Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 114/16 Verkündet am:

27. September 2017

Fahrner,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB §§ 242 Ca, 550 Satz 1

a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift

des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb

für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag

unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen

(Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom

30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102).

b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine

nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb,

weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem

ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss

an Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW

2016, 311 und vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - NJW 2008, 365).

BGH, Urteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 - OLG Karlsruhe

LG Mannheim

ECLI:DE:BGH:2017:270917UXIIZR114.16.0

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Schilling und Guhling und die Richterin Dr. Krüger
für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 26. Oktober 2016 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin begehrt als Vermieterin vom Beklagten als Mieter Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.

2: Mit Vertrag vom 8. Dezember 1998 mietete der Beklagte von der D. K. AG Ladenräume. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) und die Hausordnung waren als Bestandteile in den Vertrag einbezogen. Nach Ziffer 6.1 Buchstabe e der AVB gehören zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten unter anderem die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren.

3: Am 11. Oktober 2006 schlossen die Vertragsparteien einen "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998". Mit diesem ersetzten sie unter anderem - unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags im Übrigen - die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel wie folgt: "Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland festgestellte Verbraucherpreisindex … gegenüber dem Stand Juni 1999 (2000 = 100) um mindestens 10 Punkte, so verändert sich die Miete in dem gleichen prozentualen Verhältnis … Sollte der bis- herige Preisindex vom Statistischen Bundesamt … umbasiert oder in seiner bisherigen Form nicht mehr fortgeführt werden, so tritt an seine Stelle der ihm am nächsten kommende neue Index."

4: Außerdem enthielt der Nachtrag in Ziffer 6 folgende Regelung: "Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, … der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag , als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen."

5: Am 16. Dezember 2009 wurde ein "2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998 nebst 1. Nachtrag vom 07.10./11.10.2006" abgeschlossen. Auf Vermieterseite war daran die aufgrund zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs in die Vermieterstellung eingetretene G. S.à.r.l. & Co. KG beteiligt. Diese wiederum hatte mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Dezember 2009 das Grundstück an die Klägerin verkauft, die nach dem 16. Dezember 2009 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. In dem 2. Nachtrag wurde unter anderem - unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags und des ersten Nachtrags im Übrigen - die Mietzeit bis zum 31. Mai 2020 (mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Beklagten um fünf Jahre) verlängert. Außerdem war unter Ziffer 7 Folgendes vereinbart: "Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen."

6: In einem Schreiben vom 15. Januar 2011 legte die Klägerin dem Beklagten das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich "6 % einverstanden", unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Klägerin zurück. Diese teilte dem Beklagten im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete.

7: Mit Schreiben vom 20. Juni 2014 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung zum 31. Dezember 2014. Ihre auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Klägerin ein Schreiben des Beklagten vom 24. Dezember 2015 vorgelegt, mit dem dieser sich gegen die Aufnahme von Müllgebühren in die Betriebskostenabrechnung 2013 gewandt und ausgeführt hat, mit dem früheren Eigentümer habe es eine Absprache gegeben, dass für ihn - den Beklagten - keine Mülltonne angeschafft werde. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben.

8: Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

9: Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

10: Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

11: Wegen der im zweiten Nachtrag vereinbarten festen Laufzeit sei das Mietverhältnis durch die von der Klägerin erklärte ordentliche Kündigung nicht beendet worden. Dass die damalige Vermieterin im Verhältnis zur Klägerin nicht ohne deren vorherige Zustimmung zum Abschluss dieses Nachtrags berechtigt gewesen sein möge, sei für die Wirksamkeit der Vereinbarung im Außenverhältnis zum Beklagten ohne Belang. Die im Ausgangsvertrag und den beiden Nachträgen niedergelegte Vereinbarung wahre die Schriftform des § 550 BGB. Der zweite Nachtrag nehme auf den Ursprungsmietvertrag und den ersten Nachtrag ausdrücklich Bezug, zähle die zu ändernden Regelungen abschließend auf und erkläre die übrigen Bestimmungen für weiterhin anwendbar. Er sei von den Mietvertragsparteien unterschrieben und enthalte die essentialia negotii. Einer körperlichen Verbindung mit dem ursprünglichen Mietvertrag bedürfe es ebenso wenig wie einer Bezugnahme im Ursprungsvertrag auf die Änderungsvereinbarungen. Ohne Belang sei auch, ob die zu Vertragsbestandteilen erklärten Anlagen körperlich mit dem Ursprungsvertrag verbunden gewesen seien.

12: Keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich bei der Frage der anteiligen Beteiligung des Beklagten an den Müllgebühren um eine wesentliche Vertragsbedingung handele. Denn anhand des Schreibens des Beklagten vom 24. Dezember 2015 lasse sich keine vom schriftlichen Vertrag abweichende mündliche Vertragsregelung feststellen. Der Beklagte verweise auf eine abgesprochene "Praxis". Dass dies rechtsverbindlich unter Abänderung des geschlossenen Vertrags geregelt worden sein soll, lasse sich dem nicht mit der zu fordernden Deutlichkeit entnehmen. Sofern der Beklagte nämlich lediglich die Fortsetzung einer langjährigen, aber unverbindlichen Übung fordere, lasse dies keinen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis erkennen.

