Wohnung: Für Nutzung als Kindertagesstätte ist Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich

bei uns veröffentlicht am15.12.2011

Autoren

Rechtsanwalt

für Öffentliches Recht

EnglischDeutsch
Zusammenfassung des Autors
Wird eine Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt, kann eine unzulässige Zweckentfremdung vorliegen - OVG Hamburg vom 03.11.11 - Az: 2 Bs 174/11 - Rechtsanwalt für Baurecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Das mussten sich die Betreiber einer Kindertageseinrichtung in Hamburg sagen lassen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) der Hansestadt machte deutlich, dass in einer Kindertageseinrichtung weder Kinder noch ihre Erzieher wohnen würden. Die zu einer solchen Tageseinrichtung umgebaute Wohnung würde daher keinen Wohnzwecken dienen. Es liege somit eine Zweckentfremdung im Sinn des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vor. Im Ergebnis hätten die Betreiber zuvor eine Zweckentfremdungsgenehmigung einholen müssen (OVG Hamburg, 2 BS 174/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OVG Hamburg: Beschluss vom 03.11.2011 - Az: 2 Bs 174/11

Die Zustimmung oder das Einvernehmen einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle gilt im Verfahren auf Erteilung einer Baugenehmigung mit Konzentrationswirkung (§ 62 Abs. 1 HBauO) nach der Fiktionsregelung des § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO nur dann als erteilt, wenn der Gesetzgeber diesen ein solches qualifiziertes Mitwirkungsrecht ausdrücklich zugewiesen hat.

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 9 Abs. 1 HmbWoSchG soll in seinem räumlichen Geltungsbereich die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungstypen in der Regel verhindern.

Ein öffentliches Interesse an einer bestimmten Nutzung im räumlichen Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots - hier: einer Kindertageseinrichtung - führt allein nicht bereits zu einem vorrangigen öffentlichen Interesse, hinter dem der Schutz von Wohnraum vor einer Zweckentfremdung regelhaft zurückzutreten hat. Ein vorrangiges öffentliches Interesse setzt vielmehr voraus, dass für die Einrichtung oder Erweiterung einer derartigen Einrichtung gerade an dieser Stelle des Stadtgebiets ein dringender Bedarf besteht und andere Räumlichkeiten als Alternative nicht zur Verfügung stehen oder aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereit gestellt werden können.

Ein vorrangiges berechtigtes Interesse des Eigentümers an der Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht, wenn der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist oder wenn durch die Versagung der Genehmigung die Existenz des Eigentümers jedenfalls ernsthaft gefährdet würde, nicht aber wenn eine Betriebserweiterung unter Aufgabe von Wohnraum lediglich besonders zweckmäßig ist.

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 25. August 2011 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.


Gründe

Der Antragsteller begehrt, die Antragsgegnerin durch Erlass einer einstweiligen Anordnung zu verpflichten, ihm die Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes W.-straße X für den Betrieb einer Kindestagesstätte bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache zu genehmigen.

Der Antragsteller ist ein anerkannter, gemeinnütziger Träger der freien Jugendhilfe und Eigentümer des Grundstücks W.-straße X. Die Antragsgegnerin erteilte ihm mit Bescheid vom 14. April 2009 eine Nutzungsgenehmigung für den Betrieb einer Kindertageseinrichtung im Souterrain und Erdgeschoss des Gebäudes W.-straße X, das in seinem Obergeschoss noch über eine Wohnung verfügt. Am 1. Oktober 2009 beantragte der Antragsteller im Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung für die im Obergeschoss befindliche Wohnung, da diese fortan auch für den Betrieb der Kindertageseinrichtung genutzt werden sollte. Mit Bescheid vom 29. Januar 2010 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag zunächst gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO ab. Auf den Widerspruch des Antragstellers hob sie den Ablehnungsbescheid mit Widerspruchsbescheid vom 26. Juli 2010 auf und setzte anschließend die Genehmigungsprüfung für die Nutzungsänderung fort. Am 20. Januar 2011 erhob der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Untätigkeitsklage (9 K 151/11). Die Antragsgegnerin lehnte sodann mit Bescheid vom 3. Februar 2011 den Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung ab, weil die für die Umnutzung der Wohnung erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß § 10 HmbWoSchG zu versagen sei. Zur Begründung führte sie u. a. aus, dass im sog. Haupteinzugsgebiet der Kindertageseinrichtung W.-straße, dem Stadtteil H.-West, eine wohngebietsbezogene Bedarfsdeckung an Kindertagesplätzen gegeben sei. Die weitere Einrichtung von Kindertagesplätzen möge zwar sinnvoll sein, das hohe öffentliche Wohnraumschutzinteresse verbiete es jedoch, hierfür Wohnraum in Anspruch zu nehmen. Es sei nicht nachgewiesen worden, dass sonstiger (Gewerbe-)Raum für die Schaffung weiterer Kindertagesplätze im Haupteinzugsgebiet der W.-straße nicht zur Verfügung stehe. Den Widerspruch des Antragstellers vom 15. Februar 2011 wies die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 25. Februar 2011 zurück. Daraufhin stellte der Antragsteller mit Schriftsatz vom 4. März 2011 seine Klage auf ein Verpflichtungsbegehren um.

