Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09

bei uns veröffentlicht am13.01.2010
vorgehend
Amtsgericht Wedding, 16 C 652/04, 06.12.2005
Landgericht Berlin, 67 S 461/05, 26.01.2009

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 48/09 Verkündet am:
13. Januar 2010
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 307 Abs. 1 (Bb), II. BV § 28 Abs. 4

a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen
einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im
Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine
einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet,
dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen
Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet
, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener
Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam
(Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM
2009, 286).
BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09 - LG Berlin
AG Berlin-Wedding
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 26. Januar 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Abänderung des Teilurteils des Amtsgerichts Wedding vom 6. Dezember 2005 und des Schlussurteils des Amtsgerichts Wedding vom 28. Juli 2006 verurteilt worden sind, als Gesamtschuldner an die Kläger mehr als 2.533,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 445,42 € seit dem 1. März 2004, aus 888,03 € seit dem 1. April 2004, aus 658,84 € seit dem 1. Mai 2004 und aus 541,45 € seit dem 5. Dezember 2004 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten waren seit 1983 aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrages Mieter einer in B. gelegenen Wohnung der Kläger. § 4 Nr. 9 des seinerzeit von der Vermieterin verwendeten Formularmietvertrages enthält folgende Bestimmung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."
2
In § 13 des Formularmietvertrages ist Folgendes geregelt: "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden , das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, inanderenNebenräumen alle7Jahre."
3
Zugleich verpflichteten sich die Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung gegen eine im Einzelnen näher geregelte Kostenerstattung /Mietfreiheit. Außerdem erbrachten sie gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages zur "Sicherung aus Schäden an der Wohnung oder Ansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen" eine Mietkaution von 2.800 DM.
4
Ab September 2000 belief sich die ungeminderte Miete auf 941,78 €. In einem am 13. November 2003 geschlossenen gerichtlichen Vergleich vereinbarten die Parteien die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31. März 2004. Die Miete sollte sich mit Rücksicht auf eine hierbei zugleich vereinbarte Minderung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf monatlich 888,03 € belaufen. Die Beklagten, die die Wohnung erst am 26. Mai 2004 aufgrund einer von den Klägern aus dem Vergleich betriebenen Zwangsvollstreckung herausga- ben, zahlten die Mieten für die Monate Februar und März 2004 ebenso wenig wie eine von den Klägern in ungeminderter Höhe von 941,78 € monatlich beanspruchte Nutzungsentschädigung für die anschließende Zeit bis zur Räumung der Wohnung. Mit diesen Forderungen zuzüglich Verzugszinsen rechneten die Kläger gegen ein Guthaben der Beklagten aus der Heizkostenabrechnung für 2003 in Höhe von 442,61 € sowie ein von ihnen ermitteltes Kautionsguthaben der Beklagten in Höhe von 2.052,50 € auf; ein überschießender Restbetrag von 1.224,71 € aus den von ihnen für April und Mai 2004 beanspruchten Nutzungsentschädigungen ist Gegenstand ihrer Klage. Darüber hinaus beanspruchen die Kläger nach erfolgloser Fristsetzung zur Durchführung dieser Arbeiten Schadensersatz für die Beseitigung von Veränderungen der Beklagten an der Elektro- und Sanitärinstallation in Höhe von insgesamt 1.517,20 € sowie für die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von zuletzt noch 14.023,45 € zuzüglich der insoweit zur Schadensermittlung angefallenen Sachverständigenkosten von 1.999,26 €.
5
Das Amtsgericht hat durch das von den Klägern angefochtene Teilurteil vom 6. Dezember 2005 die Beklagten zur Zahlung von 2.045,49 € - im wesentlichen rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen sowie einen Schadensersatz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Sanitärinstallation betreffend - verurteilt und den einen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen betreffenden Teil der Klage in Höhe eines Betrages von 17.046,22 € ganz überwiegend abgewiesen. Durch das von den Beklagten angefochtene Schlussurteil vom 28. Juli 2006 hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung weiterer 1.157,23 € - in erster Linie einen Schadensersatz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Elektroinstallation betreffend - verurteilt. Das Berufungsgericht, das anders als das Amtsgericht die Beklagten in einem ganz überwiegenden Umfang zur Vornahme von Schönheitsreparaturen für verpflichtet gehalten hat, hat die Beklagten unter teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Urteile zur Zahlung von insgesamt 11.708,56 € nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zugelassenen Revision, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen, soweit sie gesamtschuldnerisch zur Zahlung von mehr als 2.533,74 € nebst Zinsen verurteilt worden sind.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision hat Erfolg.

I.

7
Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
8
Die Kläger hätten unter Berücksichtigung dagegen zur Aufrechnung gestellter Kautionsrückzahlungsansprüche der Beklagten nicht nur Anspruch auf die vom Amtsgericht zuerkannten Mieten und Nutzungsentschädigungen für die Monate Februar bis April 2004 in Höhe von insgesamt 1.992,29 € sowie auf Schadensersatz wegen einer unterlassenen Entfernung von Elektro- und Sanitärinstallationen in Höhe von zusammen 1.494,80 €. Sie könnten auch Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.030,02 € beanspruchen, von denen nach Hilfsaufrechnung der Beklagten mit anteiligen Kautionsrückzahlungsansprüchen in Höhe von 953,35 € noch 7.076,67 € zuzüglich der anteiligen Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens in Höhe von 1.144,80 € verblieben. Die im Formularvertrag enthaltene Klausel, wonach die Beklagten die näher bezeichneten Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb bestimmter Fristen auszuführen hätten, sei zum überwiegenden Teil wirksam. Abgesehen davon, dass es sich bei dem mit "im allgemeinen" eingeleiteten Fristenplan nicht um unzulässige starre Fristen han- dele, stehe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts einer Wirksamkeit auch nicht die gleichzeitig übernommene Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung entgegen. Denn der für die Durchführung dieser Schönheitsreparaturen vereinbarte und unstreitig gezahlte Ausgleich sei nach dem Ergebnis des erhobenen Beweises angemessen gewesen. Unwirksam sei die Klausel nur insoweit, als den Beklagten auch das Reinigen, Abziehen und Wiederherstellen des Parketts sowie eine umfassende Renovierung der Türen und Fenster unter Einschluss ihrer Außenseiten auferlegt worden sei. Dies berühre jedoch nicht die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel insgesamt , weil sich der unwirksame Teil der Renovierungspflichten nach der "bluepencil -rule" inhaltlich von den übrigen Pflichten trennen lasse, ohne dass die Regelung dadurch unverständlich oder sinnentleert werde. Dies stelle auch keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar, bei der es darum gehe, für eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig sei. Vielmehr werde nur eine sprachlich aus sich heraus verständliche und inhaltlich sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Von den angesetzten Schadenspositionen seien deshalb nur diejenigen nicht ersatzfähig, die ein Anstreichen der Fenster- und Türflächen in Höhe von zusammen 3.740,55 € betreffen. Von den verbleibenden Renovierungskosten von 10.309,60 € seien nach dem Beweisergebnis lediglich drei Kostenpositionen von zusammen 2.279,58 € nicht ersatzfähig, so dass die Beklagten im Ergebnis 8.030,02 € als Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen schuldeten. Diese Verpflichtung folge bei den angesetzten Arbeiten allein schon aus dem abgewohnten und deshalb renovierungsbedürftigen Zustand der betreffenden Räumlichkeiten, und zwar unabhängig davon, ob der konkrete Dekorationszustand nicht im Einzelfall auch ohne eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume Wiederherstellungs- und (Schadens-)Beseitigungsmaßnahmen der Beklagten erfordert hätte. Darüber hinaus könnten die Kläger die Kosten des von ihnen hinzugezogenen Privatgutachters zu dem Teil beanspruchen, zu dem sie im Vergleich zu dem angesetzten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen mit diesem Anspruch im Ergebnis durchgedrungen seien.

II.

9
Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die im Formularmietvertrag vom Vermieter gestellte Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger kann deshalb nicht auf die Verletzung einer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, mit der das Berufungsgericht den insoweit zuerkannten Schadensersatz von 8.030,02 € allein begründet hat.
10
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Regelung in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter im Rahmen der ihm nach § 4 Nr. 9 des Mietvertrages auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Abziehen und die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) benachteiligt und deshalb unwirksam ist.
11
a) Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV übereinstimmenden Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.). Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 11 m.w.N.).
12
b) Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren , sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen (OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621, 623; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.). Ebenso ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltene - Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ausgeklammert worden. Denn auch diese Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 10 f. m.w.N.). Beide Klauselteile sind deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
13
2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtungen des Mieters zur Vornahme der genannten Parkettinstandhaltung sowie des Außenanstrichs der Fenster und der Wohnungseingangstüren nur zur Folge habe, dass der Mieter diese Arbeiten nicht erledigen müsse, während die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam sei. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils für eine gleichlautende Formularklausel klargestellt hat, darf die in § 4 Nr. 9 i.V.m. § 13 Nr. 1 des Mietvertrages unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 12). Zwar kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden (BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA 2008, 699, 701). Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt.
14
Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten , der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder - wie hier - in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 14 f. m.w.N.; ferner Senatsurteile 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472, Tz. 20; vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655, Tz. 10).
15
3. Die vom Berufungsgericht ausgesprochene Verurteilung der Beklagten zur Zahlung anteiliger Gutachterkosten kann hiernach ebenfalls keinen Bestand haben. Zwar gehören Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Schadensumfangs zu den mit dem Schaden unmittelbar verbundenen und gemäß § 249 BGB auszugleichenden Nachteilen des Geschädigten, soweit die Begutachtung zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erforderlich und zweckmäßig ist (BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - VI ZR 67/06, NJW 2007, 1450, Tz. 11 m.w.N.). Dies setzt jedoch das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach voraus. Ein solcher Anspruch kann - wie vorstehend ausgeführt - nicht auf die Verletzung einer Pflicht der Beklagten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, so dass die Aufwendungen, welche die Kläger zur Erlangung der vom Privatgutachter zum Zustand der zurückgelassenen Mieträume erhobenen Befunde und zur Ermittlung der zur Herrichtung erforderlichen Kosten getätigt haben, jedenfalls nicht nach dieser Anspruchsgrundlage ersatzfähig sind.

III.

16
Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil mithin keinen Bestand haben, soweit es im zugelassenen Umfang von der Revision angegriffen ist. Es ist deshalb insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine abschließenden Feststellungen zu der Frage getroffen, ob die von ihm als renovierungsbedürftig angesehenen Zustände nicht im Einzelfall auch Verschlechterungen der zurückgegebenen Mieträume darstellen, welche die Kläger nicht hinnehmen müssen, etwa weil sie auf einem den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitenden Mietgebrauch der Beklagten , auf einer unsachgemäßen Ausführung von ihnen getätigter Renovierungsarbeiten oder darauf beruhen, dass die Beklagten - was z.B. die Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räumlichkeiten anbelangt - gemäß § 242 BGB gehalten waren, eine von Ihnen angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen. Für den Fall einer Schadensersatzpflicht wären zudem ergänzende Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen, da die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen hätten, sondern nur darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt", ersetzen müssten. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 06.12.2005 - 16 C 652/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 26.01.2009 - 67 S 461/05 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09

Anwälte

1 relevante Anwälte

1 Anwälte, die Artikel geschrieben haben, die diesen Urteil erwähnen

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
EnglischDeutsch

Referenzen - Veröffentlichungen

2 Veröffentlichung(en) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09.

Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern ist nicht geschuldet

24.03.2010

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
1 Artikel zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09.

Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern ist nicht geschuldet

24.03.2010

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg
Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09 zitiert 9 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 249 Art und Umfang des Schadensersatzes


(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. (2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadenser

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung


(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

Urteile

11 relevante Urteile zu diesem Rechtsgebiet

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Sept. 2016 - IV ZR 172/15

bei uns veröffentlicht am 07.09.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IV ZR 172/15 Verkündet am: 7. September 2016 Heinekamp Amtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Mai 2014 - VIII ZR 116/13

bei uns veröffentlicht am 14.05.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 116/13 Verkündet am: 14. Mai 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2013 - V ZR 52/12

bei uns veröffentlicht am 27.09.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 52/12 Verkündet am: 27. September 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09 zitiert oder wird zitiert von 15 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09 zitiert 4 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Sept. 2009 - VIII ZR 344/08

bei uns veröffentlicht am 23.09.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 344/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Jan. 2007 - VI ZR 67/06

bei uns veröffentlicht am 23.01.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VI ZR 67/06 Verkündet am: 23. Januar 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2009 - VIII ZR 210/08

bei uns veröffentlicht am 18.02.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/08 Verkündet am: 18. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ne

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Okt. 2008 - XII ZR 15/07

bei uns veröffentlicht am 08.10.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 15/07 Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR
11 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2010 - VIII ZR 48/09.

