Bundesgerichtshof Urteil, 06. Juli 2006 - III ZR 13/05

Tatbestand:

Die Parteien erwarben durch notariellen Vertrag vom 26. Mai 1991 ein Grundstück von ca. 3,25 ha zu Miteigentum, und zwar der Kläger zu 1/5, der
Beklagte zu 4/5. Entsprechend wurden sie im Grundbuch eingetragen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, wonach die Erwerber im Innenverhältnis eine Aufteilung des Grundstücks nach dem Eigentumswechsel derart vereinbarten, daß der Kläger "eine Teilfläche von 6.000 qm als Alleineigentümer" erhalten sollte. Er errichtete auf einer später katastermäßig abgeschriebenen und angeblich vereinbarungsgemäß ihm gebührenden Teilfläche von ca. 4.530 qm ein Haus, während die übrige Fläche wider Erwarten der Parteien nicht bebaut werden durfte.
Mit der Klage begehrt der Kläger von dem Beklagten die Übertragung seines Miteigentumsanteils an der besagten Teilfläche Zug um Zug gegen Übertragung des klägerischen Miteigentumsanteils an der Restfläche. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision des Beklagten, die der Senat durch Versäumnisurteil vom 4. Februar 2002 zurückgewiesen hat. Der Beklagte hat dagegen Einspruch eingelegt.

Entscheidungsgründe:

I. Auf den zulässigen Einspruch des Beklagten ist das gegen ihn ergangene Versäumnisurteil aufzuheben und anderweitig zu entscheiden (§ 343 Satz 2 ZPO).
II. Die Revision ist begründet und führt zur Abweisung der Klage.
1. a) Wie das Berufungsgericht selbst sieht, bedurfte die der Klage zugrundeliegende Teilungsvereinbarung der Prozeßparteien der Form des - gem. Art. 229 § 5 EGBGB anzuwendenden, mit § 311 b Abs. 1 n.F. BGB sachlich
übereinstimmenden - § 313 a.F. BGB, weil hier schon mangels gleichmäûiger Bebaubarkeit der einzelnen Grundstücksteile keine dem Gesetz (§ 752 BGB) entsprechende Aufteilung verabredet wurde (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 1972 - V ZR 41/70, WM 1973, 82). Da gemäû dem notariellen Vertrag jeder Erwerber den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Kaufpreis an den Veräuûerer zu zahlen hatte und nicht ersichtlich ist, daû der Beklagte seinen Miteigentumsanteil an der streitigen Fläche im Auftrag und für Rechnung des Klägers (treuhänderisch ) erwerben sollte, scheidet auch ein gesetzlicher Anspruch des Klägers hierauf gemäû § 667 BGB (vgl. dazu BGHZ 127, 168, 170 f.) aus.

b) Die Klausel in dem notariellen Kaufvertrag, wonach der Kläger eine Teilfläche von 6.000 qm erhalten sollte, ist mangels hinreichender Kennzeichnung dieser Teilfläche gemäû §§ 313 Abs. 1 a.F., 125 BGB formunwirksam (vgl. BGHZ 74, 116, 120 f.; 87, 150). Formungültig waren ebenfalls die mündlichen Vereinbarungen der Parteien, welche diese - nach der von dem Berufungsgericht für glaubhaft erachteten erstinstanzlichen Zeugenaussage - vor Abschluû des notariellen Kaufvertrages hinsichtlich der Lage der wegzumessenden Teilfläche 6.000 qm (an der Straûenseite des handtuchförmigen Grundstücks ) getroffen haben sollen. Diese Lage kam in der Klausel des notariellen Kaufvertrages auch nicht "andeutungsweise" (vgl. BGHZ 87, 150, 154 f.) zum Ausdruck, weshalb es bei dem Formmangel verbleibt (vgl. BGHZ 74, 116, 121). Mit einer versehentlichen Falschbezeichnung der veräuûerten Fläche (dazu BGHZ 87, 150) ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar.
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die formunwirksame Teilungsvereinbarung durch die Auflassung des Grundstücks an die beiden Prozeûparteien und durch deren Eintragung im Grundbuch als Miteigentümer nicht gemäû § 313 Satz 2 a.F. BGB geheilt worden.


a) Die Formvorschrift des § 313 Satz 1 a.F. (= 311 b Abs. 1 n.F.) BGB bezweckt, Veräuûerer und Erwerber vor übereilten Grundstücksgeschäften zu bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung durch den Notar im Hinblick auf das abzuschlieûende Geschäft zu eröffnen. Des weiteren soll durch die notarielle Beurkundung auch der Inhalt der Vereinbarung klar und genau festgestellt und die Beweisführung gesichert werden (BGHZ 87, 150, 153 f.). Mit der Heilungsvorschrift des § 313 Satz 2 a.F. BGB geht das Gesetz davon aus, daû die genannten Zwecke ersatzweise erfüllt sind, wenn die Auflassung (§ 925 BGB) erfolgt und der Erwerber als neuer Eigentümer des im Grundbuch bezeichneten Grundstücks eingetragen wird. Dementsprechend setzt eine Heilung gemäû § 313 Satz 2 a.F. BGB grundsätzlich den Vollzug des betreffenden Grundstücksgeschäfts durch Auflassung und Grundbucheintragung voraus. Soweit danach ein ganz oder zum Teil ohne Beobachtung der Form geschlossener Vertrag "seinem ganzen Inhalt nach gültig" wird, gilt das nach der - vom Berufungsgericht herangezogenen - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGHZ 59, 269, 272) zwar auch für eine nicht (mit-)beurkundete Rückübertragungsabrede in einem Grundstückskaufvertrag nach Grundbucheintragung des Ersterwerbers. Aus dieser das Verhältnis zwischen Veräuûerer und Erwerber betreffenden und auf eine Erwerbseinschränkung in diesem Verhältnis hinauslaufenden (vgl. MünchKomm./Kanzleiter, BGB 3. Aufl. § 313 Rdn. 85) Rechtsprechung läût sich aber kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts entnehmen , daû immer dann, wenn die Durchführung eines unter § 313 a.F. BGB fallenden Vertrages mehrere Übereignungen erfordert, schon der Vollzug einer dieser Übereignungen für eine Heilung gemäû § 313 Satz 2 a.F. BGB genügt (BGHZ 59, 269, 273). Insbesondere werden formbedürftige Abreden in Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft, die nicht zwischen Veräuûerer
und Erwerber, sondern von diesem oder jenem mit einem Dritten formlos getroffen worden sind, nach § 313 Satz 2 a.F. BGB nur dann geheilt, wenn ihre Formbedürftigkeit allein auf ihrer Verbindung mit dem (geheilten) Veräuûerungsvertrag beruht (vgl. BGH, Urt. v. 12. November 1973 - V ZR 201/71, NJW 1974, 136; Soergel/M. Wolf, BGB 12. Aufl. § 313 Rdn. 107), wie z.B. im Fall einer Geschäftseinheit (§ 139 BGB; vgl. Urt. v. 10. Dezember 1993 - V ZR 108/92, NJW 1994, 720) oder eines mittelbaren Abschluûzwangs durch die Bedingungen eines Maklervertrages (vgl. dazu BGH, Urt. v. 15. März 1989 - IVa ZR 2/88, WM 1989, 918 m.w.N.). Das gilt dagegen nicht, wenn die betreffende Abrede Pflichten begründet, die über den sachenrechtlichen Vollzug des Vertrages hinausgehen und einem selbständigen Formzwang nach § 313 Satz 1 a.F. BGB (oder nach einer anderen Vorschrift) unterliegen (vgl. Backhaus , JuS 1985, 512, 513 f.; Soergel/M. Wolf aaO; MünchKomm./Kanzleiter aaO § 313 Rdn. 82, 85), wie z.B. eine vom Erwerber mit einem Dritten getroffene Weiterverkaufsvereinbarung (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. Februar 1967 - V ZR 2/65, WM 1967, 610; BGHZ 127, 168, 172).