Am 19. Juli 2011 hat der Antragsteller den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt, den das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 25. August 2011 abgelehnt hat. Zur Begründung heißt es u. a., dass dem Antragsteller nicht mit der erforderlichen überwiegenden Wahrscheinlichkeit ein Anordnungsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zum Umbau und zur Nutzungsänderung des Obergeschosses für eine Kindertageseinrichtung zustehe. Dem Anspruch dürfte entgegenstehen, dass der Antragsteller für die Umnutzung des bisher zu Wohnzwecken genutzten Obergeschosses in eine Kindertageseinrichtung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, die ihm aller Voraussicht nach zu Recht versagt worden sei. Die Genehmigungsvoraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG seien nicht glaubhaft gemacht worden. Selbst wenn es richtig sei, dass die Schaffung von Kita-Plätzen im öffentlichen Interesse liege und im Stadtteil H.-West ein Mangel an Kita-Plätzen bestehe, folge daraus kein öffentliches Interesse, dass neue Kita-Plätze allgemein oder zumindest in diesem Gebiet ausgerechnet unter Inanspruchnahme von Wohnraum geschaffen würden. Ein öffentliches Interesse könnte allenfalls in Betracht zu ziehen sein, wenn Gewerberaum in einem größeren Umkreis nicht zu erlangen wäre. Des Weiteren sei nichts für ein berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung von Wohnraum dargetan, welches das allgemeine - und grundsätzlich vorrangige - öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiege. Ein solches Interesse ergebe sich nicht aus dem bloßen Umstand, dass in dem Obergeschoss des Hauses (zufällig) Fläche zur Erweiterung der Kindertageseinrichtung vorhanden wäre. Denn dieses Interesse sei lediglich wirtschaftlicher Natur. Hinzu komme, dass das Interesse des Antragstellers an einer Erweiterung des Kita-Betriebes auf das Obergeschoss nicht schutzwürdig sei, weil er seine Standortentscheidung in voller Kenntnis des Umstandes getroffen habe, dass ihm dort nur eine beschränkte Fläche zur Verfügung stehen werde und eine räumliche Ausweitung ausdrücklich nicht in Aussicht gestellt worden sei.

Die zulässige Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die mit ihr dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO beschränkt ist, es nicht rechtfertigen, den erstinstanzlichen Beschluss zu ändern und, wie von dem Antragsteller gemäß § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO beantragt, die Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, ihm die Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes W.- straße X für den Betrieb einer Kindestagesstätte bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache zu genehmigen. Der Antragsteller vermag mit der Beschwerdebegründung die allein entscheidungstragende Annahme des Verwaltungsgerichts, er habe das Bestehen eines Anordnungsanspruches nicht glaubhaft gemacht (§ 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 920 Abs. 2 ZPO), nicht zu erschüttern. Der Erlass einer einstweiligen Anordnung ist deshalb nicht nötig, um wesentliche Nachteile von dem Antragsteller abzuwenden. Ihm steht nämlich nach allen gegenwärtig ersichtlichen Umständen schon der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG nicht zu.