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Mai 2014 - VIII ZR 116/13

bei uns veröffentlicht am 14.05.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 116/13 Verkündet am: 14. Mai 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Beschluss, 20. Nov. 2012 - VIII ZR 137/12

bei uns veröffentlicht am 20.11.2012

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 137/12 vom 20. November 2012 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. November 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Ac

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Feb. 2010 - VIII ZR 222/09

bei uns veröffentlicht am 10.02.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 222/09 Verkündet am: 10. Februar 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bunde

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2013 - V ZR 52/12

bei uns veröffentlicht am 27.09.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 52/12 Verkündet am: 27. September 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Referenzen

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 210/08 Verkündet am:
18. Februar 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: nein

a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition
in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit
es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung
nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen,
nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.

b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag
enthaltene Klausel
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern
, Balkontür und Loggia."
in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht
auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der
Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett
, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und
Fenster."
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit
ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern,
Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.
BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 - LG Berlin
AG Wedding
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 9. Juni 2008 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 14. November 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin des Klägers geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kläger nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, auf Schadensersatz in Anspruch.
2
Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag vom 7. Januar 1984 unter § 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".
3
§ 13 Ziff. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken , das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
4
Der Kläger hat den Geldbetrag, der zur Durchführung der seiner Auffassung nach von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen erforderlich sein soll, auf 8.696,66 € netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 6.902,03 € nebst Zinsen zu zahlen und den Kläger von vorprozessual entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.004,36 € freizustellen. Darüber hinaus hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger für den Fall der Durchführung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur Höhe von 16 % zu ersetzen hat; im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7
Der Kläger könne gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Die Vertragsklausel , mit der die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, als sie ihm auch die Renovierung der Außenseiten der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlege. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von Fenstern und Türen - nicht nur von außen, sondern auch von innen - regele. Im Übrigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltene Zusatz "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" als auch der in § 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und Türen" gestrichen würden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kläger der geltend gemachte Schadensersatzanspruch abzüglich der auf den Anstrich von Türen und Fenstern entfallenden Kosten zu.

II.

8
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formularbestimmung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam.
9
1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel und in § 13 näher umschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den Außenanstrich der Balkontür und den Anstrich der Loggia.
10
a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich (BGHZ 92, 363, 368; SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 71; Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 102; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Dieser Beschränkung liegt der Gedanke zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerweise vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird.
11
b) Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparaturen" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Fn. 366 zu Rdnr. 114 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 178) und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 124; Heinrichs, NZM 2005, 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch für die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Verpflichtung (auch) zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlegt (LG Berlin [Zivilkammer 67], GE 2001, 1674; LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2004, 497; LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 S 371/05, juris; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., I. Teil, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 103; Blank, Schönheitsreparaturen im Mietrecht, in: Weimarer Immobilienrechtstage, Dokumentation 2005, S. 95, 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür" für wirksam gehalten hat (aaO, unter II 1), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen Revisionsverfahrens war, zu vertiefen, hält er daran nicht fest.
12
2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür nur dazu führe, dass der Mieter Fenster und Türen insgesamt nicht - also weder von außen noch von innen - zu streichen habe, dass aber die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam sei. Es hat verkannt, dass die in § 4 Ziff. 2 i.V.m. § 13 des Mietvertrages in unzulässiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 4 Ziff. 2 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrages, mit denen diese Klauseln den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreiten, bedeutet der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.
13
a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b, vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 10 ff., und vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16) oder unzulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743, Tz. 11, vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 20, und vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, z.V.b.). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Umfangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Senatsurteil vom 5. April 2006, aaO, Tz. 15). Dies gilt unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 28. März 2007, aaO, Tz. 11).
14
b) Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (ebenso LG Berlin [Zivilkammer 67], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 65], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 63], aaO; LG Regensburg, ZMR 2003, 933 f.; LG Köln, WuM 1989, 70; Staudinger /Emmerich, aaO; Langenberg, aaO, Rdnr. 10; wohl auch MünchKommBGB /Häublein, aaO, Rdnr. 124; aA Lammel, aaO, und Heinrichs, NZM 2005, 201, 209).
15
Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahmeklausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Langenberg, aaO). Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht (MünchKommBGB/Häublein, aaO).
16
Der Verweis des Berufungsgerichts auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 (BayObLGZ 1997, 153) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem Rechtsentscheid ging es um die sachlich voneinander unabhängigen Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinreparaturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren. Daraus ist für die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die Schönheitsreparaturenverpflichtung betrifft, nichts herzuleiten.

III.

17
Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzu- weisen, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wie ausgeführt, nicht zusteht. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 14.11.2007 - 20 C 202/07 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 67 S 7/08 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 15/07 Verkündet am:
8. Oktober 2008
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung
von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die
Grundreinigung des Teppichbodens.
BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - OLG Brandenburg
LG Cottbus
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die
Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Dezember 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19. Oktober 2005 wegen eines Betrages von 10.150 € zuzüglich Zinsen zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach Beendigung eines Mietvertrages über Gewerberäume u.a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskosten für einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden.
2
Die Klägerin vermietete an die Beklagte für die Zeit vom 1. September 1994 bis zum 31. August 2004 eine ca. 4.000 m² große Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Nach § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Beklagte gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet , die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben. Die Beklagte sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Klägerin die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Klägerin die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2 des Mietvertrages).
3
Die Mieträume waren mit einem von der Klägerin verlegten Teppichboden ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages am 31. August 2004 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Erneuerung des Teppichbodens. Nachdem die Beklagte dies abgelehnt hatte, leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren (LG Cottbus 72 OH 2/04) zur Klärung der Frage ein, ob der Teppichboden durch die Nutzung der Beklagten so beschädigt worden sei, dass er ersetzt werden müsse.
4
Die Klägerin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Sie verlangt mit der Klage die von dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren ermittelten Kosten für die Reparatur von Mängeln des Teppichbodens (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Bohrlöcher: 149,60 €) und die Reinigung von Verfleckungen im Bereich der Näherei (280 €), sowie die Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich (10.150 €).
5
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 1.517,60 € (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Verfleckungen im Bereich der Näherei: 280 €) stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision zugelassen, soweit die Klägerin die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich in Höhe von 10.150 € verlangt. Im Umfang der Zulassung hat die Klägerin Revision eingelegt, mit der sie insoweit ihren Klageantrag weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Einlegung zur Aufhebung und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

