Mietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung
Die zuständige Richterin wies die Feststellungsklage ab und sprach der Vermieterin den rückständigen Mietzins zu. Sie begründete die Entscheidung damit, dass die Minderungsbefugnis eines Mieters ausgeschlossen sei, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert werde. Bereits nach eigenem Vortrag der Kläger liege derzeit die Beeinträchtigung durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Diese rein optische Beeinträchtigung würden keine Minderung rechtfertigen. Durch sie sei die Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die bloße Vermutung, dass sich unterhalb des Parketts Schimmel befinde, reiche ebenfalls für eine Minderung nicht aus, solange sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür finden lassen (Amtsgericht München, 474 C 2793/12).
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
AG München, Schlussurteil vom 20.04.2012 (Az.: 474 C 2793/12):
Endurteil
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Beklagte € 444,64 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus jeweils € 55,58 seit dem 05.08., dem 05.09., dem 05.10., dem 05.11., dem 05.12.2011, dem 05.01, dem 05.02. und dem 05.03.2012 zu bezahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 62% und die Beklagte 38% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung kann von den Parteien durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abgewendet werden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Mietminderungsansprüche der Kläger aus einem Wohnraummietverhältnis.
Mit Mietvertrag vom 23.08.2008 mieteten die Kläger von der Rechtvorgängerin der Beklagten die im Anwesen... gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt gemäß Mietvertrag € 1.111,60. Bei dem streitgegenständlichen Anwesen handelt es sich um einen Neubau aus dem Jahr 2008; die Kläger sind Erstmieter.
Anfang April 2011 teilten die Kläger der von der Beklagten beauftragten Hausverwaltung telefonisch und sodann per Email vom 12.04.2011 mit, dass sich in beiden Schlafzimmern unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelt und in die erste Parkettreihe eindringt.
Mit weiterer Email der Kläger vom 04.07.2011 kündigten diese unter Bezugnahme auf die Mängelanzeige an, die Miete ab August 2011 um 5% zu mindern.
Ab August 2011 zahlten die Kläger eine monatlich um € 55,58 geminderte Miete.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.11.2011 teilten die Kläger der Beklagten erneut mit, dass sich in beiden Schlafzimmern unterhalb der Balkontüren Wasser sammelt und hierdurch das Parkett betroffen ist und forderten die Beklagte unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf.
Die Kläger tragen vor, dass sich seit April 2011 unterhalb der Balkontüren der streitgegenständlichen Wohnung jeweils Kondenswasser sammle und in das darunter liegende Parkett eindringe. Dort hätten sich dunkle Verfärbungen gebildet. Darüber hinaus werde vermutet, dass sich möglicherweise Schimmel unterhalb des Parketts befinde. Über die Verfärbungen hinaus bestünden derzeit keine weiteren Beeinträchtigungen. Sie vertreten die Auffassung, wegen der auftretenden Feuchtigkeit sei eine 5-prozentige Mietminderung gerechtfertigt.
Die Parteien haben den ursprünglichen Feststellungsantrag der Kläger aufgrund des Widerklageantrags Ziffer 1 gemäß Schriftsatz vom 26.03.2012 übereinstimmend für den Zeitraum bis einschließlich 31.03.2012 für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen zuletzt:
Es wird festgestellt, dass die Kläger seit 01.04.2012 wegen der Kondenswasserbildung an den Fenstern im Wohnzimmer, Kinderzimmer und Schlafzimmer der Wohnung im 1. OG rechts im Anwesen... berechtigt sind, den monatlichen Mietzins in Höhe von € 1.111,60 inklusive Vorauszahlung auf Heiz- und Betriebskosten um 5%, mithin derzeit um € 55,58 zu mindern.
Die Beklagte beantragt
Abweisung der Klage.
Widerklagend beantragt die Beklagte:
Die Kläger werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Beklagte € 444,64 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszins aus jeweils € 55,58 seit dem 5.8., dem 5.9., dem 5.10, dem 5.11., dem 5.12.2011, dem 5.1., dem 5.2. und dem 5.3.2012 zu bezahlen.
