Bundesgerichtshof Urteil, 08. Okt. 2008 - XII ZR 15/07

bei uns veröffentlicht am08.10.2008

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 15/07 Verkündet am:
8. Oktober 2008
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung
von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die
Grundreinigung des Teppichbodens.
BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - OLG Brandenburg
LG Cottbus
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die
Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Dezember 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19. Oktober 2005 wegen eines Betrages von 10.150 € zuzüglich Zinsen zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach Beendigung eines Mietvertrages über Gewerberäume u.a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskosten für einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden.
2
Die Klägerin vermietete an die Beklagte für die Zeit vom 1. September 1994 bis zum 31. August 2004 eine ca. 4.000 m² große Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Nach § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Beklagte gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet , die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben. Die Beklagte sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Klägerin die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Klägerin die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2 des Mietvertrages).
3
Die Mieträume waren mit einem von der Klägerin verlegten Teppichboden ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages am 31. August 2004 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Erneuerung des Teppichbodens. Nachdem die Beklagte dies abgelehnt hatte, leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren (LG Cottbus 72 OH 2/04) zur Klärung der Frage ein, ob der Teppichboden durch die Nutzung der Beklagten so beschädigt worden sei, dass er ersetzt werden müsse.
4
Die Klägerin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Sie verlangt mit der Klage die von dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren ermittelten Kosten für die Reparatur von Mängeln des Teppichbodens (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Bohrlöcher: 149,60 €) und die Reinigung von Verfleckungen im Bereich der Näherei (280 €), sowie die Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich (10.150 €).
5
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 1.517,60 € (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Verfleckungen im Bereich der Näherei: 280 €) stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision zugelassen, soweit die Klägerin die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich in Höhe von 10.150 € verlangt. Im Umfang der Zulassung hat die Klägerin Revision eingelegt, mit der sie insoweit ihren Klageantrag weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Einlegung zur Aufhebung und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

7
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt:
8
Die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich seien nicht erstattungsfähig. Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, wie das Landgericht angenommen habe, gegen ihre Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verstoßen habe. Denn die hieraus hinsichtlich des Teppichbodens folgende Endreinigungspflicht, die wohl nur eine Beseitigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verlange, sei spätestens dadurch in Wegfall geraten , dass die Klägerin den Boden allein aufgrund der geschmacklichen Vorstel- lung des Nachmieters ausgetauscht habe. Es ergebe keinen Sinn, einen textilen Bodenbelag, der ohnehin weggeworfen werde, zuvor noch mit großem Aufwand zu säubern. Ein Anspruch auf Ausgleich in Geld sei insoweit ebenfalls nicht entstanden, weil es sich bei der Reinigungspflicht um eine originäre Pflicht der Mieterin handele, die sich aus der ihr obliegenden Obhutspflicht ergebe. Es stelle sich bei der Nichterfüllung dieser Pflicht deshalb, anders als bei der Übertragung von originären Vermieterpflichten, wie der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin, nicht die Frage nach einem Ausgleich der Vermieterin in Geld, um die im Vertrag selbst angelegte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung zu wahren.
9
Die verlangte Reinigung des Teppichbodens gehöre auch nicht zu den von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen. Das ergebe sich schon daraus, dass die in § 28 Abs. 4 II. BV enthaltene abschließende Aufzählung der Schönheitsreparaturen keinerlei Reinigungsarbeiten enthalte. Auch seien Reinigen und Reparieren nach herkömmlichem Begriffsverständnis zwei völlig unterschiedliche Tätigkeiten. Des Weiteren würde es zu völlig lebensfremden Ergebnissen führen, wenn man die Reinigung des Teppichbodens den Schönheitsreparaturen zuordne. Dann wäre der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt habe, stets verpflichtet, ohne gesonderte Berechnung für die laufende Reinigung des Teppichbodens Sorge zu tragen. Würde die Reinigung dagegen vom Mieter übernommen, so müsste sich dies am Markt erkennbar auf die Höhe des zu zahlenden Nutzungsentgelts auswirken. Dafür fehle indes jeder Anhaltspunkt.
10
Selbst wenn die Reinigung des Teppichbodens als Bestandteil der Schönheitsreparaturen angesehen würde, stünde der Klägerin jedenfalls kein Zahlungsanspruch in der hier geltend gemachten Höhe zu. Der Sachverständige habe in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass lediglich bezüglich der abgestolperten Kanten und der deutlich sichtbaren, nicht wasserlöslichen Verfleckungen auf dem Teppichboden im Bereich der ehemaligen Näherei , nicht aber im Verkaufsbereich, Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien. Dort habe der Bodenbelag, wie der Sachverständige ausgeführt habe , auch nach rund zehnjähriger Nutzung noch immer eine in jedem Fall befriedigende Beschaffenheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnologie aufgewiesen. Somit könne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich höchstens um die Beseitigung des sich allmählich angesammelten Schmutzes gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fassen lasse. So müsse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in § 28 Abs. 4 II. BV erwähnten - Heizkörper, Türen oder Fenster neu streichen, wenn er eventuelle Verschmutzungen ohne weiteres mit dem Wischlappen beseitigen könne.