Die Rechtsansicht des Antragstellers, die Nutzung der im Obergeschoss befindlichen Wohnung als Kindertageseinrichtung sei gemäß § 9 HmbWoSchG überhaupt nicht genehmigungsbedürftig, weil dadurch eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes nicht eintrete, ist unzutreffend. Der Antragsteller meint, dass die Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung Wohnzwecken i. S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG diene, so dass es keiner Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe. Der Begriff „Wohnzwecke“ in § 9 HmbWoSchG sei genauso auszulegen wie der Begriff „Wohnbedürfnisse“ in § 10 Abs. 4 Abschnitt „Wohngebiet W“ Satz 1 BPVO. Zu letzterem habe das Beschwerdegericht aber entschieden, dass die Nutzung eines Gebäudes durch eine Kindertageseinrichtung Wohnbedürfnissen diene. Außerdem sei zu beachten, dass die Nutzung zu sozialen Zwecken, wie bei einer Kindertageseinrichtung, gerade nicht der Aufzählung von typischen Zweckentfremdungsfällen in § 9 Abs. 2 Satz 3 HmbWoSchG unterfalle.

Eine Zweckentfremdung im Sinn des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes liegt nach dessen § 9 Abs. 2 Satz 1 vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Eine eigene Definition des Begriffes „Wohnzwecke“ enthält das Gesetz nicht. Im allgemeinen Sprachgebrauch umfasst er sämtliche Tätigkeiten, die den Sammelbegriff des Wohnens ausmachen. Vom Wohnen ist die vor-übergehende Unterbringung zu unterscheiden, durch die ein Mittelpunkt des häuslichen Lebens nicht begründet wird.

Daher wohnen weder Kinder noch ihre Erzieher in der Kindertageseinrichtung und dient diese auch keinen Wohnzwecken i. S.d. § 9 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG. Von diesem Begriffsverständnis ist ersichtlich auch der Gesetzgeber ausgegangen, wenn er in der Begründung zum Gesetzentwurf für das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz erläutert, dass „die Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen … ein … überwiegendes öffentliches Interesse“ als Genehmigungsgrund für eine Zweckentfremdung begründen kann. Auf diese Möglichkeit würde es aber nicht ankommen, wenn der Antragsteller Recht hätte, dass eine Kindertageseinrichtung als soziale Einrichtung bereits Wohnzecken diene.

Ebenso wenig überzeugt die Rechtsansicht des Antragstellers, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO jedenfalls als erteilt gelte, weil das Fachamt für Wohnraumschutz die Genehmigung nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde verweigert habe.

Bedarf die Erteilung der Baugenehmigung der Zustimmung oder des Einvernehmens einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle, so gilt diese nach § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist nach Satz 1 verweigert wird. Die Stellungnahmen der beteiligten Behörden und Stellen sind grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen abzugeben (§ 70 Abs. 6 Satz 1 HBauO).

Auf eine Fiktionswirkung nach § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO kann sich der Antragsteller bereits deshalb nicht berufen, weil es bei der Mitwirkung des Fachamtes für Wohnraumschutz an der Beteiligungsform der Zustimmung oder des Einvernehmens fehlt. Nur wenn der Gesetzgeber einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle als der Genehmigungsbehörde ein solches qualifiziertes Mitwirkungsrecht ausdrücklich zugewiesen hat, ist dieses in der Weise zu berücksichtigen, dass die Bauaufsichtsbehörde nicht selbst die Zustimmung oder das Einvernehmen erklärt. Über ein solches qualifiziertes gesetzlich normiertes Mitwirkungsrecht verfügt aber das Fachamt für Wohnraumschutz nicht. Seine Mitwirkung ist gemäß § 70 Abs. 5 Fall 2 HBauO lediglich geboten, weil seine Entscheidung wegen der Konzentrationswirkung der Baugenehmigung entfällt. Die Bauaufsichtsbehörde bleibt somit im Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung nach außen gegenüber dem Antragsteller für die Erteilung oder Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung verantwortlich.

