Amtsgericht München Urteil, 08. Jan. 2016 - 461 C 19626/15
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, eine einmalige Besichtigung der Mieträume im Erdgeschoss rechts des Anwesens ... München, durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragte Dritte zu ermöglichen und diese nach einer Vorankündigung von fünf Werktage zu dulden.
2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.08.2015 zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist aus Ziffer 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € vorläufig vollstreckbar.
6. Das Urteil ist aus den Ziffern 2 und 4 vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet
Beschluss
Der Streitwert wird auf 445,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger ist Vermieterin einer an den Beklagten vermieteten Wohnung und verlangt die Duldung einer Wohnungsbesichtigung sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Mit Mietvertrag vom 27.09.2006 mietete der Beklagten von der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung.
Die Miete beträgt monatlich 445,00 € mit einer Grundmiete von 320,00 €.
In § 11 des Mietvertrages ist der Vermieterin ein Besichtigungsrecht eingeräumt.
Zum näheren Inhalt des Mietvertrages wird auf die Anlage K1 verwiesen (Bl. 6, Bl. 47).
Mit Schreiben vom 08.06.2015 teilte die Hausverwaltung der Klägerin mit, dass aus der Wohnung des Beklagten unangenehme Gerüche austreten würden. Die Klägerin wurde gebeten, sich die Wohnung anzusehen (K2, Bl. 16).
Mit Schreiben vom 23.06.2015 setzte die Klägerin den Beklagten von diesem Schreiben in Kenntnis und forderte ihn auf, zwei zeitnahe Terminsvorschläge zu unterbreiten. Der Besichtigungswunsch ist mit der Gefahr von Schimmel, Fäulnis und Verwesung und Gefahr in Verzug wegen vermuteter Schäden an der Wohnung begründet. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlage K3 (Bl. 17) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26.06.2015 bestritt der Beklagte jede von der Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung und bot keinen Besichtigungstermin an (K4, Bl. 18)
Mit Schreiben vom 29.06.2015 bat die Klägerin den Beklagten erneut um Nennung eines Termines zur Besichtigung und benannte als letztmöglichen Termin den 03.07.2015. Der Besichtigungswunsch ist mit Geruchsemissionen und mit Gefahr im Verzug für das Eigentum der Klägerin begründet. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlage K5 (Bl. 19) verwiesen.
Mit Schreiben vom 02.07.2015 unterbreitete der Beklagte keinen Terminsvorschlag (K6, Bl. 20).
Mit Anwaltsschreiben vom 10.07.2015 benannte die Klägerin dem Beklagten zwei Termine zur Besichtigung, von denen der Beklagte einen auswählen solle. Der spätestete Termin war der 17.07.2015. Das Besichtigungsrecht ist unabhängig von Gefahr in Verzug wegen des Geruches, der aus der Wohnung komme, auch damit begründet, dass die Klägerin den Zustand und Instandsetzungsbedarf in der Wohnung feststellen wolle. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlage K7 (Bl. 21) verwiesen.
Mit Schreiben vom 15.07.2015 teilte der Beklagte mit, dass er die sehr kurzfristig benannten Termine nicht wahrnehmen könne und dass keine Geruchsbelästigung vorliege (K8, Bl. 23).
Die Klägerin behauptet, nach dem Wochenende des 27.06./28.06.2015 hätten sich mehrere Mieter des Hauses über auftretende Gerüche aus der Wohnung beschwert.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stünde ein Besichtigungsrecht zu, um einen Instandsetzungsbedarf der Wohnung festzustellen. Die Klägerin habe sich zuletzt im Jahr 2006 ein Bild vom Zustand der Wohnung machen können. Die aufgetretenen Gerüche im Hausflur ließen einen konkreten Instandsetzungsbedarf vermuten. Ferner legten die Geruchsemissionen den Verdacht der Schimmelbildung nahe.