13: Bei der Vereinbarung einer neuen Wertsicherungsregelung durch die Parteien im Jahre 2011 handele es sich um eine wesentliche Vertragsbedingung. Insoweit fehle es an der Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die beiden Nachträge und damit an der für § 550 BGB erforderlichen Urkundeneinheit. Indessen liege ein Ausnahmefall vor, in dem die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert sei, sich auf den Schriftformverstoß zu berufen. Dabei komme es nicht entscheidend auf den Gesichtspunkt der existenziellen Bedrohung des Beklagten durch die Kündigung an. Die Klägerin habe auf die Änderung der aus ihrer Sicht undurchführbar oder zumindest unpraktikabel gewordenen früheren Wertsicherungsklausel gedrungen und aus der allein ihren Interessen dienenden Neuregelung Rechtsfolgen hergeleitet. Zudem seien ihr zum Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung die beiden Nachträge mit den Regelungen in Ziffer 6 des ersten Nachtrags bzw. Ziffer 7 des zweiten Nachtrags bekannt gewesen. Die darin enthaltenen Schriftformheilungsklauseln seien individualvertraglich vereinbart. Geklärt sei zwar, dass solche Klauseln für sich genommen einen Grundstückserwerber nicht daran hindern könnten, einen Mietvertrag, in den er eingetreten sei, unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter die Heilung des Mangels zu verlangen. Das schließe es aber nicht aus, der Klausel die auch für den Erwerber geltende Verpflichtung zu entnehmen, auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses hin- und daran mitzuwirken. Ein schuldhafter Verstoß hiergegen könne als einer von mehreren Aspekten im Rahmen der Beurteilung der Treuwidrigkeit berücksichtigt werden. Den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen habe die Konstellation zugrunde gelegen, dass der Grundstückserwerber den Mietvertrag wegen eines vor seinem Eintritt geschehenen Schriftformverstoßes gekündigt habe. Im vorliegenden Fall habe hingegen der aktuelle Vermieter selbst und in Kenntnis der ihn bindenden Klausel den Schriftformverstoß herbeigeführt. Angesichts der Umstände würde daher die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung zu einem mit Treu und Glauben schlechterdings nicht vereinbaren Ergebnis führen.

II.

14: Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Obwohl der Mietvertrag, in den die Klägerin gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht der Schriftform nach §§ 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB entspricht, ist die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert, von dem aus §§ 550 Satz 1, 542 Abs. 1 BGB folgenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.

15: 1. Zutreffend hat das Oberlandesgericht angenommen, dass der Mietvertrag zwar bei Eintritt der Klägerin in den Vertrag der Schriftform des § 550 BGB entsprach sowie eine feste Laufzeit bis zum 31. Mai 2020 aufwies, die von den Parteien im Januar 2011 vorgenommene Änderung der Wertsicherungsklausel jedoch schriftformwidrig erfolgte.

16: a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Schriftform des § 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil es im Ausgangsvertrag an einer Verweisung auf die beiden Nachträge fehle.

17: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert § 550 BGB, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedin- gungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung , die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Senatsurteile BGHZ 205, 99 = NJW 2015, 2034 Rn. 27; vom 11. Dezember 2013 - XII ZR 137/12 - ZMR 2014, 439 Rn. 16 und vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 mwN).

18: bb) Diesen Anforderungen genügen der ursprüngliche Mietvertrag sowie die beiden Nachträge. Im Ausgangsvertrag ist auf die Anlagen, in die vertragswesentliche Regelungen ausgelagert waren, hinreichend deutlich Bezug genommen. Die beiden Nachträge wiederum bezeichnen das jeweils abzuändernde Vertragswerk sowie die Neuregelungen und stellen klar, dass es im Übrigen bei den bestehenden Vereinbarungen bleibt. Mehr - insbesondere das Anbringen eines Hinweises bezüglich der Nachträge auf der Urkunde des Ausgangsvertrags (so Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 13. Aufl. § 550 BGB Rn. 44 f.) - ist im Rahmen von § 550 BGB nicht zu verlangen. Die erforderliche gedankliche Verklammerung zwischen ursprünglichem Vertrag und Nachtrag ist vielmehr im jeweiligen Nachtrag hergestellt, der durch die Dokumentation der Änderungen und - durch die Inbezugnahme des Ausgangsvertrags - des im Übrigen fortgeltenden Regelungsbestands den aktuellen Vertragsstand wiedergibt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 21).

19: cc) Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Schriftformverstoß auch im Zusammenhang mit der Betriebskostenposition der Müllkosten abgelehnt. Dem Schreiben des Beklagten, auf das sich die Klägerin insoweit beruft, lässt sich bereits nicht die Behauptung einer mündlichen, den schriftlichen Vertrag abändernden Vereinbarung entnehmen. Denn die insoweit einschlägigen AVB enthalten neben der an Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (vgl. heute § 2 BetrKV) orientierten Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten keine abschließende Bestimmung, welche der umlagefähigen Positionen tatsächlich entstehen und wie die Umlage erfolgt. Vielmehr ist in Ziffer 6.3 der AVB geregelt, dass die Umlage nach dem Verhältnis der jeweiligen Mietflächen erfolgt, soweit nicht der Vermieter für einzelne oder alle Betriebskosten einen anderen Umlageschlüssel wählt. Nimmt er - was der Beklagte mit dem Schreiben geltend gemacht hat - angesichts des Umstands, dass für die vom Beklagten gemietete Gewerbeeinheit Müllkosten nicht anfallen, von einer Umlage insoweit Abstand, dann ist dies bereits von der schriftlichen Vereinbarung gedeckt.

