Приобретение недвижимости в Германии
Но в отличие от положений законодательства РФ – за такими немногими исключениями как приобретение наследственного права застройки – в Германии здание неразрывно связано с земельным участком. Поэтому покупатель, приобретая земельный участок, всегда покупает и здание. При этом переход недвижимости к новому собственнику происходит только после соответствующей регистрации собственника в земельной книге. Обеспечение претензии покупателя на приобретение права собственности на недвижимость стороны договора осуществляют при этом посредством внесения предварительной записи о переходе права собственности на недвижимость в земельную книгу.
Только после внесения предварительной записи о переходе права собственности на недвижимость в земельную книгу – помимо наступления прочих условий – покупная цена может быть выплачена продавцу. В тех случаях, когда стороны договора не желают дождаться внесения предварительной записи о переходе права собственности в земельную книгу и наступления прочих условий оплаты, они могут внести покупную цену на доверительный счет нотариуса. Обычно нотариус имеет право предоставлять доверительный счет только при наличии обоснованного интереса в обеспечении обязательств из договора, например, в случае, когда доверительный счет нотариуса требуется для обеспечения досрочной передачи владения недвижимостью.
Также в договоре купли-продажи стороны договариваются о переходе ответственности за проданный объект от продавца к покупателю (т. н. "день передачи"). При продаже недвижимости, особенно квартир, на вторичном рынке недвижимость продается обычно с исключением претензий и прав покупателя в отношении материальных недостатков предмета купли-продажи. Но согласно положениям действующего законодательства исключение гарантий невозможно при умышленных действиях продавца или его действиях по грубой неосторожности.
Кроме того, в силе остается право покупателя на возмещение ущерба в случае причинения вреда его здоровью, жизни или нанесения телесных повреждений в результате умышленного или неосторожного нарушения своих обязанностей продавцом или его законным представителем или подручным и при несоответствии гарантированного продавцом качества продаваемого имущества.
В отношении права продавца на покупную цену покупатель обычно подчиняется немедленному принудительному исполнению договора на все свое имущество и уполномочивает заверяющего нотариуса выдать продавцу за его счет дубликат договора с исполнительной надписью в любое время после наступления срока оплаты. Этим продавец получает право осуществления принудительного взыскания покупной цены со всего имущества покупателя, например, он может заблокировать банковские счета покупателя.
Продавец, в свою очередь, обычно также подчиняется в отношении права покупателя на передачу предмета купли-продажи немедленному принудительному исполнению договора и уполномочивает заверяющего нотариуса выдать покупателю за его счет дубликат договора с исполнительной надписью в любое время после наступления срока передачи предмета купли-продажи. Этим покупатель получает право осуществления принудительного освобождения недвижимости без обращения в суд.
Обычно все расходы по договору купли-продажи несет покупатель. Но согласно положениям действующего законодательства обе стороны договора несут солидарную ответственность по оплате налога на покупку земельного участка и всех расходов, возникших в связи с заключением и оформлением договора. Это означает, что суд, налоговые органы, а также нотариус могут привлечь продавца к оплате соответствующих расходов в случае, если покупатель не хочет или не может оплатить эти расходы или же находится вне пределов досягаемости.
Мы составляем договоры купли-продажи недвижимости на двух языках – на немецком и русском, английском или польском. Предоставление консультаций и сопровождение нотариального заверения документов у нотариуса осуществляются нами также на двух языках.
Краткий обзор приобретения недвижимости в Германии, представленный выше, в любом случае не сможет заменить профессиональную индивидуальную консультацию в Вашей конкретной ситуации. Пожалуйста, обращайтесь в нашу контору.