Bundesgerichtshof Urteil, 29. Juni 2012 - V ZR 27/11

bei uns veröffentlicht am29.06.2012
vorgehend
Landgericht Hildesheim, 4 O 252/09, 24.06.2010
Oberlandesgericht Celle, 4 U 128/10, 22.12.2010

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 27/11 Verkündet am:
29. Juni 2012
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden
Berechtigten ist wirksam, sofern der Berechtigte im Zeitpunkt der Eintragung
der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt worden ist.
BGH, Urteil vom 29. Juni 2012 - V ZR 27/11 - OLG Celle
LG Hildesheim
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 29. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin
Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten zu 1, 2 und 4 bis 6 gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 22. Dezember 2010 wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Beklagten zu 1 und 2 zwei Drittel und die Beklagten zu 4 bis 6 ein Drittel.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notarieller Urkunde vom 25. November 2004 unterbreitete die K. GmbH i.L. (im Folgenden: Verkäuferin) Kn. das Angebot zum Kauf eines Grundstücks. Nach dem Angebot war Kn. berechtigt, an seiner Stelle einen Dritten zu bestimmen, für den das Angebot gleichermaßen gelten sollte; er war dagegen nicht befugt, das Recht auf Annahme des Angebots oder den Anspruch auf Übereignung abzutreten.
2
Die Verkäuferin, die an das Angebot bis zum Ablauf des 28. Februar 2005 gebunden war, bewilligte und beantragte in der genannten Urkunde „für den Käufer“ eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentums- übertragung. Gemäß dieser Bewilligung wurde am 2. Dezember 2004 eine Auflassungsvormerkung zugunsten von Kn. in das Grundbuch eingetragen.
3
Am 28. Februar 2005 benannte Kn. die Klägerin als Käuferin; in deren Namen erklärte ein vollmachtlos handelnder Vertreter am selben Tag die Annahme des Angebots. Beide Erklärungen wurden notariell beurkundet. Die Klägerin genehmigte die in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen im März 2005. Am 10. April 2006 wurde sie als „Berechtigte aus der Auflassungsvormerkung“ unter Bezugnahme auf „Bewilligungen vom 28. Februar 2005“ in das Grundbuch eingetragen.
4
Die Beklagten sind Gläubiger mehrerer auf dem Grundstück der Verkäuferin lastender Sicherungshypotheken, welche 2007 in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die Klägerin nimmt sie auf die Erteilung von Löschungsbewilligungen für diese Hypotheken in Anspruch. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht hält einen Anspruch der Klägerin auf Löschung der Sicherungshypotheken nach §§ 883, 888 BGB für gegeben. Der Auflassungsanspruch gegen die Verkäuferin, den diese durch die Bestimmung als Dritte und die Annahme des Angebots erworben habe, sei durch die im April 2006 eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert worden. Zwar enthalte keine der notariellen Urkunden die ausdrückliche Bewilligung einer Auflas- sungsvormerkung zu Gunsten der Klägerin. Eine solche sei von den Vertragsparteien aber gewollt gewesen. Aus dem Angebot der Verkäuferin vom 25. November 2004 ergebe sich, dass der Dritte ebenso wie Kn. einen durch eine Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruch habe erwerben sollen. Da das Angebot für den von Kn. zu bestimmenden Dritten gleichermaßen habe gelten sollen, sei von dem Begriff „Käufer“ auch der Dritte umfasst. Für diese Auslegung spreche ferner, dass der Käufer eines Grundstücks nach einer verbreitet vertretenen Auffassung ohnehin einen Anspruch auf Bewilligung einer Vormerkung gegen den Verkäufer habe.

II.