Dem Antragsteller ist nicht darin zu folgen, dass die Antragsgegnerin gemäß § 38 Abs. 1 HmbVwVfG zur Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung verpflichtet sei, weil diese mit Schreiben vom 3. Juni 2004 bereits wirksam zugesichert worden sei. Das Amt für Wohnraumschutz hat in diesem Schreiben gegenüber der Vertreterin des früheren Grundstückseigentümers bestätigt, dass nach der Stellungnahme der Behörde für Bildung und Sport an der beabsichtigten zweckfremden Nutzung der Obergeschosswohnung W.- straße X als Kindergarten ein öffentliches Interesse bestehe. Die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung könne somit erteilt werden. Dazu sei dann lediglich ein formloser Antrag unter Beifügung eines Wohnungsgrundrisses und einer Vollmacht der Eigentümer sowie die bereits erwähnte Wohnungsbesichtigung erforderlich, wozu ein Termin vereinbart werden solle.

Wie sich aus § 38 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG ergibt, handelt es sich bei der Zusicherung um eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen. Ob eine behördliche Erklärung mit dem für eine Zusicherung erforderlichen Bindungswillen abgegeben wurde, ist durch Auslegung nach der im öffentlichen Recht entsprechend anwendbaren Regel des § 133 BGB zu ermitteln; maßgebend ist danach der erklärte Wille, wie ihn der Empfänger bei Würdigung des objektiven Erklärungswerts und der weiteren Begleitumstände, insbesondere des Zwecks der Erklärung, verstehen konnte.

Nach dem Willen des Amtes für Wohnraumschutz, wie er objektiv erkennbar in dessen Schreiben vom 3. Juni 2004 zum Ausdruck kommt, wurde die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung auf der Basis des seinerzeitigen Sachstandes einer als leer stehend gemeldeten Wohnung unter der Maßgabe zugesichert, dass zuvor die Antragstellung, die Vorlage einer Vertretungsvollmacht und eines Wohnungsgrundrisses sowie eine Wohnungsbesichtigung erfolgen. Auf dieses Schreiben reagierte jedoch die Vertreterin des früheren Grundstückseigentümers nicht. Die Antragsgegnerin stellte daraufhin am 23. November 2004 vor Ort fest, dass die Wohnung im Obergeschoss des Gebäudes W.- straße X erneut zu Wohnzwecken vermietet worden war. Der frühere Kindergarten hatte von der zunächst beabsichtigten Anmietung der Wohnung Abstand genommen. Die Sachlage hatte sich damit nach Abgabe der Zusicherung derart geändert, dass die Behörde bei Kenntnis der nachtäglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte, so dass sie gemäß § 38 Abs. 3 HmbVwVfG an die Zusicherung nicht mehr gebunden war. Denn die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für eine bewohnte Wohnung kommt nicht in Betracht. Der Antragsteller kann deshalb aus der Zusicherung keine Rechte mehr ableiten.

Das Verwaltungsgericht hat entgegen den Einwendungen des Antragstellers zutreffend festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten die Genehmigung nach § 9 HmbWoSchG zur Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken zu erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt.

