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Änderungen im Mietrecht durch die Mietrechtsreform

published on 09/05/2006 13:38

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Kürzere Kündigungsfristen; Mieterhöhung nach Modernisierung; Mietsteigerungen; Barrierefreiheit; Index- und Staffelmiete; Vererbter Mietvertrag; Zeitmietverträge; Qualifizierter Mietspiegel

Die wichtigsten Änderungen im Mietrecht durch die Mietrechtsreform

Kürzere Kündigungsfristen:

Mieter haben generell eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von der Mietvertragsdauer.

Bei Vermietern ist die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bis zu 5 Jahren Mietvertragsdauer gelten 3 Monate Kündigungsfrist, nach 5 Jahren gelten 6 Monate und nach 8 Jahren gelten 9 Monate Kündigungsfrist.

Mieterhöhung nach Modernisierung:

Wenn der Vermieter in die Verbesserung der Wohnung investiert bzw. diese modernisiert, darf er 11 % der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dieses gilt nicht nur für neue Heizanlagen, sondern für sämtliche Energiesparmaßnahmen.

Die Ankündigung zur Modernisierung muss bereits 3 Monate vor Beginn erfolgen. In der Ankündigung müssen Informationen über den voraussichtlichen Beginn und den Umfang der Maßnahmen enthalten sein.

Mietsteigerungen:

Der Vermieter darf nach aktuellem Mietrecht die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % erhöhen. Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Barrierefreiheit:

Menschen mit Behinderungen dürfen die Wohnung auf eigene Kosten umbauen. Der Vermieter muss einem angemessenen Umbau zustimmen, vorausgesetzt die Wohnung wird nach dem Auszug wieder in den alten Zustand versetzt.

Als Sicherheit ist der Vermieter berechtigt, eine Kaution zu verlangen.

Zinsänderungen bleiben außen vor:

Eine steigende Zinsbelastung durch die Baufinanzierung darf der Investor nicht auf den Mieter abwälzen. Der Mieter profitiert demgegenüber nicht von sinkenden Zinsen.

Index- und Staffelmiete:

Beide Vertragsarten lassen sich unbefristet vereinbaren. Indexverträge knüpfen die Miethöhe an die Lebenshaltungskosten, Staffelmietverträge geben feste Mietsteigerungen vor.

Vererbter Mietvertrag:

Beim Tod des Mieters darf jeder Lebenspartner den Mietvertrag übernehmen, unabhängig davon ob er mit dem Mieter verheiratet war oder nicht und welchem Geschlecht er angehört.

Zeitmietverträge:

Nach aktuellem Mietvertragsrecht dürfen nur noch qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Bei qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Vermieter die Befristung bereits im Mietvertrag begründen. Ist die Befristung ausreichend begründet worden und der damit geschlossene befristete Vertrag wirksam, so kann sich der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Wohndauer nicht auf Sozialklauseln oder Räumungfristen berufen. Er muss nach Ablauf der Wohndauer umgehend ausziehen, es sei denn, dass sich der Anlass der Befristung verschiebt.

Qualifizierter Mietspiegel:

Liegt in der Stadt ein statistisch erhobener Mietspiegel vor, muss sich der Vermieter an dessen Obergrenzen halten. Soweit kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann sich der Vermieter an dem bisherigen vereinbarten Mietspiegel orientieren, bei dm sich die Mieter- und Vermieterverbände über die ortsübliche miete geeinigt haben. Auch drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten können zur Begründung der Mieterhöhung dienen.

Betriebskosten:

Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach der Abrechnungsperiode die Betriebskosten aufstellen. Versäumt er die Abrechnung, darf der Vermieter nichts mehr nachfordern.

Neuste BGH-Rechtsprechung zum Mietrecht:

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt.

BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 01.01.2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art 229 § 5 Abs. 2 EGBGB verdrängt.

BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 155/04

Eine zum Nachteil des Mieters in einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist ist in vollem Umfang wirksam, wenn die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist.

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