6
Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht nimmt im Ergebnis zu Recht an, dass die Klägerin aufgrund der Eintragung vom 10. April 2006 eine Auflassungsvormerkung erworben hat und daher gemäß § 888 Abs. 1 i.V.m. § 883 Abs. 2 BGB von den Beklagten die Zustimmung zur Löschung der im Jahr 2007 eingetragenen und damit vormerkungswidrigen Sicherungshypotheken verlangen kann. Das gilt auch dann, wenn das Eigentum an dem Grundstück bislang noch nicht auf die Klägerin umgeschrieben sein sollte (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juli 2010 – V ZR 240/09, BGHZ 186, 130).
7
Das Entstehen einer rechtsgeschäftlich begründeten Vormerkung erfordert einen sicherungsfähigen Anspruch, die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers und die Eintragung in das Grundbuch (§ 883 Abs. 1, § 885 Abs. 1 BGB). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
8
1. Infolge der Benennung durch Kn. und der Annahme des Angebots der Verkäuferin auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages hat die Klägerin einen eigenen und damit sicherungsfähigen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gegen die Verkäuferin erworben (vgl. das zu demselben Sachverhalt ergangene Urteil des Senats vom 10. Oktober 2008 – V ZR 137/07, WM 2009, 478 Rn. 9).
9
2. a) Dieser Anspruch wird durch die im April 2006 in das Grundbuch eingetragene Vormerkung gesichert. Denn die Eintragung nimmt Bezug auf die notariellen Urkunden vom 28. Februar 2005 und damit auf die Benennung der Klägerin als Käuferin und auf ihre Annahme des Angebots der Verkäuferin.
10
b) Der Wirksamkeit der Eintragung steht ihr ungewöhnlicher Wortlaut („Berechtigte aus der Auflassungsvormerkung sind …. [es folgen die Gesell- schafter der Klägerin, einer GbR] …“) nicht entgegen. Bei der Auslegung einer Grundbucheintragung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen , wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166). Danach besteht kein Zweifel, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin eingetragen werden sollte. Der Wortlaut der Eintragung erklärt sich unter Einbeziehung der in Bezug genommenen Urkunden vom 28. Februar 2005 zwanglos daraus, dass nicht Kn. , sondern ein Dritter das Angebot der Verkäuferin angenommen hatte. Dadurch war der durch die im Dezember 2004 eingetragene Vormerkung gesicherte , künftige Übereignungsanspruch Kn. s entfallen und ein – gegen dieselbe Eigentümerin gerichteter und dasselbe Grundstück betreffender - eigener Übereignungsanspruch der Klägerin entstanden; zugleich kam nunmehr allein die Klägerin als Vormerkungsberechtigte in Betracht.
11
Die Formulierung des Berufungsgerichts, die Klägerin berufe sich auf ei- ne auf sie „umgeschriebene Auflassungsvormerkung“, und dieAusführungen des Landgerichts zur Wiederverwendbarkeit von Vormerkungen geben allerdings Anlass zu dem Hinweis, dass eine Neueintragung der Vormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs der Klägerin unverzichtbar war. Eine Wiederverwendung der zugunsten von Kn. eingetragenen Vormerkung kam nicht in Betracht. Zwar kann eine durch das Erlöschen des gesicherten Anspruchs unrichtig gewordene Eintragung einer Vormerkung als erster Teilakt für die Neubegründung einer Vormerkung genutzt werden, wenn die nachfolgende Bewilligung dieser Eintragung inhaltlich entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 26. November 1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 181). Erforderlich ist aber, dass Eintragung, Bewilligung und der Anspruch kongruent sind, dass also Eintragung und (nachträgliche) Bewilligung den gleichen sicherungsfähigen, auf dingliche Rechtsänderung gerichteten Anspruch betreffen (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Mai 2012 – V ZB 258/11, WM 2012, 1247). Daran fehlt es hier, weil die Gläubiger der zu sichernden Ansprüche nicht identisch sind.
12
3. Der Eintragung der Vormerkung liegt die nach § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Bewilligung des Betroffenen zugrunde.
13
