Bundesgerichtshof Urteil, 23. Feb. 2018 - V ZR 302/16
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Zwangsvollstreckung in das bei dem Amtsgericht Waldbröl in dem Grundbuch von H. auf Blatt 1514 unter der laufenden Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück G. Straße 42, Flur 48, Flurstück 102 aus der in Abteilung III unter der laufenden Nr. 10 eingetragenen Grundschuld zu 5.105,16 € nebst 1 % Säumniszuschlägen monatlich ab 16.09.2006 von 250,00 €, ab 24.09.2006 von 300,00 €, ab 22.09.2006 von 150,00 €, ab 21.09.2006 von 1.750,00 € und ab 01.10.2006 von 1.750,00 € zu dulden.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
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- Der Kläger erwarb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens mit Zuschlagsbeschluss vom 11. Oktober 2013 ein Grundstück. Auf diesem lastete eine Zwangssicherungshypothek in Höhe von 5.105,16 €, die nach zwischenzeitlicher Befriedigung der Hypothekengläubigerin durch die vormalige Eigentümerin eingetragen geblieben und durch den Zuschlag nicht erloschen war. Am 14. Mai 2014 wurde in das Grundbuch eingetragen, dass dieses Recht infolge Befriedigung durch die vormalige Eigentümerin auf diese als Grundschuld übergegangen und von ihr an den Beklagten abgetreten worden sei. Bereits mit Schreiben vom 7. Februar 2014 hatte der Beklagte den Kläger zur Zahlung des Nominalbetrags der Grundschuld nebst Zinsen aufgefordert. Der Kläger hatte daraufhin mit Schreiben vom 7. März 2014 unter Berufung auf § 406 BGB die Aufrechnung erklärt mit titulierten Forderungen der F. H. GmbH (nachfolgend Zedentin) gegen die Voreigentümerin in Höhe von 14.823,31 €, die ihm von der Zedentin mit Vereinbarung vom 2. Dezember 2013 abgetreten worden waren.
- 2
- Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld. Der Beklagte nimmt für den Fall seines Obsiegens den Kläger widerklagend auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in Anspruch. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision möchte der Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage und für diesen Fall widerklagend die Verurteilung des Klägers zur Duldung der Zwangsvollstreckung erreichen. Dieser beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
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- Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe durch die Aufrechnung mit der von der Zedentin erworbenen, sich gegen die Voreigentümerin richtenden Forderung gemäß § 406 BGB seine aus der Grundschuld folgende dingliche Verpflichtung abgelöst und könne von dem Beklagten daher die Löschung der Grundschuld verlangen. Zwar erkläre § 1156 BGB die Bestimmung des § 406 BGB für nicht anwendbar, so dass der Eigentümer nach einer Übertragung der Grundschuld grundsätzlich nicht zur Aufrechnung gegenüber dem dinglichen Anspruch des Grundschuldgläubigers mit einer ihm gegen den früheren Grundschuldgläubiger zustehenden Forderung befugt sei. Etwas anderes gelte jedoch ausnahmsweise dann, wenn der neue Gläubiger die Grundschuld unentgeltlich erworben habe. Dies folge aus dem der Regelung des § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB zu entnehmenden allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein unentgeltlicher Erwerb sich nicht zu Lasten des dadurch Betroffenen auswirken solle.
- 4
- Eine solche Situation liege hier vor, weil eine mittels Grundschuld zu sichernde Forderung des Beklagten nicht existent sei. Zwar berufe sich der Beklagte auf Forderungen gegen die Voreigentümerin in Höhe von 6.464,02 € für Dienstleistungen, die er auf der Grundlage von Geschäftsbesorgungsvereinbarungen im Zusammenhang mit dem Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Ziel eines „Rettungserwerbs“ des Grundstücks erbracht habe. Diese Vereinbarungen seien aber nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig und daher nicht geeignet, einen Zahlungsanspruch des Beklagten gegen die Voreigentümerin zu begründen. Der Beklagte habe sich nämlich von dieser unter Ausbeutung ihrer Zwangslage eine wucherisch überhöhte Vergütung versprechen lassen.
II.
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- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 6
- 1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , dass eine Grundschuld durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung abgelöst werden kann. Zwar schuldet der Eigentümer eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich , sondern ist nur verpflichtet, wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden. Die auf die Grundschuld gemäß § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbare Vorschrift des § 1142 BGB räumt dem Eigentümer aber die Möglichkeit ein, die Grundschuld durch Zahlung (Absatz 1) oder durch Aufrechnung (Absatz 2) abzulösen, mithin eine Gegenforderung aus seinem sonstigen Vermögen zur Ablösung des Duldungsanspruchs einzusetzen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 215/09, NJW 2011, 451 Rn. 20; Beschluss vom 28. September 1989 - V ZB 17/88, BGHZ 108, 372, 379). Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und kann in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung verlangen.
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- 2. Weiter erkennt das Berufungsgericht richtig, dass § 1142 Abs. 2 BGB dem Eigentümer nur die Möglichkeit eröffnet, gegenüber der dinglichen Forderung aus der Grundschuld mit einer Forderung aufzurechnen, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht. Der Kläger als Grundstückseigentümer hat jedoch die Aufrechnung gegenüber dem Beklagten nicht mit einer gegen diesen , sondern mit einer gegen die Voreigentümerin gerichteten Forderung er- klärt. Durch diese Erklärung wäre die Grundschuld nur abgelöst worden, wenn § 406 BGB zur Anwendung käme.
- 8
- 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dies nicht der Fall.
- 9
- a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Regelung des § 1156 Satz 1 BGB, wonach die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 BGB auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung finden, auf die Grundschuld nach § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar ist (Senat, Urteile vom 26. November 1982 - V ZR 145/81, BGHZ 85, 388, 391 und vom 4. Juli 1986 - V ZR 238/84, NJWRR 1987, 139, 140), so dass der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht aufrechnen kann.
- 10
- b) Unzutreffend ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, von diesem Grundsatz sei vorliegend entsprechend § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Ausnahme zu machen, weil die durch die Grundschuld gesicherten Forderungen des Beklagten gegen die vormalige Eigentümerin aufgrund der Nichtigkeit der ihnen zugrunde liegenden Geschäftsbesorgungsverträge nicht bestünden, so dass die Grundschuldabtretung rechtsgrundlos erfolgt und als solche einer unentgeltlichen Verfügung im Sinne dieser Vorschrift gleichzustellen sei.