Der Antragsteller trägt hierzu vor, dass das Verwaltungsgericht ein öffentliches Interesse an der Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung zu Unrecht verneint, weil es verkannt habe, dass Kindertageseinrichtungen in einem nicht besonders geschützten Wohngebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO grundsätzlich zulässig seien, während sie in Gewerbegebieten gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Anlagen für soziale Zwecke nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Ein öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung bestehe, weil der Bedarf an Kindertagesplätzen im Stadtteil H. -West nicht gedeckt sei und die Antragsgegnerin das öffentliche Interesse selbst bereits anerkannt habe, indem sie mit Bescheid vom 29. Juni 2010 ihm eine Zuwendung für die Schaffung von Krippenplätzen für Kinder unter drei Jahren in der Kindertageseinrichtung W.- straße X gewährt habe. Des Weiteren habe er als Verfügungsberechtigter (und Grundrechtsschutz durch Art. 14 Abs. 1 GG genießender Grundstückseigentümer) ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung, weil die Fläche lediglich der problemlosen Erweiterung der von ihm in den beiden Untergeschossen bereits betriebenen Kindertageseinrichtung dienen solle. Von der erteilten baurechtlichen Genehmigung, die die Nutzung des Souterrains und Erdgeschosses als Kindertageseinrichtung für bis zu 44 Kindern erlaube, könne kein Gebrauch gemacht werden, weil in den beiden unteren Geschossen mit einer anerkannten pädagogischen Fläche von 84 m2 lediglich Platz für ungefähr 28 Kinder sei. Diese Raumnot habe auch schon unter dem früheren Träger der Kindertageseinrichtung bestanden. Die „Regelgruppengröße“ müsse erreicht werden, weil nur so der Betrieb im Kita-Gutscheinsystem wirtschaftlich sinnvoll sei. Das öffentliche und sein berechtigtes Interesse an der Schaffung von 19 zusätzlichen Kindertagesplätzen überwiege das Interesse an dem Erhalt der bloß einen Wohneinheit in dem Gebäude erheblich. Dies zeige sich schon daran, dass die Antragsgegnerin für die Nutzung des Wohnraums im Souterrain und Erdgeschoss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt habe. Außerdem bestehe ein Rechtsanspruch der Eltern auf einen Kindertagesplatz in zumutbarer Entfernung zur Wohnung. Gewerbeflächen in einem größeren Umkreis als H .-West, auf die das Verwaltungsgericht verwiesen habe, seien hierfür ungeeignet. Auch habe er bei dem Erwerb des Grundstücks darauf vertrauen dürfen, dass von der Antragsgegnerin eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werde, weil das öffentliche Interesse an der Schaffung von Kindertagesplätzen seit 2004, als die Zusicherung für eine Zweckentfremdungsgenehmigung für die obere Wohnung gegeben worden sei, gewachsen sei, während sich die Sachlage hinsichtlich der Wohnraumverknappung seitdem nicht verändert habe. In der Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung liege zudem eine Verletzung des Grundrechts auf Gleichbehandlung aus Art. 3 GG, weil die Antragsgegnerin nicht nur ihm für die Kindertageseinrichtungen in der W.- straße Y, T.-straße, R.-straße und W.-allee Zweckentfremdungsgenehmigungen erteilt habe, sondern, wie anzunehmen sei, auch zahlreichen anderen Trägern. Letztlich sei das Interesse am Erhalt der Wohnung im Obergeschoss herabgesetzt, weil die dortige Wohnnutzung erheblichen Lärmbelästigungen - auch wenn diese sozialadäquat seien -ausgesetzt sei, die durch die Nutzung der beiden Untergeschosse als Kindertageseinrichtung verursacht würden.

Bei dem im dritten Abschnitt des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes durch Art. 3 des Gesetzes zur Umsetzung der Föderalismusreform im Wohnungswesen vom 19. Februar 2008 eingefügten „Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ handelt es sich um ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt. Wenn in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Zweckentfremdung von Wohnraum genehmigungspflichtig gemacht wird, so steht außer Zweifel, dass im Interesse der Versorgung mit Wohnraum dessen Zweckentfremdung prinzipiell verhindert werden soll. Für den Verfügungsberechtigten ist damit erkennbar, dass er in aller Regel mit einer Genehmigung nicht wird rechnen können. In der Bürgerschaftsdrucksache 18/7191 zu der Gesetzesänderung heißt es auf Seite 6 unmissverständlich, dass weiterhin eine „restriktive Handhabung“ Platz greifen soll, wenn von dem Zweckentfremdungsverbot Gebiete nicht freigestellt worden sind. Insbesondere zentral gelegene Stadtteile, wozu auch der hier betroffene Stadtteil H.-West zu zählen ist, seien nach wie vor einem erheblichen Zweckentfremdungsdruck ausgesetzt. Eine Genehmigung kommt somit immer nur als Ausnahme von dem allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraumes. In § 10 HmbWoSchG sind die Genehmigungsgründe zur Ausnahme vom Zweckentfremdungsgebot geregelt.