Die Klägerin hatte zunächst in der Klageschrift vom 11.08.2015 (Bl. 2) beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 147,54 € außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu verurteilen, diesen Antrag dann aber mit Schriftsatz vom 09.09.2015 ermäßigt (Bl. 32).
Die Klägerin hat beantragt (Bl. 1, 32, 41 b 73):
1. Den Beklagten - bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten - zu verpflichten, eine Besichtigung der Mieträume im Erdgeschoss rechts des Anwesens ... München, durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragte Dritte zu ermöglichen und diese nach einer Vorankündigung von fünf Werktage zu dulden.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 96,41 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
hilfsweise wird beantragt, für den Fall der Klageabweisung festzustellen, dass der Klägerin bei erneuter Geruchsbelästigung der Hausgemeinschaft oder der Mitmieter ein Besichtigungsrecht unter Ankündigung von 5 Werktagen zusteht.
Der Beklagte hat beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte trägt vor, es habe sich kein Nachbar bei ihm beschwert. Es gebe keine Gefahr im Verzug und keine Gerüche aus der Wohnung des Beklagten.
Es bestehe kein unbegründetes Recht eines Vermieters auf Besichtigung im laufenden Mietverhältnis. Ein allgemeines Besichtigungsrecht bestehe nicht, da die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag die ungestörte Besitzeinräumung und Überlassung sei. Die Klägerin kenne zudem den Zustand der Wohnung, nachdem im Jahr 2012 bereits mehrfach Überprüfungen und Reparaturen stattgefunden hätten.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der Verhandlungen vom 13.10.2015 (Bl. 41) und vom 10.12.2015 (Bl. 73) verwiesen.
Das Gericht hat Beweis durch Zeugenvernehmung erhoben. Insoweit wird auf die Ladungsverfügung vom 02.11.2015 (Bl. 43) und auf das Protokoll der Verhandlung vom 10.12.2015 (Bl. 69) verwiesen.
Gründe
Der Klage war stattzugeben, da sie zulässig und begründet ist.
Der Hilfsantrag fiel wegen der Stattgabe des Hauptantrages nicht zur Entscheidung an.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
B. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung der Wohnungsbesichtigung.
Der Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen (Eisenschmid/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 535 Rn. 206). Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, §§ 241 Abs. 2, 242 BGB.
Der Vermieter muss dafür aber einen berechtigten Grund haben. Der Vermieter ist zudem zur schonenden Rechtsausübung gehalten. Denn die Wohnung ist der verfassungsrechtlich geschützte Rückzugsraum, in dem der Mieter sich entfalten und gemäß seinen eigenen Vorstellungen sein Leben gestalten kann. Der Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, während der Vermieter das ebenfalls verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht hat, ein Mindestmaß an Kontrolle und Einwirkungsmöglichkeit auf sein Eigentum zu haben (vgl. allgemein Eisenschmid/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 535 Rn. 206).
Routinekontrollen oder anlasslose Besichtigungen sind unzulässig; der Vermieter bedarf eines konkreten sachlichen Grundes, der sich zum Beispiel auch aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjektes ergeben kann (BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566; Eisenschmid/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 535 Rn. 206).
Das Besichtigungsrecht der Klägerin wird hier nicht durch die vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen. Ist die Klausel unwirksam, entfällt sie vollständig, an ihre Stelle tritt das Gesetz. Im Übrigen soll die Klausel erkennbar das Besichtigungsrecht des Vermieters erweitern, nicht das gesetzliche Besichtigungsrecht einschränken, §§ 133, 157 BGB.
I.
Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt (Eisenschmid/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 535 Rn. 212).
Dies ist hier der Fall. Im Sommer 2015 ging von der Wohnung eine derartige Geruchsbelästigung aus, dass die Klägerin ein Anspruch auf Wohnungsbesichtigung hat.
1. Das Gericht ist aufgrund der Aussage der Zeugin ... davon überzeugt, dass über 2 bis 3 Wochen im Sommer 2015 eine deutliche Geruchsbelästigung von der Wohnung des Beklagten ausging.
