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Nebenkosten

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Untermietverhältnis: Wer Vorauszahlungen erhält muss auch abrechnen

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Hat ein Untermieter monatliche Vorauszahlungen an den Hauptmieter zu entrichten, ist der Hauptmieter auch verpflichtet, eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen.
Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist grundsätzlich unzulässig. 

So entschied es das Amtsgericht Lichtenberg. Der Richter gab dem Hauptmieter aber einen praktischen Tipp an die Hand. Er könne sich im Untermietverhältnis die Abrechnung des Hauptvermieters zu eigen machen. Allerdings müsse er, wenn sich die Vorauszahlungen des Untermieters an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter unterscheiden, die Vorauszahlungen des Untermieters zwingend aufgreifen.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Lichtenberg, Urteil vom 24.6.2015, (Az.: 2 C 381/14).

Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Die möglicherweise eine Nachzahlungspflicht begründende Abrechnung kann und darf inhaltlich vollumfänglich auf eine Seitens des Hauptvermieters vorgelegte Abrechnung Bezug nehmen, wenn keiner außer der Untermieter im Besitz des Wohnraums war, über den abzurechnen ist. Hierzu genügt es, wenn der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Hauptvermieters "durchreicht", solange er schriftliche Anmerkungen oder Modifikationen im Hinblick auf die von den Untermieters geleisteten Vorauszahlungen macht.


Tatbestand

Die Parteien streiten über Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung.

Beide Parteien waren durch ein Untermietverhältnis über die im Hause... in... B.-L., 2. OG rechts, gelegene Wohnung miteinander vertraglich verbunden. Die Klägerin war Hauptmieterin; die Beklagten waren Untermieter und sind mittlerweile ihrerseits Hauptmieter. Als monatlicher Untermietzins wurde eine Gesamtmiete von € 480,00 vereinbart, wobei hierauf € 140,00 als pauschale Nebenkosten entfielen. Die Parteien trafen ferner eine schriftliche Vereinbarung darüber, wie mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 umzugehen ist. In dieser Vereinbarung heißt es unter III:

„Nach Vorliegen der Abrechnung der Nebenkosten 2013 werden die Mehrbeträge, soweit sie durch die zu 2. Genannten verursacht wurden, nachträglich ausgeglichen. Die zu beachtenden Mehrbeträge betreffen Verbrauchskosten für Wasser, Fernwärme und Strom, soweit diese höher als die bislang gültigen Vorauszahlungen ausfallen.“

Die Hauptvermieterin erteilte am 14. Mai 2014 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese wies einen Gesamtbetrag an Betriebskosten in Höhe von € 1.582,22 und Heizkosten in Höhe von € 2.407,87 aus. Die Klägerin forderte die Beklagten unter Übersendung dieser Nebenkostenabrechnung 2013 auf, den Mehrbetrag, der nicht durch die Vorauszahlungen der Untermieter in Höhe von 12 x € 140,00 gedeckt war, bis zum 22. August 2014 zu zahlen. Es handelte sich um eine Summe von insgesamt € 2.310,09. Die Beklagten kamen dieser Aufforderung nicht nach. Am 7. August 2014 forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagten mittels anwaltlichen Aufforderungsschreiben erfolglos auf, den offenen Betrag auszugleichen. Ferner bezifferte er die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und wies die Differenz zwischen diesen Vorauszahlungen und der geforderten Nachzahlung aus. Darüber hinaus nahm er Bezug auf die von der Hauptvermieterin erstellten Nebenkostenrechnung und fügte sie dem Schreiben als Anlage an.