20: b) Die mit dem zweiten Nachtrag getroffene Vereinbarung der Vertragslaufzeit bis zum 31. Mai 2020 war ebenfalls wirksam. Die von der Klägerin behauptete kaufvertragliche Verpflichtung ihrer Voreigentümerin, nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags Änderungen bestehender Verträge nur mit Zustimmung der Klägerin durchzuführen, bleibt ohne Einfluss auf die Wirksamkeit der zwischen dem Beklagten und seiner - mangels bereits erfolgter Eintragung der Klägerin in das Grundbuch - damaligen Vermieterin abgeschlossenen Nachtragsvereinbarung.

21: Dafür, dass - wie die Revision andeutet - insoweit ein kollusives Zusammenwirken des Beklagten mit der früheren Vermieterin vorliegt, das seiner Berufung auf die Vertragslaufzeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen könnte, ist nichts ersichtlich. Die von der Revision angestellte Erwägung, der im Abschluss des zweiten Nachtrags liegende Rechtsmissbrauch der Vorvermieterin habe sich auch dem Beklagten aufdrängen müssen, stellt eine reine Mutmaßung dar. Selbst wenn die Voreigentümerin vorsätzlich der gegenüber der Klägerin bestehenden vertraglichen Verpflichtung zuwider gehandelt haben sollte, gibt es für ein Wissen des Beklagten um den bereits geschlossenen notariellen Kaufvertrag oder gar die von der Klägerin aus diesem herangezogene Einzelklausel keinerlei Anhaltspunkte. Aus der von der Revision bemühten Lebenserfahrung lässt sich hierfür ebenfalls nichts ableiten. Die Revision irrt zudem in ihrer Einschätzung , der zweite Nachtrag habe einseitig dem Beklagten vertragliche Vorteile verschafft. Vielmehr berechtigt und verpflichtet die feste Vertragslaufzeit beide Vertragsparteien gleichermaßen.

22: c) Wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, fehlt es dem Mietvertrag allerdings an der gesetzlichen Schriftform, weil mit der Wertsicherungsklausel im Januar 2011 eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche (vgl. Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 17) Vereinbarung geändert wurde, ohne dass diese Änderung den Anforderungen des § 550 BGB genügte. Denn dem Schreiben vom 15. Januar 2011 mit dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Beklagten fehlt es schon an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge.

23: 2. Im Ergebnis zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass der Klägerin eine Berufung auf diesen Schriftformverstoß jedoch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt ist.

24: a) Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16; vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 und vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 25).

25: b) Eine solche Treuwidrigkeit folgt hier allerdings nicht aus der in Ziffer 7 des zweiten Nachtrags enthaltenen sogenannten Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind.

26: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats kann eine Mitwirkungspflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen , dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. In derartigen Fällen geht es entweder darum, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinbaren oder einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 18 mwN).

27: bb) Im Unterschied hierzu enthält eine Schriftformheilungsklausel wie die vorliegende eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um so eine "vorzeitige" Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden. Ob und inwieweit eine derartige Regelung - durch Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - rechtswirksam getroffen werden kann, ist streitig.

28: (1) Der Senat hat allerdings bereits entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (vgl. Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff. und vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.), und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist (Senatsbeschluss vom 25. Januar 2017 - XII ZR 69/16 - NJW 2017, 1017 Rn. 10 f. mwN).

29: Denn mit § 550 BGB soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedingungen , zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Ist das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen , wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfer- tigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Da ihm bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Erwerber im Einzelfall die Umstände, die vor seinem Eintreten in den Mietvertrag zu der Formunwirksamkeit geführt haben, bekannt waren (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27).

30: (2) Inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, hat der Senat dagegen bislang offen gelassen. Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jüngerer Zeit (vgl. zum früheren Meinungsstand Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 20 ff.) verschiedene Auffassungen vertreten.

31: Teilweise werden vertragliche Schriftformheilungsklauseln nach wie vor als uneingeschränkt wirksam angesehen (OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200; OLG Frankfurt ZMR 2015, 709, 712; jurisPK-BGB/Schur [Stand: 1. Dezember 2016] § 550 Rn. 28). Vertreten wird auch, dass sie jedenfalls zwischen den Vertragsschließenden selbst wirksam seien und zur Treuwidrigkeit einer auf die Schriftformwidrigkeit gestützten Kündigung führten, solange der Kündigende den Vertragspartner nicht zur Nachholung aufgefordert habe (vgl. OLG Dresden ZfIR 2017, 321, 323 f.; KG ZMR 2016, 775, 776; OLG Köln Urteil vom 18. September 2015 - 1 U 28/15 - juris Rn. 35; vgl. auch Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 6 Rn. 62; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 5 Rn. 279 ff.; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 13. Aufl. § 550 BGB Rn. 66, 74).