a) Bei einer Auflassungsvormerkung ist Betroffener der Inhaber des Eigentums , welches durch die Erfüllung des gesicherten Anspruchs übertragen wird (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 885 Rn. 10; Lemke in Lemke, Immobilienrecht, § 885 BGB Rn. 12), hier also die Verkäuferin.
14
b) Die Verkäuferin hat in der Urkunde vom 25. November 2004 eine Vormerkung nicht nur zugunsten von Kn. , sondern auch zugunsten des von diesem benannten Käufers bewilligt.
15
aa) Das folgt allerdings nicht aus der von dem Berufungsgericht vorgenommenen Auslegung der Urkunde; denn diese ist rechtsfehlerhaft und daher nicht bindend. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist revisionsrechtlich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln , anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungsgesetze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273). Ein solcher Fehler ist dem Berufungsgericht aber unterlaufen.
16
Es geht zwar zutreffend davon aus, dass bei der Auslegung einer Erklärung auch die bestehende Interessenlage zu berücksichtigen ist (vgl. Senat, Urteil vom 26. November 1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 178 mwN). So kann für das Verständnis einer Erklärung die im Zeitpunkt ihrer Abgabe bestehende Rechtsprechung insbesondere der obersten Fachgerichte von entscheidender Bedeutung sein (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 1998 – V ZR 360/96, WM 1998, 1883, 1886 li. Sp.). Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme, für den Willen der Verkäuferin, eine Auflassungsvormerkung auch zugunsten des Dritten zu bewilligen, spreche, dass dem Grundstückskäufer nach einer in der Literatur verbreiteten, allerdings höchst umstrittenen (vgl. die Nachweise bei Staudinger /Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 26) Auffassung ohnehin, also auch ohne entsprechende Vereinbarung, ein Anspruch auf Bewilligung einer Auflassungsvormerkung zustehe.
17
Eine umstrittene Rechtsfrage lässt – sofern nicht gerade der sich daraus ergebenden Unsicherheit Rechnung getragen werden soll – keinen Schluss auf ein bestimmtes Interesse des Erklärenden oder anderer Beteiligter zu. Das verkennt auch das Berufungsgericht nicht, meint aber offenbar, einer solchen Frage komme Bedeutung für die Auslegung einer Erklärung jedenfalls dann zu, wenn sie sich - durch Zulassung der Revision - in dem Rechtsstreit höchstrich- terlich klären lässt, in dem auch über die Auslegung zu befinden ist. Es übersieht dabei, dass die Interessen der Beteiligten nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Abgabe der auszulegenden Erklärung zu beurteilen sind. Denn bei der interessengerechten Auslegung von Willenserklärungen geht es nicht darum, einem Rechtsgeschäft zu dem Inhalt zu verhelfen, der dem Richter im Entscheidungszeitpunkt als interessengemäß erscheint. Maßgeblich ist vielmehr der Einfluss, den das Interesse der Beteiligten auf den objektiven Erklärungswert einer Äußerung bei deren Abgabe hatte (Senat, Urteil vom 26. November 1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 178; Urteil vom 10. Juli 1998 - V ZR 360/96, aaO). Bei Abgabe des Angebots vom 25. November 2004 war jedoch ungeklärt, ob ein Käufer auch ohne besondere Abrede einen Anspruch auf Bewilligung einer Auflassungsvormerkung hat; gewichtige Stimmen in Rechtsprechung und Literatur verneinen dies auch heute noch (vgl. BayObLG, Rpfleger 1979, 134; OLG Naumburg, FGPrax 1998, 1; Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 26; Soergel/Stürner, 13. Aufl., § 885 Rn. 6; Erman/Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 885 Rn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 885, Rn. 8). Demgemäß konnte das Berufungsgericht nicht davon ausgehen, dass die Verkäuferin eine Auflassungsvormerkung bewilligen wollte, um einen entsprechenden Anspruch des künftigen Käufers zu erfüllen.
18
bb) Im Ergebnis erweist sich die Auslegung des Berufungsgerichts dennoch als zutreffend. Der Senat kann die notarielle Urkunde vom 25. November 2004 selbst auslegen, da weitere tatsächliche Feststellungen hierzu weder erforderlich noch zu erwarten sind (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 1993 - IV ZR 206/91, BGHZ 121, 284, 289).