- 11
- aa) Allerdings soll nach einer Ansicht in der Literatur nach dem in § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommenden allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein unentgeltlicher Erwerb sich nicht zu Lasten des dadurch Betroffenen auswirken soll, § 1156 Satz 1 BGB ausnahmsweise keine Anwendung finden, wenn die Übertragung der Grundschuld zwar durch den Berechtigten, aber unentgeltlich erfolgt oder wenn - wofür hier nichts festgestellt ist und auch keine Anhaltspunkte bestehen - Grundschuldzedent und -zessionar in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise (§ 826 BGB) dem Eigentümer mit der Grundschuldabtretung vorsätzlich Schaden zugefügt haben (Palandt/Herrler, BGB, 77. Aufl., § 1156 Rn. 2; MüKoBGB/Lieder, 7. Aufl., § 1156 Rn. 10; jurisPKBGB /Reischl, 8. Aufl., § 1156 Rn. 7; BeckOK/Rohe, BGB [15.06.2017], § 1156 Rn. 4; Erman/Wenzel, BGB, 15. Aufl., § 1156 Rn. 3, der allerdings einen Kondiktionsanspruch des Eigentümers gegen den Erwerber annimmt; zu § 826 BGB auch Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2015], § 1156 Rn. 16; Rahn, BWNotZ 1956, 89, 92 gibt lediglich die Ansicht von Palandt, BGB, 15. Aufl. wieder, ohne selbst zur Anwendbarkeit eines Rechtsgedankens aus § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB oder § 826 BGB Stellung zu nehmen).
- 12
- bb) Die Gegenansicht will § 1156 Satz 1 BGB auch bei unentgeltlicher Abtretung der Grundschuld anwenden (BeckOGK/Kiehnle, BGB [15.08.2017], § 1156 Rn. 11 f.; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1156 Rn. 2; RGKR/Mattern, 12. Aufl., § 1156 BGB Rn. 4; Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2015], § 1156 Rn. 16).
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- cc) Diese Ansicht trifft zu. Der Grundstückseigentümer kann auch dann nicht gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer gegen den Grundschuldzedenten gerichteten Forderung aufrechnen, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist.
- 14
- Die Abtretung einer Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger stellt keine Verfügung eines Nichtberechtigten dar und ist mit einer solchen nicht vergleichbar. § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB schützt den Berechtigten davor, dass er den Vermögensgegenstand durch die unentgeltliche Verfügung des Nichtberechtigten verliert. § 1156 Satz 1 BGB schützt durch den Ausschluss von § 406 BGB hingegen den Zessionar (hier den Beklagten) der Grundschuld davor, dass er diese aufgrund von Rechtsgeschäften des Schuldners (i.S.d. § 1142 BGB; hier des Klägers) mit dem Zedenten (hier der Voreigentümerin des Grundstücks) verliert. Die Norm bewertet damit den Vertrauensschutz für den Erwerber der Grundschuld höher als den in den §§ 406 bis 408 BGB gewährleisteten Vertrauensschutz für den Schuldner (jurisPK-BGB/Reischl, 8. Aufl., § 1156 Rn. 3; Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2015], § 1156 Rn. 2). Durch die Abtretung der Grundschuld erleidet der Schuldner (Grundstückseigentümer) - anders als der Berechtigte durch die Verfügung des Nichtberechtigten im Falle des § 816 Abs. 1 BGB - auch keinen Rechtsnachteil, denn seine gegen den Grundschuldzedenten gerichtete Forderung und die Möglichkeit der Aufrechnung gegenüber diesem bleiben ihm erhalten. Es besteht daher keine Veranlassung , den durch § 1156 Satz 1 BGB gewährleisteten Vertrauensschutz für den Grundschuldzessionar und damit mittelbar die Verkehrsfähigkeit der Grundschuld einzuschränken, wenn deren Abtretung im engeren Sinne unentgeltlich , etwa schenkungsweise, oder wenn sie rechtsgrundlos erfolgt ist.
III.
- 15
- Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unbegründet , die für den Fall der Klageabweisung erhobene Widerklage hingegen zulässig und begründet.
- 16
- 1. Die Widerklage ist zulässig, insbesondere liegen die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 ZPO vor. Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld steht in Zusammenhang mit dem klageweise geltend gemachten Anspruch auf Bewilligung der Löschung dieser Grundschuld. Mit der Abweisung der Klage durch den Senat ist die innerprozessuale Bedingung eingetreten, unter der der Beklagte die in der Revisionsinstanz weiterverfolgte Widerklage erhoben hat.
- 17
- 2. Dem Beklagten steht als Grundschuldgläubiger gegen den Kläger als Eigentümer des mit dieser belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 BGB ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.
- 18
- a) Erfüllt der Eigentümer - wie hier die Voreigentümerin - die durch eine Sicherungshypothek gesicherte Forderung, so entsteht gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2, § 1177 Abs. 1 BGB eine Eigentümergrundschuld. Bei dieser handelt es sich, wie zuvor bei der Sicherungshypothek, um ein briefloses Buchgrundpfandrecht. Eine Eigentümergrundschuld wird wie eine Fremdgrundschuld nach § 1192 Abs. 1, § 1154 BGB übertragen. Auf die Abtretung der Buchgrundschuld finden gemäß § 1154 Abs. 3 BGB die §§ 873, 878 BGB Anwendung. Die Übertragung setzt deshalb nach § 873 BGB die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch voraus (vgl. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 25. September 2014 - IX ZR 314/12, juris Rn. 9). Die hier erfolgte Eintragung, dass die Zwangssicherungshypothek infolge Befriedigung durch die vormalige Eigentümerin auf diese als Grundschuld übergegangen und von ihr an den Beklagten abgetreten worden ist, begründet nach § 891 Abs. 1 BGB die Vermutung, dass der Beklagte Gläubiger der Grundschuld (geworden) ist.
- 19
- b) Diese Vermutung hat der Kläger nicht durch den Beweis des Gegenteils widerlegt (vgl. zur Darlegungs- und Beweislast Senat, Urteil vom 30. Juni 2017 - V ZR 232/16, NZM 2017, 815 Rn. 7). Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Abtretung der Grundschuld nicht nichtig.
- 20
- aa) Allerdings erstreckt sich im Falle des Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB, anders als bei sittenwidrigen Geschäften nach § 138 Abs. 1 BGB, die Nichtigkeit nicht nur auf das Grundgeschäft, sondern auch auf die abstrakten Erfüllungsleistungen des Bewucherten (vgl. Senat, Urteil vom 4. Februar 1994 - V ZR 277/92, NJW 1994, 1470; Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 147/05, NJW 2006, 3054 Rn. 30; Beschluss vom 28. April 2011 - V ZR 182/10, juris Rn. 18) und die Bestellung von Sicherheiten durch diesen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 1994 - XI ZR 77/93, NJW 1994, 1275; Urteil vom 8. Juli 1982 - III ZR 1/81, NJW 1982, 2767, 2768; Urteil vom 3. Oktober 1989 - XI ZR 154/88, NJW 1990, 384, 385). Daher ist die Bestellung einer Grundschuld für ein wegen Wuchers nichtiges Darlehen unwirksam (BGH, Urteil vom 8. Februar 1994 - XI ZR 77/93, aaO; Urteil vom 8. Juli 1982 - III ZR 1/81, aaO). Ebenso wäre die hier in Rede stehende Abtretung der Grundschuld von der Voreigentümerin an den Beklagten unwirksam, wenn die Geschäftsbesorgungsverträge und die sich daraus ergebenden Forderungen, deren Sicherung die Abtretung dienen sollte, wegen Wuchers nichtig wären.