b) Nichts anderes kann für die vorliegende Teilungsvereinbarung der Prozeûparteien gelten, mag diese auch Teil der Abmachungen zwischen ihnen zum gemeinschaftlichen Erwerb des Grundstücks gewesen sein, der durch Abschluû des notariellen Kaufvertrages und Eintragung der Prozeûparteien im Grundbuch vollzogen wurde. Das gilt aber nicht für die - einem selbständigen Formzwang unterliegende - Teilungsvereinbarung, die der Beklagte mit dem Erwerb des Miteigentums an dem Kaufgrundstück auf eigene Rechnung noch nicht erfüllt hat. Ebensowenig ist die Schutzfunktion des Beurkundungserfordernisses dadurch gewahrt, daû der Beklagte an dem notariellen Grundstückskaufvertrag und an der Auflassung beteiligt war, weil durch beide die Grenzen der dem Kläger zuzuteilenden Fläche nicht festgelegt wurden, damit der Über-
eilungsschutz in dieser hier wesentlichen Hinsicht nicht gewahrt und zugleich die Beweisfunktion des § 313 a.F. BGB nicht erfüllt wurde.
Im übrigen haben die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag nicht einmal einen gemeinschaftlichen Auflassungsanspruch auf das Gesamtgrundstück entsprechend § 432 BGB, sondern jeweils getrennte Einzelansprüche gegen den Veräuûerer auf Einräumung der Miteigentumsanteile von 1/5 bzw. 4/5 gegen Zahlung des jeweils hierauf entfallenden Kaufpreises (ohne gesamtschuldnerische Haftung) begründet, so daû die Rechtslage derjenigen bei zwei getrennten Kaufverträgen entspricht, deren grundbuchlicher Vollzug formlose Abreden zwischen den Erwerbern erst recht nicht gemäû § 313 Abs. 2 a.F. BGB heilen könnte.
3. Die Berufung des Beklagten auf die Formnichtigkeit der Teilungsvereinbarung führt hier auch nicht zu einem für den Kläger schlechthin unzumutbaren Ergebnis, weil er einerseits immerhin Miteigentümer des Gesamtgrundstücks unter Einschluû der von ihm beanspruchten Teilgrundstücke ist und es an ihm gelegen hätte, vor der Bebauung des von ihm beanspruchten Grundstücksteils klare Verhältnisse zu schaffen, zumindest eine Benutzungsregelung gemäû § 746 BGB und deren Eintragung im Grundbuch mit Wirkung auch für Rechtsnachfolger des Beklagten (§ 1010 Abs. 1 BGB) herbeizuführen. Des weiteren liegt ein Verstoû des Beklagten gegen Treu und Glauben auch insofern nicht vor, als die Parteien bei Vertragsschluû von einer gleichmäûigen Bebaubarkeit der beiden Grundstückshälften ausgingen und dies Geschäftsgrundlage ihrer internen Abreden war (vgl. auch BGHZ 34, 32, 41; BGH, Urt. v.
19. November 1971 - V ZR 103/69, NJW 1972, 152; v. 14. Oktober 1977 - V ZR 253/74, NJW 1978, 695).
Röhricht Hesselberger Goette
Kurzwelly Kraemer

Tatbestand

Der beklagte Notar beurkundete am 8. Dezember 1994 ei nen Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin als Käuferin und der Verkäuferin E. . Darin verpflichtete sich die Verkäuferin, ein auf dem verkauften Grundbesitz errichtetes und noch nicht vollendetes Wohn- und Geschäftshaus nach den anerkannten Regeln der Baukunst fertigzustellen und an die Klägerin bis zum 31. Januar 1995 zu übergeben. Im einzelnen sollten für die Pflicht der Verkäuferin zur Fertigstellung des Bauwerks die geänderten Baupläne, die
Baubeschreibung und eine der Urkunde beigefügte Aufstellung der noch zu erbringenden Restarbeiten gelten (§ 2). Baupläne und Baubeschreibung wurden weder verlesen oder den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt noch der Vertragsurkunde beigefügt.
Zwischen den Vertragsparteien kam es in der Folgezeit zu einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten. Die Verkäuferin berief sich mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 21. März 1995 auf Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrags und machte ihre Bereitschaft zum Neuabschluß von einem Ausschluß der Gewährleistung abhängig. Die Klägerin nahm ihrerseits die Verkäuferin auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch. In diesem Rechtsstreit hielten sowohl das Landgericht Darmstadt (Urteil vom 22. Mai 1996 - 8 O 630/95) als auch der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 19. Februar 1999 - 24 U 125/95) den notariellen Kaufvertrag vom 8. Dezember 1994 für wirksam und verurteilten die Verkäuferin zur Schadensersatzleistung. Auf deren Revision hob der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch Urteil vom 15. Dezember 2000 (V ZR 241/99 - NJW-RR 2001, 953) das Berufungsurteil auf und wies unter Änderung der er stinstanzlichen Entscheidung die Klage ab. Nach seiner Rechtsauffassung ergaben sich Art und Umfang der Bauausführung nicht nur aus der Aufstellung über die Restarbeiten , sondern wesentlich erst aus den der Vertragsurkunde nicht beigefügten Bauplänen und der Baubeschreibung. Dieser Formmangel führe zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
Im vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin deswege n den Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser hat sich unter anderem auf Verjährung berufen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das
Landgericht hat mit Rücksicht auf die den Rechtsstandpunkt des Beklagten bestätigenden Urteile der Tatsacheninstanzen im Vorprozeß ein Verschulden des Beklagten verneint, das Berufungsgericht (4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main) hat die Klageforderung jedenfalls für verjährt gehalten. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Ersatzansprüche weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht läßt es dahinstehen, ob die tatbest andlichen Voraussetzungen einer Haftung des beklagten Notars gemäß § 19 Abs. 1 BNotO vorliegen, insbesondere auch, ob dem Beklagten infolge der sogenannten Kollegialgerichtsrichtlinie kein Verschuldensvorwurf zu machen sei. Denn jedenfalls sei ein möglicher Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten gemäß § 852 BGB a.F. seit Ende März 1998 verjährt.
Die Verjährung habe spätestens mit dem Zugang des Schre ibens vom 21. März 1995 begonnen, in dem der anwaltliche Vertreter der Verkäuferin ausdrücklich die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags gerügt habe. Bereits zu diesem Zeitpunkt und nicht erst mit der Zustellung des Revisionsurteils vom 15. Dezember 2000 im Vorprozeß habe die Klägerin die für den Ver-
jährungsbeginn notwendige Kenntnis von der notariellen Pflichtverletzung, dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen erlangt. Entscheidend dafür sei die Kenntnis der Tatsachen, die bei richtiger Verknüpfung und rechtlicher Subsumtion die Feststellung der Ersatzpflicht einer bestimmten Person erlaubten. Ob der Geschädigte diese Tatsachen zutreffend rechtlich würdige, sei dagegen unerheblich. Infolgedessen hindere die unzutreffende rechtliche Würdigung der Klägerin, die den Grundstückskaufvertrag vom 8. Dezember 1994 bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs für formwirksam erachtet habe, den Beginn der Verjährungsfrist nicht. Von einer verwickelten oder ganz zweifelhaften Rechtslage, die bei Rechtsunkenntnis des Geschädigten die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis ausschließe, könne nicht ausgegangen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterlägen Baupläne und Baubeschreibungen der Beurkundungspflicht, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollten. Daß sowohl das Landgericht Darmstadt als auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Vorverfahren die Bezugnahme in § 2 des notariellen Vertrags als nicht der Beurkundungspflicht unterliegende "unechte Verweisung" qualifiziert hätten, sei kein zwingendes Indiz für eine verwickelte und komplizierte Rechtslage, sondern beruhe auf einer unzureichenden Würdigung des Tatsachenstoffes.
Ende März 1995 habe die Klägerin auch Kenntnis vom ein getretenen Schaden gehabt. Die mit der formunwirksamen Beurkundung vom 8. Dezember 1994 eingetretene Gefährdung ihrer Vermögenslage habe sich "schadensmäßig" spätestens verwirklicht, als die Verkäuferin mit anwaltlichem Schreiben vom 21. März 1995 die Durchführung der vertraglich versprochenen Fertigstellungsarbeiten verweigert und sich auf Formnichtigkeit berufen habe. Für den
Beginn der Verjährung sei es nicht erforderlich, daß die Klägerin im März 1995 den Schaden in seinen einzelnen Elementen und Ausprägungen habe voll überschauen können; ihre Kenntnis des bereits entstandenen Schadens mit den unnützen Aufwendungen für die notarielle Beurkundung habe genügt.
Die Klägerin habe zu diesem Zeitpunkt auch Kenntnis vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gehabt. Der gegen die Verkäuferin eingeleitete Rechtsstreit vor dem Landgericht Darmstadt habe keine andere Möglichkeit auf Schadloshaltung eröffnet, weil diese Klage wegen der Formnichtigkeit des notariellen Vertrags keine begründete Aussicht auf Erfolg gehabt habe. Die gegenteiligen Entscheidungen des Landgerichts Darmstadt und des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main könnten an dieser Beurteilung nichts ändern. Die Einschätzung der Erfolgsaussicht eines Klagebegehrens habe sich an der tatsächlichen Rechtslage zu orientieren und nicht danach, ob der Geschädigte auf den rechtlichen Bestand unzutreffender gerichtlicher Entscheidungen vertrauen dürfe. Andernfalls könnte er Beginn und Ablauf der Verjährungsfrist mit dem Mittel der anderweitigen Ersatzmöglichkeit in einer dem Grundgedanken der Verjährungsvorschriften widersprechenden willkürlichen Weise verändern. Eines besonderen Schutzes bedürfe die Klägerin hier auch deswegen nicht, weil sie durch die Möglichkeit, dem Beklagten gemäß § 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F. in dem Verfahren gegen die Verkäuferin den Streit zu verkünden, ausreichend geschützt gewesen sei.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung n icht stand.

