationspflicht auch darin bestehen, dem Verkäufer, der sich mit einem Rücktritt oder mit Schadensersatzansprüchen des Käufers konfrontiert sieht, die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die Voraussetzungen sekundärer Mängelrechte des Käufers erfüllt sind. Die von der Beklagten verwendete Formularklausel ist deshalb hinsichtlich des zeitlichen Rahmens, der dem Kunden für die Erfüllung der ihm auferlegten Informationspflicht zur Verfügung steht, objektiv mehrdeutig. Verbleiben nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmethoden aber Zweifel und sind mindestens zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar, so kommt die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB (früher § 5 AGBG) zur Anwendung (BGHZ 112, 65, 68; BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, IV ZR 74/02, NJW-RR 2003, 1247 unter II. 2c, st. Rspr.). Danach gehen die dargelegten Zweifel hinsichtlich des Zeitpunktes der vom Käufer geschuldeten Information zu Lasten des Verkäufers (so auch Reinking/Eggert, aaO Rdnr. 410).

III.

24

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Entscheidung reif, da das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig – keine Fest- stellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin geltend gemachten Mängel (fort)bestehen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch

Tatbestand:

1

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2): "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

2

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

3

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.).

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

6

Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

7

Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand , sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.

8

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

9

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprü- fen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesgerichts Bremen Verwendung.

10

Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig , kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.

11

Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 – VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.

12

2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

13

a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

14

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger /Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).

15

b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), kommt es dafür nicht an.

16

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.

III.

17

Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

18

Antragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist. Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel