Areas of law tree

Nutzungsuntersagung und -änderung

Rechtsanwalt Anwalt für Öffentliches Recht, Verfassungsrecht, Beamten-, Dienst- und Wehrrecht, Vergaberecht, Verwaltungsrecht, Staatshaftungs-, Amtshaftungsrecht, Umweltrecht, Agrarrecht, Oranienburger Straße 69
Anwalt für Öffentliches Recht
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00

Öffentliches Baurecht: Umnutzung einer Grenzgarage zu Wohnzwecken darf untersagt werden

Rechtsanwalt Anwalt für Öffentliches Recht, Verfassungsrecht, Beamten-, Dienst- und Wehrrecht, Vergaberecht, Verwaltungsrecht, Staatshaftungs-, Amtshaftungsrecht, Umweltrecht, Agrarrecht, Oranienburger Straße 69
Anwalt für Öffentliches Recht
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00
Anwalt für öffentliches Baurecht - Verwaltungsrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Die Umnutzung einer Grenzgarage in eine Küche mit Durchgang zu einem Wochenendhaus ist wegen Verstoßes gegen die Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnung unzulässig.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Wochenendhauses mit grenzständiger Garage. Der Eigentümer hatte die Garage in eine Küche umgewandelt und einen Durchgang zu den übrigen Räumen des Hauses hergestellt. Die Bauaufsichtsbehörde hatte ihn daraufhin verpflichtet, die umgewandelte Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen und den Durchbruch zu schließen.

Die Klage des Eigentümers blieb ohne Erfolg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Garage (bei Einhaltung bestimmter Maße) zwar nach dem Bauordnungsrecht an der Grundstücksgrenze privilegiert ohne die Einhaltung von Abstandsflächen zulässig sei. Dies gelte grundsätzlich aber nicht für eine Wohnnutzung. Deshalb dürfe eine an der Grenze genehmigte Garage nicht nachträglich in eine Küche umgenutzt werden. Aufgrund der Umnutzung gehe das Privileg einer Bebauung ohne Grenzabstand verloren. Die Bauaufsichtsbehörde habe daher gegen die veränderte Nutzung der Garage einschreiten dürfen (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10925/09.OVG).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

OVG Koblenz: Beschluss vom 30.11.2009 (Az: 8 A 10925/09.OVG)

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 23. Juli 2009 wird abgelehnt.

Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Zulassungsverfahren auf 6.000,00 € festgesetzt.


Gründe

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 VwGO liegen nicht vor.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die bauaufsichtliche Verfügung der Beklagten, mit der die Kläger aufgefordert wurden, die grenzständig errichtete, in eine Küche umgewandelte Garage ihres Wochenendhauses wieder der genehmigten Nutzung zuzuführen, insbesondere den bestehenden Durchgang zum Wochenendhaus zu schließen sowie die hinter der Garage errichtete Terrassenüberdachung auf das nach der Gestaltungssatzung zulässige Maß zu reduzieren, mit der Begründung abgewiesen, die Verfügung finde ihre Rechtsgrundlage in § 81 Satz 1, 1. Alternative der Landesbauordnung - LBauO -. Die formell illegale Umnutzung der Garage in eine Küche sei wegen Verstoßes gegen § 8 Abs. 1 und 6 LBauO auch materiell baurechtswidrig. Die abstandsflächen-rechtliche Privilegierung der Garage nach § 8 Abs. 9 LBauO sei mit dem Umbau in eine Küche und deren konstruktiver und funktionaler Integration in das Wohngebäude entfallen; auf § 8 Abs. 12 LBauO könnten sich die Kläger nicht berufen.

Auch die nicht genehmigte Terrassenüberdachung verstoße mit der erheblichen Überschreitung der Obergrenze von 8 qm in der einschlägigen Gestaltungssatzung, an deren Gültigkeit kein Zweifel bestehe, gegen materielles Baurecht. Die von den Klägern gerügte Unwirksamkeit des Bebauungsplanes „Im B. III“ sei danach für die Entscheidung ohne Belang. Die Beklagte habe ihr Recht zum Einschreiten auch nicht verwirkt.

An der Richtigkeit dieses Urteils bestehen zunächst keine ernstlichen Zweifel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

Mit ihrem (insoweit alleinigen) Vorbringen, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die Auffassung vertreten, das Grundstück der Kläger liege im Geltungsbereich eines rechtswirksamen, insbesondere nicht funktionslos gewordenen Bebauungsplans, verfehlen die Kläger die tragenden Gründe der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung nicht tragend auf die Annahme gestützt, der Bebauungsplan sei wirksam geblieben und nicht funktionslos geworden, sondern diese Frage ausdrücklich offen gelassen; es hat lediglich „im Übrigen“ - das heißt ohne, dass es für die Entscheidung darauf ankam - angemerkt, die Voraussetzungen für die Annahme einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist vielmehr - hinsichtlich der Feststellung der materiellen Baurechtswidrigkeit der Garagenumnutzung - tragend darauf gestützt, dass die grenzständig errichtete Garage infolge ihrer Umnutzung in eine Küche und der - durch die nicht genehmigte Herstellung eines Durchgangs zum Wochenendhaus bewirkten - konstruktiven und funktionalen Integration in das Wohngebäude ihre Privilegierung nach § 8 Abs. 9 Nr. 1 LBauO verloren hat und daher gegen Bauordnungsrecht verstößt. Diese bauordnungsrechtliche Einschätzung des Verwaltungsgerichts wird von den Klägern indessen nicht angegriffen; insoweit haben sie sich im Zulassungsantrag mit den Entscheidungsgründen des verwaltungsgerichtlichen Urteils in keiner Weise auseinandergesetzt. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die Garage infolge ihrer Umnutzung nicht mehr nach § 8 Abs. 9 Nr. 1 LBauO privilegiert, sondern gemäß § 8 Abs. 1 und Abs. 6 LBauO in der Abstandsfläche unzulässig ist und insoweit auch die Voraussetzungen für eine Privilegierung nach § 8 Abs. 12 LBauO - wie sich schon aus Satz 2 dieser Vorschrift ergibt - nicht vorliegen, ist im Übrigen in der Sache in keiner Weise zu beanstanden.

