Bundesgerichtshof Urteil, 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08

bei uns veröffentlicht am27.05.2009
vorgehend
Amtsgericht Erfurt, 5 C 3419/05, 30.03.2006
Landgericht Erfurt, 2 S 143/06, 30.05.2008

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 180/08 Verkündet am:
27. Mai 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: nein
Zur Auslegung einer Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB
in einem Fördervertrag für die Errichtung von Bundesbedienstetenwohnungen.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08 - LG Erfurt
AG Erfurt
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter
Dr. Schneider

für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 30. Mai 2008 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der durch die Streithilfe verursachten Kosten zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte, eine Bundesbedienstete, ist seit dem 16. August 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. . Dem Mietvertrag liegt das Vertragsformular für Bundesbedienstetenmietwohnungen zugrunde. Für Mieterhöhungen gegenüber Bundesbediensteten enthält der Vertrag folgende Regelung: "§ 2 Miete und Nebenleistungen (1)... Für Mieterhöhungen mit Wirkung ab dem 01.06.2004 gelten die Bestimmungen des BGB der jeweiligen Fassung mit der Maßgabe, dass die Regelungen des § 5 Abs. 1 bis 8 des Fördervertrages, die als Anlage beigefügt und Bestandteil dieses Vertrages sind, Anwendung finden."
2
Die Bestimmungen in § 5 des zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Streithelferin geschlossenen Fördervertrags vom 21. Dezember 1993 (im Folgenden: FV) lauten auszugsweise wie folgt: "§ 5 Mietengestaltung (1) Der Bauherr verpflichtet sich, für die Dauer von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen folgende Staffelmiete (Bundesbedienstetenmiete) zu erheben:... (2) Endet das Dienstverhältnis mit dem Bund mit der Folge, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, tritt anstelle der nach Absatz 1 zulässigen Bundesbedienstetenmiete eine um 5,58 DM/qm/Mt. höhere Miete (Fremdmiete). ... (3) Nach Ablauf von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit kann der Bauherr die Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben. Dies gilt insbesondere für die Zulässigkeit von Mietanhebungen aufgrund baulicher Veränderungen im Sinne des § 3 des Gesetzes zur Regelung zur Miethöhe (z.B. Modernisierungsmaßnahmen), die der Bauherr mit Zustimmung des Bundes durchführt. Die Bundesbedienstetenmiete darf im Übrigen jedoch - vorbehaltlich des Absatzes 4 - nur um 2,5 v.H. auf der Basis der zuletzt gezahlten Miete ohne Betriebskosten jährlich erhöht werden. Dieser Prozentsatz erhöht sich zeitanteilig, wenn der Zeitraum zwischen zwei Mietanhebungen mehr als ein Jahr beträgt. Soweit die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte mehr als 2,5 v.H. beträgt, kann dieser Prozentsatz zugrunde gelegt werden. Maßgebend für die Berechnung des Prozentsatzes ist der vorgenannte Teilindex im Zeitpunkt der Geltendmachung der letzten und der neuen Mietanhebung. Bei der ersten Mieterhöhung bei auslaufender Staffelvereinbarung ist als Anfangsindex der Index zugrunde zu legen, der im Zeitpunkt der Erklärung der Mietänderung 12 Monate zurückliegt. Die hiernach mögliche Mietanhebung ist jedoch nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Mt. unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. ...
(9) Teilt der Bund dem Bauherrn mit, dass ein Mieter nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, so hat der Bauherr unverzüglich die Fremdmiete zum nächsten, rechtlich zulässigen Zeitpunkt zu fordern und den geltend gemachten Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von 5,58 DM/qm/Mt. an den Bund abzuführen. Entsprechendes gilt, wenn der Bund dem Bauherrn eine Wohnung zur freien Verfügung überlässt. ..."
3
Nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. Mai 2005 auf, einer Erhöhung der Grundmiete ab dem 1. August 2005 von 304,44 € (5,90 €/qm) um 7,22 € (= 2,37 %) auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 311,66 € (6,04 €/qm) sowie der Garagenmiete um 9,30 €, insgesamt somit einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 16,52 € zuzustimmen.
4
Die auf Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
7
Der Klägerin stehe gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu. Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sei eine Anhe- bung der Miete durch die Klägerin nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Da die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,04 €/qm liege, die Beklagte aber bereits 5,90 €/qm zahle, sei die Klägerin daran gehindert, die Miete zu erhöhen. Entgegen der Auffassung der Klägerin handele es sich bei den für Bundesbedienstete in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV genannten Mieterhöhungsmöglichkeiten um Regelungen, die beide der Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und damit der sich daraus ergebenden Deckelung der Mieterhöhung unterfielen. Für eine anderweitige Auslegung im Sinne der Klägerin bestehe angesichts des klaren Wortlauts der Regelung kein Raum. Dies werde auch durch einen Umkehrschluss aus § 5 Abs. 9 FV deutlich.
8
Der Auffassung der Klägerin, durch den vor § 5 Abs. 3 Satz 5 FV eingefügten Absatz werde deutlich, dass § 5 Abs. 3 Satz 8 FV sich nur auf § 5 Abs. 3 Satz 5 FV als selbständige Mieterhöhungsmöglichkeit beziehe, könne nicht gefolgt werden. Gegen die klare Regelung in § 5 Abs. 3 FV spreche auch nicht, dass es nach Beendigung der zehnjährigen Staffelmietzeit, wie die Klägerin meine, keinen Sinn mache, eine Obergrenze für Mietanhebungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV zu postulieren, wenn schon nach den Regelungen des Fördervertrags die gezahlte Miete nach Beendigung der Staffelmietzeit rechnerisch bei 6,06 €/qm/Monat liege. Denn aus dem Fördervertrag folge, dass der sich nach Ablauf der Staffelmietzeit ergebende Grundmietzins jedenfalls hinsichtlich weiterer Mieterhöhungen für Bundesbedienstete immer den Beschränkungen des § 5 Abs. 3 FV und damit auch denen des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unterliegen solle. Sofern die Klägerin entgegen dem eindeutigen Wortlaut, dem Sinn und Zweck des Vertrages und seiner Systematik dennoch Zweifel an der Klarheit der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hege, müsse sie sich als Verwenderin im Verhältnis zur Beklagten entgegenhalten lassen, dass Unklarheiten der Klausel in § 5 Abs. 3 FV gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu ihren Lasten gingen.
9
Da die Klägerin eine Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete nicht verlangen könne, sei sie auch daran gehindert, eine Anhebung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz von der Beklagten zu verlangen.

