Bundesgerichtshof Urteil, 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vorgesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist".
- 2
- Die Miete ist mit 255 € monatlich vereinbart (205 € zuzüglich 50 € für Wohnungsstrom). Darüber hinaus sieht der Mietvertrag in § 8 die zinsfreie Entrichtung einer Kaution von 615 € an die Klägerin vor; diese Kaution ist Anfang Oktober 2006 vom Beklagten zu 2 geleistet worden.
- 3
- Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Beklagten zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt.
- 4
- Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirksam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen und hat der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August stattgegeben, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erloschen angesehen hat. Zugleich hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Die von der Klägerin eingelegte Berufung hat das Landgericht - ebenso wie die Anschlussberufung der Beklagten - zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt:
- 7
- Die ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung zwar nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden. Sie sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. Bei ihrem Ausspruch habe der Beklagte zu 1 zum einen als Vertreter des Beklagten zu 2 handeln wollen und dies durch Angabe von dessen Namen und den Gebrauch des Vertreterzusatzes "i.A." zum Ausdruck gebracht. Zugleich habe er für sich selbst handeln wollen. Ein juristischer Laie wie der Beklagte zu 1, der als Vertreter unterschreibe, gehe gewöhnlich davon aus, dass damit zugleich seine eigene erforderliche Unterschrift geleistet werde. Nach Lage der Dinge könne deshalb ausgeschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Vertreter für den Beklagten zu 2 eine Erklärung abgegeben habe, die er sachlich nicht habe mittragen wollen. Unstreitig habe allein der Beklagte zu 2 in dem angemieteten Zimmer aus Anlass seines Studiums wohnen sollen. Die Aufnahme des Beklagten zu 1 in den Mietvertrag habe lediglich dazu gedient, der Klägerin einen weiteren solventen Schuldner zu verschaffen. Er sei deshalb ebenfalls daran interessiert gewesen, das Mietverhältnis, von dem sein Sohn sich aus sachlichen Gründen habe lösen wollen, rasch zum Ende zu bringen , um eine eigene Inanspruchnahme zu vermeiden. Wäre ihm bewusst gewesen , dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig gewesen sei, hätte er die Adressenangabe entsprechend anders formuliert. Auch wenn sich der Kündigungserklärung selbst nur andeutungsweise ein eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 entnehmen lasse, habe für die Klägerin bei der ihr bekannten Interessenlage kein Zweifel bestehen können, dass der Beklagte zu 1 die Kündigung ersichtlich auch als eigene habe aussprechen wollen.
- 8
- Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Hierbei handele es sich nach dem Ergebnis des erhobenen Zeugenbeweises sowie der Anhörung des Beklagten zu 2 nicht um eine individualvertraglich getroffene Abrede, sondern um einen formularmäßigen Kündigungsausschluss. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmietvertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mobilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier besondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. Zumindest sei nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber es generell oder für Konstellationen , in denen der Mieter erkennbar ein gesteigertes Interesse an einer jederzeitigen Lösungsmöglichkeit habe, erlauben wolle, durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts die Wirkungen herbeizuführen, wie sie sonst durch eine nach § 573c BGB gerade nicht zulässige Verlängerung der Kündigungsfrist eintreten würden. Das gelte hier umso mehr, als allein die klagende Vermieterin durch den Kündigungsausschluss begünstigt werde. Den Gesetzesmaterialien sei jedoch zu entnehmen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts in irgendeiner Weise auch im Interesse des Mieters liegen müsse. Dass der Ver- zicht dem Beklagten zu 2 irgendeinen Vorteil gebracht habe, sei nicht ersichtlich. Insbesondere habe er mit Rücksicht auf den vorliegend anwendbaren § 573 BGB nicht ernstlich eine ordentliche Kündigung befürchten müssen, so dass der Kündigungsverzicht bei genauer Wertung der beiderseitigen Interessen ein einseitiger sei, der allein den Interessen der Klägerin diene, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und eine nahtlose Vermietung sicherzustellen. Für den Beklagten zu 2 und seine Flexibilität bei der Gestaltung des Studiums sei dagegen der Ausschluss des Kündigungsrechts erheblich nachteilig, ohne dass die Möglichkeit, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, als hinreichender Ausgleich der Benachteiligung angesehen werden könne. Zudem sei der Kündigungsverzicht als eine nach § 575 Abs. 4 BGB unzulässige und damit zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksame Umgehung des § 575 BGB zu werten, weil der Verzicht hier im Ergebnis darauf hinauslaufe, einem vorzeitigem Auszug des Beklagten zu 2 entgegenzuwirken und ihm eine bestimmte Mietzeit praktisch vorzugeben.
- 9
- Da die Mietzeit hiernach zum 31. Oktober 2007 geendet habe und kein Grund für eine weitere Zurückbehaltung der Kaution ersichtlich sei, insbesondere über die Nebenkosten nicht abgerechnet werden müsse und auch sonst nicht erkennbar sei, welche weiteren Forderungen die Klägerin noch gegen die Beklagten aus dem Mietverhältnis haben könnte, sei die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden und auszukehren, so dass sie den Beklagten für eine Aufrechnung zur Verfügung stehe.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Beklagten unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.
- 11
- 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Beklagten zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Beklagten zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat.
- 12
- Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Beklagten zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die erforderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m.w.N.). Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zurechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfordernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler angenommen.
- 13
- Die gemäß § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündigungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses genügender eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 seinen Ausdruck gefunden , weil die Klägerin nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Beteiligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Klägerin ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Beklagten zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündigungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adressenangabe , formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt.
- 14
- 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beigemessen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam angesehen hat.
- 15
- a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht namentlich § 573c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungsrechts , das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.).
- 16
- b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
- 17
- aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d).
- 18
- bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benachteiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemietete Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultierendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Klägerin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungsgericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Klägerin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündigungsausschluss als unangemessen verworfen hat.
- 19
- Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Beurteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündigungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich vielfach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem solchen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten beruflichen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interessen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d).
- 20
- cc) Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Weitervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13).
- 21
- An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO, unter II 3). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer
AG Erlangen, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 C 2114/07 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 5296/08 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08
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Bundesgerichtshof Urteil, 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.
(1) Der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt nur dasjenige Parteivorbringen, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Außerdem können nur die in § 551 Abs. 3 Nr. 2 Buchstabe b erwähnten Tatsachen berücksichtigt werden.
(2) Hat das Berufungsgericht festgestellt, dass eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr sei, so ist diese Feststellung für das Revisionsgericht bindend, es sei denn, dass in Bezug auf die Feststellung ein zulässiger und begründeter Revisionsangriff erhoben ist.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!"
- 2
- Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Beklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück.
- 3
- Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskosten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis einschließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung.
- 4
- Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht.
- 5
- Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
- 7
- Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist.
- 9
- 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint.
- 10
- 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
- 11
- a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wurde , welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte.
- 12
- b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision unter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Parteien frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen.
- 13
- c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund.
- 14
- d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum.
- 15
- Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält.
- 16
- Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseitiger , formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wetekamp , Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles
AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 -
LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.