19
Der Wortlaut der notariellen Urkunde vom 25. November 2004 spricht zwar zunächst dafür, dass die in Nr. I. 4 für „den Käufer“ bewilligte und beantragte Vormerkung nur eine solche zugunsten von Kn. sein sollte. Nicht nur wird dieser im Eingang der Urkunde als Käufer bezeichnet, auch unterscheidet das Angebot in dem folgenden Regelungspunkt (I. 5.) zwischen dem Käufer und dem von diesem bestimmten Dritten. Nach Sinn und Zweck des Kn. eingeräumten Rechts, an seiner Stelle einen Dritten zu benennen, für den das Angebot „gleichermaßen“ gilt, kann dennoch nicht zweifelhaft sein, dass die Bewilligung auch zugunsten dieses Dritten abgegeben werden sollte. Andernfalls wäre der Kaufvertrag zwar mit Kn. , nicht aber gleichermaßen mit dem Dritten durchführbar gewesen. Das Kaufvertragsangebot sieht nämlich - worauf bereits das Landgericht zutreffend abgestellt hat - in § 3 vor, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers fällig sein sollte. Ohne Bewilligung einer Auflassungsvormerkung hätte der Verkäuferin daher kein fälliger Anspruch auf Kaufpreiszahlung zugestanden. Zwar hätte sie eine Vormerkung zu Gunsten des Dritten auch noch zu einem späteren Zeitpunkt bewilligen können. Das notarielle Angebot vom 25. November 2004 ist aber darauf ausgelegt, dass ein von Kn. bestimmter Dritter mit der Annahme des Angebots sogleich durch eine Vormerkung gesichert ist. Dies macht die Regelung in IV. 1. b) des Angebots deutlich, nach der die Vormerkung „gem. Ziff. I“ nach Ablauf der Annahmefrist nur gelöscht werden sollte, wenn weder Kn. noch ein von ihm Benannter das Angebot angenommen hatte. Ihr liegt erkennbar die Vorstellung der Verkäuferin zugrunde , dass auch der Dritte Vormerkungsberechtigter sein sollte.
20
c) Die Bewilligung bezieht sich auf dieselbe Rechtsänderung wie die Eintragung , stimmt also mit dieser inhaltlich überein (vgl. zu der notwendigen Kongruenz von Einigung und Eintragung gemäß § 873 BGB: Senat, Beschluss 23. September 1993 - V ZB 27/92, BGHZ 123, 297, 301 sowie Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 873 Rn. 16 mwN). Dem steht nicht entgegen, dass die Bewilligung der Vormerkung zugunsten eines noch unbenannten Dritten erfolgte, die Eintragung aber nur nach einer Individualisierung des Dritten möglich war, weil eine Vormerkung nicht für einen unbenannten Dritten eingetragen werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1982 – V ZR 8/81, NJW 1983, 1543, 1544). Die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten ist wirksam, sofern der Berechtigte im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt worden und mit der in der Eintragung genannten Person identisch ist. Ausreichend ist nämlich, dass Bewilligung und Eintragung im Zeitpunkt ihres Zusammentreffens übereinstimmen (vgl. Senat, Urteil vom 26. November 1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 182). Das war hier bei Eintragung der Vormerkung im April 2006 der Fall; denn zu diesem Zeitpunkt war die Klägerin bestimmungsgemäß, d.h. entsprechend den Vorgaben der Verkäuferin, als Käuferin benannt und damit zugleich als Vormerkungsberechtigter individualisiert worden.
21
d) Dass die notarielle Urkunde vom 25. November 2004 in der Grundbucheintragung keine ausdrückliche Erwähnung findet, ist entgegen der Auffassung der Revision unerheblich. Die Wirksamkeit einer Vormerkung hängt nicht davon ab, dass das Grundbuch die Eintragungsbewilligung erkennen lässt; die Vorschrift des § 885 Abs. 2 BGB dient nur dem Ziel, die Eintragung bei voller Wahrung des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes knapp und klar zu halten (vgl. MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 885 Rn. 26). Im Übrigen ist die Urkunde vom 25. November 2004 durch die Eintragung mittelbar in Bezug genommen, da die darin genannten Urkunden vom 28. Februar 2005 auf sie verweisen und mit ihr in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang stehen.