- 21
- bb) Dies ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch nicht der Fall. Nichtig ist nach § 138 Abs. 2 BGB ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. Das Vorliegen eines auffälligen Missverhältnisses hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft bejaht.
- 22
- (1) Für die Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches Voraussetzung sowohl des Wuchertatbestands des § 138 Abs. 2 BGB als auch eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB ist (Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983), vorliegt, kommt es zunächst auf einen Vergleich zwischen dem objektiven Wert der beiderseitigen Leistungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Entscheidend ist dabei der Marktwert, also der marktübliche Preis (BGH, Urteil vom 1. Juni 2017 - VII ZR 95/16, NJW 2017, 2403 Rn. 15; Urteil vom 10. November 2016 - IX ZR 119/14, WM 2017, 827 Rn. 18). Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts besteht ein solcher Marktpreis in dem unmittelbar mit dem Angebot des Beklagten konkurrierenden Bereich der privaten Schuldnerberatung und Geschäftsbesorgung im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen nicht.
- 23
- (2) Ob das Berufungsgericht angesichts des Fehlens einer marktüblichen Vergütung für die Tätigkeit des Beklagten ohne Weiteres die Vergütung der Rechtsanwälte als Vergleichswert heranziehen durfte - woran erhebliche Zweifel bestehen, weil der Beklagte nicht eine (rechtliche) Beratung schuldete, son- dern mit dem Versuch des „Rettungserwerbs“ ein eigenes wirtschaftliches Risi- ko tragen sollte - oder ob die Vergütung schon wegen des Fehlens marktüblicher Preise nicht als in einem auffälligen Missverhältnis zu der von dem Beklagten geschuldeten Leistung stehend anzusehen ist, kann dahinstehen. Denn auch bei einem Vergleich mit dem Honorar der Rechtsanwälte liegt ein solches Missverhältnis nicht vor.
- 24
- (a) Bei dem mit einem Rechtsanwalt vereinbarten (Pauschal-)Honorar genügt für sich genommen auch das mehrfache Überschreiten der gesetzlichen Gebühren nicht, um den Schluss auf ein auffälliges oder gar besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 BGB ziehen zu können (BGH, Urteil vom 10. November 2016 - IX ZR 119/14, WM 2017, 827 Rn. 19 mwN). Vielmehr liegt ein auffälliges Missverhältnis nur vor, wenn die versprochene Vergütung das Honorar deutlich überschreitet, welches für die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach dem konkreten Mandat im Gegenzug zu leistende anwaltliche Tätigkeit objektiv angemessen ist (BGH, Urteil vom 10. November 2016 - IX ZR 119/14, aaO, Rn. 21). Dabei kann ein Honorar, das die gesetzlichen Gebühren um das 3,8-fache übersteigt, noch als angemessen anzusehen sein (BGH, Urteil vom 4. Juli 2002 - IX ZR 153/01, NJW 2002, 2774, 2775). Eine Vermutung für ein auffälliges Missverhältnis hat der Bundesgerichtshof hingegen - auch für die Vertretung in zivilrechtlichen Streitigkeiten - bei einer Überschreitung der gesetzlichen Gebühren um mehr als das 5-fache angenommen (BGH, Urteil vom 10. November 2016 - IX ZR 119/14, aaO, Rn. 27).
- 25
- (b) Danach ist vorliegend selbst bei Zugrundlegung der Rechtsanwaltsvergütung als Vergleichsmaßstab nicht von einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten Vergütung des Beklagten und der von ihm geschuldeten Tätigkeit auszugehen. Nach den nachvollziehbaren und von den Parteien in der Revisionsinstanz nicht beanstandeten Berechnungen des Berufungsgerichts hätte ein Rechtsanwalt für die Vertretung der Voreigentümerin in dem Zwangsversteigerungsverfahren und die Wahrnehmung aller Versteigerungstermine gesetzliche Gebühren in Gesamthöhe von 3.236,32 € geltend machen können. Das zu Gunsten des Beklagten vereinbarte Gesamtentgelt von 8.981,70 € übersteigt diesen Betrag etwa um das 2,8-fache. Damit besteht kei- ne Vermutung für ein auffälliges Missverhältnis i.S.v. § 138 BGB und auch kein Anhaltspunkt dafür, dass die versprochene Vergütung das Honorar deutlich überschreitet, welches für die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach dem konkreten Mandat im Gegenzug zu leistende anwaltliche Tätigkeit objektiv angemessen ist.
- 26
- 3. Der Duldungsanspruch ist spätestens mit der Erhebung der Widerklage fällig geworden.
- 27
- a) Fällig wird das Kapital der Grundschuld gemäß § 1193 Abs. 1 BGB durch Kündigung, die sowohl dem Eigentümer als auch dem Gläubiger zusteht und einer Kündigungsfrist von sechs Monaten unterliegt. Hiervon abweichende Vereinbarungen sind nach § 1193 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zulässig, wenn die Grundschuld - wie hier - der Sicherung einer Geldforderung dient.
- 28
- b) Die Kündigungserklärung ist jedenfalls darin zu sehen, dass der Beklagte in dem Rechtsstreit (Eventual-)Widerklage auf Duldung der Zwangsvollstreckung erhoben hat. Die Kündigung bedarf keiner Form; sie ist einseitige, empfangsbedürftige Gestaltungerklärung und kann auch konkludent erfolgen (siehe etwa MüKoBGB/Lieder, 7. Aufl., § 1193 Rn. 5; BeckOGK/Rebhan, BGB [01.07.2017], § 1193 Rn. 2; jurisPK/Reischl, BGB, 8. Aufl., § 1193 Rn. 4 f.).
- 29
- 4. Der Kläger kann dem Duldungsanspruch des Beklagten die von § 1156 Satz 1 BGB ausgeschlossene Aufrechnung nach § 406 BGB auch nicht als Einrede aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten, der der Grundschuldabtretung zu Grunde liegt. Hat der Grundstückseigentümer - wie hier - das Grundstück durch Zuschlagerteilung in der Zwangsversteigerung erworben und wird er sodann aus einer bestehen gebliebenen Grundschuld dinglich in Anspruch genommen, kann er dem Grundschuldgläubiger grundsätzlich keine Einreden entgegensetzen, die sich aus dem zwischen dem früheren Eigentümer (Sicherungsgeber) und dem Grundschuldgläubiger (Sicherungsnehmer) abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergeben (BGH, Urteil vom 21. Mai 2003 - IV ZR 452/02, NJW 2003, 2673).
- 30
- 5. Der Duldungsanspruch besteht in Höhe des im Grundbuch eingetragenen Kapitals nebst Säumniszuschlägen, wobei klarzustellen war, dass sich dieser Anspruch nur auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundstück richtet.
