BGH: „Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnissen“
Der Bundesgerichtshof hat am 27.10.2004 (XII ZR 175/02) entschieden, dass eine Staffelmietvereinbarung auch dann weiter bestand hat, wenn sich die Gesamtnutzfläche nach Abschluss des Mietvertrages erhöht hat und der Mieter der Anpassung des Mietzinses zugestimmt hat. Eine Anpassung an die marktübliche Miete findet auch bei Verschlechterung des allgemeinen Mietniveaus nicht statt.
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die Möglichkeit, dass der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht.
Der Mieter bleibt daher auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen.
Bei einer Staffelmietvereinbarung trägt der Mieter das Risiko, dass sich das Mietniveau nach Vertragsschluss nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, dass die Mieten stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. Durch die gewählte Vertragsgestaltung haben beide Parteien langfristige Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit erlangt.
Obwohl die vereinbarte Staffelmietvereinbarung im Nachhinein für den Mieter sehr nachteilig war, war er an diese Vereinbarung gebunden. Hätte man im Mietvertrag genauer festgelegt, ab welcher Grenze der Verschlechterung des allgemeinen Mietniveaus auch eine Anpassung bei der Staffelmiete nach unten zu erfolgen habe, wäre die Situation für den Mieter nicht derart nachteilig gewesen.
Gerade bei Gewerbemietverträge, in denen es um erhebliche Mietbeträge geht, sollte zuvor gründlich der Mietvertrag auf seine Schwächen überprüft werden, damit solche Entwicklungen in der Zukunft nicht unerwartet geschehen und im Bedarfsfall eine andere Regelung getroffen wird.
Urteile
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Bundesgerichtshof Urteil, 27. Okt. 2004 - XII ZR 175/02
bei uns veröffentlicht am 27.10.2004
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 175/02 Verkündet am: 27. Oktober 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH
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