Vor diesem Hintergrund ist zwar anzuerkennen, dass grundsätzlich an der Niederlassung einer Kindertageseinrichtung ebenso wie an deren Erweiterung z. B. durch das Hinzufügen von weiteren Räumen (neben privaten Interessen) auch ein öffentliches Interesse besteht. Doch ist dieses öffentliche Interesse - in der Regel - gegenüber dem gesetzlich begründeten und damit herausgehobenen öffentlichen Interesse am Bestandsschutz von dem Zweckentfremdungsgebot unterliegendem Wohnraum als untergeordnet zu qualifizieren. So ist Eltern angesichts steigender Mieten (insbesondere in attraktiven innerstädtischen Lagen) mit einem Angebot an Kindertagesplätzen nur gedient, wenn ihnen in der Nähe auch ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Die Anerkennung eines vorrangigen öffentlichen Interesses an der Zweckentfremdung setzt deshalb voraus, dass für die Einrichtung oder Erweiterung der sozialen Anlage gerader an dieser Stelle des Stadtgebiets ein dringender Bedarf besteht und dass gewerblicher Raum als Alternative nicht zur Verfügung steht oder aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereitgestellt werden kann.

Nach diesen Maßstäben ist das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Antragsteller ein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung des Wohnraums nicht glaubhaft gemacht hat, ohne dass dies mit der Beschwerdebegründung erschüttert würde.

Der Antragsteller legt bereits nicht dar, dass gewerblicher Raum - als Alternative zu einer Erweiterung der Kindertageseinrichtung durch die Verwendung der Obergeschosswohnung - in den Stadtteilen H.-West, H.-Ost oder Eimsbüttel nicht zur Verfügung steht. Ein Ausweichen jedenfalls auf die beiden anderen Stadtteile ist auch nicht unzumutbar, wie bereits die Tatsache zeigt, dass der Antragsteller mit nicht wenigen Eltern aus diesen Stadtteilen ebenfalls Betreuungsverträge für die Kindertageseinrichtung W.-straße X geschlossen hat. Die Stadtteile liegen wegen ihrer geringen Größe und innerstädtisch starken Verflechtung derart dicht beisammen, dass Eltern auch Kindertageseinrichtungen aus einem benachbarten Stadtteil ohne weiteres in Anspruch nehmen. Die Ausführungen des Antragstellers zur lediglich ausnahmsweisen Zulässigkeit von Anlagen für soziale Zwecke in Gewerbegebieten nach § 8 Abs. 3 BauNVO liegen neben der Sache. Das Verwaltungsgericht hat als alternativen Standort für die Erweiterung der Kindertageseinrichtung den Antragsteller nicht auf Gewerbegebiete, sondern auf Gewerberaum in Wohngebieten verwiesen. Dabei sei daran erinnert, dass in dem vorliegenden nicht besonders geschützten Wohngebiet gemäß § 10 Abs. 4 Abschnitt „Wohngebiet W“ Satz 2 BPVO kleinere Läden und kleine nicht störende handwerkliche Betriebe für die Bedürfnisse der Anwohner zulässig sind. Erfahrungsgemäß werden in innerstädtischen Wohngebieten für solche Betriebe auch Räumlichkeiten angeboten.

Ohne Bedeutung ist ferner die Bezugnahme des Antragstellers auf den Zuwendungsbescheid der Antragsgegnerin vom 29. Juni 2010 für den Krippenausbau, weil die Gewährung des Zuschusses für den im Obergeschoss vorzunehmenden Umbau des Gebäudes W.-straße X nur unter dem Widerrufsvorbehalt erfolgte, dass eine Nutzungsgenehmigung für die Kindertagesbetreuung im Obergeschoss durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt und vorgelegt werde. Die Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung ist hierdurch also in keiner Weise präjudiziert. Vielmehr wird umgekehrt gerade der Fortbestand der Zuschussgewährung von der anschließenden Erteilung der Nutzungsgenehmigung abhängig gemacht.