1. Das Berufungsgericht entscheidet nicht, ob der Beklagte sich gemäß § 19 BNotO der Klägerin gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat. Das ist entgegen dem erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts zu bejahen. Der Notar hat bei der Beurkundung vom 8. Dezember 1994 fahrlässig seine Amtspflichten verletzt. Dabei liegt der Schwerpunkt des Vorwurfs nicht - was das Landgericht allein geprüft hat - darin, daß er die Frage, ob die Baupläne und die Baubeschreibung im vorliegenden Fall nach den §§ 9 und 13 BeurkG mit zu beurkunden waren, im Lichte des späteren Revisionsurteils des Bundesgerichtshofs vom 15. Dezember 2000 falsch beantwortet hat. Insofern dürfte es in der Tat den Beklagten entlasten, daß in dem vorausgegangenen Prozeß gegen die Verkäuferin zwei Kollegialgerichte den Rechtsstandpunkt des Beklagten geteilt haben (sogenannte Kollegialgerichtsrichtlinie; vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 117, 240, 250; 150, 172, 184 und vom 11. November 2004 - III ZR 200/03 - Umdruck S. 13, zur Veröffentlichung bestimmt). Dafür, daß die Gerichte dabei den ihnen unterbreiteten Sachverhalt nicht sorgfältig und erschöpfend gewürdigt hätten und die Richtlinie deswegen nicht anwendbar wäre (vgl. Senatsurteile vom 24. Januar 2002 - III ZR 103/01 - NJW 2002, 1265, 1266 und vom 18. November 2004 - III ZR 347/03 - DVBl. 2005, 312, 313), besteht kein hinreichender Anhalt. Der beklagte Notar war aber jedenfalls gehalten, bei der hier unklaren Rechtslage den sichersten Weg zu gehend (vgl. BGHZ 70, 374, 375; BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - IX ZR 196/01 - WM 2003, 88, 89; Zugehör in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 473 m.w.N.). Demgemäß hätte er die Baupläne und die Baubeschreibung dem Vertrag beifügen und mit beurkunden müssen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegen Baubeschreibungen und Baupläne, auf die der Kaufvertrag Bezug nimmt, der Beurkundungspflicht nach § 313 BGB a.F. (jetzt § 311b Abs. 1 BGB), §§ 9, 13 BeurkG, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollen (BGHZ 69, 266, 268 f.; 74, 346, 349 ff.; BGH, Urteil vom 22. Juni 1979 - V ZR 21/78 - NJW 1979, 1984; Urteil vom 12. Juli 1996 - V ZR 202/95 - NJW 1996, 2792, 2793). Eine Ausnahme von der Beurkundungspflicht nach §§ 13, 13a BeurkG gilt zwar für eine Bezugnahme als bloßen Identifizierungsbehelf (sogenannte unechte Verweisung), sofern sie lediglich einen Hinweis auf Erklärungen , Rechtsverhältnisse oder tatsächliche Umstände darstellt, die nicht zum beurkundungsbedürftigen Inhalt des Rechtsgeschäfts gehören (BGH, Urteil vom 27. April 1979 - V ZR 175/77 - NJW 1979, 1498; Urteil vom 17. Juli 1998 - V ZR 191/97 - NJW 1998, 3197; Senatsurteil vom 23. Juni 1988 - III ZR 84/87 - NJW 1989, 164, 165). Ob ein solcher Ausnahmefall hier vorlag, weil bereits die der Urkunde beigefügte "Aufstellung der Restarbeiten" eine vollständige Aufzählung der von der Verkäuferin übernommenen Bauverpflichtungen enthielt und die Bezugnahme auf die Baupläne nur der erläuternden Beschreibung dieser Bauarbeiten diente (so das Landgericht Darmstadt und das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in dem Vorverfahren), war jedoch zumindest zweifelhaft. Unter diesen Umständen durfte der Notar es nicht darauf ankommen lassen, daß die Rechtsfrage in einem späteren Rechtsstreit von den Gerichten in seinem Sinne beantwortet werden würde, wenn er der entstehenden Rechtsunsicherheit ohne weiteres durch Mitbeurkundung der Baubeschreibung und der Baupläne begegnen konnte.
Auf diese Amtspflichtverletzung ist der der Klägerin dur ch den Prozeßverlust entstandene Schaden zurückzuführen. Daß sie insoweit zum Kreis der geschützten Dritten gehört, steht außer Frage.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) besteht auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Ersatzansprüche gegen die Verkäuferin scheiden nach dem Ergebnis des Vorprozesses aus. Die Revisionserwiderung verweist zwar auf einen denkbaren Regreßanspruch der Klägerin gegen ihren damaligen anwaltlichen Berater Rechtsanwalt P. . Hierzu fehlt es jedoch an jeglichen tatrichterlichen Feststellungen. Für die Revisionsinstanz ist deswegen zugunsten der Klägerin zu unterstellen, daß auch eine Haftung ihres bevollmächtigten Anwalts als anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht in Betracht kommt.
2. Von Rechtsirrtum beeinflußt ist sodann die Auffassung des Berufungsgerichts , der Ersatzanspruch der Klägerin gegen den beklagten Notar sei bereits im März 1998 und damit lange vor Zustellung der Amtshaftungsklage im Januar 2002 verjährt.

a) Schadensersatzansprüche wegen notarieller Amtspflichtver letzungen verjähren nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO in Verbindung mit dem im Streitfall noch anwendbaren § 852 Abs. 1 BGB a.F. in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.

b) Das setzt zunächst voraus, daß ein Schaden zumindest dem G runde nach entstanden ist, sich also die Vermögenslage des Betroffenen objektiv ver-
schlechtert hat, ohne daß bereits feststehen muß, ob dieser Nachteil bestehenbleibt und der Schaden damit endgültig wird (BGHZ 114, 150, 152 f.; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1070 = ZIP 2004, 763, 764 m.w.N.). Bei der Beurkundung eines nichtigen Vertrags, wie hier, sind diese Voraussetzungen spätestens dann gegeben, wenn eine Partei zur Erfüllung ihrer vermeintlichen Vertragspflichten Leistungen an die andere Vertragspartei erbracht hat (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 2000 - IX ZR 434/98 - WM 2000, 1600, 1604). Ein Schaden der Klägerin ist daher jedenfalls mit der unstreitigen Zahlung eines Teilbetrags des Kaufpreises von 406.700,61 DM am 6. Februar 1995 zur Ablösung der Grundpfandrechte eingetreten.