7
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt:
8
Die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich seien nicht erstattungsfähig. Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, wie das Landgericht angenommen habe, gegen ihre Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verstoßen habe. Denn die hieraus hinsichtlich des Teppichbodens folgende Endreinigungspflicht, die wohl nur eine Beseitigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verlange, sei spätestens dadurch in Wegfall geraten , dass die Klägerin den Boden allein aufgrund der geschmacklichen Vorstel- lung des Nachmieters ausgetauscht habe. Es ergebe keinen Sinn, einen textilen Bodenbelag, der ohnehin weggeworfen werde, zuvor noch mit großem Aufwand zu säubern. Ein Anspruch auf Ausgleich in Geld sei insoweit ebenfalls nicht entstanden, weil es sich bei der Reinigungspflicht um eine originäre Pflicht der Mieterin handele, die sich aus der ihr obliegenden Obhutspflicht ergebe. Es stelle sich bei der Nichterfüllung dieser Pflicht deshalb, anders als bei der Übertragung von originären Vermieterpflichten, wie der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin, nicht die Frage nach einem Ausgleich der Vermieterin in Geld, um die im Vertrag selbst angelegte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung zu wahren.
9
Die verlangte Reinigung des Teppichbodens gehöre auch nicht zu den von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen. Das ergebe sich schon daraus, dass die in § 28 Abs. 4 II. BV enthaltene abschließende Aufzählung der Schönheitsreparaturen keinerlei Reinigungsarbeiten enthalte. Auch seien Reinigen und Reparieren nach herkömmlichem Begriffsverständnis zwei völlig unterschiedliche Tätigkeiten. Des Weiteren würde es zu völlig lebensfremden Ergebnissen führen, wenn man die Reinigung des Teppichbodens den Schönheitsreparaturen zuordne. Dann wäre der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt habe, stets verpflichtet, ohne gesonderte Berechnung für die laufende Reinigung des Teppichbodens Sorge zu tragen. Würde die Reinigung dagegen vom Mieter übernommen, so müsste sich dies am Markt erkennbar auf die Höhe des zu zahlenden Nutzungsentgelts auswirken. Dafür fehle indes jeder Anhaltspunkt.
10
Selbst wenn die Reinigung des Teppichbodens als Bestandteil der Schönheitsreparaturen angesehen würde, stünde der Klägerin jedenfalls kein Zahlungsanspruch in der hier geltend gemachten Höhe zu. Der Sachverständige habe in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass lediglich bezüglich der abgestolperten Kanten und der deutlich sichtbaren, nicht wasserlöslichen Verfleckungen auf dem Teppichboden im Bereich der ehemaligen Näherei , nicht aber im Verkaufsbereich, Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien. Dort habe der Bodenbelag, wie der Sachverständige ausgeführt habe , auch nach rund zehnjähriger Nutzung noch immer eine in jedem Fall befriedigende Beschaffenheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnologie aufgewiesen. Somit könne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich höchstens um die Beseitigung des sich allmählich angesammelten Schmutzes gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fassen lasse. So müsse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in § 28 Abs. 4 II. BV erwähnten - Heizkörper, Türen oder Fenster neu streichen, wenn er eventuelle Verschmutzungen ohne weiteres mit dem Wischlappen beseitigen könne.

II.

11
Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
12
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass ein etwaiger Verstoß der Beklagten gegen die hier gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages auferlegte Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Klägerin führen kann.
13
Der Senat ist der Auffassung, dass die gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages geschuldete ordnungsgemäße Reinigung keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat die Beklagte den Boden während der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pflegen (Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 546 BGB Rdn. 84).
14
a) Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begründet keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Denn der Klägerin ist hieraus kein Schaden entstanden. Sie hat den Teppichboden nämlich nicht reinigen , sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wäre aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin der Beklagten keine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt hat (§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB). Die Klägerin hat vielmehr von der Beklagten zunächst die Erneuerung des Teppichbodens und erst nachdem der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren seine Gutachten (27. September 2004 und 6. März 2005, 72 OH 2/04 Landgericht Cottbus) erstattet hatte, nicht die Reinigung des Teppichbodens, sondern die Zahlung der Reinigungskosten verlangt.
15
b) Ein Anspruch der Klägerin auf Geldersatz für die etwa unterlassene übliche Reinigung des Teppichbodens lässt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begründen. Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handelt es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich der Klägerin als Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Beklagten für die von der Klägerin geschuldete Gebrauchsüberlassung (vgl. zu den Schönheitsreparaturen: BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht der Beklagten als Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht.
16
2. Die Klägerin hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; für Instandsetzungskosten : Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.).
17
Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Klägerin verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte übertragenen Schönheitsreparaturen gehört. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelungen in § 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, und in §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 andererseits, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vorsehen, lässt sich entnehmen, dass die Vertragsparteien unter der Regelung in den §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die bloße Übergabe der Mieträume in gereinigtem Zustand verstanden haben. Ziel dieser Regelung war vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen ansehnlichen , zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen.
18
a) Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m.w.N.).
19
Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG NZM 2005, 181; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearb. 2006] § 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. § 535 Rdn. 93; Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR 1986, 109).
20
Danach umfassen Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emmerich aaO; Erman/Jendrek aaO).
21
b) Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssen, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstritten.
22
Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 BGB Rdn. 7; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 Rdn. 356; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 220; Langenberg aaO Teil I Rdn. 3 m.w.N.; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/ Jendrek 12. Aufl. § 535 Rdn. 94; MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 535 Rdn. 115; Soergel/Heintzmann BGB [Stand:Sommer 2007] § 538 Rdn. 18).
23
Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, fällt die Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Staudinger /Emmerich [Neubearbeitung 2006] § 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 479).
24
c) Der Senat schließt sich der ersten Auffassung an.
25
aa) Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO Rdn. 93; Langenberg aaO I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO § 535 Rdn. 102). Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten , nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt.
26
bb) Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgeführt - keine Schönheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorgfalts - und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und Türen.
27
cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Annahme, es handele sich bei der Grundreinigung von Teppichböden um eine Schönheitsreparatur , auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet ist, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen.
28
3. Die Klägerin kann danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages von der Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.
29
Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten kann die Klägerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden war (BGHZ 92, 363, 373).
30
Die von der Klägerin geltend gemachten Reinigungskosten hat der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren aus den qm-Kosten, die er für die Beseitigung der Flecken im Bereich der Näherei angesetzt hat, errechnet. Da der Verkaufsraum nach den Ausführungen des Sachverständigen aber keine Verfleckungen aufwies, kann von diesem Betrag, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nicht ausgegangen werden.
31
Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung dazu getroffen, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären. Die Sache war daher zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.
Hahne Weber-Monecke Vézina Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:
LG Cottbus, Entscheidung vom 19.10.2005 - 72 O 24/05 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 13.12.2006 - 3 U 200/05 -

