Nebenkosten: Unbewohnte Wohnung muss mitberücksichtigt werden

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit um eine Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hatte die angefallenen Kosten für die Hausbeleuchtung nur auf die bewohnten Wohnungen umgelegt und die leer stehenden unberücksichtigt gelassen. Hiergegen wandte sich der Mieter. Zu Recht, entschied das KG. Grundsätzlich trage nämlich der Vermieter das Vermietungsrisiko. Daher müsse er im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil tragen, der auf leer stehende Mieteinheiten entfalle (KG, 12 U 26/09).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

KG: Urteil vom 08.07.2010 - 12 U 26/09

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt.

Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam.

Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Dezember 2008 - 29 O 160/08 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.613,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3. April 2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.


Gründe

Die Klägerin macht einen Anspruch auf Erstattung von Mietnebenkosten für das Jahr 2006 geltend.

Wegen des Parteivorbringens erster Instanz und der gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 17. Dezember 2008 zur Zahlung von 1.873,88 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung der teilweisen Klageabweisung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe die abgerechneten Kosten für den Strom der Hausbeleuchtung, die Kosten für den Hauswart und die Hausverwaltung sowie die in Ansatz gebrachten Heizkosten in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von 2.062,67 EUR nicht ausreichend dargelegt.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie macht geltend:

Das Landgericht habe zu Unrecht bei den Heizkosten einen Betrag in Abzug gebracht. Die Nebenkostenabrechnungen setzten sich infolge der laufenden Erweiterung des Mietvertrages aus mehreren Abrechnungen zusammen. Die der Abrechnung DETA-Med 1 zugrunde gelegten Heizkosten setzten sich aus den Beträgen von 3.268,89 EUR und 1.086,99 EUR zusammen. Die Zusammensetzung dieser Heizkosten sei in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ausgiebig erörtert und scheinbar geklärt worden. Wenn tatsächlich eine Seite der Abrechnung gefehlt haben sollte, hätte das Landgericht darauf hinweisen müssen. Die Anzeigewerte an den Heizkostenzählern seien von einer Mitarbeiterin der Beklagten quittiert worden. Wegen des Defekts von zwei Heizkostenverteilern habe kein Wert abgelesen werden können. Daher sei sie, die Klägerin, berechtigt gewesen, eine Schätzung vorzunehmen.

Zu Unrecht habe das Landgericht auch die Hauswartkosten in Abzug gebracht. Das Landgericht selbst gehe von einem monatlichen Vergütungsaufwand in Höhe von 160,00 EUR, mithin im Jahr 1.920,00 EUR aus. Es frage sich daher, weshalb nicht wenigstens dieser Betrag zuerkannt worden sei. Im Übrigen hätte das Landgericht seiner Hinweispflicht nachkommen müssen und der Klägerin Gelegenheit zum weiteren Vortrag geben müssen. Es sei allgemein bekannt, dass sich der für die Inanspruchnahme von Diensten eines Arbeitnehmers ergebende Kostenaufwand nicht nur aus dem Brutto-Arbeitsentgelt, sondern auch aus den Beiträgen zur Sozialversicherung errechne. Daher sei ein Lohnaufwand von monatlich 208,00 EUR zu Grunde zu legen, woraus sich der in den Abrechnungen in Ansatz gebrachte Betrag in Höhe von 2.496,00 EUR pro Jahr ergebe.

Auch die Kosten für die Hausbeleuchtung seien zu Unrecht in Abzug gebracht worden. Aus der vorgelegten Vattenfall-Rechnung ergebe sich, welche Zähler abgerechnet worden seien. Die Zähler befänden sich im frei zugänglichen Treppenhaus. Das pauschale Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen sei daher unzulässig.

Auch der Abzug der Verwaltungskosten sei zu Unrecht erfolgt. Das Landgericht habe sich darauf gestützt, dass in dem Hausverwaltervertrag auch eine Regelung zur Übernahme der Geschäftsführung enthalten sei. Alleiniger Gesellschaftszweck der Klägerin sei aber das Eigentum an dem streitbefangenen Gebäude. Als einzige operative Tätigkeit könne daher bei verständiger Würdigung des Vertrages nur die Vertretung der Klägerin gegenüber der Hausverwaltung in Frage kommen. Daher führe die Abgrenzung der Tätigkeit der Hausverwaltung von den übrigen Aufgabe der Geschäftsführung zu keinen weiteren Aufgaben.