c) Hinreichende Kenntnis vom Schaden und der Person des E rsatzpflichtigen hat der Verletzte dann, wenn er aufgrund der ihm bekannten Tatsachen gegen eine bestimmte Person eine Schadensersatzklage, sei es auch nur eine Feststellungsklage, erheben kann, die bei verständiger Würdigung so viel Erfolgsaussicht hat, daß sie ihm zuzumuten ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile BGHZ 138, 247, 252; vom 6. Februar 2003 - III ZR 223/02 - VersR 2003, 873, 874 und vom 22. Januar 2004 aaO m.w.N.). Erforderlich und genügend ist im allgemeinen die Kenntnis der tatsächlichen Umstände; nicht vorausgesetzt wird die zutreffende rechtliche Würdigung des bekannten Sachverhalts. Daher kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Kläger die Rechtswidrigkeit des Geschehens, das Verschulden des Schädigers und den in Betracht kommenden Kausalverlauf richtig einschätzt (BGHZ 138 aaO; 150, 172, 186; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - NJW 1999, 2041, 2042 m.w.N.). Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung in der Regel nicht. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, so daß sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig
einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (Senatsurteile BGHZ 6, 195, 202; 138 aaO; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO; Senatsurteil vom 16. September 2004 - III ZR 346/03 - NJW 2005, 429, 433, für BGHZ bestimmt

).

Wurde die Amtspflichtverletzung zudem lediglich fahrlässig begangen, stellt auch das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit eine zur Klagebegründung gehörende Voraussetzung dar. Deshalb muß sich die gemäß § 852 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Kenntnis weiter darauf erstrecken, daß der Schaden jedenfalls nicht vollständig auf andere Weise gedeckt werden kann (BGHZ 102, 246, 248 f.; 121, 65, 71; BGH, Urteil vom 18. April 2002 - IX ZR 72/99 - NJW 2002, 2787, 2788, insoweit in BGHZ 150, 319 nicht abgedruckt). Hierzu können auch Ansprüche gegen den anderen Vertragspartner gehören (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 240/98 - NJW 1999, 2038, 2039; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500). Ob der Geschädigte mit Erfolg einen Dritten auf Leistung in Anspruch zu nehmen vermag, kann von tatsächlichen und rechtlichen Fragen abhängen. Der Kläger muß fähig sein, schlüssig darzulegen, daß die Haftung Dritter ausscheidet. Erst dann ist ihm die Erhebung einer Amtshaftungsklage zuzumuten. Bei zweifelhafter oder unübersichtlicher Rechtslage beginnt die Verjährung daher auch unter diesem Gesichtspunkt erst dann, wenn hinreichend gesichert ist, daß der Schaden nur durch Inanspruchnahme des Amtsträgers ausgeglichen werden kann (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO S. 2042 f. m.w.N.). Dabei ist nicht zuletzt zu berücksichtigen, daß die Inanspruchnahme des Dritten selbst dann, wenn der Erfolg nicht sicher ist, gerade dem Interesse des Amtsträgers dient.

Ein Ausnahmefall dieser Art ist im Gegensatz zur Ansicht d es Berufungsgerichts vorliegend gegeben. Wie insbesondere der Verlauf des von den Instanzgerichten zugunsten der Klägerin entschiedenen Vorprozesses belegt, kamen Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung gegen die Verkäuferin als vorrangige Ersatzmöglichkeit ernsthaft in Betracht. Eine Klageerhebung gegen den Beklagten war der Klägerin infolgedessen erst zumutbar, als diese Rechtsfrage durch das Revisionsurteil im Vorprozeß endgültig zu ihren Lasten geklärt war. Die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang gesehene Gefahr einer Manipulation des Verjährungsbeginns infolge Untätigkeit des Geschädigten ist gering. Im Streitfall ist die Klägerin denn auch nicht etwa untätig geblieben, sondern hat alsbald gegen die Verkäuferin Klage erhoben.

d) Eine andere Frage ist, ob in Abweichung von der bi sherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in derartigen Fallgestaltungen statt auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung auf die dem Verletzten alternativ zur Verfügung stehende Möglichkeit einer Streitverkündung gegenüber dem Urkundsnotar (§ 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F.) abzustellen wäre. Diese weitere Gelegenheit zur Verjährungsunterbrechung hat der Gesetzgeber insbesondere deswegen geschaffen, weil der Prozeß, durch den die Voraussetzungen einer Regreßpflicht ganz oder zum Teil festgestellt werden, über den Ablauf der für den Rückgriffsanspruch geltenden Verjährungsfrist andauern kann (BGH, Urteil vom 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91 - NJW 1992, 3034, 3035; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1071 = ZIP 2004, 763, 765). Hierauf hat der Bundesgerichtshof bisher allerdings nur unterstützend verwiesen. Der Senat sieht für eine Abkehr von dem rechtlichen Ansatz, daß es
in erster Linie auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung ankommt, keinen hinreichenden Grund. Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 852 Abs. 1 BGB a.F. hängt der Verjährungsbeginn von der Kenntnis des Verletzten ab; die Frage , inwieweit ihm danach eine Klageerhebung gegen den Schädiger zugemutet werden kann, ist nur ein Hilfskriterium dafür, ob dieser Kenntnisstand ausreichend erscheint. Ist darum - wie hier - die erforderliche Kenntnis des Verletzten vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen schon wegen der zweifelhaften Rechtslage zu verneinen, so ergibt sich auch aus dem Umstand, daß es dem Geschädigten unschwer möglich gewesen wäre, vorsorglich eine verjährungsunterbrechende Rechtshandlung wie die Streitverkündung vorzunehmen, nichts anderes. In einem anhängigen Prozeß ist die Streitverkündung schon dann zulässig und zur Vermeidung rechtlicher Nachteile in Betracht zu ziehen, wenn die Haftung eines Dritten im Falle eines Unterliegens möglich erscheint (vgl. MünchKomm/Schilken, ZPO, 2. Aufl., § 72 Rn. 5, 7; s. auch BGH, Urteil vom 29. April 1993 - IX ZR 101/92 - NJW 1993, 2045). Würde man daher die Zumutbarkeit nicht auf die Klageerhebung, sondern auf die Möglichkeit einer Streitverkündung im Vorprozeß beziehen, liefe dies im Ergebnis darauf hinaus, die Anforderungen an die Kenntnis des Verletzten vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit zu dessen Nachteil herabzusetzen.
3. Auf dieser Grundlage kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben ; es ist aufzuheben. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit , die weiter erforderlichen Feststellungen zu treffen.
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Tatbestand

