Immobilienerwerb in Deutschland

Im Gegensatz zur Russischen Föderation sind - abgesehen von wenigen Ausnahmen wie dem Erwerb von Erbbaurechten - Gebäude automatisch mit dem Grundstück verbunden; deshalb erwirbt der Käufer immer mit dem Grundstück auch das Gebäude. Der Übergang einer Immobilie an einen neuen Eigentümer erfolgt erst nach entsprechender Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Der Anspruch auf den Erwerb des Eigentums durch den Käufer wird mittels einer von den Parteien vereinbarten Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Erst nach der Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch kann – vom Eintritt anderer Voraussetzungen abgesehen – der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt werden. Wenn die Parteien die Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen nicht abwarten wollen, können sie den Kaufpreis ggf. auf ein Notar-Anderkonto einzahlen. Der Notar darf ein Notar-Anderkonto in der Regel jedoch nur anbieten, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, beispielsweise wenn das Notar-Anderkonto zur Sicherung der vorzeitigen Besitzübergabe an der Immobilie erforderlich ist.

Im Kaufvertrag einigen sich die Seiten über den Übergang der Haftung für das verkaufte Objekt vom Verkäufer auf den Käufer (sog. Stichtag). Beim Verkauf gebrauchter Immobilien, insbesondere Wohnungen, wird die Immobilie in der Regel unter Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes verkauft. Der Gewährleistungsausschluss gilt jedoch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht, wenn der Verkäufer vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt.

Außerdem bleiben von dem Haftungsausschluss Schadenersatzansprüche des Käufers bei Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit unberührt, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verkäufers beruhen und wegen zugesicherter Eigenschaften bzw. Garantien des Verkäufers betreffend den Vermögensgegenstand.

Wegen des Kaufpreisanspruchs unterwirft sich der Käufer in der Regel dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen und ermächtigt den beurkundenden Notar, dem Verkäufer jederzeit nach dem Fälligkeitszeitpunkt eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde des Kaufvertrages auf Kosten des Käufers zu erteilen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages die Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises in das gesamte Vermögen des Käufers betreiben und ihm z. B. Bankkonten sperren kann.

Der Verkäufer unterwirft sich dagegen wegen des Anspruchs des Käufers auf Übergabe des Kaufgegenstandes ebenfalls in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung und ermächtigt den Notar, dem Käufer jederzeit nach dem Stichtag eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages auf die Kosten des Verkäufers zu erteilen. Dies bedeutet, dass auch der Käufer keine Räumungsklage beim Gericht erheben muss, sondern mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages die Räumung des Kaufgegenstandes gegen den Verkäufer betreiben kann.

Die Kosten des Kaufvertrages trägt in der Regel der Käufer. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen haften jedoch beide Vertragschließenden für die Grunderwerbsteuer und die Kosten des Vertrages als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass das Gericht, das Finanzamt und auch der Notar auch den Verkäufer zu Zahlung der Kosten heranziehen können, wenn der Käufer die Kosten nicht übernehmen will oder kann oder nicht greifbar ist.

Wir erstellen die Kaufverträge zweisprachig in deutscher, russischer, englischer sowie polnischer Sprache und führen Beratungen und Beurkundungen zweisprachig durch.

Der vorstehende kurze Überblick über den Immobilienerwerb in Deutschland ersetzt eine professionelle individuelle Beratung nicht. Bitte wenden Sie sich dafür an unser Büro.