Der Grundsatz, dass bei der Umlage der Kosten des Hauswarts nicht ansatzfähige Kosten vernachlässigt werden dürften, wenn ihnen nur ein geringer Zeitaufwand zu Grunde liege, müsse auch hier gelten.

Die in Ansatz gebrachten Verwaltungskosten lägen zudem unter 5% der Jahresmiete und hielten einer AGB-Kontrolle statt.


Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

Der Klägerin steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 des Mietvertrages nebst Ergänzungen ein Anspruch auf Erstattung von weiteren 1.741,02 EUR inklusive Mehrwertsteuer zu.

Die Berufung hat in Höhe von 205,57 EUR netto Erfolg wegen des vom Landgericht nicht zugesprochenen Anspruchs auf Erstattung der Kosten der Hausbeleuchtung. Im Übrigen ist sie in diesem Punkt unbegründet.

Das Landgericht hatte die Kosten der Hausbeleuchtung insgesamt nicht berücksichtigt, weil die Klägerin auf das Bestreiten der Beklagten nicht dargelegt habe, von welchen Zählern welche Verbrauchsmengen abgelesen worden seien.

Die Klägerin verweist mit ihrer Berufung auf die schon im Anlagenkonvolut K 7 in der ersten Instanz vorgelegte Stromrechnung, die auch eine Einzelaufstellung enthält, aus der sich die abgelesenen Zähler und die berücksichtigen Zählerstände ergeben.

Die darin ausgewiesenen Zählerstände sind unstreitig und daher zu berücksichtigen.

Nicht zu berücksichtigen ist hingegen das Bestreiten mit Nichtwissen durch die Beklagte, dass es sich um die Zähler handle, über die der Hausstrom abgerechnet werde. Denn unwidersprochen hat die Klägerin vorgetragen, dass sich die Zähler im für Mieter frei zugänglichen Treppenhaus befänden. Angesichts dessen hätte die Beklagte konkreter Bestreiten müssen.

Die Gesamtkosten in Höhe von 477,80 EUR sind jedoch, anders als in den Betriebskostenaufstellungen geschehen, nicht auf nur 389,45 qm, sondern auf 439,29 qm zu verteilen.

Die der Abrechnung zu Grunde gelegte Fläche ist von der Beklagten zwar nicht hinreichend bestritten worden. Sie gilt daher als unstreitig.

Denn die Klägerin hat die Zusammensetzung der Gesamtfläche, auf die die Kosten der Hausbeleuchtung verteilt worden ist, im Schriftsatz vom 12. November 2008 im Einzelnen erläutert. Dem ist die Beklagte nicht mehr entgegengetreten.

Die Klägerin hat aber bei der Ermittlung der Fläche, auf die die Kosten umzulegen sind, eine nicht bewohnte Wohnung, die eine Größe von 49,84 qm hat, außer Betracht gelassen.

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf diese Einheit zu verteilen, weil bei der Verteilung der Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt.

Die ebenfalls nicht berücksichtigte Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist hingegen in zulässiger Weise außer Betracht gelassen worden, weil sie von der Hausbeleuchtung, bei der es sich hier um die Beleuchtung des Treppenhauses handelt, nicht profitiert.

Die Gesamtfläche, auf die die Kosten zu verteilen sind, beläuft sich daher insgesamt auf 439,29 qm (= 389,45 qm + 49,84 qm).

Die Klägerin kann mithin in den Teilabrechnungen Deta-Med 1 und Deta-Med 2, die insgesamt eine zu berücksichtigende Fläche von 189 qm aufweisen, 205,59 EUR netto auf die Beklagte umlegen. Das ergibt sich aus folgender Berechnung:

477,80 EUR : 439,29 qm = 1,0876641 EUR/qm

1,0876641 EUR/qm x 189 qm = 205,57 EUR

Die Berufung hat teilweise Erfolg mit ihrem Angriff gegen das Urteil des Landgerichts wegen des Abzugs eines Teils der Heizkosten. Denn der Klägerin steht ein weiterer Anspruch auf Erstattung der Heizkosten in Höhe von 1.295,31 EUR netto zu. Im Übrigen ist die Berufung in diesem Punkt unbegründet.