Die Klägerin begehrt von dem beklagten Notar aus abgetretenem Recht des E. M. Schadensersatz wegen angeblicher Pflichtverletzungen des Beklagten bei dem Entwurf einer Garantieerklärung.
M. vermittelte seinem Kunden B. die Beteiligung an einem Bauträgermodell mit einer Einlage von 500.000 DM. Auf dessen Wunsch unterzeichnete M. am 5. Dezember 1990 eine von dem Beklagten entworfene und beglaubigte Garantieerklärung, in der es heißt:
"... übernimmt der Unterzeichnende gegenüber Herrn G. B. die Garantie, daß 1. für den Zeitraum der Zinsfestschreibung der Endfinanzierungsmittel (15 Jahre) hinsichtlich des anteiligen, auf Herrn G. B. entfallenden Liquiditätsergebnisses der Gesellschaft unter Berücksichtigung anfallender AfA, die in dem Projekt der Gesellschaft ... dargestellten Zahlen und Angaben mindestens erreicht werden, insbesondere eine Unterdeckung nicht entsteht , die gegebenenfalls vom Zeichner aus eigenen Mitteln auszugleichen wäre, 2. eine Inanspruchnahme des sonstigen Vermögens von Herrn G. B. infolge der von ihm anteilig aufzunehmenden objektbezogenen Fremdmittel sowie aus den sonstigen namens der Gesellschaft abgeschlossenen Verträgen nicht stattfindet. Gegebenenfalls verpflichtet sich der Unterzeichnende, Herrn G. B. von einer derartigen Inanspruchnahme unverzüglich freizustellen. ..."
1992 verlangte die Gesellschaft von allen Gesellschaftern Liquiditätszuschüsse. Ihre gegen B. erhobene Klage wurde im Jahre 1996 rechtskräftig abgewiesen. Als dieser daraufhin von der kreditgebenden Bank aus den Darlehensverträgen unmittelbar in Anspruch genommen wurde, nahm er, gestützt auf die Garantieerklärung, bei M. Regreß. Diese Klage wurde dem Zedenten im Oktober 1997 zugestellt. Nach dessen rechtskräftiger Verurteilung zahlte er an B. bis Ende 2001 an Hauptforderung und Zinsen 405.857,71 DM; hinzu kamen vom Zedenten zu tragende Verfahrenskosten in behaupteter Höhe von 132.773,77 DM.
Mit ihrer am 3. Dezember 2001 eingegangenen und am 9. Januar 2002 zugestellten Klage fordert die Klägerin nunmehr von dem Beklagten Erstattung dieser Beträge sowie Freisellung von allen weiteren Ansprüchen B. 's ab
dem 1. Januar 2002. Sie wirft dem Beklagten eine inhaltlich falsche, zumindest mißverständliche Formulierung der Garantieerklärung sowie mangelnde Belehrung über deren inhaltliche Tragweite vor. Die Vorinstanzen haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts begann die Verjährung des geltend gemachten Amtshaftungsanspruchs nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 852 BGB a.F. jedenfalls im Oktober 1997 mit der Erhebung der Klage B. 's gegen M. . Spätestens damit sei eine Verschlechterung in der Vermögenslage des Zedenten eingetreten und ein Schaden entstanden. Die den Verjährungsbeginn weiter hinausschiebende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Verjährung von Amtshaftungsansprüchen, soweit der Geschädigte zunächst einen verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelf mit dem Ziel verfolge, seine Ansprüche durchzusetzen und damit einen Schaden zu verhindern oder zu beseitigen (Hinweis auf BGHZ 122, 317 = WM 1993, 1689 und Senatsurteil vom 12. Oktober 2000 - III ZR 121/99 - WM 2001, 145 = NVwZ 2001, 468) sei wegen der Möglichkeit einer Streitverkündung gegenüber dem beklagten Notar auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragbar.

II.

Das trifft zu und wird von der Revision zu Unrecht als rechtsfehlerhaft bekämpft.
Schadensersatzansprüche wegen notarieller Amtspflichtverletzungen verjähren gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO in Verbindung mit dem hier noch anwendbaren § 852 Abs. 1 BGB a.F. in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.
1. Das setzt zunächst voraus, daß ein Schaden zumindest dem Grunde nach bereits entstanden ist.

a) Ein Schaden ist eingetreten, wenn sich die Vermögenslage des Betroffenen objektiv verschlechtert hat, ohne daß bereits feststehen muß, ob dieser Nachteil bestehenbleibt und der Schaden damit endgültig wird (BGHZ 114, 150, 152 f.). Ist ein Vermögensverlust dagegen noch offen, wird die Verjährungsfrist nicht in Lauf gesetzt (BGHZ 124, 27, 30; BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1499; Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 223/02 - WM 2003, 2242, 2243).

b) Besteht die dem Notar anzulastende Pflichtverletzung in einer unklaren Vertragsgestaltung, wovon das Berufungsgericht für den Streitfall unangegriffen ausgeht, so entsteht der Schaden, sobald der Vertragsgegner aus dem für ihn - vermeintlich - günstigen Vertragsinhalt Rechte gegen seinen Vertragspartner herleitet (BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 aaO m.w.N. aus der Recht-
sprechung zur vergleichbaren Anwaltshaftung). Allein hierdurch verschlechtert sich bereits die Vermögenslage des Betroffenen regelmäßig derart, daß bei wirtschaftlicher Betrachtung ein Vermögensverlust eingetreten ist. Auf den Zeitpunkt, in dem der Rechtsstandpunkt des Vertragspartners in einem nachfolgenden Prozeß von den Gerichten bestätigt wird, kommt es für den Verjährungsbeginn deshalb nicht an (vgl. BGH aaO S. 1500).
Entgegen der Revision gilt dies nicht nur in Fällen, in denen sich der betroffene Vertragsteil gegenüber seinem Gegner in der Position des Gläubigers befindet, etwa Zahlungen an ihn nicht mehr geleistet werden, sondern auch dann, wenn er - wie hier - vom Vertragsgegner selbst auf Leistung in Anspruch genommen wird und er infolge der unklaren Vertragsgestaltung mit seiner Haftung nunmehr ernsthaft rechnen muß. So verhält es sich jedenfalls nach Erhebung einer Klage. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Verteidigung hiergegen regelmäßig mit weiteren Aufwendungen und daher mit zusätzlichen, nicht unerheblichen Vermögensverlusten verbunden ist, insbesondere - worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist - mit der Verpflichtung zur Zahlung einer Vergütung an den beauftragten Prozeßbevollmächtigten. Hingegen ist es von untergeordneter Bedeutung, daß bei einer solchen Verteilung der Parteirollen das in dem mehrfach angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Februar 2000 (aaO) verwendete weitere Argument, der Geschädigte dürfe es nicht in der Hand haben, den Verjährungsbeginn mit der Einleitung des Prozesses selbst zu bestimmen, nicht mehr trägt.
Demzufolge ist vorliegend für die Entstehung des Schadens maßgeblich, daß dem Zedenten M. im Oktober 1997 die Zahlungsklage seines Kunden B. zugestellt worden ist. Damit war für ihn dem Grunde nach ein Ver-
mögensschaden eingetreten und - die übrigen Anspruchsvoraussetzungen unterstellt - ein Amtshaftungsanspruch gegen den Beklagten entstanden.
2. Hinreichende Kenntnis von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen hat der Verletzte nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann, wenn er aufgrund der ihm bekannten Tatsachen gegen eine bestimmte Person eine Schadensersatzklage, sei es auch nur eine Feststellungsklage , erheben kann, die bei verständiger Würdigung so viel Erfolgsaussicht hat, daß sie ihm zumutbar ist (BGHZ 138, 247, 252; Senatsurteile vom 12. Oktober 2000 - III ZR 121/99 - WM 2001, 145, 146; vom 6. Februar 2003 - III ZR 223/02 - WM 2003, 2442, 2443 und vom 10. April 2003 - III ZR 38/02 - VIZ 2003, 353, 354). Der Senat hat die Zumutbarkeit etwa in einem Fall verneint , in dem der Amtshaftungsanspruch aus dem Erlaß eines rechtswidrigen (positiven) Bauvorbescheids hergeleitet wurde und der Betroffene zunächst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erfolglos versucht hatte, eine dem Vorbescheid entsprechende Baugenehmigung zu erlangen (BGHZ 122, 317, 325). Dasselbe hat der Senat in einer Fallgestaltung angenommen, bei der der Amtshaftungsanspruch mit der Erteilung einer unrichtigen Auskunft begründet wurde und zuvor ein verwaltungsrechtlicher Rechtsbehelf mit dem Ziel eingelegt worden war, den im Widerspruch zu jener Auskunft ergangenen belastenden Verwaltungsakt zu beseitigen (Urteil vom 12. Oktober 2000 - III ZR 121/99 - WM 2001, 145, 146 f.). In beiden Fällen hat der Senat es dem Geschädigten nicht zumuten wollen, parallel zu diesen Rechtsbehelfen, sei es auch nur zur Fristwahrung , eine Amtshaftungsklage zu erheben, in diesem zweiten Prozeß nunmehr einen gegensätzlichen Rechtsstandpunkt (nämlich Rechts- und Amtspflichtwidrigkeit des Bauvorbescheids bzw. der Auskunft) zu vertreten und sich damit insgesamt prozessual widersprüchlich zu verhalten. Diese Erwägungen
sind vor dem Hintergrund zu verstehen, daß sich die verwaltungsgerichtliche Klage und der parallel zu führende Amtshaftungsprozeß gegen dieselbe öffentlich -rechtliche Körperschaft richteten, und können schon aus diesem Grunde für den Rückgriff gegen einen Dritten - hier den Notar - nicht ebenso gelten. Der Senat hat es deswegen bereits in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils veröffentlichten Urteil vom 6. Februar 2003 (III ZR 223/02 - WM 2003, 2242, 2245) im Ergebnis abgelehnt, die dargestellten Grundsätze auf die Amtshaftungsklage gegen einen Notar zu erstrecken, und hat ein unzumutbar widersprüchliches prozessuales Verhalten des Geschädigten unter solchen Umständen verneint. In dem entschiedenen Fall hatte der entgegen dem wahren Willen der Vertragsparteien mit Erschließungsbeiträgen belastete Käufer zunächst im Verwaltungsrechtsweg den gegen ihn ergangenen Beitragsbescheid angefochten. Der hier zur Entscheidung stehende Sachverhalt, bei dem es nicht um eine zunächst eingeleitete verwaltungsgerichtliche Klage, sondern um einen Zivilrechtsstreit zur Abwehr des Schadens geht, weist noch weniger Berührungspunkte mit jener Senatsrechtsprechung auf. Die Zumutbarkeit einer vorsorglichen Feststellungsklage gegen den Beklagten läßt sich nach alledem weder mit Rücksicht auf unzumutbar widersprüchliches prozessuales Verhalten des Zedenten noch, wie die Revision meint, mangels ernsthafter Gefahr einer Zahlungspflicht aus der Garantieerklärung vor dessen erstinstanzlicher Verurteilung verneinen. Es kommt hinzu, worauf die Vorinstanzen gleichfalls mit Recht hinweisen, daß M. nicht einmal zu einer parallelen Amtshaftungsklage mit entgegengesetztem Parteivortrag genötigt gewesen wäre, um die Verjährung von Regreßansprüchen gegen den Beklagten zu unterbrechen, sondern daß ihm hierfür auch eine Streitverkündung ohne weitere Begründung in dem Rechtsstreit mit seinem Kunden B. zur Verfügung gestanden
hätte (§ 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F.). Diese weitere Möglichkeit zur Verjährungsunterbrechung hat der Gesetzgeber insbesondere deswegen geschaffen, weil der Prozeß, durch den die Voraussetzungen einer Regreßpflicht ganz oder zum Teil festgestellt werden, über den Ablauf der für den Rückgriffsanspruch geltenden Verjährungsfrist andauern kann (BGH, Urteil vom 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91 - NJW 1992, 3034, 3035; s. auch BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 aaO S. 1500).
3. Die Revision macht ferner geltend, von einem Verstoß des Beklagten gegen dessen notarielle Belehrungspflichten habe der Zedent erst am 26. Oktober 1999 anläßlich einer Vernehmung des Beklagten vor dem Oberlandesgericht im Vorprozeß erfahren. Im Verhältnis zu dem primären Klagevorwurf fehlerhafter Formulierung der Garantieerklärung handele es sich dabei um einen selbständigen Klagegrund, so daß in dieser Beziehung die Verjährungsfrist für einen Amtshaftungsanspruch gegen den Beklagten nicht vor diesem Zeitpunkt zu laufen begonnen habe.
Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die beiden Begründungen der Klage beruhen nicht nur prozessual auf demselben Lebenssachverhalt, sondern sie beziehen sich auch inhaltlich auf dasselbe Amtsgeschäft und sind dadurch so eng miteinander verbunden, daß es sich zugleich in materiell-rechtlicher Hinsicht um denselben (Amtshaftungs-)Anspruch handelt. Dessen Verjährung begann darum einheitlich mit der für die Erhebung einer Feststellungsklage hinreichenden Tatsachenkenntnis des Zedenten, das heißt spätestens im Oktober 1997.
4. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war der Zeitpunkt des Verjährungsbeginns hier auch nicht mit Rücksicht auf anderweitige Ersatzmöglichkeiten im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO hinausgeschoben, da es sich bei der vom Beklagten entfalteten Tätigkeit um ein Amtsgeschäft im Sinne des § 24 BNotO gehandelt habe. Ob dies zutrifft, mag dahinstehen. Jedenfalls war und ist für ein Recht des Zedenten, von einem Dritten Ersatz seines aus dem weiten Umfang seiner Garantieerklärung folgenden Schadens zu erlangen, nichts ersichtlich ; auch die Revision zeigt eine solche Möglichkeit nicht auf. Davon wußte der Zedent ebenso bereits im Oktober 1997.
Schlick Kapsa Dörr Galke Herrmann