Die Zeugin hat bekundet, dass ein unangenehmer Geruch aus der Wohnung des Beklagten kam. Der Geruch sei sehr unangenehm gewesen.
Die Zeugin war auch glaubwürdig, ihre Aussagen glaubhaft.
Die Zeugin ist keinem Lager zuzuordnen. Die Zeugin hat in der Verhandlung ihre Distanz zur Klägerin zum Ausdruck gebracht, indem sie bekundete, dass sie es besser gefunden hätte, wenn die Klägerin sie vorher gefragt hätte, ob sie als Zeugin vor Gericht erscheinen möchte.
Die Zeugin gab auch nicht mehr an, als sie verantworten konnte. So war sie zurückhaltend bei der Angabe, in welchem Zeitraum die Geruchsbelästigung auftrat und gab nur an, dass es im Sommer war und sehr heiß.
Die Angaben der Zeugin waren auch glaubhaft. So schilderte sie, wie sie zur der Auffassung kam, dass der Geruch aus der Wohnung des Beklagten kam, indem sie angab, dass sie auch einmal direkt an die Wohnung des Beklagten herantrat und überprüfte, ob der Geruch daher kommt. Plausibel ist insoweit auch, dass die Geruchsbelästigung verschwand, nachdem die Zeugin den Beklagten im Trockenraum darauf angesprochen hatte.
Die Angaben der Zeugin werden auch durch die Schilderung des Zeugen ... bestätigt, der in der Verhandlung angab, als Hausverwalter für die WEG, also für das Gemeinschaftseigentum, habe er im Sommer 2015 Meldungen von Geruchsbelästigung aus der Wohnung des Beklagten erhalten und daher an die Klägerin am 08.06.2015 einen Brief geschrieben. Er habe zudem am 29.06.2015 eine Email an die Klägerin geschrieben, dass es sich am vergangenen Wochenende weitere Personen über die Geruchsbelästigung beschwert hätten. Das bestätigt somit auch den Zeitraum der Belästigung von 2 bis 3 Wochen.
2. Diese Geruchsbelästigung führt dazu, dass die Klägerin ein Besichtigungsrecht hat.
a) Zwar konnte die Zeugin ... den Geruch nicht näher beschreiben. Sie beschrieb ihn aber als sehr unangenehm. Da der Geruch nicht nur vorübergehend war, sondern mindestens 2 Wochen andauerte, bedeutet dies die Gefahr, dass in der Wohnung des Beklagten eine nachhaltige negative Einwirkung auf die Sachsubstanz erfolgt.
b) Der Anspruch der Klägerin entfällt nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliegt. Der Geruch dauerte längere Zeit an, nämlich mehr als 2 Wochen. Ein solche Dauer lässt eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten. Die Klägerin hat damit das Recht, sich selbst vom Zustand ihres Eigentums zu überzeugen und kann nicht darauf verwiesen werden, wenn der Geruch jetzt nicht mehr wahrnehmbar sei, werde mit der Wohnung nun schon alles in Ordnung sein.
II.
Die Klägerin kann hier zudem die Besichtigung verlangen, da seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als 5 Jahre vergangen sind, da nach Auffassung des Gerichts der Vermieter alle 5 Jahre die Wohnung besichtigen darf.
1. Denn der Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentumes zu prüfen, um festzustellen, ob zur Substanzerhaltung Maßnahmen erforderlich sind. Denn die Wohnungsraummietverhältnisse sind nach dem BGB auf Dauer angelegt; der Vermieter bedarf eines materiellen Kündigungsgrundes, um das Mietverhältnis beenden zu können. Aufgrund der langen Lebenserwartung der Mieter und durch die Eintrittsmöglichkeiten von Erben und mit in der Wohnung lebenden Verwandten nach § 563 BGB kommt es in der Praxis nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Die Pflichten des Mieters nach § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB, auftretende Mängel anzuzeigen, lassen dabei das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.
Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von 5 Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. Eine Wohnungsbesichtigung alle 5 Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die aus den oben dargelegten Gründen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem darf nach Auffassung des Gerichts die Frage auch nicht überschätzt und so getan werden, als entscheide sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, danach, ob der Vermieter alle 5 Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann. Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte sehr viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen der Zählerstände, zum Auswechseln oder Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.
Diese Auffassung widerspricht auch nicht der genannten Entscheidung des BGH. Denn soweit der BGH dort verlangt, dass die Besichtigung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung der entspricht, ist dies gerade beim Abstellen auf die Lebensdauer eines Renovierungszyklus der Fall. Es liegen auch bei einer Besichtigung alle 5 Jahre keine Routinekontrollen mehr vor. Nach diesen Grundsätzen hat die Klägerin hier ein Recht zur Besichtigung der Wohnung.
2. Das Besichtigungsrecht entfällt auch nicht deshalb, weil die Klägerin bereits im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt hätte. Nach Vortrag der Klägerin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt, aber nicht in der gesamten Wohnung. Diesem Vortrag hat die Beklagtenpartei nicht substantiiert widersprochen, § 138 ZPO, im Übrigen auch keinen Beweis angeboten.
C. Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 280 BGB auch den Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten verlangen.
Durch die von seiner Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung, die über 2 Wochen andauerte, hat der Beklagte seine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt. Den Beweis, dass er diese Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, hat der Beklagte nicht erbracht, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB.
Bei einem Streitwert von einer Monatsbruttomiete in Höhe von 445,00 € und einer Geschäftsgebühr von 1,3 errechnet sich ein Wert von 83,54 €, da gemäß Nummer 7002 VV RGV nur 20% Telekommunikationspauschale verlangt werden dürfen, also nur 11,70 € (20% von 58,50 €).
Die Klage war daher im Übrigen abzuweisen.
D. Den Streitwert schätzt das Gericht gemäß § ZPO auf die Höhe einer Monatsbruttomiete, also auf 445,00 €, da die Klägerin nur einmaliges Besichtigungsrecht ohne Vornahme von Arbeiten geltend macht und damit die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs gering ist. Die verlangten Anwaltskosten erhöhten als Nebenforderung den Streitwert nicht, § 4 Abs. 1 HS ZPO.
E. Der Beklagte hat als im Rechtstreit Unterlegener gemäß § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreites zu tragen. Die Teilklageabweisung im Übrigen und die Teilklagerücknahme ändern daran nichts, da die verlangten Anwaltskosten den Streitwert nicht erhöhten.
F. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf Ziffer 1 auf § 709 ZPO, im Hinblick auf Ziffer 2 und 4 auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Urteil, 08. Jan. 2016 - 461 C 19626/15
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Amtsgericht München Urteil, 08. Jan. 2016 - 461 C 19626/15 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Bereits im Jahr 2009 war es zwischen den Parteien zu zwei gerichtlichen Auseinandersetzungen gekommen, die ihre Ursache in einem Streit über das Besichtigungsrecht der Klägerin hatten.
- 2
- Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere als die mit Rauchmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin vom Beklagten unmissver- ständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände des Beklagten von der Fensterbank genommen hatte. Daraufhin umfasste der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin durch ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
- 3
- Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die von dem Beklagten erhobene Widerklage auf Zahlung von 661,61 € (Schadensersatz wegen außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten ) ist die Klägerin antragsgemäß verurteilt worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben, dem Räumungsantrag stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, da es ihr unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Beklagten bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Zwar habe die Klägerin dadurch, dass sie der unmissverständlichen Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des Beklagten verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem Beklagten auch grundsätzlich das Recht der Notwehr. Die Notwehrhandlung müsse jedoch verhältnismäßig sein; das Heraustragen der Klägerin aus dem vom Beklagten angemieteten Haus sei nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen. Dem Beklagten sei zumutbar gewesen, die Klägerin zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihr mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er die Klägerin aus der Haustür "herausdrängen" können. Die Klägerin habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des Beklagten lächerlich gemacht und nicht ernst genommen fühlen müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und der Klägerin ein Wohnen mit dem Beklagten "Tür an Tür" nicht mehr zumutbar sei.