Abgesehen davon lässt sich allein aufgrund des Einwandes des Antragstellers, dass zum 31. Dezember 2010 die Zahl der Kinder im Alter von bis zu sechs Jahren im Stadtteil H.West 688 betragen habe, während die Antragsgegnerin in ihrer Kindertagesplatzbedarfsrechnung vom 21. Mai 2010 noch die Zahl der Kinder zum 31. Dezember 2009 von 631 zugrunde gelegt habe, nicht feststellen, dass gerade im Stadtteil H.-West ein dringender Bedarf für die Erweiterung der Kindertageseinrichtung in der W.-straße X durch die Verwendung von Wohnraum besteht. Hierfür wäre vielmehr eine Aktualisierung des gesamten Zahlenwerks unter Einbeziehung der anderen Kindertageseinrichtungen und des aktuellen Angebots an Tagespflegeplätzen erforderlich gewesen. Angesichts der bereits angesprochenen engen Verflechtung der drei Stadtteile H.-West, H.-Ost und E. wird man im Übrigen bei einer erstmaligen und lediglich geringfügigen Unterdeckung der Versorgung mit Kindertagesplätzen für den Stadtteil H.-West nicht bereits von einem dringenden Bedarf für eine Zweckentfremdung von Wohnraum ausgehen können. Insoweit würde sich vielmehr auch die Frage stellen, ob nicht ein zeitweiser Ausgleich durch die beiden anderen Stadtteile erfolgen kann. Was eine Verletzung des Anspruchs des Antragsstellers auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG anbelangt, fehlt es an Darlegungen, inwieweit die Bedarfssituation an Kindertagesplätzen in den Stadtteilen E. (hinsichtlich der T.-straße und W.-allee) und O. (hinsichtlich der R.-straße) oder in den anderen von ihm in Bezug genommenen Stadtteilen vergleichbar ist.

Der Antragsteller dringt ebenso wenig mit seiner Kritik durch, das Verwaltungsgericht habe sein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung zu Unrecht verneint.

Der Eigentümer von Wohnraum hat ein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Genehmigung einer Zweckentfremdung, wenn der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist oder wenn durch die Genehmigungsversagung seine Existenz ursächlich und unausweichlich vernichtet oder ernsthaft gefährdet würde. Das reine Interesse des Eigentümers an der Erweiterung eines bestehenden Betriebes vermag mit Blick auf den Sinn und Gehalt des Zweckentfremdungsgebots und den daraus resultierenden Ausnahmecharakter einer Zweckentfremdungsgenehmigung dagegen deren Erteilung nicht zu rechtfertigen.

Dass die Wohnung im Obergeschoss nicht mehr erhaltungswürdig ist, vermag das Beschwerdegericht nach dem Vorbringen des Antragstellers nicht festzustellen. Trotz des seit mehr als zwei Jahrzehnten bestehenden Kindergartenbetriebs im Souterrain und Erdgeschoss ist die Obergeschosswohnung fortlaufend vermietet gewesen. Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnung nunmehr wegen unzumutbarer Lärmbelästigungen durch den Kindertagesbetrieb vom Wohnungsmarkt nicht mehr angenommen würde, bestehen nicht. Davon abgesehen sieht die für das Souterrain und Erdgeschoss erteilte Nutzungsgenehmigung vom 14. April 2009 vor, dass hinsichtlich der Obergeschosswohnung ein ausreichender Schallschutz gewährleistet sein muss. Des Weiteren lässt sich dem Beschwerdevorbringen nicht entnehmen, dass die wirtschaftliche Existenz des Antragstellers durch die Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung ernsthaft gefährdet wäre. Der Umstand, dass eine Erweiterung der Kindertageseinrichtung im selben Gebäude naheliegend und besonders zweckmäßig ist, reicht allein nicht aus, um ein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung zu begründen. Dies gilt auch für die Behauptung des Antragstellers, er habe bei dem Erwerb des Grundstücks darauf vertraut, dass ihm die Zweckentfremdungsgenehmigung für das Obergeschoss erteilt werde, weil er darum gewusst habe, dass in der Vergangenheit ihre Erteilung schon einmal dem früheren Kindergartenträger zugesichert worden war. Denn so lange das enttäuschte Vertrauen nicht zu einer Existenzgefährdung des Antragstellers führt, hat es nicht das Gewicht, um das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestandes zu verdrängen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes bleibt einem gesonderten Beschluss vorbehalten.