Die Kläger beantragen
Abweisung der Widerklage.
Die Beklagte bestreitet den Vortrag der Kläger zum Auftreten von Kondens- bzw. Tauwasser in der streitgegenständlichen Wohnung sowie zu den behaupteten Beeinträchtigungen. Sie vertritt die Auffassung, ein etwaiger Mangel sei jedenfalls nutzerverhaltensbedingt, da Baumängel nicht bestünden. Die Kläger würden die Wohnung auch nur unzureichend heizen. Die Mietminderung der Kläger sei deshalb nicht gerechtfertigt, so dass ein Zahlungsanspruch der Beklagten bestehe.
In der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2012 hat die Beklagte den Widerklageantrag Ziffer 2 gemäß Schriftsatz vom 26.03.2012 mit Zustimmung der Kläger zurückgenommen.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 20.04.2012 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Die zulässige Widerklage ist begründet.
Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Feststellung eines Minderungsanspruchs in Höhe von 5% der Gesamtmiete nach § 536 Abs. 1 BGB nicht zu, da der behauptete Mangel - schon nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger - nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt und mithin einen Minderungsanspruch nicht zu begründen vermag.
Nach der Vorschrift des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist die Minderungsbefugnis des Mieters dann ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert wird.
Nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger - der insoweit hier als wahr unterstellt werden kann - liegt derzeit die Beeinträchtigung der Kläger durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Abgesehen von dieser rein optischen Beeinträchtigung werden von den Klägern weitere Beeinträchtigungen nicht behauptet. Die bloße Vermutung, dass sich möglicherweise Schimmel unterhalb des Parketts befindet, ist unzureichend und unbeachtlich. Insbesondere kann auf der Grundlage einer Vermutung eine Beweisaufnahme nicht erfolgen, da dies einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich käme.
Nachdem also schon nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger Beeinträchtigungen durch den behaupteten Mangel ausschließlich durch die Verfärbungen des Parkettbodens bestehen, liegt nach Auffassung des Gerichts hier eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht vor. Der geltend gemachte Anspruch auf Minderung der Miete ist nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen.
Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der von der Klägern geminderten Mieten in Höhe von monatlich € 55,58 im Zeitraum August 2011 bis einschließlich März 2012, mithin in Höhe von insgesamt € 444,64, ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründet.
Nachdem das von den Klägern geltend gemachte Minderungsrecht - wie unter I. ausgeführt - wegen der nur unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht besteht, ist der Zahlungsanspruch der Beklagten hinsichtlich der einbehaltenen Beträge vollumfänglich begründet, § 535 Abs. 2 BGB.
Der Zinsanspruch besteht gemäß §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben ist gemäß § 91 a ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Auf dieser Grundlage sind die Kosten insoweit den Klägern aufzuerlegen, da sie mangels Begründetheit des Minderungsrechts unterlegen wären.
Soweit die Beklagte den Widerklageantrag Ziffer 2 zurückgenommen hat, sind ihr die Kosten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO insoweit aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gesetze
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Artikel zu passenden Rechtsgebieten
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.
(2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, auch die Einwilligung des Beklagten sind dem Gericht gegenüber zu erklären. Die Zurücknahme der Klage erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes. Der Schriftsatz ist dem Beklagten zuzustellen, wenn seine Einwilligung zur Wirksamkeit der Zurücknahme der Klage erforderlich ist. Widerspricht der Beklagte der Zurücknahme der Klage nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, so gilt seine Einwilligung als erteilt, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(3) Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.
(4) Das Gericht entscheidet auf Antrag über die nach Absatz 3 eintretenden Wirkungen durch Beschluss. Ist einem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt worden, hat das Gericht über die Kosten von Amts wegen zu entscheiden.
(5) Gegen den Beschluss findet die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag übersteigt. Die Beschwerde ist unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag (§ 104) ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.
(6) Wird die Klage von neuem angestellt, so kann der Beklagte die Einlassung verweigern, bis die Kosten erstattet sind.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.