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 344/08 Verkündet am:
23. September 2009
Ring
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb; § 503c Abs. 2
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während
der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2
BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden
werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen
hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW
2008, 2499, Tz. 15 ff.).
BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08 - LG Berlin
AG Berlin-Schöneberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin
Dr. Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. November 2008 wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 15. März 2000 einen Teil des Hauses des Klägers. § 3 Abs. 6 des vom Kläger verwendeten vorformulierten Vertragstextes lautet: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."
2
Gegenstand der Klage - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ist ein bezifferter Schadensersatzanspruch des Klägers wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht hat diesem Klageantrag teilweise stattgegeben, das Berufungsgericht hat ihn in vollem Umfang abgewiesen. Mit der beschränkt zugelassenen Revision erstrebt der Kläger insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4
Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt, dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen seien. Die ihnen diese Verpflichtung auferlegende Klausel in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagten während der Mietzeit in ihrer Farbwahl einschränke und in die Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs eingreife. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die vermieteten Räume auch während der Mietzeit in weißer Farbe gestrichen zu halten, nicht bestehe. Ohne Erfolg berufe sich der Kläger darauf, dass in der Klausel keine Farbvorgabe enthalten sei, die Decken und Oberwände in der Farbe weiß zu streichen. Selbst wenn man davon ausgehe, dass dem Begriff "weißen" die von dem Kläger behauptete Bedeutung zukomme, sei die Auslegung , darunter einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen, jedenfalls nicht fernliegend. Derartige Zweifel in der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gingen indessen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klägers als Verwender der Klausel.

II.

5
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision des Klägers zurückzuweisen ist.
6
Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen mit der Begründung verneint , dass § 3 Abs. 6 des Mietvertrages nach § 307 BGB unwirksam ist.
7
Die Klausel ist Teil eines vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages und somit eine von dem Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen "in neutralen , hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.).
8
So liegt der Fall auch hier. Die Klausel unterscheidet nicht zwischen während der Mietzeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen und der vor Rückgabe an den Vermieter fälligen Endrenovierung. Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei jedenfalls nicht fernliegend , unter dem Begriff "weißen" nicht nur ein Synonym zu streichen, sondern einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen. Der Einholung eines etymologischen Sachverständigengutachtens bedurfte es für diese Auslegung entgegen der Auffassung er Revision nicht. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs , z.B. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 9). Dass nach diesen Kriterien das vom Berufungsgericht als nicht fernliegend erachtete Verständnis des Begriffs "weißen" auszuschließen wäre, kann nicht angenommen werden und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Auf eine möglicherweise abweichende Deutung aus sprachwissenschaftlicher Sicht kommt es nicht an. Lässt die Klausel somit die Auslegung zu, dass Decken und Oberwände in weiß zu streichen sind, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führende Auslegung zugrunde zu legen.
9
Die Revision ist ferner der Auffassung, selbst wenn der Begriff "weißen" als Synonym für "weiß streichen" angesehen werden müsste, benachteilige dies den Mieter nicht unangemessen, weil er nach dem weiteren Wortlaut der Klausel dann lediglich gehalten sei, "Decken und Oberwände" weiß zu streichen. Eine derartige meist durch Stuckleisten erfolgte Trennung in Ober- und Unterwände finde sich in dem den Beklagten vermieteten Haus jedoch nicht.
Damit seien die Beklagten bis auf den Deckenanstrich in ihrer Farbwahl vollkommen frei gewesen. Hinsichtlich der Decken bestehe indes ein schützenswertes Interesse des Klägers, nur weiße Farbe zu verwenden, da Farbanstriche eine Substanzverletzung insbesondere der Stuckverzierungen im Deckenbereich zur Folge hätten. Insoweit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen , weil sie entsprechenden Sachvortrag des Klägers in den Instanzen nicht aufzeigt.
10
Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt nicht in Betracht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 20). Denn entgegen der Auffassung der Revision ist eine Trennung der Klausel in einen der Inhaltskontrolle standhaltenden - die Schönheitsreparaturen bei Endrenovierung betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel) - und einen unwirksamen - die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel) - Teil nicht möglich, ohne den Verständnis- und Regelungszusammenhang der Klausel zu zerstören. Dies erschließt sich ohne weiteres aus dem Wortlaut von § 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel, der in seinem ersten Satzteil voraussetzt, dass dem Mieter die Pflicht zur Vornahme der in § 3 Abs. 6 Satz 4 näher definierten Schönheitsreparaturen wirksam übertragen ist. Daran fehlt es - wie dargelegt - bereits. Die weitere Wendung "spätestens" ergibt darüber hinaus nur dann einen Sinn, wenn es eine (eventuelle) Verpflichtung des Mieters bereits vor Auszug gibt. Diese (eventuelle) frühere Verpflichtung regelt der jedenfalls unwirk- same § 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel. Eine Trennung der Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil ist damit nicht möglich. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 31.01.2007 - 5a C 59/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2008 - 63 S 64/07 -