Gesetze

Gesetze

9 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3


(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. (2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin. (3) Ni

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 123


(1) Auf Antrag kann das Gericht, auch schon vor Klageerhebung, eine einstweilige Anordnung in bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, daß durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Ant

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14


(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der All

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 146


(1) Gegen die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, des Vorsitzenden oder des Berichterstatters, die nicht Urteile oder Gerichtsbescheide sind, steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltun

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 920 Arrestgesuch


(1) Das Gesuch soll die Bezeichnung des Anspruchs unter Angabe des Geldbetrages oder des Geldwertes sowie die Bezeichnung des Arrestgrundes enthalten. (2) Der Anspruch und der Arrestgrund sind glaubhaft zu machen. (3) Das Gesuch kann vor der

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen


(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästi

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete


(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,2. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebä

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Nutzungsuntersagung und -änderung

Stellplatz: In manchen Gemeinden gehört nur das Auto in die Garage

07.01.2016

Fahrräder und Grill, Rasenmäher und Gartenmöbel: In vielen Garagen lagern Hausrat und Gartenutensilien – und das Auto steht auf der Straße. Doch das ist nicht überall erlaubt.

Bebauungsplan: Nutzungsuntersagung bei Verstoß gegen Zwei-Wohnungs-Klausel

31.08.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Öffentliches Baurecht: Ungenehmigte Schweinehaltung kann verboten werden

23.01.2014

Eine ungenehmigte Haltung von Wollschweinen auf einem dafür nicht vorgesehenen Anwesen darf nicht fortgesetzt werden. - BSP Rechtsanwälte - Anwalt für öffentliches Baurecht Berlin

Baurecht: Fluglärm - Vorläufig keine Nachtflüge am Flughafen Frankfurt am Main

27.09.2012

Sind die Rechtsfolgen nicht abzusehen, kann ein Planfeststellungsbeschluss außer Kraft gesetzt werden - BSP Rechtsanwälte - Anwalt für öffentliches Baurecht Berlin

Referenzen

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Gegen die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, des Vorsitzenden oder des Berichterstatters, die nicht Urteile oder Gerichtsbescheide sind, steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht zu, soweit nicht in diesem Gesetz etwas anderes bestimmt ist.

(2) Prozeßleitende Verfügungen, Aufklärungsanordnungen, Beschlüsse über eine Vertagung oder die Bestimmung einer Frist, Beweisbeschlüsse, Beschlüsse über Ablehnung von Beweisanträgen, über Verbindung und Trennung von Verfahren und Ansprüchen und über die Ablehnung von Gerichtspersonen sowie Beschlüsse über die Ablehnung der Prozesskostenhilfe, wenn das Gericht ausschließlich die persönlichen oder wirtschaftlichen Voraussetzungen der Prozesskostenhilfe verneint, können nicht mit der Beschwerde angefochten werden.

(3) Außerdem ist vorbehaltlich einer gesetzlich vorgesehenen Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision die Beschwerde nicht gegeben in Streitigkeiten über Kosten, Gebühren und Auslagen, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands zweihundert Euro nicht übersteigt.

(4) Die Beschwerde gegen Beschlüsse des Verwaltungsgerichts in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (§§ 80, 80a und 123) ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen. Das Verwaltungsgericht legt die Beschwerde unverzüglich vor; § 148 Abs. 1 findet keine Anwendung. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

(5) u. (6) (weggefallen)

(1) Auf Antrag kann das Gericht, auch schon vor Klageerhebung, eine einstweilige Anordnung in bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, daß durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung, vor allem bei dauernden Rechtsverhältnissen, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen nötig erscheint.

(2) Für den Erlaß einstweiliger Anordnungen ist das Gericht der Hauptsache zuständig. Dies ist das Gericht des ersten Rechtszugs und, wenn die Hauptsache im Berufungsverfahren anhängig ist, das Berufungsgericht. § 80 Abs. 8 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Für den Erlaß einstweiliger Anordnungen gelten §§ 920, 921, 923, 926, 928 bis 932, 938, 939, 941 und 945 der Zivilprozeßordnung entsprechend.

(4) Das Gericht entscheidet durch Beschluß.

(5) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 3 gelten nicht für die Fälle der §§ 80 und 80a.

(1) Das Gesuch soll die Bezeichnung des Anspruchs unter Angabe des Geldbetrages oder des Geldwertes sowie die Bezeichnung des Arrestgrundes enthalten.

(2) Der Anspruch und der Arrestgrund sind glaubhaft zu machen.

(3) Das Gesuch kann vor der Geschäftsstelle zu Protokoll erklärt werden.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.