Das Landgericht hatte einen Teil der im Rahmen der Betriebskostenaufstellung für das Jahr 2006 abgerechneten Heizkosten für nicht ausreichend dargelegt erachtet. Dies betraf die Teilbetriebskostenaufstellung DETA-MED 1 und dort die verbrauchsabhängig verteilten Kosten der sog. Untereinheit „EGM“ in Höhe von 2.062,67 EUR netto. Es sei nicht dargelegt worden, welche Verbrauchseinheiten abgelesen worden seien.

Die Klägerin hat hierzu mit der Berufung die erste Seite der Einzelabrechnung der Untereinheit „EGM“ vorgelegt, aus der sich die der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerte ergeben. Dieser Vortrag ist wie folgt zu berücksichtigen:

Der Vortrag der Klägerin ist zwar neu i. S. d. § 531 Abs. 2 ZPO, jedoch gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, weil das Landgericht auf das Fehlen der ersten Abrechnungsseite hätte hinweisen und der Klägerin Gelegenheit geben müssen, diese nachzureichen.

Die aus der Einzelabrechnung ersichtlichen tatsächlich abgelesenen Verbrauchseinheiten sind als unstreitig anzusehen.

Denn die Klägerin hat als Anlage K 14.1 eine Ablesequittung vorgelegt, aus der sich ergibt, dass ein Mitarbeiter oder eine Mitarbeiterin der Beklagten die dort notierten Werte quittiert hat. Die Beklagte kann daher die Richtigkeit dieser Werte nicht wirksam pauschal in Abrede stellen. Sie hätte substanziiert bestreiten und darlegen müssen, weshalb die Werte trotz der erteilten Quittung nicht korrekt sein sollen.

Die der Abrechnung zugrunde gelegten Werte der Geräte 513 und 514 sind jedoch nur mit insgesamt 20,76 Einheiten zu berücksichtigen.

Die Werte der Geräte 513 und 514 sind ausweislich der Einzelabrechnung geschätzt worden. Die Klägerin hat zwar dargelegt, dass die Geräte ausgefallen seien und daher von ihr hätten geschätzt werden dürfen. Die Klägerin hat aber nicht dargelegt, wie sie die Werte geschätzt hat.

Die beiden Geräte können auch ohne weitere Angaben der Klägerin mit insgesamt 20,76 Einheiten berücksichtigt werden.

Wegen des Ausfalls der beiden Erfassungsgeräte kann gemäß § 9 a Abs. 1 HeizKV eine Schätzung erfolgen. Bei der Schätzung in mehreren Nutzungseinheiten muss aber immer dieselbe Methode angewendet werden, weil die Heizkostenverteilung auf einer Verhältnisrechnung beruht. Bei der Schätzung in mehr als einer Abrechnungsuntereinheit kann nichts anderes gelten. Auch hier ist immer nach derselben Methode zu schätzen.

Für die Untereinheit „EGR“ ist der Verbrauch - wie sich aus der diesbezüglichen Einzelabrechnung ergibt - insgesamt geschätzt worden. Dabei hat man sich am Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Einheiten orientiert. Dort sind als Durchschnitt 0,51 Einheiten pro Quadratmeter angesetzt worden. Auf die Untereinheit „EGM“, die 155 qm groß ist, entfällt unter Berücksichtigung desselben Durchschnittverbrauchs daher ein geschätzter Gesamtverbrauch von 79,05 Einheiten. Da die abgelesenen Einheiten der Einheit „EGM“ eine Summe von 58,29 Einheiten ergeben, entfallen auf die beiden geschätzten Geräte insgesamt 20,76 Einheiten (= 79,05 - 58,29).

Für die Untereinheit „EGM“ sind insgesamt 79,05 Verbrauchseinheiten zu berücksichtigen. Das führt bei dem der Einzelabrechnung zu entnehmenden Wert von 16,386015 Euro je Einheit zu Kosten in Höhe von 1.295,31 EUR netto, die in die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Beklagten einzustellen sind.