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VI ZR 67/06 Verkündet am:
23. Januar 2007
Holmes,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Nach einem Verkehrsunfall kann grundsätzlich ein in Relation zur Schadenshöhe
berechnetes Sachverständigenhonorar als erforderlicher Herstellungsaufwand im
Sinne des § 249 Abs. 2 BGB erstattet verlangt werden.
BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - VI ZR 67/06 - LG Frankfurt (Oder)
AG Fürstenwalde
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Januar 2007 durch die Vizepräsidentin Dr. Müller und die Richter
Dr. Greiner, Wellner, Pauge und Stöhr

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 2. März 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger begehrt von der Beklagten als Haftpflichtversicherer des Schädigers Erstattung der Kosten für ein Sachverständigengutachten, das er nach einem Verkehrsunfall eingeholt hat. Die uneingeschränkte Haftung der Beklagten für die entstandenen Schäden ist unstreitig.
2
Der Kläger beauftragte den Sachverständigen Dipl.-Ing. Q. mit der Begutachtung seines beschädigten Fahrzeugs. In der im Auftrag enthaltenen Preisvereinbarung heißt es:
3
"A) Die Grundgebühr (G) richtet sich - nach der Schadenhöhe (S)* - unterhalb (S) = 600 Euro beträgt (G) = 99 Euro und ab (S) 600 Euro beträgt (G) = (S) hoch 0,57 x 3 Euro bei manueller Kalkulation (Daten über Terminal nicht abrufbar) gilt G plus 20 % und bei verringertem Aufwand (ohne Kalkulation) gilt G - 40 % zusätzlich bei späterer Nach-/Altteilbesichtigung, bzw. Stellungnahmen erfolgt eine zusätzliche Berechnung mit G - 50 % oder nach Zeitaufwand.
B) nach der aufgewendeten Zeit *(mit 85 Euro/je Std.) C) Hinzu kommen immer die Nebenkosten ** und die gesetzliche MwSt ***.
4
* nicht zutreffenden Fettdruck der Preisvereinbarung bitte streichen."
5
Bei Buchstabe B) waren die Worte "nach der aufgewendeten Zeit" gestrichen. Die Nebenkosten waren unterhalb dieses Textes pauschaliert und erläutert.
6
Der Sachverständige stellte dem Kläger für das erstattete Gutachten 363,73 € brutto in Rechnung. Die Grundgebühr berechnete er laut Schadenshöhe mit 221,56 € netto; für Fahrtkosten, Farbbilder, Porto/Telefon, Terminalund Schreibgebühren berechnete er weitere 92 € netto. Da die Beklagte die Zahlung der Sachverständigenkosten ablehnte, beglich der Kläger die Rechnungssumme.
7
Das Amtsgericht hat die Beklagte durch ein Versäumnisurteil zur Zahlung von 363,73 € nebst Zinsen verurteilt. Auf den fristgerechten Einspruch hat es das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Das Berufungsgericht hat das Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 160 € nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Entscheidungsgründe:

I.

8
Nach Auffassung des Landgerichts ist die Höhe der Reparaturkosten nicht geeignet, den erforderlichen Aufwand für die Begutachtung des beschädigten Fahrzeugs zu bestimmen. Soweit der Gutachter sein Honorar gemäß § 315 BGB bestimmt habe, sei die Festsetzung des Honorars nach Reparaturaufwand unbillig. Für das Entgelt komme es auf den Wert der vergüteten Leistung an. Bei der Erstellung eines Gutachtens sei das Entgelt demnach abhängig von der aufgewandten Arbeit und seiner wirtschaftlichen Bedeutung. Das Entgelt sei deshalb entsprechend dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) zu bemessen, das für die gerichtliche Tätigkeit eines Sachverständigen gelte. Dem Kläger stehe daher nur ein Anspruch auf Ersatz der Stundenvergütung nach dem JVEG für höchstens 71 Minuten in Höhe von 112,50 € zu.
9
Der Schädiger sei nicht verpflichtet, übersetzte Kosten zu tragen, wenn der Geschädigte gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen habe. Gemäß § 249 Abs. 2 BGB seien grundsätzlich nur die Kosten ersetzbar, die zur Erstattung des Gutachtens erforderlich seien. Der hier zu entscheidende Fall sei mit den Fällen der Unfallersatztarife vergleichbar. Auch hier hätten der Schädiger und sein Haftpflichtversicherer keinen Einfluss auf die Höhe des Entgelts , müssten dieses aber tragen. Für den Geschädigten sei zudem erkennbar gewesen, dass er lediglich den Aufwand für die Erstellung des Gutachtens zu zahlen habe und sich dieser Aufwand auch nach dem tatsächlichen Zeitaufwand ermitteln lasse. Das Formular der eingereichten Honorarvereinbarung sehe nämlich ausdrücklich auch eine Berechnung "nach der aufgewendeten Zeit" vor.

II.