32: Andere halten derartige Klauseln als individualvertragliche Vereinbarung zwischen Vertragsparteien für zulässig, nicht hingegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (OLG Düsseldorf ZMR 2017, 471, 473 f.; Erman/ Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 27) bzw. als solche nur zu Lasten des Verwenders (vgl. Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 92 ff.). Es findet sich auch die Einschätzung, die Heilungsklauseln seien in ihrer bisher üblichen Form sinnlos, weil sie nur auf die schriftliche Bestätigung des durch den Schriftformverstoß bereits unbefristet gewordenen Mietvertrags gerichtet seien. Formuliert als die den Erwerber nicht bindende Verpflichtung, die Laufzeit wieder herzustellen, seien sie jedoch wirksam (Streyl NZM 2015, 28, 29 f.).

33: Schließlich gibt es Stimmen, denen zufolge Schriftformheilungsklauseln unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden, unwirksam sind und deshalb nicht über § 242 BGB einer auf einen Schriftformverstoß gestützten ordentlichen Kündigung entgegenstehen können (LG Krefeld ZMR 2016, 547; BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 174 ff.; BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 386 ff.; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86; wohl auch Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46 f.).

34: cc) Die zuletzt genannte Meinung, nach der Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, ist zutreffend.

35: (1) Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nachallgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand : 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber , der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber - was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt - die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).

36: (2) Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86).

37: Dem lässt sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, derartige Klauseln verhülfen dem Grundsatz pacta sunt servanda erst zur Geltung, weil sie die vereinbarte Langfristigkeit des Mietverhältnisses auch bei Schriftformfehlern bewahrten (vgl. dazu etwa OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. II Rn. 1792). Mit §§ 578, 550 BGB hat der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit bewusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Grundstücke und (Wohn-)Räume der Schriftform bedürfen. Fehlt es an dieser, besteht als gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, das es zu bewahren gälte (vgl. Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86). Durch Schriftformheilungsklauseln wird nicht lediglich das rechtliche Ergebnis hergestellt, das bestünde, wäre von vornherein die gesetzliche Schriftform gewahrt gewesen (so aber Bieber/Eupen Mietrecht in Einkaufszentren und anderen Spezialimmobilien B.II. Rn. 34). Vielmehr soll mit ihnen die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzulässiger Weise umgangen werden.

38: Unzutreffend ist auch der insoweit erhobene Einwand, die Kündigung bleibe doch möglich und werde nur in zulässiger Weise eingeschränkt (vgl. etwa Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 5 Rn. 281). Hielte man nämlich die Klausel für wirksam, dann ergäbe sich aus ihr eine vertragliche Pflicht zur Nachholung der Schriftform, die über § 242 BGB de facto regelmäßig die auf einen Schriftformmangel gestützte ordentliche Kündigung hindern würde. Mit einer Schriftformheilungsklausel wird zudem weder gegenüber den Vertragsschließenden noch gegenüber Rechtsnachfolgern die Warnfunktion erfüllt. Denn die Warnfunktion zielt nicht darauf ab, auf die Schriftformbedürftigkeit - die den Vertragsparteien jedenfalls angesichts der Heilungsklausel bewusst sein muss (vgl. BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 393) - hinzuweisen, sondern dem unbedachten Eingehen langfristiger Vertragsbin- dungen vorzubeugen bzw. dem potentiellen Erwerber vor Augen zu führen, in welche langfristig wirkenden vertraglichen Rechte und Pflichten er eintreten wird. Inwieweit sich eine Schriftformheilungsklausel letztlich zum Nachteil einer Vertragspartei auswirkt (vgl. dazu OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200), ist keiner abstrakt generellen Beurteilung zugänglich und angesichts des zwingenden Charakters von § 550 BGB auch ohne Bedeutung.

39: (3) § 550 BGB wirkt dabei nicht als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (so aber LG Krefeld ZMR 2016, 547; Schweitzer in GhassemiTabar /Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 94 aE). Denn bei § 550 BGB handelt es sich nicht um ein Verbotsgesetz, sondern um eine gesetzliche Einschränkung der grundsätzlichen Formfreiheit von Rechtsgeschäften dahingehend, dass die von der Bestimmung erfassten Mietverträge nur bei Wahrung der Schriftform einer langfristigen Bindung zugänglich sind (vgl. Staudinger/Sack/Seibl BGB [2017] § 134 Rn. 33 mwN). Schriftformheilungsklauseln können vielmehr keine rechtliche Wirksamkeit erlangen, weil sie mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar sind. Dies gilt unabhängig davon, ob sie - wie im vorliegenden Fall - zusätzlich eine Verpflichtung enthalten , von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen.

40: c) Gleichwohl ist die angefochtene Entscheidung im Ergebnis zutreffend, weil sich die Berufung der Klägerin auf den Schriftformverstoß aus anderen Gründen als treuwidrig darstellt.

41: aa) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb , weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 27 und vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - NJW 2008, 365 Rn. 16; BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653, 1655; vgl. auch MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl. § 550 Rn. 19 mwN; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 41 mwN).

42: bb) So verhält es sich hier.

43: (1) Nach den mit der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen ist die die neue Wertsicherungsklausel beinhaltende Vertragsänderung auf Drängen der Klägerin erfolgt.

44: (2) Diese Neuregelung diente auch - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat - ausschließlich den Interessen der Klägerin als Vermieterin.