II.

10
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen , dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. Mai 2005 nicht begründet ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nicht zu.
11
1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 5,90 €/qm auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,04 €/qm. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Dem Erhöhungsverlangen steht jedoch entgegen, dass eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vereinbarung im Mietvertrag derzeit noch ausgeschlossen ist (§ 557 Abs. 3 BGB). Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ist eine Anhebung der für die Beklagte maßgeblichen Bundesbedienstetenmiete nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen Mindestabstand wahrt die von der Klägerin geforderte Miete nicht; sie liegt nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern auf gleicher Höhe wie diese. Entgegen der Auffassung der Revision gilt die Einschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV auch für eine Erhöhung der Miete um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV), wie sie die Klägerin begehrt, und nicht lediglich für Erhöhungen um mehr als 2,5% (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV). Dies ergibt die Auslegung der in § 5 Abs. 3 FV enthaltenen Vertragsklauseln, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, Tz. 10).
12
a) Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in denen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung erhöht, und finden damit auf das Erhöhungsverlangen der Klägerin Anwendung. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbedienstetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angehoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbeschränkt zulässigen) Mietanhebung aufgrund baulicher Änderungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen ) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV "im Übrigen" , d.h. insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV darf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 2,5 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 2,5 % zulässig, wenn die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz übersteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die "hiernach mögliche Mietanhebung" nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur, wie die Revision meint, auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 2,5 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 2,5 %. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV; er lässt offen, ob sich das Wort "hiernach" auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine Mieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV geregelten Umfang.
13
b) Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV, auf die § 2 Abs. 1 des Mietvertrags Bezug nimmt, ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob eine Mietanhebung um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % verlangt wird. § 5 Abs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicherstellen , dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, wenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, liegt. Dies ergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete "Fremdmiete" zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von 5,58 DM/qm/Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um den in diesen Bestimmungen genannten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll. Das Berufungsgericht hat deshalb mit Recht angenommen , dass die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon gilt, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % geltend gemacht wird.
14
c) Das Revisionsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision räumt selbst ein, dass die Vertragsparteien des Fördervertrags bei Vertragsschluss die Absicht hatten, Wohnungen an Bundesbedienstete vergünstigt zu vermieten und diese Vergünstigung in einem Abschlag von 5,58 DM/qm/Monat von der ortsüblichen Miete bestehen sollte. Sie ist gleichwohl der Auffassung, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV und nicht auf § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV beziehe, und meint, aus dem Umstand, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV durch einen Absatz räumlich getrennt sind, herleiten zu können, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit den Regelungen des vorstehenden Absatzes nichts zu tun hätten. Dem kann nicht gefolgt werden. Die optische Gestaltung der Vertragsklausel - der Absatz zwischen § 5 Abs. 3 Satz 4 und 5 FV - rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV - isoliert betrachtet - ohne die vorstehenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Vorschrift, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV. Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden , als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist.
15
d) Gegen die Auffassung der Revision spricht schließlich und vor allem, dass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Klägerin die Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in dem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr als 2,5 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 FV um bis zu 2,5 % begnügte. Sie könnte dann - trotz geringerer Mieterhöhung - eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das widerspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV.
16
e) Vergeblich wendet die Revision dagegen ein, dass der in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV festgelegte Mindestabstand von 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) zur ortsüblichen Vergleichsmiete (6,04 €/qm/Monat) bereits durch die gegenwärtige , auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete (5,90 €/qm/Monat) unterschritten werde und es deshalb widersinnig wäre, wenn die Klägerin nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung weitergehende Einschränkungen des Rechts zur Mieterhöhung hinnehmen müsste als während der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit. Es kann dahingestellt bleiben, ob durch die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung , wie die Revision meint, Mieterhöhungen gegenüber der Staffelmietvereinbarung erleichtert werden sollten. Unabhängig davon rechtfertigt der Einwand jedenfalls nicht die von der Revision angestrebte Differenzierung hinsichtlich des Geltungsbereichs der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV dahingehend, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf Mieterhöhungen um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht dagegen auf Mieterhöhungen um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) beziehen solle. Die Revision stellt mit ihrem Einwand die Angemessenheit der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV insgesamt in Frage und will darauf hinaus, dass die Regelung über den Mindestabstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegenstandslos und damit generell nicht anzuwenden sei, wenn der Mindestabstand durch die gegenwärtige, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete - wie hier - bereits unterschritten wird. Damit dringt die Revision nicht durch. Die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV geben nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa dann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den - für sie nicht geltenden - Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang auch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt. Bis dahin muss die Klägerin mit einer auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhung warten.
17
2. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Klägerin auch kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz zustehe, weil es sich bei der Vermietung der Wohnung und des Stellplatzes um ein einheitliches Mietverhältnis handele und deshalb die Miete insgesamt die nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 FV zulässige Höhe nicht übersteigen dürfe. Diese Beurteilung wird von der Revision nicht angegriffen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider
Vorinstanzen:
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Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08