II.

11
Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
12
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass ein etwaiger Verstoß der Beklagten gegen die hier gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages auferlegte Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Klägerin führen kann.
13
Der Senat ist der Auffassung, dass die gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages geschuldete ordnungsgemäße Reinigung keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat die Beklagte den Boden während der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pflegen (Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 546 BGB Rdn. 84).
14
a) Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begründet keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Denn der Klägerin ist hieraus kein Schaden entstanden. Sie hat den Teppichboden nämlich nicht reinigen , sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wäre aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin der Beklagten keine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt hat (§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB). Die Klägerin hat vielmehr von der Beklagten zunächst die Erneuerung des Teppichbodens und erst nachdem der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren seine Gutachten (27. September 2004 und 6. März 2005, 72 OH 2/04 Landgericht Cottbus) erstattet hatte, nicht die Reinigung des Teppichbodens, sondern die Zahlung der Reinigungskosten verlangt.
15
b) Ein Anspruch der Klägerin auf Geldersatz für die etwa unterlassene übliche Reinigung des Teppichbodens lässt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begründen. Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handelt es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich der Klägerin als Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Beklagten für die von der Klägerin geschuldete Gebrauchsüberlassung (vgl. zu den Schönheitsreparaturen: BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht der Beklagten als Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht.
16
2. Die Klägerin hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; für Instandsetzungskosten : Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.).
17
Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Klägerin verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte übertragenen Schönheitsreparaturen gehört. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelungen in § 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, und in §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 andererseits, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vorsehen, lässt sich entnehmen, dass die Vertragsparteien unter der Regelung in den §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die bloße Übergabe der Mieträume in gereinigtem Zustand verstanden haben. Ziel dieser Regelung war vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen ansehnlichen , zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen.
18
a) Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m.w.N.).
19
Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG NZM 2005, 181; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearb. 2006] § 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. § 535 Rdn. 93; Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR 1986, 109).
20
Danach umfassen Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emmerich aaO; Erman/Jendrek aaO).
21
b) Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssen, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstritten.
22
Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 BGB Rdn. 7; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 Rdn. 356; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 220; Langenberg aaO Teil I Rdn. 3 m.w.N.; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/ Jendrek 12. Aufl. § 535 Rdn. 94; MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 535 Rdn. 115; Soergel/Heintzmann BGB [Stand:Sommer 2007] § 538 Rdn. 18).
23
Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, fällt die Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Staudinger /Emmerich [Neubearbeitung 2006] § 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 479).
24
c) Der Senat schließt sich der ersten Auffassung an.
25
aa) Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO Rdn. 93; Langenberg aaO I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO § 535 Rdn. 102). Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten , nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt.
26
bb) Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgeführt - keine Schönheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorgfalts - und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und Türen.
27
cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Annahme, es handele sich bei der Grundreinigung von Teppichböden um eine Schönheitsreparatur , auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet ist, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen.
28
3. Die Klägerin kann danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages von der Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.
29
Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten kann die Klägerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden war (BGHZ 92, 363, 373).
30
Die von der Klägerin geltend gemachten Reinigungskosten hat der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren aus den qm-Kosten, die er für die Beseitigung der Flecken im Bereich der Näherei angesetzt hat, errechnet. Da der Verkaufsraum nach den Ausführungen des Sachverständigen aber keine Verfleckungen aufwies, kann von diesem Betrag, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nicht ausgegangen werden.
31
Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung dazu getroffen, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären. Die Sache war daher zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.
Hahne Weber-Monecke Vézina Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:
LG Cottbus, Entscheidung vom 19.10.2005 - 72 O 24/05 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 13.12.2006 - 3 U 200/05 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Okt. 2008 - XII ZR 15/07

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Okt. 2008 - XII ZR 15/07

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(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s
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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

