Landgericht Berlin Urteil, 16. Nov. 2017 - 32 O 161/17

Landgericht Berlin

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

A-GbR

vertreten d. d. Gesellschafter Dr. B, 

Kläger,

-    Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Schäfer, Drager & Dietz, Wulffstraße  7, 12165 Berlin,-

g e g e n

1.   die Frau C,

2.   den Herrn D,

3.   die Frau E, 

Beklagten,

-   Prozessbevollmächtigte:

Rechtsqnwälte Bierbach Streifler & Partner, · Oranienburger Straße '69, 10117 Berlin,-

hat die Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin in Berlin - Charlottenburg, Tegeler Weg 17-21, 10589 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 07.09.2017 durch den Richter am Landgericht Reih als Einzelrichter

f  ü r     R e c · h t    e r k  a n n t :

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die,Klägerin € 19.016,20 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p. a. aus jeweils € 3.995,00 seit dem .04. November 2016, 06. Dezember 2016, 05. Januar 2017, 04. Februar 2017, aus € 3.036,20 seit dem 04. März 2017 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung entgangener Mieten für November 2016 bis April 2017.

Dem liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:

Mit Vertrag vom 09. September 2015 vermietete die Klägerin an die Beklagten Gewerberäume in der D-Straße. Mit Vertrag vom 30. September 2015 vermietete sie einen Kellerraum an die Beklagten. Die vereinbarte monatliche Miete belief sich zuletzt auf insgesamt € 4.754,05.

Nachdem eine von zwei Beklagten unterzeichnete Ratenzahlungsvereinbarung von den Beklagten nicht eingehalten worden war, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 20. Oktober 2016 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin € 19.016,20 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p. a. aus jeweils € 4.754,05 seit dem 04. November 2016, 06: Dezember 2016, 05. Januar 2017, 04. Februar 2017 zu zahlen. 

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Es liege keine rechtswirksame Kündigung vor. Beendet worden sei das Mietverhältnis durch eine Kündigung der Beklagten vom 31. Oktober 2016. Es sei vereinbart worden, dass das Inventar in den Mieträumen bleiben könne.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung in Höhe von jeweils € 3.995,00 für die Monate November 2016 bis Februar 2017 und in Höhe von € 3.036,20 für März 2017 aus §§ 535 II, 546 a 1, 280 1, 314 IV BGB.

a)

Das Vorbringen der Beklagten überzeugt nicht. Wenn eine wirksame Kündigung durch die Klägerin nicht vorliegt, sind die Beklagten zur Mietzahlung verpflichtet. Den Beklagten istder vertragsgemäße Gebrach gewährt worden.  Ein Fettabscheider befand sich in den Räumen. Dass sie sonst etwas von der Klägerin verlangt hätten, behaupten sie selbst nicht. Ihr Schreiben vom 31. Oktober 2016 (Anlage B 1, BI. 29 d. A.) enthält keine eigene Kündigung. Ein Grund für eine fristlose Kündigung durch die Beklagten wäre ohnehin nicht ersichtlich, es würde an der erforderlichen Abmahnung fehlen und eine ordentliche Kündigung schiede wegen der Befristung des Mietverhältnisses  aus. Gäbe es eine ordentliche Kündigung; wäre diese darüber hinaus wegen der sich aus § 580 a II BGB ergebenden Kündigungsfrist für den hier interessierenden Zeitraum irrelevant. Eine angeblich unwirksame Kündigung ist auch kein Angebot zu einer Vertragsaufhebung (vgl. BGH NJW 1981, 43). Die Vermietung war nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Ein Fettabscheider hätte ohne weiteres eingebaut werden können. Sein etwaiges Fehlen hätte mangels Mängelanzeige und mangels behördlichem Einschreiten auch nicht zu einer Minderung  geführt.

b)

Wäre das Mietverhältnis beendet, ergäbe sich der Anspruch der Klägerin aus § 546 a 1 BGB. Dabei handelt es sich um keinen Schadenersatzanspruch, so dass sich die Frage eines Mitverschuldens schon nicht stellen könnte. Zur von den Beklagten geschuldeten Räumung gehörte nicht nur die Entfernung ihres Inventars, sondern auch die Übergabe der Schlüssel für das Mietobjekt an die Klägerin. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob das Inventar wie die Beklagten nunmehr geltend machen, „längst entfernt" ist. Auf die angebliche Äußerung des benannten Zeugen Strube, das Inventar könne in den Mieträumen verbleiben, kommt es nicht an. Die Beklagten machen geltend, dass es ab

Oktober 2016 Gespräche zu einer Nachmieterstellung gegeben habe. Dass die angebliche Äußerung zum Verbleib des Inventars auch für die Zeit nach der Kündigung gelten sollte, nachdem aus Sicht der Klägerin die Stellung eines Nachmieters gescheitert war, ist schon nicht ersichtlich.

c)

Wäre das Mietverhältnis beendet und die Mietsache zurückgegeben, schuldeten die Beklagten die Zahlung als Mietausfallschaden gemäß §§ 314 IV, 280 1 BGB. Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung hätten am 19. Oktober 2016 offenkundig vorgelegen, wenn die Beklagten selbst vortragen, am 24. Oktober 2016 € 7.347,43 auf die Mieten gezahlt zu haben, mochte darin auch eine „leichte Überzahlung" enthalten sein. Aus der Zusatzvereinbarung ergibt sich nicht zuletzt auf der Grundlage deren Nr. 5 zugunsten der Beklagten nichts. Mit Schriftsatz vom 28. August 2017 tragen die Beklagten selbst vor, dass die per 15. Oktober 2015 fällige Rate nicht gezahlt war. Für einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht wären die Beklagten darlegungs-  und beweispflichtig. Ihr Vortrag, es habe mehrere Interessenten gegeben, die bereit gewesen wären, das Mietobjekt zu den gleichen Konditionen zu übernehmen, ist irrelevant. Maßgeblich wäre, aus welchen Gründen es nicht zu einer Neuvermietung gekommen ist. Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, mit dem Makler der Beklagten zusammenzuarbeiten. Es war den Beklagten unbenommen, Interessenten ggf. an die Klägerin zu verweisen. Umsatzsteuer könnte die Klägerin auf Schadenersatz nicht verlangen. Auch diese Frage stellt sich aber nicht, nachdem die Klägerin die Klage mit Schriftsatz vom 10. August 2017 hinsichtlich des Umsatzsteueranteils auf den Mietausfall März und anteilig April 2017 gestützt hat, wobei rechnerisch bereits März 2017 mehr als ausreicht. Soweit die Beklagten pauschal behaupten, die Räume seien als Lager für Baumaterialien genutzt worden ist bereits nicht ersichtlich, dass dies einer Vermietung entgegengestanden hätte, denn bei Anmietung durch einen Interessenten hätten die Räume doch ohne weiteres freigeräumt werden können.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Zinsen für März 2017 kann die Klägerin nicht ab November 2016 bis Februar 2017 fordern.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 II ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 709 S. 1, 2 ZPO.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 16. Oktober 2017 war nicht zu berücksichtigen, § 296 a ZPO.

Reih