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(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz


(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrig
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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 62/06 Verkündet am:
23. April 2008
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
BGB §§ 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf
Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige
Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn
die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter
nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung
insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der
Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen
unwirksam.
BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06 - LG Hamburg
AG Hamburg-Harburg
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs und Dr. Ahlt sowie die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 2. März 2006 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung eines unstreitigen Nebenkostenguthabens von 1.429,46 €. Gegen diesen Anspruch rechnen die Beklagten mit einem Anspruch auf restliche Miete auf und fordern widerklagend weitere restliche Miete von 723,22 €.
2
Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 21. Januar 1999 von den Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums. Sie zahlten ab Juni 2001 eine geminderte Miete. Ab diesem Zeitpunkt begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Zunächst wurde das Nachbargebäude abgerissen. Sodann wurden von der dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten als Nebenintervenientin beigetretenen Generalunternehmerin die H. Arkaden errichtet. Die Abriss- und Neubauarbeiten waren mit erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen für das Mietobjekt verbunden.
3
Die Beklagten sind der Ansicht, die Minderung sei gemäß § 16 des Mietvertrages ausgeschlossen. Dieser lautet wie folgt: "Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen , Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang )."
4
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

6
Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, der in § 16 des Mietvertrages vereinbarte Minderungsausschluss sei wirksam. Die Klausel verstoße insbe- sondere nicht gegen § 307 BGB, denn sie benachteilige die Mieter nicht unangemessen. Diesen bleibe die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Zudem sehe die Klausel lediglich einen sachlich eng begrenzten Minderungsausschluss für gewisse vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltmängel vor. Wegen dieses sachlich begrenzten Minderungsausschlusses komme es, selbst wenn durch die Klausel auch bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche der Mieter ausgeschlossen sein könnten, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter. Schließlich verbleibe den Mietern die Möglichkeit, sich von den Vermietern Entschädigungsansprüche gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die Nachbarn abtreten zu lassen.

II.