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Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige
Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans
wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse
zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig
war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den
Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).
Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden
"starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden
Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten
vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen
im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch
in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag
die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen
dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht
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Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer /Berufungskammer des Landgerichts Darmstadt vom 26. November 2003 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Rüsselsheim vom 26. März 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen und wegen Mietausfalls. Die Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war aufgrund Dauernutzungsvertrags vom 19. Juli 1984 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in R. . Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten am 30. April 2002.
Gemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied (= Mieter) nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die AVB der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen Fassung D 1981 enthalten unter anderem folgende Regelungen: "Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume (2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. … Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre … in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. … (3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung … (3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. …"
In einem an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten gerichteten Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002 heißt es: "… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen nach Nr. 13 III AVB rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuho-
len. Da dies unstreitig nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachholung bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit erklärt, auf die Nachholung zu verzichten, sofern der Teppichboden sowie die Tapeten entfernt werden und die Wohnung ansonsten in einen ordnungsgemäßen Rückgabezustand versetzt wird. …" Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffassung , zu einer Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein; sie zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen oder die von der Klägerin im Schreiben vom 18. März 2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Aufforderungen der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 und vom 4. Juni 2002 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach. Die Klägerin hat die Renovierungskosten zunächst aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 18. September 2002 auf 2.248,17 € beziffert. Sie hat mittlerweile in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insbesondere Dachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten aufgrund eines Kostenvoranschlags vom 22. Januar 2003 - unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen in der Wohnung - zuletzt auf 1.640,99 € beziffert. Des weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2002 in Höhe von insgesamt 756,96 € geltend. Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr in diesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht möglich gewesen, da sie der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen und anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen. Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung der Renovierungskosten in Höhe von 2.248,17 € sowie des entgangenen Mietzinses von 756,96 € - insgesamt 3.005,13 € - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags
zwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von 607,18 € haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der zuletzt geltend gemachten Renovierungskosten von 1.640,99 € sowie des Mietausfallschadens für die Monate Mai und Juni 2002 von insgesamt 504,64 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage wegen des weitergehenden Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte sei nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie benachteilige die Beklagte unangemessen , da sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Bestimmung, wonach dem Mieter ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum auferlegt werde, sei unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter hierzu auch nicht verpflichtet gewesen sei. Die in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB enthaltene Regelung könne von einem unbefangenen Mieter nicht eindeutig dahin verstanden werden, daß lediglich eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Aus der Verwendung des Wortes "spätestens" in Nr. 5 Abs. 2 AVB ergebe sich, daß der Mieter ver-
pflichtet sei, bei Vorliegen eines entsprechenden Bedarfs zu renovieren. Dies ermögliche es dem Vermieter, den Mieter schon vor dem Ablauf der Fristen, möglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses, in Anspruch zu nehmen. Die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 stehe, soweit sie eine Verkürzung der Fristen zum Gegenstand habe, in Widerspruch zu der in Nr. 5 Abs. 2 getroffenen Regelung. Die Regelung werde damit insgesamt im Sinne von § 5 AGBG unklar und sei bei kundenfeindlichster Auslegung unwirksam.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor; die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung sind anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete (Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Die Beklagte war gemäß § 3 Ziff. 8 (a) des Mietvertrags in Verbindung mit Nr. 13 Abs. 3 und Nr. 5 Abs. 2 und 3 der in den Mietvertrag einbezogenen AVB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB nicht gemäß § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermie-
ter vertraglich ausgeschlossen ist (BGHZ 101, 253). Dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB dahin ausgelegt, daß sie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch hinsichtlich vorvertraglicher Abnutzungszeiträume begründen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht zwischen den beiden vertraglichen Regelungen auch kein Widerspruch, der zur Anwendung der Unklarheitenregel gemäß § 5 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) führt. Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Herausgeber des von der Klägerin verwendeten Vertragsformulars ist der Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V.; von einer überregionalen Verwendung ist daher auszugehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Nr. 5 Abs. 2 AVB ist nach diesem Maßstab nicht zu entnehmen, daß die Renovierungspflicht sich auf einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum erstreckt. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AVB sind die Schönheitsreparaturen "während der Dauer des Vertrages" auszuführen. Nach Satz 3 dieser Klausel sind die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort aufgeführten Zeiträume auszuführen. Hieraus ergibt sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte, daß der Mieter lediglich für die während der Mietzeit entstehende Abnutzung zu
Renovierungsleistungen verpflichtet ist. Der Senat hat in dem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wonach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). Diese Auslegung trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts unterscheiden sich die beiden Klauseln nicht dadurch, daß in der dem Rechtsentscheid zugrundeliegenden Klausel das Wort "spätestens" gefehlt habe. Die Revision verweist mit Recht darauf, daß die Klauseln auch insoweit identisch sind (vgl. BGHZ 101, 253, 254). Des weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen "starren" Fristenplan, der gegebenenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise § 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß Nr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung dies in besonderen Ausnahmefällen zuläßt; hierauf besteht ein Anspruch des Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hinreichend Rechnung.

b) Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Gemäß Nr. 13 Abs. 3 AVB sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte, wie sie unter Beweisantritt vorträgt, zuletzt im Frühjahr 2000 Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Zwar wären dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsintervalle nach dem Fristenplan noch nicht abgelaufen gewesen. Jedoch waren die Schönheitsreparaturen auch in diesem Falle (erneut) fällig. Die Klägerin hat von ihrem durch Nr. 5 Abs. 3 AVB eingeräumten Recht, die Renovierungsfristen zu verkürzen, wirksam Gebrauch gemacht. Nach den insoweit unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts befand sich die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und war daher renovierungsbedürftig. Die Beklagte hat hiergegen in der Berufungsinstanz lediglich eingewandt, die Klägerin habe sie zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, Schönheitsreparaturen unter Verkürzung der vertraglich vereinbarten Fristen durchzuführen. Einer so formulierten Aufforderung bedurfte es jedoch nicht. Vielmehr ist es für die Fristverkürzung gemäß Nr. 5 Abs. 3 AVB seitens des Vermieters erforderlich , aber auch ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen, daß ein Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Diesen Anforderungen genügt jedenfalls das an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten gerichtete Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002, in dem sie erklärt, die - nach ihrer Auffassung nicht erfolgten - Schönheitsreparaturen seien "rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen".
c) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor, so daß offenbleiben kann, ob die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Auszugs die Erfüllung ihrer Renovierungsverpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Die Beklagte befand sich spätestens aufgrund des Schreibens der
Klägerin vom 8. Mai 2002 mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im Verzug. Die Klägerin hat ihr anschließend mit Schreiben vom 4. Juni 2002 eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. 2. Die Klägerin kann von der Beklagten Schadensersatz wegen der Renovierungskosten in Höhe von 1.640,99 € gemäß ihrer Bezifferung durch Kostenvoranschlag vom 22. Januar 2003 nebst beantragten Prozeßzinsen (§ 291 BGB) verlangen; der Anspruch ist nicht wegen der von der Klägerin durchgeführten Umbauarbeiten zu kürzen.
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.). Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92, 363, 373). Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung BGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem Falle ist anzunehmen, daß der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, daß der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226; Scheuer in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7 Rdnr. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Dies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und des Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ 92, 363, 372). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der - mangels Erfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einerseits nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten vorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahmekosten hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovierungsaufwand zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch besteht. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht , und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373). So liegt es hier. Die Beklagte hat bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses durch ihre Prozeßbevollmächtigten ihre vertragliche Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt. Sie ist aus der Woh-
nung ausgezogen, ohne Renovierungsarbeiten vorgenommen zu haben und hat diese auch trotz anschließender Aufforderung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht ausgeführt.
b) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der erforderlichen Renovierungskosten ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1.640,99 € begründet. Die Beklagte hat die im Kostenvoranschlag vom 22. Januar 2003 - unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen - enthaltenen Kostenpositionen nicht bestritten. Soweit sie behauptet hat, es seien in größerem Umfang Wandflächen von den Umbaumaßnahmen betroffen, steht dies dem Anspruch der Klägerin, wie oben a) ausgeführt, nicht entgegen. Daß infolge der Umbaumaßnahmen Renovierungsaufwand erspart worden ist, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. 3. Des weiteren kann die Klägerin gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. Schadensersatz wegen Mietausfalls in Höhe des vom erstinstanzlichen Gericht zugesprochenen Betrags von insgesamt 504,64 € verlangen. Das Amtsgericht hat einen Mietausfallschaden der Klägerin infolge der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen für die Monate Mai und Juni 2002 in Höhe der jeweiligen Monatsmiete von 252,32 € angenommen. Dagegen hat die Beklagte in den Rechtsmittelverfahren keine Einwendungen erhoben.

III.

Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Richter am Bundesgerichtshof Wiechers ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Dr. Deppert Karlsruhe, 13.10.2004
Dr. Wolst Hermanns

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.