IV.
- 31
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Haberkamp Hamdorf
Vorinstanzen:
LG Bonn, Entscheidung vom 25.09.2015 - 15 O 21/15 -
OLG Köln, Entscheidung vom 21.11.2016 - 17 U 87/15 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 23. Feb. 2018 - V ZR 302/16
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 23. Feb. 2018 - V ZR 302/16
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Bundesgerichtshof Urteil, 23. Feb. 2018 - V ZR 302/16 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
(1) Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht, soweit er den Gläubiger befriedigt, die Forderung auf ihn über. Die für einen Bürgen geltenden Vorschriften des § 774 Abs. 1 finden entsprechende Anwendung.
(2) Besteht für die Forderung eine Gesamthypothek, so gelten für diese die Vorschriften des § 1173.
Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist.
(1) Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt.
(2) Wird an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Bei dem Gericht der Klage kann eine Widerklage erhoben werden, wenn der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch oder mit den gegen ihn vorgebrachten Verteidigungsmitteln in Zusammenhang steht.
(2) Dies gilt nicht, wenn für eine Klage wegen des Gegenanspruchs die Vereinbarung der Zuständigkeit des Gerichts nach § 40 Abs. 2 unzulässig ist.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.
(1) Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung, so erwirbt der Eigentümer die Hypothek.
(2) Eine Hypothek, für welche die Erteilung des Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen ist, steht bis zur Übergabe des Briefes an den Gläubiger dem Eigentümer zu.
(1) Vereinigt sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person, ohne dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht, so verwandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld. In Ansehung der Verzinslichkeit, des Zinssatzes, der Zahlungszeit, der Kündigung und des Zahlungsorts bleiben die für die Forderung getroffenen Bestimmungen maßgebend.
(2) Steht dem Eigentümer auch die Forderung zu, so bestimmen sich seine Rechte aus der Hypothek, solange die Vereinigung besteht, nach den für eine Grundschuld des Eigentümers geltenden Vorschriften.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
(1) Zur Abtretung der Forderung ist Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; die Vorschrift des § 1117 findet Anwendung. Der bisherige Gläubiger hat auf Verlangen des neuen Gläubigers die Abtretungserklärung auf seine Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen.
(2) Die schriftliche Form der Abtretungserklärung kann dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird.
(3) Ist die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen, so finden auf die Abtretung der Forderung die Vorschriften der §§ 873, 878 entsprechende Anwendung.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz und Rückabwicklung eines Vertrags in Anspruch, mit dem er am 4. Dezember 1998 eine in O. belegene vermietete Eigentumswohnung für 134.028.- DM erwarb.
Den Kaufpreis finanzierte der Kläger in vollem Umfang durch ein Darlehen mit einem Nominalbetrag von 143.000.- DM. Die Tilgung des durch eine Grundschuld gesicherten Darlehens wurde für 30 Jahre ausgesetzt. Die Rechte aus einer von dem Kläger abgeschlossenen Lebensversicherung wurden an die finanzierende Bank abgetreten. Ein älteres Bankdarlehen des Klägers, das in Höhe von mindestens 22.500.- DM valutierte, wurde mit Mitteln eines von der Beklagten mit dem Verkauf der Wohnung beauftragten Maklerunternehmens abgelöst. Nach Darstellung des Klägers hatte dieses Unternehmen eine Anlagevermittlungsgesellschaft an dem Vertrieb der Wohnung beteiligt. Deren Mitarbeiter G. habe ihm den Erwerb als absolut sichere Kapitalanlage vorgestellt , bei der sich die Wohnung durch Mieteinnahmen und Steuervorteile praktisch von selbst trage und nach Ablauf von fünf Jahren mit Gewinn verkauft werden könne. Es sei eine Rentabilitätsberechnung erstellt worden, nach der die Wohnung in den ersten 17 Monaten nach dem Erwerb keine Kosten verursache , später habe die Zuzahlung monatlich 171,08 DM betragen sollen. Den Abschluß der Lebensversicherung habe G. an Stelle einer annuitätischen Darlehenstilgung empfohlen. Der Kläger behauptet, falsch beraten worden zu sein. Seine monatliche Belastung sei unzutreffend berechnet worden. Der Wert der Eigentumswohnung habe bei Abschluß des Kaufvertrags allenfalls 68.800.- DM betragen. Der Einsatz einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz führe im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen zu einer 30%igen Verteuerung der Finanzierungskosten. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält den Kaufvertrag für wirksam, w eil der Kaufpreis nicht sittenwidrig überhöht sei. Dem Kläger stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht zu. Angaben zu dem bei einem Weiterverkauf der Eigentumswohnung erzielbaren Gewinn stellten keine Tatsachenbehauptungen dar, sondern lediglich wertende Anpreisungen bzw. Prognosen mit erkennbar spekulativem Charakter. Insoweit könne eine Beratung nicht angenommen werden. Ob der Einsatz einer Lebensversicherung zur Finanzierung fehlerhaft sei, hänge von den persönlichen Verhältnissen des Darlehensnehmers ab. Hierzu und zu dem entsprechenden Umfang der Beratung fehle näherer Vortrag des Klägers. Eine falsche Berechnung der monatlichen Belastung des Klägers sei nicht erkennbar.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüf ung nicht in allen Punkten stand.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenom men, daß der Kaufvertrag nicht sittenwidrig und deshalb wirksam ist. Frei von Rechtsfehlern hat es ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches Voraussetzung sowohl des Wuchertatbestands (§ 138 Abs. 2 BGB) als auch eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts (§ 138 Abs. 1 BGB) ist, unter Berücksichtigung der in die Gegenleistung der Beklagten einzustellenden Ablösung des Altdarlehens des Klägers in Höhe von mindestens 22.500 DM verneint. Die Revision nimmt das hin.
2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, daß die Beklagte wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht zum Schadensersatz verpflichtet sein kann.
a) Die Beratung ist eine selbständige Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt. Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7). Nach dem - revisionsrechtlich maßgeblichen - Vortrag des Klägers ist hier davon auszugehen, daß eine solche Beratung durch einen als Verhandlungsgehilfe der Beklagten anzusehenden Vermittler stattgefunden hat und deshalb ein Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen ist.
b) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluß des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (vgl. BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies zunächst die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muß, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorgeschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, einschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutreffend darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie Senat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß ) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der Berechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 378). Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausgestellt , muß der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen Umstände richtig informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluß veranlaßt. Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes , sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR
144/86, WM 1988, 48, 50 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß ).
aa) Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht die dem Kläger zur Wiederverkäuflichkeit der Wohnung gegebenen Erläuterungen rechtsfehlerhaft als außerhalb der Beratung abgegebene Prognosen mit erkennbar spekulativem Charakter angesehen.