III.

22
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1 u. 2 ZPO.
Krüger Stresemann Czub Roth Weinland

Vorinstanzen:
LG Hildesheim, Entscheidung vom 24.06.2010 - 4 O 252/09 -
OLG Celle, Entscheidung vom 22.12.2010 - 4 U 128/10 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 29. Juni 2012 - V ZR 27/11

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Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juli 2010 - V ZR 240/09

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 137/07 Verkündet am: 10. Oktober 2008 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 39
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Bundesgerichtshof Urteil, 22. Nov. 2013 - V ZR 161/12

bei uns veröffentlicht am 22.11.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 161/12 Verkündet am: 22. November 2013 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Referenzen

(1) Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Zur Erlassung der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

(2) Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

(1) Soweit der Erwerb eines eingetragenen Rechts oder eines Rechts an einem solchen Recht gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten die Vormerkung besteht, unwirksam ist, kann dieser von dem Erwerber die Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.

(2) Das Gleiche gilt, wenn der Anspruch durch ein Veräußerungsverbot gesichert ist.

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 240/09 Verkündet am:
2. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Vormerkungsberechtigte
bereits als Eigentümer (oder sonstiger Rechtsinhaber) in das Grundbuch
eingetragen worden ist.
BGH, Urteil vom 2. Juli 2010 - V ZR 240/09 - LG Halle
AG Halle (Saale)
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter
Dr. Czub für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 18. Dezember 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 30. März 2006 kaufte der Kläger ein Grundstück von einer GmbH, welches ihm lastenfrei übertragen werden sollte. Seit Mai 2006 ist zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Oktober 2008 wurde zugunsten des Beklagten eine Zwangssicherungshypothek eingetragen. Die Eigentumsumschreibung auf den Kläger ist noch nicht erfolgt.
2
Der Kläger verlangt von dem Beklagten, die Löschung der Zwangssicherungshypothek zu bewilligen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben; das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht meint, ein Vormerkungsberechtigter könne den Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst nach seiner Eintragung als Eigentümer geltend machen. So sei es auch hier. Der Eigentumserwerb des Klägers sei nicht von der Löschung der Sicherungshypothek abhängig. Zwar beeinträchtige die Hypothek seinen Anspruch auf Erwerb lastenfreien Eigentums. Vor der Eigentumsumschreibung sei aber offen, ob es tatsächlich zu einer Vollrechtseintragung komme und sich die in § 879 Abs. 1 BGB geregelte Rangwahrung verwirkliche. Ein Löschungsanspruch des Klägers bestehe daher erst, wenn er mit dem Rang der Vormerkung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei.

II.