Tatbestand

Der beklagte Notar beurkundete am 8. Dezember 1994 ei nen Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin als Käuferin und der Verkäuferin E. . Darin verpflichtete sich die Verkäuferin, ein auf dem verkauften Grundbesitz errichtetes und noch nicht vollendetes Wohn- und Geschäftshaus nach den anerkannten Regeln der Baukunst fertigzustellen und an die Klägerin bis zum 31. Januar 1995 zu übergeben. Im einzelnen sollten für die Pflicht der Verkäuferin zur Fertigstellung des Bauwerks die geänderten Baupläne, die
Baubeschreibung und eine der Urkunde beigefügte Aufstellung der noch zu erbringenden Restarbeiten gelten (§ 2). Baupläne und Baubeschreibung wurden weder verlesen oder den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt noch der Vertragsurkunde beigefügt.
Zwischen den Vertragsparteien kam es in der Folgezeit zu einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten. Die Verkäuferin berief sich mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 21. März 1995 auf Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrags und machte ihre Bereitschaft zum Neuabschluß von einem Ausschluß der Gewährleistung abhängig. Die Klägerin nahm ihrerseits die Verkäuferin auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch. In diesem Rechtsstreit hielten sowohl das Landgericht Darmstadt (Urteil vom 22. Mai 1996 - 8 O 630/95) als auch der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 19. Februar 1999 - 24 U 125/95) den notariellen Kaufvertrag vom 8. Dezember 1994 für wirksam und verurteilten die Verkäuferin zur Schadensersatzleistung. Auf deren Revision hob der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch Urteil vom 15. Dezember 2000 (V ZR 241/99 - NJW-RR 2001, 953) das Berufungsurteil auf und wies unter Änderung der er stinstanzlichen Entscheidung die Klage ab. Nach seiner Rechtsauffassung ergaben sich Art und Umfang der Bauausführung nicht nur aus der Aufstellung über die Restarbeiten , sondern wesentlich erst aus den der Vertragsurkunde nicht beigefügten Bauplänen und der Baubeschreibung. Dieser Formmangel führe zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
Im vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin deswege n den Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser hat sich unter anderem auf Verjährung berufen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das
Landgericht hat mit Rücksicht auf die den Rechtsstandpunkt des Beklagten bestätigenden Urteile der Tatsacheninstanzen im Vorprozeß ein Verschulden des Beklagten verneint, das Berufungsgericht (4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main) hat die Klageforderung jedenfalls für verjährt gehalten. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Ersatzansprüche weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht läßt es dahinstehen, ob die tatbest andlichen Voraussetzungen einer Haftung des beklagten Notars gemäß § 19 Abs. 1 BNotO vorliegen, insbesondere auch, ob dem Beklagten infolge der sogenannten Kollegialgerichtsrichtlinie kein Verschuldensvorwurf zu machen sei. Denn jedenfalls sei ein möglicher Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten gemäß § 852 BGB a.F. seit Ende März 1998 verjährt.
Die Verjährung habe spätestens mit dem Zugang des Schre ibens vom 21. März 1995 begonnen, in dem der anwaltliche Vertreter der Verkäuferin ausdrücklich die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags gerügt habe. Bereits zu diesem Zeitpunkt und nicht erst mit der Zustellung des Revisionsurteils vom 15. Dezember 2000 im Vorprozeß habe die Klägerin die für den Ver-
jährungsbeginn notwendige Kenntnis von der notariellen Pflichtverletzung, dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen erlangt. Entscheidend dafür sei die Kenntnis der Tatsachen, die bei richtiger Verknüpfung und rechtlicher Subsumtion die Feststellung der Ersatzpflicht einer bestimmten Person erlaubten. Ob der Geschädigte diese Tatsachen zutreffend rechtlich würdige, sei dagegen unerheblich. Infolgedessen hindere die unzutreffende rechtliche Würdigung der Klägerin, die den Grundstückskaufvertrag vom 8. Dezember 1994 bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs für formwirksam erachtet habe, den Beginn der Verjährungsfrist nicht. Von einer verwickelten oder ganz zweifelhaften Rechtslage, die bei Rechtsunkenntnis des Geschädigten die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis ausschließe, könne nicht ausgegangen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterlägen Baupläne und Baubeschreibungen der Beurkundungspflicht, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollten. Daß sowohl das Landgericht Darmstadt als auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Vorverfahren die Bezugnahme in § 2 des notariellen Vertrags als nicht der Beurkundungspflicht unterliegende "unechte Verweisung" qualifiziert hätten, sei kein zwingendes Indiz für eine verwickelte und komplizierte Rechtslage, sondern beruhe auf einer unzureichenden Würdigung des Tatsachenstoffes.
Ende März 1995 habe die Klägerin auch Kenntnis vom ein getretenen Schaden gehabt. Die mit der formunwirksamen Beurkundung vom 8. Dezember 1994 eingetretene Gefährdung ihrer Vermögenslage habe sich "schadensmäßig" spätestens verwirklicht, als die Verkäuferin mit anwaltlichem Schreiben vom 21. März 1995 die Durchführung der vertraglich versprochenen Fertigstellungsarbeiten verweigert und sich auf Formnichtigkeit berufen habe. Für den
Beginn der Verjährung sei es nicht erforderlich, daß die Klägerin im März 1995 den Schaden in seinen einzelnen Elementen und Ausprägungen habe voll überschauen können; ihre Kenntnis des bereits entstandenen Schadens mit den unnützen Aufwendungen für die notarielle Beurkundung habe genügt.
Die Klägerin habe zu diesem Zeitpunkt auch Kenntnis vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gehabt. Der gegen die Verkäuferin eingeleitete Rechtsstreit vor dem Landgericht Darmstadt habe keine andere Möglichkeit auf Schadloshaltung eröffnet, weil diese Klage wegen der Formnichtigkeit des notariellen Vertrags keine begründete Aussicht auf Erfolg gehabt habe. Die gegenteiligen Entscheidungen des Landgerichts Darmstadt und des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main könnten an dieser Beurteilung nichts ändern. Die Einschätzung der Erfolgsaussicht eines Klagebegehrens habe sich an der tatsächlichen Rechtslage zu orientieren und nicht danach, ob der Geschädigte auf den rechtlichen Bestand unzutreffender gerichtlicher Entscheidungen vertrauen dürfe. Andernfalls könnte er Beginn und Ablauf der Verjährungsfrist mit dem Mittel der anderweitigen Ersatzmöglichkeit in einer dem Grundgedanken der Verjährungsvorschriften widersprechenden willkürlichen Weise verändern. Eines besonderen Schutzes bedürfe die Klägerin hier auch deswegen nicht, weil sie durch die Möglichkeit, dem Beklagten gemäß § 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F. in dem Verfahren gegen die Verkäuferin den Streit zu verkünden, ausreichend geschützt gewesen sei.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung n icht stand.