(1.) Zugunsten des Klägers ist revisionsrechtlich davon auszugehen, daß ihm bei den Vertragsverhandlungen erklärt worden ist, die zu erwerbende Immobilie sei ein Renditeobjekt; sie trage sich praktisch von selbst und werde im Wert regelmäßig steigen, es handele sich um eine absolut sichere Kapitalanlage , bei der nichts schief gehen könne; entweder behalte man die Wohnung und habe dann im Alter eine Zusatzrente oder man verkaufe sie und mache durch die Wertsteigerung einen erheblichen Reibach; je länger der Kläger mit dem Verkauf warte, desto höher sei der Gewinn, aber bereits nach fünf Jahren könne man die Wohnung mit Gewinn verkaufen.
(a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt das allerdings nicht schon daraus, daß die Berufungsbegründung keine Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen zum Inhalt des Beratungsgesprächs vorgebracht hat und es deshalb - mangels einer den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 u. 3 ZPO genügenden Berufungsbegründung - insoweit an einer zulässigen Berufung fehlt.
Eine Berufungsbegründung genügt den gesetzlichen Anfor derungen, wenn der Berufungskläger im Rahmen einer auf den Streitfall zugeschnittenen
Darlegung mindestens einen der in § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO genannten Berufungsgründe geltend macht. Die Benennung einer bestimmten Norm ist dabei ebensowenig erforderlich wie die Schlüssigkeit oder Vertretbarkeit der sachlichen Begründung (BGH, Beschl. v. 21. Mai 2003, VIII ZB 133/02, MDR 2003, 1130, 1131; Beschl. v. 28. Mai 2003, XII ZB 165/02, NJW 2003, 2531, 2532; Beschl. v. 26. Juni 2003, III ZB 71/02, NJW 2003, 2532, 2533). Die Berufungsbegründung genügt diesen Anforderungen, indem sie - u.a. bezogen auf die Anwendung von § 278 BGB - darlegt, aus welchen Gründen die Beklagte das angefochtene Urteil materiell-rechtlich für falsch hält und damit die Rechtsanwendung des Erstgerichts angreift (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO).
Liegt aber eine zulässige Berufung vor, so ist das angefochtene Urteil nicht nur auf Rechtsfehler hin zu überprüfen, vielmehr gehört es gemäß § 513 Abs. 1 ZPO zu den Aufgaben des Berufungsgerichts, das Urteil der Vorinstanz - auch ohne dahingehende Rüge - auf konkrete Anhaltspunkte für Zweifel hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der getroffenen Tatsachenfeststellungen zu prüfen und etwaige Fehler zu beseitigen (Senat, Urt. v. 12. März 2004, V ZR 257/03, WM 2004, 845, 848). Die dem Berufungsgericht nach Maßgabe des § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbsatz 2 ZPO obliegende Kontrolle der Feststellungen des Erstgerichts zum Verlauf des Beratungsgesprächs besteht deshalb unabhängig davon, ob die Berufungsbegründung einen den Anforderungen des § 520 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZPO genügenden Angriff gegen diese Feststellungen enthält.
(b) Hinsichtlich des die Rentabilität des Erwerbs betreffenden Teils der Vertragsverhandlungen besteht auch keine - für die Revisionsinstanz über § 559 Abs. 2 ZPO wirkende - Bindung des Berufungsgerichts an Feststellungen
des Landgerichts nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 1 ZPO. Festgestellt in diesem Sinn sind nur Tatsachen, hinsichtlich derer das erstinstanzliche Gericht aufgrund einer freien Beweiswürdigung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO die Entscheidung getroffen hat, daß sie wahr oder unwahr sind, sowie Tatsachen, die es seiner Entscheidung ohne Prüfung der Wahrheit zugrunde gelegt hat, sei es, daß sie offenkundig oder gerichtsbekannt (§ 291 ZPO), ausdrücklich zugestanden (§ 288 ZPO) oder unstreitig (§ 138 Abs. 3 ZPO) waren oder sich aus gesetzlichen Vermutungen oder Beweis- und Auslegungsregeln ergeben haben (Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 104/03, NJW 2004, 2152, 2153, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das trifft auf die Erklärungen, die der Vermittler zur Wertentwicklung und Wiederverkäuflichkeit der Eigentumswohnung gegeben haben soll, nicht zu. Zwar hat das Landgericht das Bestreiten der Beklagten „über den Hergang der Beratung“ als unerheblich bezeichnet. Tatsächlich ist es aber nur bezüglich der zu einer monatlichen finanziellen Belastung von 171,08 DM führenden Aufwandsberechnung von einem - durch Vorlage der Beratungsdokumente - „qualifizierten“ Vortrag des Klägers ausgegangen, der einer substantiierten Einlassung der Beklagten bedurft habe, und hat seiner Entscheidung nur insoweit einen unstreitigen Tatsachenvortrag (§ 138 Abs. 3 ZPO) zugrunde gelegt. Feststellungen zu weiteren Inhalten des Beratungsgesprächs hat das Landgericht hingegen nicht getroffen.
(2.) Die - revisionsrechtlich zugunsten des Klägers zu unterstellenden - Äußerungen des Vermittlers G. zur Rentabilitä t des Erwerbs beschränken sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf spekulative und damit erkennbar unverbindliche Prognosen zu Wertsteigerungen, die Immobilien bei günstiger Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfahren können. Die Erklärung, es handele sich um eine sichere, rentierliche und mit Ge-
winn wiederverkäufliche Anlage, bei der nichts schief gehen könne, geht über den Hinweis auf Wertsteigerungschancen hinaus. Sie erweckt den Eindruck, der Erwerb sei praktisch risikofrei, weil den Aufwendungen des Käufers mit der Immobilie ein entsprechender, nach Ablauf von fünf Jahren zu realisierender Sachwert gegenüberstehe, der sich bei günstiger wirtschaftlicher Entwicklung noch erhöht haben und einen Gewinn ergeben könne.
Diese Aussage ist unrichtig, wenn ein gewinnbringender Verkauf der Wohnung nach fünf Jahren wegen eines überhöhten Erwerbspreises von vornherein , d.h. unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Element, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist. Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären , die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).
Der Annahme einer fehlerhaften Beratung steht nicht entgegen, daß ein Verkäufer bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offenzulegen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren. Im Regelfall muß der Verkäufer den Käufer nicht auf ein für
diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO). Das bedeutet jedoch nicht, daß Auswirkungen eines überhöhten Kaufpreises auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken rechtlich folgenlos blieben. Sie können dazu führen, daß Angaben, die von dem Verkäufer - oder einer Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen oder beratungsvertraglichen Pflichten bedient - im Vorfeld des Vertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzutreffend erweisen. In diesem Fall kommen Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung der Pflichten aus einem Beratungsvertrag in Betracht.