Die Klägerin behauptet, dass sie den Beklagten angeboten habe, die Belegkopien zu der Betriebskostenabrechnung 2013 von dem Vermieter anzufordern, sofern die Beklagten die Kopierkosten für die 79 Blätter in Höhe von € 19,75 entrichten würden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von € 2.310,09 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. August 2014 zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass die von der Hauptvermieterin erstellte Nebenkostenabrechnung fehlerhaft sei, da sie zu hohe Verbrauchswerte enthalte. Die Beklagten vertreten die Rechtsauffassung, dass die von der Hauptvermieterin erstellte Nebenkostenabrechnung keinerlei Rechtsfolgen in dem Rechtsverhältnis zwischen Klägerin und Beklagten begründen könne. Denn die Klägerin müsse zwingend eine eigene Abrechnung erstellen, die bestimmten gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandards entsprechen müsse. Eine solche eigene Abrechnung sei jedoch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht vorgelegt worden. Die Beklagten sind ferner der Ansicht, dass eine Einsichtnahme in die Belege der Hauptvermieterin nicht erforderlich sei; vielmehr müsse die Klägerin als Untervermieterin zunächst auf ihre eigenen Kosten eine Abrechnung samt der dazugehörigen Belege erstellen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von € 1.517,46 gemäß §§ 535 Abs. 1, 556 Abs. 1 BGB i. V. m. der Zusatzvereinbarung vom 29. Dezember 2013. Diese Zusatzvereinbarung stellt das zentrale Kriterium für die Bemessung des von den Beklagten zu zahlenden Teils der klägerischen Forderung dar. Denn die vertragliche Vereinbarung lautete, dass Mehrbeträge, die durch die Untermieter „verursacht“ wurden, von den Beklagten ausgeglichen werden müssen. Diese Vereinbarung ist einer mehrdeutigen Auslegung zugänglich, wobei, gemäß den allgemeinen Grundsätzen des bürgerlichen Rechts, nicht an einer buchstäblichen Formulierung festgehalten werden darf, sondern vielmehr der tatsächliche Wille der Parteien erforscht werden muss, § 133 BGB. Eine solche Auslegung ergibt, dass die Beklagten den nicht von ihren Vorauszahlungen erfassten Teil der verbrauchsabhängigen Kosten zu begleichen haben.

Vor dem Hintergrund des Regelungssubtrats der Vereinbarung, nämlich der Nebenkosten, könnte man auch dem Gedanken verfallen, dass die Beklagten sämtliche Positionen einer Nebenkostenabrechnung zu tragen hätten, die im Laufe ihres Untermieterverhältnisses durch den Hauptvermieter der Untervermieterin in Rechnung gestellt worden sind. Offensichtlich vertrat die Klägerin diese Leseart, da sie ansonsten nicht die Nachzahlungen für die Betriebs- und die Heizkosten verlangen würde. Indes ist diese Leseart nach dem Dafürhalten des Gerichts nicht vertretbar. Denn die Parteien bestimmten expressis verbis in Absatz 3 Satz 2 der Zusatzvereinbarung, welche Abrechnungspositionen unter Mehrbeträge zu subsumieren sind. Dies sind: Wasser, Fernwärme und Strom - mithin verbrauchsabhängige Kosten. Nicht von einer nachträglichen Ausgleichspflicht umfasst sind dagegen die Betriebskosten. Deshalb ist zwischen Betriebs- und verbrauchsabhängigen Kosten zu differenzieren.

Ferner ergibt eine systematische Auslegung der Zusatzvereinbarung vom 29. Dezember 2013 mit dem als Anlage K1 zu den Akten gereichten Untermietvertrag, dass als Berechnungsgrundlage für die Bestimmung der Mehrkosten nur der Betrag gemeint sein kann, der die gemäß § 2 Nr. 2 lit. a) zu zahlende Pauschale in Höhe von 12 x € 140,00 übersteigt. Somit konnten die Beklagten maximal den Betrag geschuldet haben, der die Vorauszahlungen auf die verbrauchsabhängigen Kosten übertrifft.

Offen gelassen haben die Parteien aber die Frage, wie die zu zahlende Pauschale auf die jeweiligen Positionen, nämlich Betriebs- und verbrauchsabhängige Kosten, anzurechnen ist. Hier musste das Gericht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB im Wege des § 287 Abs. 2 ZPO eine Schätzung anstellen. Die Problematik verdeutlicht sich, wenn man sich vor Augen hält, dass eine vollständige Anrechnung der monatlich zu zahlenden Pauschale auf die Betriebskosten zur Folge hätte, dass überhaupt keine Vorauszahlung auf die verbrauchsabhängigen Kosten erfolgt wäre. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die Klage vollumfänglich begründet wäre, da der zu zahlende Mehrbetrag exorbitant hoch wäre. Umgekehrt würde eine vollständige Anrechnung der monatlich zu zahlenden Pauschale auf die verbrauchsabhängigen Kosten zur Folge haben, dass die Beklagten keinen Betrag nachzuzahlen hätten, da es dann keine die Pauschale übertreffenden Mehrbeträge i. S. d. Absatz 3 Satz 1 der Zusatzvereinbarung vom 29. Dezember 2013 gäbe. Das Gericht muss sich hier durch eine Schätzung im Wege der Quotenbildung behelfen. Hierzu rekurriert es auf die Quote des Hauptvermieters aus der Abrechnung vom 14. Mai 2014. Diese weist einen Anteil von 53% der Vorauszahlungen auf die verbrauchsabhängigen Kosten und 47% auf die Betriebskosten aus. Unter Zugrundelegung einer gezahlten Pauschale von 12 x € 140,00 = € 1.680,00 ergibt dies, dass die Beklagten einen Betrag von € 789,60 auf die Betriebskosten und einen Betrag von € 890,40 auf die verbrauchsabhängigen Positionen zahlten. Dass diese Schätzung möglicherweise nicht hundertprozentig dem nicht verlautbarten Willen der Parteien entspricht, müssen diese hinnehmen. Denn einer durch den Gesetzgeber ermöglichten Schätzung sind Ungerechtigkeiten immanent, die, solange sie nur eine marginale Belastung darstellen, in Kauf zu nehmen sind.