45: Hiergegen wendet sich die Revision zwar mit dem Einwand, indem die Parteien nun anstelle einer auf ein bestimmtes Basisjahr bezogenen Punkteregelung an eine prozentuale Preissteigerung anknüpften, hätten sie jedenfalls auch den Beklagten begünstigt. Die prozentuale Preissteigerung, die für das Erreichen des ursprünglich erforderlichen Punkteunterschieds erforderlich sei, werde nämlich umso geringer, je weiter der Indexstand entfernt sei. Erhöhe sich etwa der Indexstand von 200 auf 210, entspreche das nur noch einer prozentualen Steigerung von 5 %. Außerdem habe der Beklagte mit der Neuregelung nur seiner vertraglichen Verpflichtung entsprochen, an der Neufassung der Wertsicherungsklausel - die aufgrund des Umstands, dass das Statistische Bundesamt die Veröffentlichung der Umbasierungsfaktoren eingestellt habe, undurchführbar geworden sei - mitzuwirken.

46: Damit dringt die Revision aber nicht durch. Denn die im ersten Nachtrag enthaltene frühere Wertsicherungsklausel enthielt ohnedies eine automatische Ersetzungsregel für den Fall der Umbasierung. Eine solche ist im Übrigen - wo- rauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - in der Vergangenheit regelmäßig , zuletzt im Jahre 2008 auf das Basisjahr 2005 und im Jahre 2013 auf das Basisjahr 2010, erfolgt. Dass die Preissteigerung binnen der Vertragslaufzeit - selbst unter Einschluss der fünfjährigen Verlängerungsoption des Beklagten - auch nur annähernd die Größenordnung erreichen konnte, ab der eine Steigerung um zehn Indexpunkte eher eintritt als eine 6 %ige Preissteigerung, liegt ebenso fern wie ein Preisverfall um mindestens 6 %. Damit konnte bei realistischer Betrachtung allein die Klägerin von der Vertragsänderung profitieren, weil wesentlich früher als nach der alten Regelung eine Mieterhöhung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eintrat. Tatsächlich hat die Klägerin auch wenige Monate nach der Vertragsänderung mit Erfolg eine um 6 % höhere Miete vom Beklagten verlangt.

47: (3) Dass die Klägerin diese im wirtschaftlichen Ergebnis ihr allein günstige und zudem von ihr geforderte Vertragsänderung mit Blick auf die Formwidrigkeit dieser Änderungsvereinbarung zum Anlass nimmt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, stellt einen Fall des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dar. Eine auf dieser Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass der Klägerin die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt ist.

Dose Klinkhammer Schilling Guhling Krüger
Vorinstanzen:
LG Mannheim, Entscheidung vom 18.05.2015 - 5 O 209/14 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.10.2016 - 6 U 97/15 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2017 - XII ZR 114/16

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2017 - XII ZR 114/16

Referenzen - Gesetze

BGB

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte un

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2017 - XII ZR 114/16 zitiert 7 §§.

BGB

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschrif

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der

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bei uns veröffentlicht am 11.12.2013

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 137/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof

bei uns veröffentlicht am 19.09.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 198/05 Verkündet am: 19. September 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

bei uns veröffentlicht am 25.11.2015

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 114/14 Verkündet am: 25. November 2015 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BG

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

bei uns veröffentlicht am 18.09.2015

Oberlandesgericht Köln

Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 26.05.2015 (22 O 453/14 LG Köln) teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger aufer

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

bei uns veröffentlicht am 17.06.2015

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR98/13 Verkündet am: 17. Juni 2015 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

bei uns veröffentlicht am 30.04.2014

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR146/12 Verkündet am: 30. April 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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bei uns veröffentlicht am 11.04.2018

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 43/17 Verkündet am: 11. April 2018 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2013 - XII ZR 137/12

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. mwN) ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zu- sammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Betriebskostenverordnung - BetrKV | § 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2.

die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3.

die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b): des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d): der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.

die Kosten

a): des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b): der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c): der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.

die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a): bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b): bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c): bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.

die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8.

die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9.

die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10.

die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11.

die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12.

die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13.

die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14.

die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15.

die Kosten

a): des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b): des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

c): des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

16.

die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17.

sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 25. Nov. 2015 - XII ZR 114/14

b) Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.) - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2014 - XII ZR 146/12

a) Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise , wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteile vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - NJW 2007, 3202 Rn. 23 mwN und vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140 Rn. 23 mwN). Zum Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.

Bundesgerichtshof Urteil, 25. Nov. 2015 - XII ZR 114/14

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2014 - XII ZR 146/12

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Oberlandesgericht Köln Urteil, 18. Sept. 2015 - 1 U 28/15

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 26.05.2015 (22 O 453/14 LG Köln) teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e :

Die Beklagte zu 1) schloss zum 15.10.2010 mit dem damaligen Eigentümer einen Gewerberaummietvertrag über die Räumlichkeiten im Erd- und Untergeschoss des Mehrfamilienhauses in der B Str. 2 in XXXXX L zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte. Das Mietverhältnis war laut Mietvertrag zunächst auf fünf Jahre ausgelegt, jedoch mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre, bis zum 14.10.2020 versehen. Diese sollte greifen, wenn sie bis spätestens 14.04.2015 geltend gemacht werde. Es wurde ein Mietzins von 4.165,00 € zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 725,00 €, demnach eine Gesamtmiete von 4.890,00 € vereinbart. In § 12 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien Folgendes:

„§ 12 Untervermietung

Das Recht des Mieters zur Untervermietung ist ausgeschlossen.“ (Bl.18 GA).