So liegt es auch hier. Trifft die Behauptung zu, der Verkehrswert der Eigentumswohnung habe bei Vertragsschluß allenfalls 68.800.- DM betragen, so müßte ein Verkaufserlös, der die Erwerbskosten des Klägers deckt, unter Berücksichtigung des abgelösten Altdarlehens, sich bei überschlägiger Berechnung auf etwa 120.000.- DM belaufen (143.000.- DM Nominalkreditsumme abzgl. 22.500.- DM; der angesparten Lebensversicherungssumme stehen entsprechende monatliche Aufwendungen des Klägers gegenüber). Eine Wertsteigerung von über 70 % innerhalb von fünf Jahren dürfte jedoch auch bei optimistischer Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes bei Vertragsschluß gänzlich unwahrscheinlich gewesen sein.
bb) Einen Beratungsfehler im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs mittels einer Kombination von Darlehen und Kapitallebensversicherung hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend verneint.
Zu Recht vermißt es näheren Vortrag zu dem Umfang der Beratung. Eine Aufklärung über die spezifischen Nachteile, die mit der Tilgung eines Darlehens durch eine anzusparende Kapitallebensversicherung verbunden sind, schuldete die Beklagte nur, soweit sie oder eine Person, deren sie sich zur Erfüllung ihrer beratungsvertraglichen Pflichten bedient hat, dem Kläger zum Abschluß einer solchen Lebensversicherung geraten hat. Hieran bestehen Zweifel, weil die von dem Kläger eingereichte Rentabilitätsberechnung zwar den Beitrag für die Lebensversicherung umfaßt, den monatlichen Mehraufwand des Klägers aber ausdrücklich „ohne Tilgung“ ausweist.
Darüber hinaus fehlt es an der schlüssigen Darlegung eines Beratungsfehlers. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein solcher hier nicht schon durch die Behauptung dargetan, der Einsatz der Lebensversicherung erhöhe die Finanzierungskosten um 30 %, weil das Darlehen für die gesamte Laufzeit, also stets mit der vollen Kreditsumme, zu verzinsen sei, und der daraus entstehende Nachteil durch die aus der Lebensversicherung gezahlten Garantiezinsen nicht kompensiert werde.
Wer aufgrund eines Beratungsvertrags zu richtiger und vollständiger Information hinsichtlich der für eine Finanzierung wesentlichen tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, muß den anderen Teil über die mit der Kombination von Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Kapitallebensversicherung verbundenen spezifischen Nachteile und Risiken aufklären, wenn sie sich für den Kreditnehmer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen (BGHZ 111, 117; BGH, Urt. v. 9. März 1989, III ZR 269/87, WM 1989, 665). Dieser für den Konsumentenkredit entwickelte Grundsatz läßt sich zwar auch
auf grundbuchlich gesicherte Darlehen anwenden, welche durch eine während der Laufzeit des Darlehens anzusparende Kapitallebensversicherung getilgt werden sollen. Angesichts der Vielzahl der für die Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung relevanten Faktoren erfordert die Darlegung eines Beratungsfehlers jedoch einen Vergleich der Konditionen der zur Finanzierung abgeschlossenen Verträge mit den Bedingungen eines marktüblichen, durch eine Belastung des zu erwerbenden Wohnungseigentums gesicherten Tilgungsdarlehens. Dabei sind die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsmodelle zu berücksichtigen, insbesondere die Zinsaufwendungen einschließlich etwaiger Zinsrisiken, die - garantierten und prognostizierten - Erträge der Lebensversicherung, die steuerlichen Auswirkungen der Finanzierungsmodelle (Abzugsfähigkeit der Versicherungsprämien, Verlustabzug der Zinsen), die Nebenkosten der jeweiligen Verträge und die bei einem Annuitätendarlehen für eine von der Bank geforderte Absicherung des Todesfallrisikos möglicherweise zusätzlich anfallenden Kosten. Nur wenn sich die Kombination aus Festkredit und Lebensversicherung - auch unter Berücksichtigung der sich für den Erwerber jeweils ergebenden monatlichen Belastungen - im Gesamtvergleich deutlich ungünstiger darstellt als die Abwicklung über ein Annuitätendarlehen , kommt eine Verletzung von Beratungspflichten in Betracht. Das hat der Kläger nicht dargelegt.
cc) Soweit das Berufungsgericht eine fehlerhafte Beratung des Klägers hinsichtlich seiner monatlichen Belastungen verneint hat, sind Rechtsfehler nicht ersichtlich und von der Revision auch nicht gerügt worden.
III.
Nach alledem war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
1. a) Im wiedereröffneten Berufungsrechtszug sind - unter Berücksichtigung möglicher Bindungen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - Feststellungen zum Zustandekommen eines Beratungsvertrags mit der Beklagten zu treffen. Zur Zurechnung der Beratungstätigkeit von Untervermittlern weist der Senat auf die in seinem Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, NJW 2003, 1811) dargestellten Grundsätze hin. Weiter wird zu klären sein, ob dem Kläger die unter II. 2. b) aa) (1.) wiedergegebenen Angaben zur Rentabilität der Immobilie gemacht worden sind und ob diese unzutreffend waren, weil angesichts des - noch festzustellenden - Verkehrswerts der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits feststand, daß ein gewinnbringender Verkauf nach Ablauf von fünf Jahren auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes gänzlich unwahrscheinlich war.
b) Sollte dies zutreffen, wird - weil ein Verkäufer, der die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken unter Anpreisung von Wertsteigerungsmöglichkeiten herausstellt, den Verkehrswert des Objekts nicht außer Acht lassen darf - von einer schuldhaften Verletzung des Beratungsvertrags auszugehen sein, deren Ursächlichkeit für den Kaufentschluß vermutet wird (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021). Den im Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschluß für außerhalb des Vertrags gegebene Zusagen und Erklärungen hat das Berufungsgericht zu Recht als unwirksam angesehen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2000, III ZR 62/99, WM 2000, 426, 429).
c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.
2. Zugleich erhält das Berufungsgericht Gelegenheit, auf eine sachdienliche Antragstellung hinzuwirken (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Der auf Leistung gerichtete Klageantrag ist nur dann nicht zu beanstanden, wenn der Kläger Zahlung zu Händen eines entsprechend treuhänderisch beauftragten Notars verlangt. Andernfalls besteht die Gefahr, daß Zahlungen der Beklagten nicht zur Ablösung des durch die auf der Wohnung lastenden Grundschuld gesicherten Darlehens verwendet werden und deshalb - trotz Zahlung der Urteilssumme durch die Beklagte und Vorlage der von dem Kläger Zug um Zug abzugebenden Willenserklärung - eine lastenfreie Rückauflassung der Wohnung an die Beklagte nicht erreicht wird.
Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
(2) Abweichende Bestimmungen sind zulässig. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, so ist eine von Absatz 1 abweichende Bestimmung nicht zulässig.
Die für die Übertragung der Forderung geltenden Vorschriften der §§ 406 bis 408 finden auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem neuen Gläubiger in Ansehung der Hypothek keine Anwendung. Der neue Gläubiger muss jedoch eine dem bisherigen Gläubiger gegenüber erfolgte Kündigung des Eigentümers gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass die Übertragung zur Zeit der Kündigung dem Eigentümer bekannt oder im Grundbuch eingetragen ist.
Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld.Ihr wurden im Zuge eines Teilungsversteigerungsverfahrens mit Beschluß des Amtsgerichts L. vom 28. August 2000 drei zusammenhängende , mit einem Wohnhaus bebaute Grundstücke in M. zugeschlagen. Teil des geringsten Gebots war eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld über 285.000 DM (145.718,19 Zinsen und Nebenleistungen, die die früheren Eigentümer mit notarieller Urkunde vom 14. November 1991 zugunsten der Beklagten bewilligt hatten. Die in Abteilung III Nr. 3 eingetragene Grundschuld dient der Si-
cherung eines ungekündigten Darlehens, das durch regelmäßige Zinsund Tilgungsleistungen auf einen Betrag von rund 100.000 DM (51.130 urückgeführt ist.
Die Beklagte beabsichtigt, sich durch Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück zu befriedigen. Dagegen hat die Klägerin Vollstrekkungsabwehrklage mit der Begründung erhoben, es sei weder der Sicherungsfall eingetreten, noch valutiere die Grundschuld in voller Höhe. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten ist die Klage abgewiesen worden. Mit ihrer zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin mache gegen die Vollstreckung aus der Grundschuldurkunde schuldrechtliche Einwendungen geltend, die allein das Verhältnis zwischen den früheren Eigentümern und der Beklagten beträfen. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung der Rechte aus der Sicherungsabrede scheide aus, da der Zuschlag im Wege der Teilungsversteigerung erfolgt sei. Ebensowenig habe die Klägerin als Ersteherin die persönliche Schuld nebst den Rechten aus der Sicherungsvereinbarung kraft Gesetzes erworben, da die Schuldner die Voraussetzungen des § 53 Abs. 2 ZVG nicht herbeigeführt
hätten. Durch die seitens der Darlehensnehmer geleisteten Zahlungen sei keine Befreiung von der dinglichen Schuld erfolgt. Der Umstand, daß die persönliche Schuld teilweise erfüllt worden sei, gebe der Klägerin keine Einrede aus den §§ 1169, 1192 Abs. 1 BGB. Die Beklagte als Grundschuldgläubigerin könne weiterhin die Zahlung des Grundschuldbetrages aus dem Grundstück verlangen.
II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung in jeder Hinsicht stand. Der Ersteher eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung, der aus einer bestehengebliebenen Grundschuld dinglich in Anspruch genommen wird, kann dem Grundschuldgläubiger grundsätzlich keine Einreden entgegensetzen , die sich aus dem zwischen dem früheren Eigentümer (Sicherungsgeber ) und dem Gläubiger (Sicherungsnehmer) abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergeben.
1. Bei der Teilungsversteigerung sind die Rechte der Beklagten als Grundschuldgläubigerin dadurch gewahrt worden, daß die Grundschuld bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 44 Abs. 1 ZVG) berücksichtigt und von der Klägerin als neuer Eigentümerin übernommen worden ist (§§ 182, 52 Abs. 1 ZVG). Die Klägerin hat ein belastetes Grundstück erworben, dafür aber ein entsprechend geringeres Bargebot nach § 49 Abs. 1 ZVG entrichtet; ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ist durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden. Da die Grundschuld bestehen geblieben ist, hat die Klägerin aus dem ihr zugeschlagenen Grundstück die Beklagte bei Fälligkeit der Grundschuld zu befriedigen.
a) Im Verhältnis der Klägerin zur Beklagten ist allein die dingliche Schuld maßgebend. Wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, sind die Voraussetzungen des § 53 Abs. 2 ZVG nicht gegeben. Die zugleich persönlich haftenden Schuldner haben die gegen sie bestehende Forderung im Versteigerungstermin nicht angemeldet. Nur dann wäre auf die Klägerin auch die Darlehensschuld übergegangen; wegen der Abstraktheit der Grundschuld tritt die Schuldübernahme - anders als bei der forderungsabhängigen Hypothek gemäß § 53 Abs. 1 ZVG - nicht kraft Gesetzes ein. Bei der nicht akzessorischen Grundschuld müssen die Bieter rechtzeitig auf die vorhandenen Verbindlichkeiten hingewiesen werden; nur wenn dies geschieht, vermag sich der persönliche Schuldner , der sein Grundstückseigentum verliert, gegen eine weitere Inanspruchnahme zu schützen (vgl. BGHZ 133, 51, 55; BGHZ 56, 22, 24).
b) Wird die Anmeldung unterlassen, kommt es zu einer Trennung zwischen dinglicher und persönlicher Schuld. Dann aber stehen auch die Rechte aus dem Sicherungsvertrag weiterhin dem Sicherungsgeber zu (Stöber, ZVG 17. Aufl. § 53 Rdn. 3.2). Entgegen der Auffassung der Revision ist weder von einer konkludenten rechtsgeschäftlichen Übertragung der Rechte durch den Sicherungsgeber auf den Ersteher auszugehen , noch der Sicherungsvertrag als Vertrag zugunsten des neuen Eigentümers i.S.d. § 328 Abs. 1 BGB auszulegen. Denn beides liefe ersichtlich den Interessen des persönlich haftenden Schuldners zuwider. Diesem müssen die Rechte aus dem Sicherungsvertrag erhalten bleiben, damit er nach seiner Inanspruchnahme wegen der gesicherten Forderung vom Sicherungsnehmer die Rückgewähr der Sicherheit fordern und im Falle der Abtretung der Grundschuld an ihn seinerseits vom Ersteher Befriedigung aus dem Grundstück verlangen kann. Ebensowenig kommt
eine Erfüllungsübernahme durch den Ersteher (vgl. Olshausen, KTS 1993, 511, 533) in Betracht. Außerhalb der in der Bestimmung des § 53 Abs. 2 ZVG genannten Voraussetzungen verbietet es sich, dem Ersteher des Grundstücks - und sei es nur im Verhältnis zum früheren Eigentümer - neben der dinglichen zusätzlich eine persönliche Haftung aufzuerlegen.
c) Mithin bleibt das dingliche Verhältnis der Klägerin zur Beklagten von der schuldrechtlichen Beziehung, die zwischen den persönlichen Schuldnern und der Beklagten besteht, unberührt. Die Klägerin kann keine Einreden geltend machen, die sich aus dem Sicherungsvertrag ableiten. Der Revision ist insbesondere nicht darin zu folgen, daß solche Einreden der Beklagten gemäß § 1157 BGB entgegengesetzt werden können. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Vorschrift über § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld Anwendung findet (BGHZ 59, 1, 2; Palandt /Bassenge, BGB 62. Aufl. § 1157 Rdn. 4; kritisch Staudinger/Wolfsteiner , BGB 13. Bearb. [2002] § 1157 Rdn. 16 f.). Die Vorschrift regelt zugunsten des Eigentümers das Fortbestehen seiner Einreden gegen die Grundschuld bei einem Wechsel in der Person des Grundschuldgläubigers , während es hier zu einem Wechsel auf der Seite des Eigentümers gekommen ist (Staudinger/Wolfsteiner, aaO Rdn. 3 und Vorbem. zu §§ 1191 ff. Rdn. 196; RGRK-Mattern, BGB 12. Aufl. § 1157 Rdn. 3; grundsätzlich auch MünchKomm/Eickmann, BGB 3. Aufl. § 1157 Rdn. 5). Da schon eine vergleichbare Interessenlage nicht gegeben ist, scheidet auch eine entsprechende Heranziehung der Bestimmung aus.