Unter Zugrundelegung dieser Berechnungsgrundlage und der vertraglichen Vereinbarung der streitenden Parteien ergibt sich, dass der auf die Betriebskosten entfallende Mehrbetrag, der nicht durch die im Voraus zu zahlende Pauschale abgedeckt ist, nicht geschuldet ist. Mithin musste die Klage in Höhe von € 792,62 abgewiesen werden.

In Ansehung der verbrauchsabhängigen Kosten kam das Gericht jedoch zu einem anderen Ergebnis. Hier leisteten die Beklagten, wie zuvor dargelegt, Vorauszahlungen in Höhe von € 890,40; die Abrechnung des Hauptvermieters weist Gesamtkosten in Höhe von € 2.407,87 aus. Subtrahiert man von den Gesamtkosten die gequotelten Vorauszahlungen, so ergibt dies den zu zahlenden Betrag der Beklagten.

Das Argument der Beklagten, sie müssten sich nicht an die vertragliche Vereinbarung halten, da es die Klägerin versäumt habe, ihnen eine eigens erstellte Abrechnung zur Verfügung zu stellen, verfängt nicht. Zwar ist die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Geltendmachung einer Nebenkostennachzahlung eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, richtig und in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB positiviert. Das Erfordernis der Abrechnung gilt freilich auch bei Untermietverhältnissen. Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist unzulässig. Da die Beklagten monatliche Vorauszahlungen entrichteten, war die Klägerin auch verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen. Das Gericht verfällt an dieser Stelle auch nicht in eine bloße Förmelei, wenn sie von der Untervermieterin die Erstellung einer eigenen Abrechnung verlangt. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist als eine Rechenschaftslegung zu verstehen, die es den Beteiligten ermöglichen soll, eine Nachberechnung bzw. eine schnelle Überprüfung vorzunehmen. Dies impliziert, dass grundsätzlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgewiesen ist, ein Verteilerschlüssel angegeben wird, der Anteil des Mieters daraus errechnet wird und dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ausgewiesen werden. Doch diese Operanden einer Nebenkostenabrechnung haben keinen Selbstzweck. Sie sind vielmehr im Sinnzusammenhang zu § 259 BGB zu verstehen, der, wie ausgeführt, bezweckt, dass Rechnungslegung verständlich und nachvollziehbar wird. Deshalb kann in einem singulären Untermietverhältnis bspw. keine Notwendigkeit des Untervermieters bestehen, einen Verteilerschlüssel im Rahmen der Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu errechnen. Auch ist es einer Untervermieterin einer mehrere Wohnungen vermietenden Hauptvermieterin unbenommen, sich die Nebenabrechnung der Hauptvermieterseite zu eigen zu machen, zumal eine derartige Untervermieterin in keinerlei vertraglichen Beziehungen zu den Anbietern von Grundversorgungsdienstleistungen steht und daher auch keinen Verteilerschlüssel erstellen und berechnen kann. Ein solches Durchreichen steht allerdings unter einer zwingenden Bedingung: Unterscheiden sich die Vorauszahlungen der Untermieter an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter, so muss die eigene Abrechnung des Untervermieters diese zwingend aufgreifen. Anderenfalls läge nämlich begrifflich keine Abrechnung über die Vorauszahlungen der Untermieter, sondern über die des Hauptmieters vor. Die Notwendigkeit einer solchen gesonderten Darstellung bzw. Berechnung wird vor dem Hintergrund des gerichtlichen Hinweises vom 22. Dezember 2014 deutlich. Dort wurde die Klägerseite darauf hingewiesen, dass sich die Klageforderung rechnerisch zunächst nicht erschloss. Das Gericht unterlag hier einem Irrtum. Denn es verwechselte die Summe der Vorauszahlungen der Beklagtenseite mit der Summe der Vorauszahlungen der Klägerin. Die Vorauszahlungen der Untermieter und der Untervermieter waren, auch ob der eigens gewählten Vorauszahlungsregelung, eben nicht identisch.

