Voraussetzungen von Prospekthaftungsansprüchen bei geschlossenen Immobilienfonds (GEHAG)

bei uns veröffentlicht am20.04.2010

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Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Rechtsanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Die Beklagte - Gründungsgesellschafterin des GEHAG-Fonds 11 sowie weiterer gleichartiger Immobilienfonds – wird von dem Kläger wegen Prospekthaftungsansprüchen in Anspruch genommen.  Die GEHAG – Fonds wurden in den 90er Jahren gegründet. Allen Fonds lagen zwar ähnliche, aber nicht wortgleiche Prospekte zugrunde. Mit ihnen sollten Wohnanlagen - größtenteils im sozialen Wohnungsbau - errichtet und vermietet werden. Das Land Berlin bezuschusste teilweise die Mieten. Diese Hilfen wurden für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. In der Regel schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "Anschlussförderung" an.

Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat allerdings im Februar 2003 aufgrund der desolaten finanziellen Situation der Stadt den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30.12.2002 endete. Darunter fielen auch die GEHAG-Fonds 11, 15 und 18.

LG und KG wiesen die Klage ab. Zwar nahm das KG bei den Fonds 11, 15 und 18 einen Prospektfehler an. Es war der Ansicht, dass die Anschlussförderung zu Unrecht als gesichert dargestellt worden sei. Allerdings sei der Fehler nicht als ursächlich für die Beitrittsentscheidung anzusehen.

Auf die Revision der Klägerin hob der BGH die Berufungsurteile auf und wies die Sachen zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das KG zurück.

Der BGH gab dem KG Recht, dass die Prospektformulierungen zur Anschlussförderung fehlerhaft waren. Schließlich erweckten sie den Eindruck, die Anschlussförderung sei gesichert, obwohl es tatsächlich keinen Rechtsanspruch darauf gab. Eine solche Aussage ist auch dann unrichtig i.S.d. Prospekthaftungsrechtsprechung, wenn man wie das KG annimmt, dass bei Fondszeichnung Anfang der 90er Jahre allgemein erwartet werden konnte, das Land Berlin werde den sozialen Wohnungsbau weiterhin fördern.

Allerdings konnte nach ständiger BGH-Rechtsprechung  darüber hinaus angenommen werden, dass eine fehlerhafte Aufklärung nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist. Denn eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht, und ein Immobilienfonds stellt keine derart spekulative Anlageform dar.

Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte allerdings, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent wurde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.


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