Dies gilt ebenso für die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Umnutzung der Garage zur Küche sei auch formell baurechtswidrig, weil von der Baugenehmigung für den Einbau eines Kamins aus dem Jahre 1996 nicht mit umfasst; denn die bloße Eintragung einer Verbindungstür von der Garage zum Wohngebäude in den seinerzeit vorgelegten Bauunterlagen reicht hierfür allein nicht aus, da Gegenstand der Baugenehmigung ausweislich des Bauscheins nur der „Einbau eines Kamins“ war.

Auch hinsichtlich der Terrassenüberdachung hat das VG - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht entscheidungstragend auf die Gültigkeit des Bebauungsplans „Im B. III“ abgestellt, sondern sie wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 2 der Gestaltungssatzung der Beklagten vom 7. Dezember 1977 als materiell baurechtswidrig angesehen. Dem sind die Kläger nicht weiter entgegengetreten. Soweit sie lediglich ihre bereits erstinstanzlich vertretene Auffassung wiederholen, die Gestaltungssatzung sei als Folge der Unwirksamkeit des Bebauungsplans ebenfalls unwirksam, haben sie dies nicht näher begründet und sich im Zulassungsantrag insbesondere nicht mit der die Entscheidung tragenden Annahme des Verwaltungsgerichts auseinandergesetzt, wonach beide Satzungen in ihrem Bestand voneinander unabhängig sind. Auch diese Auffassung des Verwaltungsgerichts ist im Übrigen in der Sache zutreffend. Die Beklagte hat sich im Rahmen ihres Wahlrechts hier für den Erlass von Gestaltungsvorschriften in der Rechtsform einer eigenständigen Satzung nach § 88 Abs. 1 Satz 1 LBauO und nicht in der Form der Aufnahme als Festsetzung in den Bebauungsplan (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 88 Abs. 6 LBauO) entschieden; in Ziffer 10, 2. Absatz der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „Im B. III“ wird ausdrücklich nur „nachrichtlich“ auf die zusätzliche Geltung der Vorschriften der Gestaltungssatzung verwiesen.

Entgegen der Ansicht der Kläger weist die Rechtssache auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf.

Soweit die Kläger dies damit begründen, es komme streitentscheidend auf die Wirksamkeit des Bebauungsplans „Im B. III“ an, ergibt sich bereits aus dem oben Gesagten, dass das Verwaltungsgericht gerade nicht entscheidungstragend von der Wirksamkeit des Bebauungsplans ausgegangen ist, sondern die Frage offen gelassen und maßgeblich auf Verstöße gegen Bauordnungsrecht abgestellt hat.

Aber auch die von den Klägern weiter aufgeworfene Frage, ob die Beklagte ihre baupolizeilichen Befugnisse zum Einschreiten gegen das Vorhaben der Kläger verwirkt hat, weist keine besonderen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf. Dabei kann offenbleiben, ob Eingriffsbefugnisse von Bauaufsichtsbehörden überhaupt „verwirkt“ werden können. Denn das Verwaltungsgericht hat jedenfalls zutreffend entschieden, dass es vorliegend an den Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung fehlt, weil die Beklagte den Klägern zu keinem Zeitpunkt zu verstehen gegeben hat, dass sie auf eine Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften wie der Abstandsflächenregelungen oder der einschlägigen Gestaltungssatzung verzichten werde, und die Kläger im Übrigen ein etwaiges Vertrauen in ein Nichteinschreiten der Beklagten auch nicht durch bestimmte Investitionen ins Werk gesetzt haben, deren Rückgängigmachung für sie unzumutbar wäre. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats.

Schließlich bedarf keiner näheren Darlegung, dass - anders, als die Kläger meinen - aus der Nichtübertragung des Rechtsstreits durch die Kammer des Verwaltungsgerichts auf den Einzelrichter gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VwGO nicht auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO geschlossen werden kann.

Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Wie sich bereits aus dem Vorstehenden ergibt, ist die Frage der Wirksamkeit des Bebauungsplans „Im B. III“ entgegen der Ansicht der Kläger vorliegend nicht streitentscheidend und könnte daher im Rahmen eines Berufungsverfahrens der Kläger auch keiner grundsätzlichen Klärung im Hinblick auf weitere bauaufsichtliche Verfügungen gegen andere Grundstückseigentümer im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zugeführt werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 47, 52 GKG.