4
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
5
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Frage, ob der Vormerkungsberechtigte die Löschung einer nachrangigen Zwangssicherungshypothek erst dann verlangen kann, wenn er als Eigentümerim Grundbuch eingetragen ist, höchstrichterlich geklärt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch entstanden und fällig ist, also gegenüber dem Anspruchsgegner durchgesetzt werden könnte. Nicht erforderlich ist, dass dieser den Anspruch bereits erfüllt hat oder rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Daraus folgt zugleich, dass die Durchsetzung des Anspruchs gemäß § 888 Abs. 1 BGB die Eintragung des Vormerkungsberechtigten im Grundbuch nicht voraussetzt (vgl. Senat, BGHZ 99, 385, 388; Senat, Urt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urt. v. 24. Juni 1988, V ZR 51/87, NJW-RR 1988, 1357; Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 384/98, NJW 2000, 3496; BGH, Urt. v. 26. April 2007, IX ZR 139/06, WM 2007, 1137; ebenso Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49; MünchKommBGB /Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11; Kesseler, ZfIR 2007, 88, 92 f.; Wolf, NZM 2008, 29).
6
2. Die von dem Berufungsgericht angeführten Gegenstimmen (OLG Zweibrücken NJW-RR 2007, 87; OLG Rostock NotBZ 2007, 223; OLG Dresden NJW-RR 1999, 1177; OLG Stuttgart OLGR 1998, 285, 286; ebenso: Palandt/ Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 5; NK-Krause, BGB, 2. Aufl., § 888 Rdn. 5; PWW/Huhn, BGB, 5. Aufl., § 888 Rdn. 3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht , 14. Aufl., Rdn. 1529; Schreiber, NJ 2007, 176) geben keinen Anlass zu einer Änderung der Rechtsprechung.
7
a) Die Auffassung, ein Auflassungsvormerkungsberechtigter könne erst nach seiner Eintragung als Eigentümer die Zustimmung zur Löschung einer vormerkungswidrigen Belastung des Grundstücks verlangen, vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil sie zu einer im Gesetz nicht vorgesehenen unterschiedlichen Ausgestaltung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB je nach Art der vormerkungswidrigen Verfügung führte. Besteht diese in der Übertragung des Eigentums an einen Dritten, kann der Vormerkungsberechtigte erst als Eigentümer eingetragen werden, nachdem der Dritterwerber die nach § 888 Abs.1 BGB geschuldete Zustimmung hierzu erteilt hat. Bei einer solchen erfüllungsvereitelnden Verfügung ist es denknotwendig ausgeschlossen, die Entstehung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB von der Eintragung des Vormer- kungsberechtigten als Eigentümer abhängig zu machen. Weshalb dies anders sein soll, wenn der gleiche Anspruch - wie hier - gegen einen nach der Auflassungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht wird, dessen Recht den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigt, ist nicht nachvollziehbar. In beiden Fällen ist die Verfügung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB); das gilt auch dann, wenn sie - wie hier - im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt (§ 883 Abs. 2 Satz 2 BGB).
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b) Das Interesse des nach § 888 Abs. 1 BGB in Anspruch genommenen Dritten, seine Rechtsposition erst aufgeben zu müssen, wenn feststeht, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch besteht, ist unabhängig davon schutzwürdig, ob die zu seinen Gunsten vorgenommene Verfügung diesen Anspruch beeinträchtigt oder ihn vereitelt. Es wird dadurch geschützt, dass der Dritte gegenüber dem Vormerkungsberechtigten alle Einreden und Einwendungen gegen die Vormerkung und den durch sie gesicherten Anspruch erheben kann, namentlich auch den Einwand, der gesicherte Anspruch sei untergegangen (vgl. Senat, Urt. v. 14 Juli 2000, V ZR 384/98, aaO). Dabei muss der Vormerkungsberechtigte Bestehen und Fälligkeit des gesicherten Anspruchs darlegen und beweisen (Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 68; Palandt/ Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 7). Das gilt auch dann, wenn der Schuldner des gesicherten Übereignungsanspruchs bereits rechtskräftig zur Auflassung des Grundstücks an den Vormerkungsberechtigten verurteilt worden ist (vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 888 Rdn. 8).
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c) Eines weitergehenden Schutzes bedarf der Dritte nicht. Insbesondere muss er nicht befürchten, seine Eintragung als Eigentümer oder sein Grundpfandrecht nebst dazugehörigem Rang zu verlieren, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch später einverständlich aufgehoben wird und es deshalb nicht zu einer Übereignung des Grundstücks an den Vormerkungsberechtigten kommt. Denn der Vormerkungsberechtigte kann die Löschung des vormerkungswidrig eingetragenen Rechts nur im Zuge der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs erreichen.