10
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
11
1. Im Ausgangspunkt ohne Rechtsfehler hält das Berufungsgericht die Kosten des Sachverständigengutachtens dem Grunde nach für erstattungsfähig. Diese Kosten gehören zu den mit dem Schaden unmittelbar verbundenen und gemäß § 249 Abs. 1 BGB auszugleichenden Vermögensnachteilen, soweit die Begutachtung zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erforderlich und zweckmäßig ist (vgl. Senatsurteil vom 30. November 2004 - VI ZR 365/03 - VersR 2005, 380; BGH, Urteil vom 29. November 1988 - X ZR 112/87 - NJW-RR 1989, 953, 956). Ebenso können diese Kosten zu dem nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB erforderlichen Herstellungsaufwand gehören, wenn eine vorherige Begutachtung zur tatsächlichen Durchführung der Wiederherstellung erforderlich und zweckmäßig ist (vgl. Senatsurteile vom 6. November 1973 - VI ZR 27/73 - VersR 1974, 90, insoweit in BGHZ 61, 346 nicht abgedruckt; vom 29. Januar 1985 - VI ZR 59/84 - VersR 1985, 441, 442; vom 30. November 2004 - VI ZR 365/03 - aaO; Wortmann, VersR 1998, 1204, 1210 f.).
12
2. Soweit das Berufungsgericht annimmt, die Höhe der Reparaturkosten sei grundsätzlich nicht geeignet, den erforderlichen Aufwand für die Begutach- tung des beschädigten Fahrzeugs zu bestimmen, ist bereits die Anknüpfung an § 315 BGB verfehlt. Wie das Berufungsgericht selbst erkennt, ist zwischen dem Kläger und dem Sachverständigen eine Preisvereinbarung getroffen worden, so dass keine einseitige Bestimmung durch den Sachverständigen vorliegt. Für die schadensrechtliche Betrachtung ist ohnehin von § 249 BGB auszugehen.
13
a) Nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Schädiger den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag zu zahlen. Er hat hierzu den Finanzierungsbedarf des Geschädigten in Form des zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags zu befriedigen und nicht etwa vom Geschädigten bezahlte Rechnungsbeträge zu erstatten (vgl. Senatsurteile BGHZ 61, 56, 58; 61, 346, 347 f.; 63, 182, 184). Der tatsächliche Aufwand bildet freilich (ex post gesehen) bei der Schadensschätzung nach § 287 ZPO oft einen Anhalt zur Bestimmung des zur Herstellung "erforderlichen" (ex ante zu bemessenden) Betrages im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Indes ist der tatsächlich aufgewendete Betrag nicht notwendig mit dem zu ersetzenden Schaden identisch. Insbesondere deshalb kann die Berechnung des Schadens grundsätzlich nicht von etwaigen rechtlichen Mängeln der zu seiner Beseitigung tatsächlich eingegangenen Verbindlichkeiten (z.B. einer überhöhten Honorarforderung des Sachverständigen) abhängig gemacht werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 61, 346, 348). Wahrt der Geschädigte den Rahmen des zur Wiederherstellung Erforderlichen , sind weder der Schädiger noch das Gericht im Schadensersatzprozess berechtigt, eine Preiskontrolle durchzuführen (vgl. Senatsurteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03 - VersR 2004, 1189, 1190 f.). Dies gilt auch für die Höhe des Sachverständigenhonorars (vgl. AG Essen VersR 2000, 68, 69; AG Siegburg ZfS 2003, 237, 238; Roß NZV 2001, 321, 323).
14
b) Nach den vorstehenden Grundsätzen kommt es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung im Schadensersatzprozess grundsätzlich nicht darauf an, ob die zwischen dem Kläger und dem Sachverständigen getroffene Preisvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 307 BGB unwirksam ist. Ebenso ist es nicht von Bedeutung, welche Vergütung bei fehlender Honorarvereinbarung zwischen dem Geschädigten und dem Sachverständigen von letzterem nach "billigem Ermessen" gemäß § 315 Abs. 1 BGB bestimmt werden könnte. Maßgeblich ist vielmehr, ob sich die an den Sachverständigen gezahlten Kosten nach den anzuwendenden schadensrechtlichen Gesichtspunkten im Rahmen des zur Wiederherstellung Erforderlichen halten.
15
Die Frage, ob nach einem Verkehrsunfall ein in Relation zur Schadenshöhe berechnetes Sachverständigenhonorar als erforderlicher Herstellungsaufwand im Sinne des § 249 Abs. 2 BGB verlangt werden kann, wird von einer Vielzahl von Gerichten bejaht (vgl. etwa AG Altenkirchen ZfS 1994, 88; AG München DAR 1996, 298; AG Köln VersR 1988, 1251, 1252; AG Aachen, ZfS 1999, 196; AG Herne-Wanne NZV 1999, 256, 257; AG Halle-Saalkreis ZfS 1999, 337; AG Hattingen VersR 2000, 1426, 1427; AG Darmstadt ZfS 2000, 65; AG Frankfurt a.M. ZfS 2001, 165; SP 2002, 287, 288; AG Wiesbaden SP 2002, 360; AG Westerburg ZfS 2000, 63, 64; ZfS 2002, 72, 73; AG Eltville SP 2002, 322; AG Bad Kreuznach SP 2002, 72; AG Hamm SP 2002, 322; AG Dresden DAR 2002, 459, 460; AG Siegburg ZfS 2003, 237, 238; AG Weinheim ZfS 2004, 18; AG Nürnberg ZfS 2004, 131; AG Berlin-Mitte SP 2005, 175; LG Halle ZfS 2006, 91; ebenso Roß, aaO; a.A. z.B. LG Köln SP 2002, 320; AG Leipzig SP 2002, 287; LG Leipzig, Urteil vom 23. März 2005 - 1 S 7099/04). Hiergegen bestehen aus schadensrechtlicher Sicht keine Bedenken.
16
c) Der Geschädigte ist nach schadensrechtlichen Grundsätzen in der Wahl der Mittel zur Schadensbehebung frei (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 395, 398; 155, 1, 4; 162, 161, 165 f.; vom 20. Juni 1989 - VI ZR 334/88 - VersR 1989, 1056 f.). Er darf zur Schadensbeseitigung grundsätzlich den Weg einschlagen , der aus seiner Sicht seinen Interessen am besten zu entsprechen scheint (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04 - VersR 2005, 558, 559), so dass er im Regelfall berechtigt ist, einen qualifizierten Gutachter seiner Wahl mit der Erstellung des Schadensgutachtens zu beauftragen (Hörl NZV 2003, 305, 306 f.; Wortmann ZfS 1999, 1, 2; ders. VersR 1998, 1204, 1210).
17