d) Der Klägerin ist es demnach versagt, sich auf den Nichteintritt des Sicherungsfalles zu berufen. Ob die Grundschuld als Sicherheit ver-
wertet werden kann, betrifft ausschließlich das Verhältnis der Sicherungsnehmerin zu ihren Sicherungsgebern. Selbst wenn die Beklagte nach den mit diesen getroffenen Vereinbarungen nicht auf die Sicherheit zurückgreifen dürfte, weil die in der Sicherungsabrede festgelegten Voraussetzungen dafür nicht vorliegen, wäre sie gegenüber der Klägerin nicht gehindert, aufgrund ihrer Stellung als dinglicher Gläubigerin die Zahlung der Grundschuldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Daß die Beklagte das Darlehen nicht gekündigt hat und - da es vertragsgemäß bedient wird - auch nicht ohne weiteres kündigen könnte, ist unerheblich. Entscheidend ist, daß das Kapital der Grundschuld sowie Zinsen und Nebenleistungen ausweislich der Grundschuldbestellungsurkunde vom 14. November 1991 jederzeit fällig sind (§ 1193 Abs. 1, 2 BGB). Das genügt, um der Beklagten eine Inanspruchnahme der Klägerin zu ermöglichen.
2. Die Beklagte ist schließlich berechtigt, Befriedigung in Höhe der vollen Grundschuldsumme zu verlangen. Das Berufungsgericht brauchte keine abschließenden Feststellungen zu treffen, bis zu welchem Betrag die persönlichen Schuldner das Darlehen zurückgeführt haben. Denn die Zahlungen, die vor und nach Erteilung des Zuschlags im Teilungsversteigerungsverfahren an die Beklagte erbracht worden sind, haben sich auf den Bestand der dinglichen Schuld nicht ausgewirkt.
a) Vollstreckt ein Gläubiger aus einer Grundschuld, die nicht mehr in vollem Umfang valutiert, ist er aus der Sicherungsabrede verpflichtet, den nach Deckung der gesicherten restlichen Forderung verbleibenden Übererlös, den er aus der Ablösung des Grundpfandrechts oder der zwangsweisen Verwertung des Grundstücks erzielt hat, an den Siche-
rungsgeber auszukehren (BGH, Urteil vom 11. Oktober 1995 - XII ZR 62/94 - NJW-RR 1996, 234 unter 1). Schon zuvor ist er gehalten, auf Verlangen des Sicherungsgebers die Grundschuld als Sicherheit zurückzugeben , soweit sie den noch valutierenden Teil übersteigt (BGHZ 108, 237, 244; BGHZ 106, 375, 378; BGH, Urteil vom 20. Dezember 2001 - IX ZR 419/98 - ZIP 2002, 407 unter B II 2 b aa). Dieser Rückgewähranspruch steht aber wiederum nicht der Klägerin zu. Es bleibt dabei, daß sie für den Zuschlag des Grundstücks neben der Entrichtung des Bargebots einen Gegenwert zu erbringen hat, der dem Nominalbetrag der Grundschuld entspricht, ohne ihrer dinglichen Inanspruchnahme eine Einwendung gemäß §§ 1169, 1192 Abs. 1 BGB entgegensetzen zu können.
b) Entgegen dem Standpunkt der Revision ist die Klägerin aufgrund der durch die persönlichen Schuldner erbrachten Zahlungen nicht von ihrer dinglichen Haftung befreit worden. Soweit Zahlungen vor Erteilung des Zuschlages geleistet worden sind, waren persönliche und dingliche Schuldner identisch. Wird in diesen Fällen keine - hier nicht vorgetragene - abweichende Bestimmung getroffen, erfolgen die Zahlungen auf die persönliche Schuld, zumal die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt aus der Fälligkeit der Grundschuld noch keine Rechte hergeleitet hatte (MünchKomm/Eickmann, aaO § 1191 BGB Rdn. 73; Soergel/Konzen , BGB 13. Aufl. § 1191 Rdn. 41; Staudinger/Wolfsteiner, aaO Vorbem. zu §§ 1191 ff. BGB Rdn. 107). Auf die Grundschuld selbst und ihren Bestand hatten die Zahlungen somit keinen Einfluß. Es ist lediglich der erwähnte schuldrechtliche Rückgewähranspruch entstanden, der ausschließlich in das zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer bestehende Innenverhältnis gehört. Wie das Berufungsgericht richtig
ausgeführt hat, ist die dingliche Haftung der Klägerin unbeschadet der auf die persönliche Schuld erfolgten Zahlungen unverändert gegeben.
c) Soweit früheren Entscheidungen des - damals für das Grundpfandrecht zuständigen - V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zu entnehmen ist, daß der persönliche Schuldner, der die Schuld ganz oder teilweise tilgt, gegen den Ersteher aus ungerechtfertigter Bereicherung vorgehen kann, weil dieser durch die Bezahlung der persönlichen Verbindlichkeit von seiner übernommenen dinglichen Haftung ohne Gegenleistung befreit werde und damit auf Kosten des Schuldners bereichert sei (BGHZ 56, 22, 24 f.; BGHZ 64, 170, 172; dagegen Staudinger /Wolfsteiner, aaO Rn. 196), hält der Senat daran nicht fest. Eine Befreiung des Erstehers von der dinglichen Haftung tritt nicht ein. Der IX. Zivilsenat, der sich der Meinung des V. Zivilsenats angeschlossen hatte (BGHZ 133, aaO; BGHZ 106, aaO; Urteil vom 17. Mai 1988 - IX ZR 5/87 - NJW-RR 1988, 1146 unter II 1; BGHZ 106, 375, 378), hat auf Anfrage mitgeteilt, gegen die geänderte Auffassung keine Bedenken zu haben.
d) Die Zahlungen, die nach Erteilung des Zuschlages an die Beklagte geflossen sind, stammen zwar aus Mitteln der Klägerin, sind aber zur Entlastung der Schuldner auf dem bei der Beklagten geführten Darlehenskonto eingegangen und waren damit gleichfalls zur Rückführung
der persönlichen Schuld bestimmt. Einer Anrechnung auf die - insgesamt und nicht nur in Teilleistungen - fällige Grundschuld hat die Beklagte ausdrücklich widersprochen; dazu war sie nach dem Gedanken des § 266 BGB berechtigt.
Terno Dr. Schlichting Seiffert
Ambrosius Dr. Kessal-Wulf
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.