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§ 888 Abs. 1 BGB begründet einen unselbständigen Hilfsanspruch, der allein der Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dient (vgl. Senat, BGHZ 49, 263, 267; Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602; MünchKomm-BGB/Kohler, § 888 Rdn. 1; Wolf, NZM 2008, 29, 31). Während § 883 Abs. 2 BGB für das materielle Recht die relative Unwirksamkeit des Rechtserwerbs des Dritten anordnet, stellt die Vorschrift des § 888 BGB sicher, dass die nach dem formellen Grundbuchrecht notwendige Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) erwirkt werden kann (vgl. Senat, Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602). Der akzessorische Charakter des Anspruchs wird materiellrechtlich durch den Erklärungsgehalt der abzugebenden Zustimmung sichergestellt; dieser richtet sich nach dem Inhalt des vormerkungsgesicherten Anspruchs (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 384/98, NJW 2000, 3496; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 13). Ist er - wie hier - auf die Übertragung lastenfreien Eigentums gerichtet, kann der Vormerkungsberechtigte nicht die Zustimmung zu einer sofortigen Löschung des Grundpfandrechts verlangen, sondern nur die Zustimmung dazu, dass das Grundpfandrecht mit der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer gelöscht wird (vgl. Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 384/98, aaO, zu der von einem Zwischenerwerber geschuldeten Zustimmung).
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Auf der Ebene des formellen Grundbuchrechts scheitert eine isolierte, d.h. von der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs losgelöste Löschung des Grundpfandrechts durch den Vormerkungsberechtigten daran, dass ihm die nach § 13 GBO erforderliche Antragsbefugnis fehlt (vgl. OLG Düsseldorf Rpfleger 2007, 69; OLG Frankfurt NJW-RR 1996, 1482 f. sowie Staudinger/ Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49 m.w.N.). Auch deshalb ist es unbedenklich, die Klage nach § 888 BGB vor der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer zuzulassen (so zutreffend Assmann, Die Vormerkung, S. 433 f.).
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d) Andererseits kann dem Vormerkungsberechtigten entgegen einer teilweise geäußerten Auffassung (OLG Rostock NotBZ 2007, 223, 224) nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs (§ 888 BGB) mit der Begründung abgesprochen werden, als nur mittelbar Betroffenem fehle ihm die nach § 13 GBO erforderliche Antragsberechtigung und damit die Rechtsmacht, den Anspruch aus § 888 Abs. 1 BGB durchzusetzen.
13
Bei vormerkungswidrigem Rechtserwerb hat der Berechtigte im Normalfall Ansprüche gegen zwei verschiedene Personen: auf Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs (hier: auf lastenfreie Übereignung) gegen den Vormerkungsschuldner und auf Zustimmung dazu nach § 888 BGB gegen den Dritten. Beide Ansprüche müssen geltend gemacht werden, um den vorgemerkten Anspruch zu verwirklichen (vgl. Senat, Urt. v. 2. April 1958, V ZR 203/56, BB 1958, 1225). Denn der Umstand, dass die Belastung vormerkungswidrig ist, entbindet den Schuldner nicht von der Verpflichtung zur lastenfreien Eigentumsübertragung (Senat, Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602).
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Auch wenn der Vormerkungsberechtigte allein mit dem Urteil gegen den Dritten die Löschung des vormerkungswidrigen Rechts noch nicht erreichen kann, ist die nach § 888 Abs. 1 BGB abzugebende Zustimmung des Dritten für die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs unverzichtbar. Ist sie erklärt, erfolgt die Löschung des Grundpfandrechts mithilfe des Vormerkungsschuldners. Als Grundstückseigentümer ist er gemäß § 13 GBO zur Stellung des Lö- schungsantrags berechtigt. Im Verhältnis zu dem Vormerkungsberechtigten verpflichtet ihn der gesicherte Anspruch, diesen Antrag - zusammen mit den übrigen zur Verwirklichung des Anspruchs notwendigen Erklärungen und Anträgen - bei dem Grundbuchamt einzureichen; dabei kann der Schuldner von der Möglichkeit des § 16 Abs. 2 GBO Gebrauch machen.
15
Da die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs die Mitwirkung sowohl des Anspruchsschuldners als auch des Dritten erfordert, muss der Vormerkungsberechtigte parallel gegen sie vorgehen können, um annähernd gleichzeitig gegen beide einen vollstreckbaren Titel zu erlangen (vgl. Staudinger /Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49). Nach der Rechtsprechung des Senats ist es dem Vormerkungsberechtigten auch möglich, zunächst nur den Dritten und dann den Schuldner des vorgemerkten Anspruchs zu verklagen oder aber die umgekehrte Reihenfolge zu wählen (Senat, BGHZ 54, 56, 62; Senat, Urt. v. 2. April 1958, V ZR 203/56, BB 1958, 1225; Urt. v. 24. Juni 1988, V ZR 51/87, NJW-RR 1988, 1357; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11). Ob er sich gegen eine die Vormerkung vereitelnde oder diese nur beeinträchtigende Verfügung wendet, ist auch hierbei ohne Belang.