Unter § 18.2 verpflichteten sich die Parteien, eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, deren Zweck dem der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommt (Bl.19 GA).

Im Jahr 2011 kaufte der Kläger das Objekt. Die Nebenkosten hatten sich zu diesem Zeitpunkt bereits verringert auf 654,50 €, sodass eine Gesamtmiete von 4.819,50 € zu entrichten war. Die Beklagte zu 1) bat den Kläger sodann im Jahr 2012, ob er eine Untervermietung gestatten würde. Dieser antwortete mit Schreiben vom 28.02.2012 Folgendes:

„Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte.“ (Bl.24 GA)

Mit Schreiben vom 20.06.2012 (Bl.94 GA) sprach er die Genehmigung erneut wie folgt aus:

„Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X gleichzeitig Gesellschafter der Firma S Tanz GmbH erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte.“ (Bl.94 GA)

Der daraufhin geschlossene Untermietvertrag (Bl.106 ff. GA) zwischen der O & L3 Gastronomie GmbH und der S Tanz GmbH trat zum 01.05.2012 in Kraft, wobei vereinbart wurde, dass die Miete direkt an den Kläger zu entrichten sei. Auch die Untermieter erhielten eine Konzession für eine Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte. Zum 01.03.2013 erhöhte der Kläger die Miete um 5,4 %, also um 224,91 € auf nunmehr 4.389,91 €. Für die Monate von März bis Dezember 2013 wurde die Mieterhöhung mit einem Nebenkostenguthaben aus dem Jahr 2012 verrechnet. Die ab Januar 2014 zu entrichtende erhöhte Miete wurde hinsichtlich des erhöhten Teils nicht angepasst. Im Rahmen der Mietzahlung von November 2014 minderte die Beklagte zu 2) für die Monate September bis November 2014 rückwirkend die Miete um insgesamt 1.179,00 €. Der Kläger forderte sodann die Beklagte mit Schreiben der E vom 22.09.2014 auf, die Verlängerungsoption nicht geltend zu machen. Die Option wurde mit Schreiben vom 15.11.2014, das auf den 31.12.2014 datiert war, geltend gemacht. Der Kläger ließ zudem im Jahr 2014 die Zu- und Abluftanlage in den streitgegenständlichen Räumen warten und erhielt mit Schreiben vom 13.09.2014 eine Rechnung über 494,92 €.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.11.2014 sprach der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1) eine ordentliche Kündigung zum 30.06.2015 und hilfsweise eine außerordentliche Kündigung aus (Bl.53 f. GA).

Der Kläger hat erstinstanzlich die Ansicht vertreten, der Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) sei aufgrund eines Schriftformverstoßes bei Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt worden. Diese hätte nicht nur schriftlich abgefasst werden, sondern auch mit Hinweis auf den Hauptmietvertrag erfolgen müssen, zudem zum Bestandteil des Vertrages erklärt und mit diesem durch feste Klammerung verbunden werden müssen. Da dies nicht erfolgte, sei das Vertragsverhältnis nicht mehr auf Zeit, sondern im Zweifel auf unbestimmte Zeit laufend geschlossen und deshalb jederzeit mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar. Zudem habe der Kläger nur einer Untervermietung an die drei natürlichen Personen namens D M, U C und P X zugestimmt, nicht aber einer Untervermietung an die S Tanz GmbH.

Der Kläger hat mit der am 23.12.2014 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 16.01.2015 zugestellten Klage ursprünglich zusätzlich Zahlung in Höhe von 4.718,84 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie Herausgabe des in ihrem Besitz befindlichen Untermietvertrags verlangt. Nachdem die Beklagten am 27.01.2015 zwei Teilzahlungen von 4.223,92 € und 570,91 €, insgesamt also 4.794,83 € geleistet haben, haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 4.223,92 € übereinstimmend für erledigt erklärt. Nachdem der Untermietvertrag in Kopie an die Klageerwiderung vom 03.03.2015 als Anlage B 7 (Bl.106 - 109 GA) angefügt wurde, hat der Kläger mit Schreiben vom 20.03.2015 den Rechtsstreit in dieser Sache für erledigt erklärt.

Die Beklagten haben in erster Instanz behauptet, dass das Lokal auch weiterhin so betrieben würde, wie dies bereits seit ca. 32 Jahren der Fall sei, also seit Bestehen des Ss in der B Str. 2, und auch entsprechend der ordnungsbehördlichen Erlaubnis. Ihnen sei auch bislang nie die Beschwerde eines Mieters des Hauses entgegen gebracht worden.