1. Das Berufungsgericht entscheidet nicht, ob der Beklagte sich gemäß § 19 BNotO der Klägerin gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat. Das ist entgegen dem erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts zu bejahen. Der Notar hat bei der Beurkundung vom 8. Dezember 1994 fahrlässig seine Amtspflichten verletzt. Dabei liegt der Schwerpunkt des Vorwurfs nicht - was das Landgericht allein geprüft hat - darin, daß er die Frage, ob die Baupläne und die Baubeschreibung im vorliegenden Fall nach den §§ 9 und 13 BeurkG mit zu beurkunden waren, im Lichte des späteren Revisionsurteils des Bundesgerichtshofs vom 15. Dezember 2000 falsch beantwortet hat. Insofern dürfte es in der Tat den Beklagten entlasten, daß in dem vorausgegangenen Prozeß gegen die Verkäuferin zwei Kollegialgerichte den Rechtsstandpunkt des Beklagten geteilt haben (sogenannte Kollegialgerichtsrichtlinie; vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 117, 240, 250; 150, 172, 184 und vom 11. November 2004 - III ZR 200/03 - Umdruck S. 13, zur Veröffentlichung bestimmt). Dafür, daß die Gerichte dabei den ihnen unterbreiteten Sachverhalt nicht sorgfältig und erschöpfend gewürdigt hätten und die Richtlinie deswegen nicht anwendbar wäre (vgl. Senatsurteile vom 24. Januar 2002 - III ZR 103/01 - NJW 2002, 1265, 1266 und vom 18. November 2004 - III ZR 347/03 - DVBl. 2005, 312, 313), besteht kein hinreichender Anhalt. Der beklagte Notar war aber jedenfalls gehalten, bei der hier unklaren Rechtslage den sichersten Weg zu gehend (vgl. BGHZ 70, 374, 375; BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - IX ZR 196/01 - WM 2003, 88, 89; Zugehör in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 473 m.w.N.). Demgemäß hätte er die Baupläne und die Baubeschreibung dem Vertrag beifügen und mit beurkunden müssen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegen Baubeschreibungen und Baupläne, auf die der Kaufvertrag Bezug nimmt, der Beurkundungspflicht nach § 313 BGB a.F. (jetzt § 311b Abs. 1 BGB), §§ 9, 13 BeurkG, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollen (BGHZ 69, 266, 268 f.; 74, 346, 349 ff.; BGH, Urteil vom 22. Juni 1979 - V ZR 21/78 - NJW 1979, 1984; Urteil vom 12. Juli 1996 - V ZR 202/95 - NJW 1996, 2792, 2793). Eine Ausnahme von der Beurkundungspflicht nach §§ 13, 13a BeurkG gilt zwar für eine Bezugnahme als bloßen Identifizierungsbehelf (sogenannte unechte Verweisung), sofern sie lediglich einen Hinweis auf Erklärungen , Rechtsverhältnisse oder tatsächliche Umstände darstellt, die nicht zum beurkundungsbedürftigen Inhalt des Rechtsgeschäfts gehören (BGH, Urteil vom 27. April 1979 - V ZR 175/77 - NJW 1979, 1498; Urteil vom 17. Juli 1998 - V ZR 191/97 - NJW 1998, 3197; Senatsurteil vom 23. Juni 1988 - III ZR 84/87 - NJW 1989, 164, 165). Ob ein solcher Ausnahmefall hier vorlag, weil bereits die der Urkunde beigefügte "Aufstellung der Restarbeiten" eine vollständige Aufzählung der von der Verkäuferin übernommenen Bauverpflichtungen enthielt und die Bezugnahme auf die Baupläne nur der erläuternden Beschreibung dieser Bauarbeiten diente (so das Landgericht Darmstadt und das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in dem Vorverfahren), war jedoch zumindest zweifelhaft. Unter diesen Umständen durfte der Notar es nicht darauf ankommen lassen, daß die Rechtsfrage in einem späteren Rechtsstreit von den Gerichten in seinem Sinne beantwortet werden würde, wenn er der entstehenden Rechtsunsicherheit ohne weiteres durch Mitbeurkundung der Baubeschreibung und der Baupläne begegnen konnte.
Auf diese Amtspflichtverletzung ist der der Klägerin dur ch den Prozeßverlust entstandene Schaden zurückzuführen. Daß sie insoweit zum Kreis der geschützten Dritten gehört, steht außer Frage.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) besteht auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Ersatzansprüche gegen die Verkäuferin scheiden nach dem Ergebnis des Vorprozesses aus. Die Revisionserwiderung verweist zwar auf einen denkbaren Regreßanspruch der Klägerin gegen ihren damaligen anwaltlichen Berater Rechtsanwalt P. . Hierzu fehlt es jedoch an jeglichen tatrichterlichen Feststellungen. Für die Revisionsinstanz ist deswegen zugunsten der Klägerin zu unterstellen, daß auch eine Haftung ihres bevollmächtigten Anwalts als anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht in Betracht kommt.
2. Von Rechtsirrtum beeinflußt ist sodann die Auffassung des Berufungsgerichts , der Ersatzanspruch der Klägerin gegen den beklagten Notar sei bereits im März 1998 und damit lange vor Zustellung der Amtshaftungsklage im Januar 2002 verjährt.