Eine derart gesonderte Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten hat nicht die Klägerin in Person, wohl aber ihr Prozessbevollmächtigter durch anwaltlichen Schriftsatz vom 7. August 2014 vorgenommen, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 20. Mai 2015 auch hinwies. Den Beklagten wurde durch die Forderung des Klägervertreters vor Augen geführt, welche Positionen die Klägerin zur Abrechnung bringt, welche Vorauszahlungen sie geleistet haben und welcher Betrag noch offen ist. Dass dies in einem Fließtext geschehen ist und nicht in einer üblicherweise angefertigten Tabelle ist unschädlich. Denn dem Sinn und Zweck einer Abrechnung wurde in jedem Fall durch die Klägerseite mit Schriftsatz vom 7. August 2014 entsprochen. Die Beklagten wussten - spätestens zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung im August 2014 - ganz genau, welchen Betrag sie der Klägerin aufgrund der getroffenen Absprache schuldeten, zumal das Aufforderungsschreiben auch deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenzierte. Welches „Mehr“ die Beklagten nunmehr einfordern, ist dem Gericht nicht ersichtlich und verständlich. Sofern die Beklagten die Auffassung vertreten, dass einer Abrechnung Rechnungen und Belege beigefügt werden müssen, so ist dieser Standpunkt falsch. Rechnungen und Belege sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Einzelne Rechnungen müssen nicht angegeben werden; erst recht müssen sie nicht beigefügt werden.

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist eingehalten.

Das Gericht erachtet die Abrechnung in Ansehung der verbrauchsabhängigen Kosten auch als materiell korrekt. Die von der Klägerseite von der Vermieterseite übernommenen verbrauchsabhängigen Werte sind zunächst als wertneutrale Wissensmitteilungen zu verstehen. Es obliegt den Mietern, die Korrektheit zu bestreiten. Nach dem Dafürhalten des Gerichts kann das Bestreiten auch auf einfachem Niveau geschehen und zwar mit dem Hinweis, dass man die Abrechnung in bestimmten Positionen für falsch hält. Ein solches Bestreiten ist aber nur dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Mieterseite wenigstens Belegeinsicht genommen hat. Aus dieser Belegeinsicht resultierend muss dann wenigstens annähernd dargelegt werden, wo der Fehler in der Abrechnung liegen könnte. Ein unsubstantiiertes Bestreiten ist daher unzulässig. Die Beklagten haben keine Belegeinsicht genommen; sie wollten ausweislich des eigenen Vortrags auch keine Einsicht in die Belege der Hausverwaltung nehmen, sondern insistierten auf einer eigenen und mit Belegen unterfütterten Abrechnung der Klägerin. Erst mit Schriftsatz vom 17. Februar 2015 wurde deutlich, dass die Beklagten die Kosten übertrieben hoch hielten. Doch auch an dieser Stelle lassen die Beklagten vermissen, weshalb sie die Abrechnung zurückweisen. In Ansehung des Warmwasserverbrauchs sind die abgerechneten Werte nicht unüblich. Denn ausgewiesen wurde ein Verbrauchsanteil von 37,80m³ an Warmwasser im Jahre 2013. Dies ergibt einen Durchschnittsverbrauch von 103,56l/Tag. Der Bundesdurchschnitt liegt bei etwa 125l/Tag.

Nach dem Zugang der Abrechnung vom 7. August 2014, die als Zahlungsziel den 22. August 2014 bestimmte, befanden sich die Beklagten nach Maßgabe der §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ab dem 23. August 2014 in Verzug - freilich aber nur in Höhe des tatsächlich geschuldeten Betrages. Vor diesem Hintergrund schulden sie auch die Verzugszinsen nach Maßgabe des § 288 Abs. 1 BGB.

Die Klägerin hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung der außergerichtlichen Kosten in Höhe von € 334,75. Als einzige in Betracht kommende Anspruchsgrundlage käme die Schadensersatzpflicht aus Verzugsgesichtspunkten nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB in Betracht. Allerdings befanden sich die Beklagten zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts und damit zum Zeitpunkt der Fälligkeit der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nicht in Verzug. Die im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 4. Juni 2015 geäußerte Rechtsauffassung, dass nämlich die Kosten für eine Erstrechnungserstellung von der Rechnungsstellerseite zu tragen sind, ist vollumfänglich korrekt. Denn das Forderungsmanagement obliegt zuvörderst den Gläubigern. Bedienen sich dieser externer Hilfe bei der Geltendmachung ihrer Forderungen können sie diese Kosten nicht auf ihre Schuldner umlegen, solange sich diese nicht im Verzug befinden. Da erst durch anwaltliche Hilfe der Klägerin mit Schriftsatz vom 7. August 2014 eine rechtswirksame Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, muss diese anwaltliche Tätigkeit dem erstmaligen Forderungsmanagement zugeordnet werden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 Satz 1, 711 ZPO.