Das Landgericht hat in dem am 26.05.2015 verkündeten Urteil die Beklagten antragsgemäß zur Räumung des in der B Straße 2 im Erdgeschoss und im Untergeschoss gelegenen Ladengeschäfts verurteilt und darüber hinaus die Beklagten verurteilt, die Begehung des Mietobjekts mit Nachmietinteressenten zu dulden. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Die Kammer hat zur Begründung darauf hingewiesen, dass die gemäß § 257 ZPO auf künftige Räumung gerichtete zulässige Klage begründet sei, da der Kläger gegen die Beklagte zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 2) gem. § 546 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume habe, da das Vertragsverhältnis durch die Kündigung vom 17.11.2014 wirksam zum 30.06.2015 beendet worden sei. Die Kündigung sei wirksam. Das ausweislich der Vertragsurkunde befristete Mietverhältnis gelte wegen Nichteinhaltung der Schriftform gem. §§ 578 Abs. 1, 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass es vorzeitig wirksam zum 30.06.2015 beendet werden konnte (§ 580 a Abs. 2 BGB). Bei der hier erteilten Erlaubnis zur Untervermietung an die Gesellschafter der Beklagten zu 2) handele es sich um eine wesentliche Vertragsbedingung, die mangels schriftlicher Vereinbarung dazu führe, dass der Mietvertrag gem. § 550 BGB zwischen den Parteien als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Auch unter Berücksichtigung des Normzwecks des § 550 BGB, den Erwerber eines Grundstücks zu schützen und der sog. „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs sei als wesentlicher Grundgedanke festzuhalten, dass die nachträgliche Abänderung der in § 12 des Mietvertrags vereinbarten Unzulässigkeit einer Untervermietung als wesentlich anzusehen sei. Auch soweit die Erlaubniserteilung zur Untervermietung gem. § 540 BGB in Literatur und Rechtsprechung grundsätzlich als unwesentlich angesehen werde, stelle sich die Situation anders dar, wenn das Recht zur Untervermietung nicht dem gesetzlichen Leitbild entsprechend in Abhängigkeit zu einer Erlaubnis durch den Vermieter gestellt, sondern vollständig ausgeschlossen werde. Der Erwerber müsse in einem solchen Fall in Ansehung des Mietvertrags grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass eine Untervermietung erfolge. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB könne nur ausnahmsweise erhoben werden, etwa wenn der Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten, sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre. Ein solcher Fall liege nicht vor. Die Optionsausübung der Beklagten am 15.11.2014 gehe damit ins Leere. Der Anspruch zu 2) sei aus § 535 Abs. 1 BGB lediglich gegenüber der Beklagten zu 1) begründet, da den Mieter aus dem Mietvertrag eine Nebenpflicht treffe, die Besichtigung zum Zwecke der Weitervermietung bzw. gegenüber Kaufinteressenten zu dulden. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend teilweise für erledigt erklärt haben, seien gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO der Beklagten zu 1) die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da dem Kläger der ursprünglich geltend gemachte Zahlungsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB zugestanden habe. Die Mieterhöhung hätte ab Januar 2014 monatlich gezahlt werden müssen. Die vorgenommene Verrechnung mit Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen stelle eine Sonderregelung dar, die zeitlich begrenzt gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil, das den Beklagten am 27.05.2015 zugestellt worden ist, haben diese mit einem am 11.06.2015 beim Oberlandesgericht Köln eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese zugleich begründet.

Zur Begründung ihrer Berufung nehmen die Beklagten auf ihren erstinstanzlichen Vortrag Bezug und beanstanden, dass das Landgericht die Gestattung der Untervermietung mit Schreiben vom 28.02.2012 und 20.06.2012 als wesentliche Vertragsänderung behandelt habe. Im Hinblick auf die ohnehin gegebene Unwirksamkeit des absoluten Untervermietungsverbotes in § 12 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB sei die fragliche Gestattung allenfalls eine unwesentliche Vertragsänderung, welche nicht den Schriftformerfordernissen der §§ 550, 126 BGB unterfalle. Im Übrigen habe die fragliche Gestattung der Untervermietung nicht zu einer nachträglichen Aufhebung oder Abänderung des § 12 des Mietvertrages geführt; diese Erklärung sei vielmehr eine rein einseitige Willenserklärung des Klägers. Jedenfalls sei es dem Kläger gemäß § 242 BGB versagt, sich auf einen etwaigen Formverstoß zu berufen. Der Kläger handele widersprüchlich und treuwidrig, da er den behaupteten Schriftformmangel durch seine damalige Erklärung selbst herbeigeführt habe. Er könne nach Treu und Glauben, auch im Hinblick auf seine damalige überlegene Position als Rechtsanwalt, sich nunmehr nicht auf die angeblich nicht hinreichende Schriftform berufen. Auch die Voraussetzungen der hilfsweise ausgesprochenen fristlosen Kündigungen lägen nicht vor. Schließlich seien die Beklagten angesichts des fortbestehenden Mietverhältnisses auch nicht zur Duldung der Begehung des Objekts mit Mietinteressenten verpflichtet. Dem damaligen rechtlichen Berater der Beklagten, Herrn Rechtsanwalt L4 H. C, haben die Beklagten mit der Berufungsbegründung den Streit verkündet.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Köln vom 26.05.2015

die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verweist auf seinen erstinstanzlichen Vortrag und verteidigt die angefochtene Entscheidung. Zutreffend habe das Landgericht den Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen beurteilt mit der Folge, dass die Kündigung des Klägers das Mietverhältnis jedenfalls zum 30.06.2015 beendet habe. Die Argumentation der Beklagten zur angeblichen Unwirksamkeit des Untervermietungsausschlusses in § 12 des Mietvertrages greife schon deshalb nicht, da es sich bei dem Vertrag vom 15.10.2010 gerade nicht um einen Formularmietvertrag gehandelt habe, sondern um einen im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelten individuellen Vertrag. Im Übrigen habe die Zivilkammer die nachträgliche Abänderung der Untervermietungsvereinbarung in § 12 des Mietvertrages zu Recht als formbedürftige Ergänzungsabrede gesehen. Hinsichtlich der behaupteten Treuwidrigkeit sei zu berücksichtigen, dass auch die Beklagten damals anwaltlich beraten worden seien. Hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung verweist der Kläger auf seinen erstinstanzlichen Sachvortrag.