7
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
8
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete - anders als bei der Wohnraummiete - eingeschränkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426). Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig möglich.
9
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die Bestimmung in § 16 des Mietvertrages jedoch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand.
10
a) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnde objektive Inhalt der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - Grundeigentum 2008, 120; BGH Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921).
11
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305c BGB Rdn. 76 m.w.N.).
12
Nach dem Wortlaut der hier streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ob der in der Klausel geregelte Ausschluss sich nur auf die Verwirklichung der Minderung durch sofortigen Abzug von der geschuldeten Miete bezieht, oder ob der Ausschluss dem Mieter auch das Recht nimmt, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern , lässt sich der Klausel nicht zweifelsfrei entnehmen. Die Klausel lässt vielmehr beide Auslegungen zu.
13
Der Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang überprüften, eine Mietminderung ausschließenden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausschließen und den Mieter insoweit auf Bereicherungsansprüche verweisen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520). Diese Klauseln enthielten allerdings - anders als die vorliegende Klausel - weitere, den Ausschluss der Minderung einschränkende Konkretisierungen (BGHZ 91, 375: Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins kein Minderungsrecht geltend machen; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 aaO: Auf das Recht zur Minderung [Herabsetzung des Pachtzinses] verzichtet der Pächter, soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.).
14
Die hier zu beurteilende Klausel enthält keine vergleichbare Einschränkung. Sie lässt deshalb von ihrem Wortlaut her auch die Auslegung zu, dass der Ausschluss der Minderung endgültig sein und dem Mieter nicht das Recht verbleiben soll, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern.
15
Die Klausel ist folglich mehrdeutig, ohne dass die Möglichkeit besteht, die Mehrdeutigkeit im Rahmen der objektiven Auslegung zu beseitigen. In diesem Fall greift die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Dies führt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante gegen § 307 BGB verstößt, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich durchsetzt (Staudinger/Schlosser [2006] § 305 c Rdn. 108 m.w.N.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305 c BGB Rdn. 91). Danach ist hier von der Auslegung auszugehen, nach der die Minderung endgültig ausgeschlossen ist.
16
2. In dieser Auslegung verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
17
a) Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
18
b) Nach ständiger Rechtsprechung benachteiligen Minderungsbeschränkungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines den Gebrauch einschränkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsanspruch (§ 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520; OLG Hamm NJW-RR 1998, 1020; KG NZM 2002, 526; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.; OLG Düsseldorf MDR 2005, 1045; OLG Karlsruhe MDR 2006, 745). Diese Ansicht wird auch in der Literatur vorwiegend vertreten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426 f.; Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 363; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14 Rdn. 305; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 518; Kraemer ebenda III Rdn. 1373; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b).
19
Solche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen, den geminderten Teil der Miete nach § 812 BGB zurückzufordern, tragen dem berechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete Rechnung. Um seine Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können, ist der Vermieter auf den voll- ständigen pünktlichen Eingang der laufenden Mietzahlungen angewiesen. Ein direkter Abzug des Minderungsbetrages aufgrund vom Mieter behaupteter umstrittener Mängel kann dazu führen, dass der Vermieter bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Klärung, ob die behaupteten Mängel bestehen, nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten aufzubringen (vgl. Horst Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht S. 88 ff.). Das sich daraus ergebende Sicherungsinteresse des Vermieters rechtfertigt es, die Verwirklichung des Minderungsrechts durch Abzug von der laufenden Miete jedenfalls insoweit auszuschließen, als das Minderungsrecht nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, und den Mieter wegen eines Rückzahlungsanspruchs der überzahlten Miete auf eine gesonderte Klage (§ 812 BGB) zu verweisen.
20
c) Demgegenüber benachteiligt der endgültige Ausschluss der Minderung , der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt , den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Senatsurteil vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 536 Rdn. 30; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.). Ein vollständiger Ausschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit - wie im vorliegenden Fall - der Minderungsausschluss allein Mängel betrifft, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann mindern , wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels verfügt (Kraemer in Bub/Treier aaO Kap III Rdn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.; LG Hamburg aaO). Insoweit wird dem Vermieter die Vergütungsgefahr auferlegt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von ihm geschuldete Leistung, die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein vollständiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter müsste die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte die zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über einen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich eingeschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
21
Der Einwand, die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Mieter stelle keine Missachtung des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung dar, denn das BGB kenne vergleichbare Verlagerungen der Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger in §§ 446, 447, 644, 645, 326 Abs. 2 BGB (HansOLG Hamburg ZMR 2004, 432, 433, Woitkewitsch ZMR 2004, 401, 402), überzeugt nicht. Diesen gesetzlichen Ausnahmeregelungen ist ebenso wie den Ausnahmeregelungen in §§ 536 b, 536 c Abs. 2 BGB, in denen die Minderung ausgeschlossen ist, gemeinsam, dass sie eine Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger nur in Fällen vorsehen, in denen dies aus Gründen, die dem Leistungsgläubiger zuzurechnen sind, interessengerecht ist.
22
Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompensiert , dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Aus- gleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Schon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichenden Beeinträchtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungsrechts. Darüber hinaus würde dem Mieter zusätzlich das Risiko der Insolvenz des die Beeinträchtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO).
23
3. Da das Landgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern behaupteten, teilweise bestrittenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgelegen haben, war der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 26.09.2005 - 643 C 25/03 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 02.03.2006 - 307 S 179/05 -

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.