Der Geschädigte kann jedoch vom Schädiger nach § 249 Abs. 2 BGB als erforderlichen Herstellungsaufwand nur die Kosten erstattet verlangen, die vom Standpunkt eines verständigen, wirtschaftlich denkenden Menschen in der Lage des Geschädigten zur Behebung des Schadens zweckmäßig und angemessen erscheinen (vgl. Senatsurteile BGHZ 115, 364, 369; 160, 377, 383; 162, 161, 165). Er ist nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gehalten, im Rahmen des ihm Zumutbaren den wirtschaftlicheren Weg der Schadensbehebung zu wählen, sofern er die Höhe der für die Schadensbeseitigung aufzuwendenden Kosten beeinflussen kann. Dabei ist bei der Beurteilung, welcher Herstellungsaufwand erforderlich ist, auch Rücksicht auf die spezielle Situation des Geschädigten, insbesondere auf seine individuellen Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie auf die möglicherweise gerade für ihn bestehenden Schwierigkeiten zu nehmen (vgl. Senatsurteile 115, 364, 368 f.; 132, 373, 376 f.; 155, 1, 4 f.; 162, 161, 164 f.; 163, 362, 365). Auch ist der Geschädigte grundsätzlich nicht zu einer Erforschung des ihm zugänglichen Markts verpflichtet, um einen für den Schädiger und dessen Haftpflichtversicherer möglichst preisgünstigen Sachverständigen ausfindig zu machen, wobei für ihn allerdings das Risiko verbleibt, dass er ohne nähere Erkundigungen einen Sachverständigen beauftragt, der sich später im Prozess als zu teuer erweist (vgl. Senatsurteil BGHZ 163, 362, 367 f.).
18
d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich an diesen Grundsätzen durch die neuere Rechtsprechung des Senats zum "Unfallersatztarif" nichts geändert. Nach dieser kann aus schadensrechtlicher Sicht der zur Herstellung erforderliche Geldbetrag nicht ohne weiteres mit einem "Unfallersatztarif" gleichgesetzt werden, wenn sich ein besonderer Tarif für Ersatzmietwagen nach Unfällen entwickelt hat, der nicht mehr maßgeblich von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, sondern insbesondere durch gleichförmiges Verhalten der Anbieter (vgl. Senatsurteile BGHZ 160, 377, 383 f.; 163, 19, 22 f.). Die dieser Rechtsprechung zugrunde liegenden Sachverhalte erhalten dadurch ihr Gepräge, dass die den Unfallgeschädigten angebotenen "Unfallersatztarife" erheblich über den für Selbstzahler angebotenen "Normaltarifen" liegen können (vgl. Senatsurteil BGHZ 160, 377, 383 f.). Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt , dass sich eine derartige Marktsituation auch bei der Erstellung von KFZ-Schadensgutachten etabliert hat. Hierfür sind auch keine Anhaltspunkte ersichtlich.
19
3. Nach den dargelegten Grundsätzen und unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt des Berufungsurteils noch nicht ergangenen Entscheidung des X. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 4. April 2006 zur Zulässigkeit eines an der Schadenshöhe orientierten Pauschalhonorars für Routinegutachten (X ZR 122/05, BGHZ 167, 139 = VersR 2006, 1131) kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben.
20
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts überschreitet ein Kraftfahrzeugsachverständiger allein dadurch, dass er eine an der Schadenshöhe orientierte angemessene Pauschalierung des Honorars vornimmt, die Grenzen der rechtlich zulässigen Preisgestaltung grundsätzlich nicht. Schadensgutachten dienen in der Regel dazu, die Realisierung von Schadensersatzforderungen zu ermöglichen. Die richtige Ermittlung des Schadensbetrages wird als Erfolg geschuldet; hierfür haftet der Sachverständige. Deshalb trägt eine an der Schadenshöhe orientierte angemessene Pauschalierung des Honorars dem nach der Rechtsprechung entscheidend ins Gewicht fallenden Umstand Rechnung , dass das Honorar des Sachverständigen die Gegenleistung für die Feststellung des wirtschaftlichen Wertes der Forderung des Geschädigten ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2006 - X ZR 122/05 - aaO Rn. 15 ff.).
21
b) Nach dem genannten Urteil ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Übertragung der Grundsätze des JVEG für die Vergütung gerichtlicher Sachverständiger auf Privatgutachter nicht angebracht. Der Anwendungsbereich des JVEG ist auf die in § 1 JVEG genannten Verfahren beschränkt. Einer Übertragung auf Privatgutachter steht schon der Umstand entgegen, dass Privatgutachter im Unterschied zu gerichtlichen Sachverständigen, die zu den Parteien nicht in einem Vertragsverhältnis stehen, dem Auftraggeber nach allgemeinen Regeln sowohl vertragsrechtlich als auch deliktsrechtlich haften, während die Haftung gerichtlicher Sachverständiger der Sonderregelung des § 839a BGB unterliegt, die die Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt hat, damit der Sachverständige, der nach den Verfahrensordnungen (§ 407 ZPO, § 75 StPO) regelmäßig zur Übernahme der Begutachtung verpflichtet ist, seine Tätigkeit ohne den Druck eines möglichen Rückgriffs der Parteien ausüben kann (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2006 - X ZR 122/05 - aaO Rn. 19).
22
c) Das Berufungsgericht hat auch keine Feststellungen getroffen, aus denen sich ergeben könnte, dass die Höhe der geltend gemachten Sachverständigenkosten den erforderlichen Herstellungsaufwand im Sinne des § 249 Abs. 2 BGB überschreitet. Ohne entsprechende Feststellungen, die das Berufungsgericht entweder mit sachverständiger Hilfe oder in geeigneten Fällen im Wege der Schadensschätzung nach § 287 ZPO treffen kann, entbehrt seine Auffassung, der Kläger habe gegen seine Verpflichtung zur Geringhaltung des Schadens verstoßen, einer tragfähigen Grundlage. Zudem widerspricht eine solche Auffassung zahlreichen Urteilen und Darstellungen im Schrifttum, die eine Kalkulation der Vergütung von KFZ-Sachverständigen nach der Schadenshöhe als üblich bezeichnen, wobei einige davon ausgehen, dass 97 bis 98 % aller Gutachter diese Abrechnungsweise anwenden (vgl. AG Nürnberg ZfS 2004, 131; LG Halle ZfS 2006, 91; Hiltscher NZV 1998, 488, 490; Hörl, aaO, 309 Fn. 54; Kääb/Jandel NZV 1998, 268, 269; Otting VersR 1997, 1328, 1330; Roß NZV 2001, 321, 323).
23
d) Die Revision rügt schließlich zu Recht, das Berufungsgericht habe bei der Ablehnung eines Ersatzes für die Fahrtkosten und die Terminalgebühr nicht beachtet, dass der Sachverständige die entsprechenden Positionen gemäß einem Hinweis des Klägers in der Klageschrift und der Berufungserwiderung in einem dem Gericht vorgelegten Schreiben vom 26. November 2004 (Anlage A 5) erläutert hat.

III.

24
Nach den vorstehenden Ausführungen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit dieses unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erneut über den Anspruch entscheidet. Müller Greiner Wellner Pauge Stöhr
Vorinstanzen:
AG Fürstenwalde, Entscheidung vom 27.09.2005 - 30 C 54/05 -
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 02.03.2006 - 15 S 179/05 -

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.