Die mit der Berufungsbegründung erhobenen Einwendungen der Beklagten gegen die Heizkostenabrechnung greifen - ungeachtet der Frage ihrer Zulässigkeit gemäß § 531 Abs. 2 ZPO - nicht durch:

Soweit die Beklagte meint, die Heizkostenabrechnung sei nicht fällig, weil die Parteien im Rahmen der Nachtragsvereinbarung vom 23. Juli 2004 (Anlage K3) eine einheitliche Abrechnung der gesamten Mietfläche auf Grundlage einer einzigen Quadratmeterzahl vereinbart hätten, ist dem nicht zu folgen. Die Parteien haben keine Vereinbarung darüber getroffen, wie die Heizkostenabrechnung erfolgen soll, sondern lediglich angegeben, dass als Berechnungsgrundlage 254 qm als Heizkostenabrechnungsfaktor angesetzt werden sollen. Die Parteien haben sich damit allein darüber verständigt, für welche Fläche insgesamt Heizkosten zu zahlen sind.

Gegen diese Vereinbarung hat die Klägerin jedoch nicht verstoßen, indem sie für die von der Beklagten gemieteten Flächen nicht eine, sondern drei Abrechnungen vorgelegt hat. Es handelt sich ersichtlich jeweils um Abrechnungen für die Flächen, die Gegenstand des Mietvertrages oder einer ergänzenden Vereinbarung sind, was sich bereits aus den genannten Flächengrößen ergibt. Eine Addition der den Einzelabrechnungen zugrunde liegenden Flächen ergibt 252,14 qm. Da danach bei der Abrechnung sogar weniger Fläche berücksichtigt worden ist als nach der Vereinbarung aus dem Jahr 2004 hätte berücksichtigt werden können, steht dies der Fälligkeit der Abrechnung nicht entgegen.

Der Hinweis der Beklagten, dass es für die Einheit „1OGL“ keine wirksame vertragliche Vereinbarung zur Übernahme der Heizkosten gebe, da in der Vereinbarung vom Februar 2000 keine Heizkosten übernommen worden seien, ist unerheblich.

Denn die Abrechnung für die Einheit „1OGL“ ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens, da die sich auf diese Fläche beziehenden Heizkosten in Höhe von 1.086,99 EUR vom Landgericht der Klägerin im angefochtenen Urteil zugesprochen worden sind und die Beklagte insoweit weder eine Berufung noch eine Anschlussberufung eingelegt hat.

Der Wirksamkeit der Abrechnung steht nicht entgegen, dass die Klägerin die drei Untereinheiten in den Teilabrechnungen mit „EGM“, „EGR“ und „1OGL“ bezeichnet hat, was die Beklagte für irreführend hält.

Eine Abrechnung ist formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist. Hier mag sich zwar möglicherweise nicht auf den ersten Blick erschließen, welche Flächen mit den genannten Abkürzungen jeweils gemeint sind. Aber zumindest mit Hilfe der den jeweiligen Abrechnungen zu entnehmende Größe der abgerechneten Teilfläche ist eine eindeutige Zuordnung möglich.

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin auf die zu erstattenden Netto-Beträge Mehrwertsteuer verlangen kann. Die der Klägerin weiter zustehenden Beträge in Höhe von 205,57 EUR und 1.295,31 EUR netto, insgesamt 1.500,09 EUR, erhöhen sich daher um 16% auf insgesamt 1.741,02 EUR.

Denn nach § 9 UStG kann der Unternehmer einen eigentlich steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. So liegt der Fall hier, weil die Vermietung an die Beklagte als Unternehmerin zum Zwecke des von ihr geführten Unternehmens erfolgte. Weil die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, dass auch Mehrwertsteuer auf die Nebenkostenvorschüsse zu entrichten ist, ist der Abrechnungssaldo ebenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten.

Die geltend gemachten Zinsen stehen der Klägerin gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 2, 288 Abs. 2 BGB zu.

Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Erstattung der Kosten für den Hauswart zu Recht abgewiesen.

Zwar ist aufgrund des in der zweiten Instanz gehaltenen ergänzenden Vortrags der Betrag, der in die Abrechnung eingestellt worden ist, rechnerisch nachvollziehbar. Gleichwohl können die vorgelegten Unterlagen Aufwendungen der Klägerin in entsprechender Höhe nicht belegen.

Nach dem als Anlage K 10 vorgelegten „Servicevertrag“ beschäftigt die Klägerin eine Hausmeisterin, der sie 160,00 EUR monatlich zu zahlen hat.

