Mietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze

bei uns veröffentlicht am26.08.2014

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar.
Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Potsdam. Es stellte darauf ab, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre, Fenster und Terrassentüren zum Lüften öffnen zu können. Dabei solle man nicht befürchten müssen, dass eine Katze diese Gelegenheit nutzt, um in die Wohnung zu gelangen. Ob die Katzenhaltung in dem Mietshaus erlaubt war oder nicht, war für das Amtsgericht unerheblich (Amtsgericht Potsdam, 26 C 492/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 (Az.: 26 C 492/13):

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zur Vollstreckung gelangenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.


Tatbestand:

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von den Klägern bewohnte im Erdgeschoss liegende Wohnung. Mitvermietet ist auch eine Terrasse, die über zwei Terrassentüren von der Wohnung zu erreichen ist. Die Miete beträgt 930,41 €.

Die Klägerin zu 2) ist schwer gehbehindert.

Die im gleichen Haus, in der 1. Etage wohnende Mitmieterin hält in ihrer Wohnung eine Katze, die die Wohnung verlassen kann.

Seit geraumer Zeit dringt diese Katze durch geöffnete Türen und Fenster in die Wohnung der Kläger ein und hält sich in dieser so lange auf, bis sie vertrieben wird. Wenn die Klägerin zu 2) allein in der Wohnung ist, ist sie aufgrund ihrer Behinderung nicht in der Lage die Katze aus der Wohnung zu verweisen. Hinsichtlich der Häufigkeit wird auf die mit Schriftsatz vom 10. April 2014 eingereichte Liste der Kläger verwiesen.

Mitte Juli 2013 baten die Kläger die Beklagte erstmals um Hilfe wegen der Katze.

Die Kläger fühlen sich in der Nutzung der Wohnung durch die Katze der Nachbarin nicht nur unerheblich beeinträchtigt, und meinen zur Minderung der Miete berechtigt zu sein.

Ursprünglich haben die Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Mitmieterin zu untersagen in ihrer Wohnung eine Katze zu halten.

Nach einer Teilrücknahme beantragen die Kläger nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, gegenüber der Mieterin Frau ein gebot des Inhalts auszusprechen und durchzusetzen, es zu unterlassen, dass sich die im Besitz von Frau befindliche Katze in die Wohnung der Kläger nebst zugehöriger Terrasse vordringt; festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, die Warmmiete der von ihnen innegehaltenen Wohnung seit dem 01. Oktober 2013 bis zur Beseitigung des streitgegenständlichen Mangels um 15% zu mindern.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint durch die Katze sei kein Mangel der Mietsache gegeben. Darüber hinaus müsse sich der Anspruch der Kläger gegen die Mitmieterin richten.


Entscheidungsgründe:

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

Die Kläger können von der Beklagten verlangen, dass diese auf die Mieterin einwirkt um Belästigungen durch deren Katze zu vermeiden.

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertraggemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit in diesen Zustand zu erhalten.

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört auch, dass Fenster und Terrassentüren, sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig geöffnet werden können. Wenn es bei vertragsgerechtem Gebrauch durch äußere Ursachen zu Beeinträchtigungen kommt, kann der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht wurden oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen kann und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden muss. So liegt der Fall hier. Das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze stellt ohne Zweifel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Kläger an der Nutzung der Wohnung dar. Diese brauchen die Kläger auch nicht zu dulden. Da die Nachbarin ebenfalls Mieterin der Beklagten ist, kann die Beklagte im Rahmen dieses Schuldverhältnisses auf die Nachbarin einwirken und diese ggf. gemäß § 541 BGB auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsucht, stellt zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt ist. Denn jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache findet dort seine Grenzen, wenn die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Durch das Eindringen der Katze in die Wohnung der Kläger ist auch der Wohnwert und damit einhergehend die Miete gemindert, § 536 Abs.1 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter nur zur Entrichtung eines reduzierten Mietzinses für die Zeit verpflichtet, während der die vermietete Sache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Aus der von den Klägern eingereichten Liste ergibt sich, dass die Katze zumindest seit Oktober 2013 nahezu täglich, manchmal mehrmals täglich die Wohnung der Kläger heimsucht.

Das Gericht hält jedoch eine Minderungsquote von 10% für angemessen, aber auch ausreichend. Darüber hinaus musste die Klage der Abweisung unterliegen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs.1, 269 Abs.3 S.2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

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Gesetze

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9 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Zivilprozessordnung - ZPO | § 711 Abwendungsbefugnis


In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt e

Zivilprozessordnung - ZPO | § 269 Klagerücknahme


(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden. (2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, a

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln


(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch


Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.

(2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, auch die Einwilligung des Beklagten sind dem Gericht gegenüber zu erklären. Die Zurücknahme der Klage erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes. Der Schriftsatz ist dem Beklagten zuzustellen, wenn seine Einwilligung zur Wirksamkeit der Zurücknahme der Klage erforderlich ist. Widerspricht der Beklagte der Zurücknahme der Klage nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, so gilt seine Einwilligung als erteilt, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

(3) Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.

(4) Das Gericht entscheidet auf Antrag über die nach Absatz 3 eintretenden Wirkungen durch Beschluss. Ist einem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt worden, hat das Gericht über die Kosten von Amts wegen zu entscheiden.

(5) Gegen den Beschluss findet die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag übersteigt. Die Beschwerde ist unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag (§ 104) ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.

(6) Wird die Klage von neuem angestellt, so kann der Beklagte die Einlassung verweigern, bis die Kosten erstattet sind.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.