- 7
- Aufgrund der berechtigten Kündigung bestehe kein Anspruch des Beklagten aus § 280 BGB auf die durch die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts verursachten Kosten.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Räumungsbegehren der Klägerin nicht stattgegeben und die Widerklage nicht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass der Klägerin selbst eine Pflichtverletzung zur Last fällt, mit der sie das in dem Kündigungsschreiben beanstandete Verhalten des Beklagten provoziert hat.
- 9
- 1. Entgegen der Auffassung der Revision ergeben sich die tatbestandlichen Grundlagen für die Entscheidung in der Berufungsinstanz sowie die Sachanträge der Parteien, obwohl sie nicht wörtlich wiedergegeben sind, mit (noch) hinreichender Deutlichkeit aus den Entscheidungsgründen.
- 10
- 2. Zu Recht macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsgericht den festgestellten Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt hat (§ 286 Abs. 1 ZPO).
- 11
- a) Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
- 12
- Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, WuM 2005, 401 unter II 3). Nach diesen Kriterien ist die Auffassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als rechtsfehlerhaft zu beanstanden.
- 13
- Das Berufungsgericht sieht eine die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Beklagten darin, dass dieser die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 BGB) überschritten habe, indem er die Klägerin in "demütigender" Weise aus dem Haus getragen habe. Der Beklagte habe die Klägerin allenfalls nach einer erfolglosen Drohung mit einer An- zeige wegen Verletzung des Hausrechts aus dem Haus "herausdrängen" dürfen.
- 14
- b) Ob dem Berufungsgericht in dieser Beurteilung gefolgt werden kann, bedarf keiner Entscheidung. Denn das Urteil des Berufungsgerichts kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksichtigt hat, dass die Klägerin ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Beklagten ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert hat.
- 15
- Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie, was auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat.
- 16
- c) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht dem Vermieter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu (so auch LG München II, ZMR 2009, 371; aA LG Tübingen, GE 2008, 1055; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 f.) noch ergibt sich ein solches Recht aus der von der Revisionserwiderung angeführten Formularklausel im Mietvertrag der Parteien, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfungdes Wohnungszustands" zu besichtigen.
- 17
- Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).
- 18
- Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet , in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187).
- 19
- Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung (LG Stuttgart, ZMR 1985, 273, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17. Dezember 2012 - 2-11 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; AG Münster WuM 2009, 288; AG Saarbrücken, ZMR 2005, 372; AG Rheine, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübingen, GE 2008, 1055 zur Gewerberaummiete) und der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/ Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/Wiegener/Kühn, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt werden , die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.
- 20
- Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (LG München II, ZMR 2009, 371; LG Hamburg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; MünchKommBGB /Häublein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 134 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 535 Rn. 98; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 206; BeckOK/Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b).
- 21
- 3. Für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten, die dem Beklagten im Anschluss an die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung entstanden sind, gilt nichts anderes. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm wegen der fristlosen Kündigung entstandenen Rechtsberatungskosten nicht verneint werden.
III.
- 22
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin und zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
- 23
- 1. Die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 29. August 2012 ist weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravie- rende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
- 24
- 2. Der mit der Widerklage geltend gemachte, auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Beklagten ist aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Der Vermieter, der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter auf diese Weise sein Besitzrecht grundlos streitig macht, verletzt vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietvertrag (BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 302; vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 unter III 2 b; vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a). So verhält es sich im Streitfall. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Entscheidung vom 24.04.2013 - 32 C 666/12 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 19.09.2013 - 14 S 116/13 -
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.