III.

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Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO), weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist. Der Beklagte wendet ein, dass der Auflassungsanspruch der Klägerin infolge eines vorrangig vorgemerkten Rückkaufrechts einer Verwaltungsgemeinschaft entweder nicht fällig oder aber bereits erloschen ist. Hierzu hat das Berufungsgericht , von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent, bislang keine Feststellungen getroffen. Das wird nachzuholen sein.
17
Zugleich ist auf eine sachdienliche, dem akzessorischen Charakter des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB Rechnung tragende Antragstellung hinzuwirken (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Beispielsweise kann die von dem Beklagten abzugebende Bewilligung die Zustimmung zur Löschung der Zwangssicherungshypothek bei Umschreibung des Eigentums auf den Kläger zum Inhalt haben. Dem steht nicht entgegen, dass Eintragungsbewilligungen (zu denen auch Löschungsbewilligungen zählen) grundsätzlich bedingungsfeindlich sind und vorbehaltlos erklärt werden müssen. Denn die Bewilligung nach § 19 GBO kann unter dem Vorbehalt abgegeben werden, dass eine andere Eintragung erfolgt (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 16 Rdn. 15 m.w.N.). Krüger Klein Lemke Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Halle (Saale), Entscheidung vom 09.06.2009 - 95 C 677/09 -
LG Halle, Entscheidung vom 18.12.2009 - 2 S 150/09 -

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

(1) Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Zur Erlassung der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

(2) Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

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Die von der Klägerin daneben als weitere Möglichkeit ins Feld geführte "vertraglich begründete Sukzession" findet im geltenden Recht keine Stütze. Es ist zwar richtig, dass die Klägerin infolge ihrer Benennung durch K. in die Lage versetzt worden ist, das Angebot der Verkäuferin anzunehmen. Sie ist dadurch aber nicht Rechtsnachfolgerin bezüglich des vormerkungsgesicherten Anspruchs geworden. Vielmehr hat sie einen eigenen Anspruch erworben, nicht anders, als wenn sie, ohne von K. benannt worden zu sein, unmittelbar mit der Verkäuferin kontrahiert hätte. Der Bewertung des Forderungserwerbs der Klägerin nach Benennung durch K. als eine Art Sukzession stünde schließlich auch das Abtretungsverbot entgegen (§ 399 BGB).

(1) Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Zur Erlassung der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

(2) Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

(1) Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Zur Erlassung der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

(2) Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.