a) Schadensersatzansprüche wegen notarieller Amtspflichtver letzungen verjähren nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO in Verbindung mit dem im Streitfall noch anwendbaren § 852 Abs. 1 BGB a.F. in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.

b) Das setzt zunächst voraus, daß ein Schaden zumindest dem G runde nach entstanden ist, sich also die Vermögenslage des Betroffenen objektiv ver-
schlechtert hat, ohne daß bereits feststehen muß, ob dieser Nachteil bestehenbleibt und der Schaden damit endgültig wird (BGHZ 114, 150, 152 f.; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1070 = ZIP 2004, 763, 764 m.w.N.). Bei der Beurkundung eines nichtigen Vertrags, wie hier, sind diese Voraussetzungen spätestens dann gegeben, wenn eine Partei zur Erfüllung ihrer vermeintlichen Vertragspflichten Leistungen an die andere Vertragspartei erbracht hat (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 2000 - IX ZR 434/98 - WM 2000, 1600, 1604). Ein Schaden der Klägerin ist daher jedenfalls mit der unstreitigen Zahlung eines Teilbetrags des Kaufpreises von 406.700,61 DM am 6. Februar 1995 zur Ablösung der Grundpfandrechte eingetreten.

c) Hinreichende Kenntnis vom Schaden und der Person des E rsatzpflichtigen hat der Verletzte dann, wenn er aufgrund der ihm bekannten Tatsachen gegen eine bestimmte Person eine Schadensersatzklage, sei es auch nur eine Feststellungsklage, erheben kann, die bei verständiger Würdigung so viel Erfolgsaussicht hat, daß sie ihm zuzumuten ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile BGHZ 138, 247, 252; vom 6. Februar 2003 - III ZR 223/02 - VersR 2003, 873, 874 und vom 22. Januar 2004 aaO m.w.N.). Erforderlich und genügend ist im allgemeinen die Kenntnis der tatsächlichen Umstände; nicht vorausgesetzt wird die zutreffende rechtliche Würdigung des bekannten Sachverhalts. Daher kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Kläger die Rechtswidrigkeit des Geschehens, das Verschulden des Schädigers und den in Betracht kommenden Kausalverlauf richtig einschätzt (BGHZ 138 aaO; 150, 172, 186; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - NJW 1999, 2041, 2042 m.w.N.). Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung in der Regel nicht. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, so daß sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig
einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (Senatsurteile BGHZ 6, 195, 202; 138 aaO; BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO; Senatsurteil vom 16. September 2004 - III ZR 346/03 - NJW 2005, 429, 433, für BGHZ bestimmt

).

Wurde die Amtspflichtverletzung zudem lediglich fahrlässig begangen, stellt auch das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit eine zur Klagebegründung gehörende Voraussetzung dar. Deshalb muß sich die gemäß § 852 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Kenntnis weiter darauf erstrecken, daß der Schaden jedenfalls nicht vollständig auf andere Weise gedeckt werden kann (BGHZ 102, 246, 248 f.; 121, 65, 71; BGH, Urteil vom 18. April 2002 - IX ZR 72/99 - NJW 2002, 2787, 2788, insoweit in BGHZ 150, 319 nicht abgedruckt). Hierzu können auch Ansprüche gegen den anderen Vertragspartner gehören (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 240/98 - NJW 1999, 2038, 2039; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500). Ob der Geschädigte mit Erfolg einen Dritten auf Leistung in Anspruch zu nehmen vermag, kann von tatsächlichen und rechtlichen Fragen abhängen. Der Kläger muß fähig sein, schlüssig darzulegen, daß die Haftung Dritter ausscheidet. Erst dann ist ihm die Erhebung einer Amtshaftungsklage zuzumuten. Bei zweifelhafter oder unübersichtlicher Rechtslage beginnt die Verjährung daher auch unter diesem Gesichtspunkt erst dann, wenn hinreichend gesichert ist, daß der Schaden nur durch Inanspruchnahme des Amtsträgers ausgeglichen werden kann (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98 - aaO S. 2042 f. m.w.N.). Dabei ist nicht zuletzt zu berücksichtigen, daß die Inanspruchnahme des Dritten selbst dann, wenn der Erfolg nicht sicher ist, gerade dem Interesse des Amtsträgers dient.

Ein Ausnahmefall dieser Art ist im Gegensatz zur Ansicht d es Berufungsgerichts vorliegend gegeben. Wie insbesondere der Verlauf des von den Instanzgerichten zugunsten der Klägerin entschiedenen Vorprozesses belegt, kamen Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung gegen die Verkäuferin als vorrangige Ersatzmöglichkeit ernsthaft in Betracht. Eine Klageerhebung gegen den Beklagten war der Klägerin infolgedessen erst zumutbar, als diese Rechtsfrage durch das Revisionsurteil im Vorprozeß endgültig zu ihren Lasten geklärt war. Die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang gesehene Gefahr einer Manipulation des Verjährungsbeginns infolge Untätigkeit des Geschädigten ist gering. Im Streitfall ist die Klägerin denn auch nicht etwa untätig geblieben, sondern hat alsbald gegen die Verkäuferin Klage erhoben.

d) Eine andere Frage ist, ob in Abweichung von der bi sherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in derartigen Fallgestaltungen statt auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung auf die dem Verletzten alternativ zur Verfügung stehende Möglichkeit einer Streitverkündung gegenüber dem Urkundsnotar (§ 209 Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F.) abzustellen wäre. Diese weitere Gelegenheit zur Verjährungsunterbrechung hat der Gesetzgeber insbesondere deswegen geschaffen, weil der Prozeß, durch den die Voraussetzungen einer Regreßpflicht ganz oder zum Teil festgestellt werden, über den Ablauf der für den Rückgriffsanspruch geltenden Verjährungsfrist andauern kann (BGH, Urteil vom 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91 - NJW 1992, 3034, 3035; Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98 - NJW 2000, 1498, 1500; Senatsurteil vom 22. Januar 2004 - III ZR 99/03 - NJW-RR 2004, 1069, 1071 = ZIP 2004, 763, 765). Hierauf hat der Bundesgerichtshof bisher allerdings nur unterstützend verwiesen. Der Senat sieht für eine Abkehr von dem rechtlichen Ansatz, daß es
in erster Linie auf die Zumutbarkeit einer Klageerhebung ankommt, keinen hinreichenden Grund. Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 852 Abs. 1 BGB a.F. hängt der Verjährungsbeginn von der Kenntnis des Verletzten ab; die Frage , inwieweit ihm danach eine Klageerhebung gegen den Schädiger zugemutet werden kann, ist nur ein Hilfskriterium dafür, ob dieser Kenntnisstand ausreichend erscheint. Ist darum - wie hier - die erforderliche Kenntnis des Verletzten vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen schon wegen der zweifelhaften Rechtslage zu verneinen, so ergibt sich auch aus dem Umstand, daß es dem Geschädigten unschwer möglich gewesen wäre, vorsorglich eine verjährungsunterbrechende Rechtshandlung wie die Streitverkündung vorzunehmen, nichts anderes. In einem anhängigen Prozeß ist die Streitverkündung schon dann zulässig und zur Vermeidung rechtlicher Nachteile in Betracht zu ziehen, wenn die Haftung eines Dritten im Falle eines Unterliegens möglich erscheint (vgl. MünchKomm/Schilken, ZPO, 2. Aufl., § 72 Rn. 5, 7; s. auch BGH, Urteil vom 29. April 1993 - IX ZR 101/92 - NJW 1993, 2045). Würde man daher die Zumutbarkeit nicht auf die Klageerhebung, sondern auf die Möglichkeit einer Streitverkündung im Vorprozeß beziehen, liefe dies im Ergebnis darauf hinaus, die Anforderungen an die Kenntnis des Verletzten vom Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit zu dessen Nachteil herabzusetzen.
3. Auf dieser Grundlage kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben ; es ist aufzuheben. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit , die weiter erforderlichen Feststellungen zu treffen.
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