Die in dem Anlagenkonvolut K 7 enthaltenen Belege zeigen, dass die Komplementärin der Klägerin in den Monaten März bis November 2006 an die Hausmeisterin je 160,00 EUR gezahlt hat. Dabei handelt es sich aber nicht um Aufwendungen der Klägerin, sondern um solche der Komplementärin. Die Klägerin kann diese Aufwendungen daher nicht ersetzt verlangen.

Die Klägerin macht zwar geltend, die Abwicklung der Gehaltszahlungen sei über die Komplementärin erfolgt. Jedoch allein für die Monate Januar, Februar und Dezember 2006 werden Rechnungen vorgelegt, mit denen die Komplementärin der Klägerin Hausmeisterkosten in Rechnung stellt. Für diese Monate sind jedoch keine Gehaltszahlungen an die Hausmeisterin nachgewiesen.

Die Unterlagen belegen mithin nicht, dass die Klägerin für die Hausmeistertätigkeit die in Ansatz gebrachten Aufwendungen getätigt hat.

Zutreffend hat das Landgericht auch die in die Betriebskostenaufstellung eingestellten Kosten für die Hausverwaltung nicht berücksichtigt und den auf ihre Erstattung gerichteten Anspruch für unbegründet gehalten.

Die Klägerin kann die dort in Ansatz gebrachten Kosten nicht als solche, die sie für eine Fremdverwaltung hat aufbringen müssen, abrechnen.

Die im Anlagenkonvolut K 7 enthaltene „Vergütungsvereinbarung“ stellt nämlich, anders als die Klägerin meint, keinen Verwaltervertrag dar und ist daher zur Darlegung einer Fremdverwaltung nicht geeignet.

Denn der danach zwischen der Klägerin und ihrer Komplementärin geschlossene Vertrag sieht vor, dass die Komplementärin die Geschäftsführung für die Klägerin übernimmt und einen Geschäftsführer stellt. Der Geschäftsführer soll die Gesellschaft in operativen Aufgaben im Innen- und Außenverhältnis vertreten. Für diese Tätigkeit haben die Vertragsparteien eine jährliche Vergütung vereinbart.

Dem Inhalt der so beschriebenen Aufgabe und der dementsprechend übertragenen Kompetenzen nach handelt es sich nicht um einen auf die Übernahme einer Grundstücksverwaltung gerichteten Vertrag, sondern um die Übertragung einer nach innen und außen umfassenden Geschäftsführung.

Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung des Grundstücks durch die Komplementärin als Geschäftsführung der Klägerin stellt daher keine Fremd-, sondern eine Eigenverwaltung dar.

Die Klägerin kann die ihrer Komplementärin geschuldete Geschäftsführungsvergütung auch nicht als Kosten der Eigenverwaltung auf die Beklagte umlegen.

Zwar können Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Welcher Betrag insoweit angesetzt werden könnte, lässt sich dem Vortrag der Klägerin jedoch nicht entnehmen.

Da die Vergütungsvereinbarung zwischen der Klägerin und ihrer Komplementärin nicht auf die Übernahme der Hausverwaltung gerichtet ist, sondern auf die Übernahme der Geschäftsführung, kann aus diesem Vertrag nicht abgeleitet werden, dass die dort vereinbarte Vergütung für die Übernahme der Hausverwaltung üblicherweise an Dritte zu zahlen wäre.

Auch dass der von der Klägerin umgelegte Betrag für die Hausverwaltung unterhalb von 5% der Jahresmiete liegt und damit u. U. einer AGB-Kontrolle standhielte, verhilft der Klage insoweit nicht zum Erfolg. Denn die Mietvertragsparteien haben keine pauschale Vergütung der Hausverwaltungstätigkeit durch den Mieter vereinbart. Dass sie ggf. ein Entgelt in dieser Höhe hätten vereinbaren können, sagt nichts darüber aus, ob für gleichwertige Leistungen eines Dritten dieser Betrag hätte aufgewendet werden müssen.

Schließlich kann die Klägerin auch nicht die nicht schlüssig dargelegten Aufwendungen für die Hauwartstätigkeit als Hausverwalterkosten geltend machen. Es geltend insoweit die obigen Ausführungen sinngemäß.