II.

Die frist- und formgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist auch in der Sache begründet.

1. Ein auf Räumung und Herausgabe der Räume gerichteter Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 2) gemäß § 546 Abs. 2 BGB ist nicht begründet. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) ist durch die Kündigung des Klägers vom 17.11.2014 weder mit sofortiger Wirkung noch zum 30.06.2015 beendet worden.

a) Vorliegend hat der Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17.11.2014 (Bl.53 f. GA) vorrangig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum 30.06.2015 gekündigt. Eine Kündigung zum 30.06.2015 ist indes nicht möglich, da der Mietvertrag wirksam bis zum 14.10.2015 befristet war und hinsichtlich der Optionsausübung der Beklagten zu 1) vom 15.11.2014 sogar bis zum 14.10.2020. Vorliegend ist von einer wirksamen Optionsausübung der Beklagten zu 1) auszugehen mit der Folge, dass das Mietverhältnis bis zum 14.10.2020 befristet ist (vgl. Optionsausübung der Beklagten zu 1), Bl.92 GA).

Der Wirksamkeit dieser Befristung stehen die Vorschriften zur Wahrung der Schriftformerfordernisse gemäß §§ 550, 126 BGB nicht entgegen.

aa) Gemäß § 550 BGB müssen Mietverträge mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit und kann als solcher ordentlich gekündigt werden. Der Formvorschrift des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB für gewerbliche Mietverträge entsprechend gilt, unterliegt grundsätzlich der gesamte Vertragsinhalt, soweit er mietvertragliche Regelungen enthält, für die § 566 BGB gilt. Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, nämlich Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietpreis und Dauer (Palandt-Weidenkaff, BGB, 74. Aufl. 2015, § 550, Rdnr.10 m.w.N.). Die Vorschrift des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH NJW 2014, 1087 (1089)). Maßgebender Normzweck ist – jedenfalls nach Ansicht einiger Stimmen in der Literatur – der Schutz des Grundstückserwerbers zum Ausgleich für dessen Bindung an den Mietvertrag nach § 566 BGB (MünchKomm-Bieber, BGB, 12. Aufl. 2012, § 550, Rdnr.2). Es gibt indes zahlreiche Fallgestaltungen, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, nicht umfassend Gewähr leisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zu Stande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde (BGH NJW 2014, 1087 (1089); BGH NJW 2008, 2178 (2179); BGH NJW 2007, 3346 (3347)).

bb) Das aus § 550 S. 1 BGB folgende Erfordernis der Schriftform gilt für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll (Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 550, Rdnr.24, 28). Deshalb bedürfen grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert werden. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH NJW 1994, 1649 (1651)). Von dem Formerfordernis ausgenommen werden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sogenannte unwesentliche Änderungen. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind, unterliegen nicht diesen (strengen) Anforderungen (BGH NJW 1999, 3257 (3258); BGH NJW 2000, 1105 (1106); BGH NJW 2008, 365 (366); KG NZM 2005, 457 (458); Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 550, Rdnr.28; X/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. 2004, Rdnr.95 ff.; Palandt-Weidenkaff, BGB 74. Aufl. 2015, § 550 Rdnr.10; a.A., wonach es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Änderungen gibt: Schmidt-Futterer-Lammel, Mietrecht, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 550, Rdnr.41; OLG Karlsruhe NZM 2003, 513 (517); OLG Rostock OLG-Report 2002, 34 (35)).

Dieser Meinungsstreit, den der BGH konkret zu der Frage, ob bei einer nachträglichen Gestattung der Untervermietung eine Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag zu fordern ist, bewusst offen gelassen hat (BGH NJW 2013, 1082 (1083)), kann vorliegend ebenfalls dahinstehen. Die in Rede stehende Erlaubniserteilung des Klägers zur Untervermietung vom 28.02.2012 und 20.06.2012 (Bl.24, 94 GA) beinhaltet keine Abrede der Parteien, sondern ist eine einseitige Willenserklärung des Klägers. Hierin liegt insbesondere keine nachträgliche Abänderung der in § 12 des Mietvertrags vereinbarten Unzulässigkeit einer Untervermietung (Bl.18 GA). Die beiden Genehmigungserklärungen vom 28.02. und 20.06.2012 (Bl.24, 94 GA) betrafen einen konkreten Einzelfall der Überlassung des Objekts an einen Untermieter. Die Erklärung zielte erkennbar nicht darauf ab, auch künftige Fälle von der mietvertraglichen Abrede in § 12 auszunehmen. Dem Mieter steht im Übrigen kein allgemeines Recht zur Untervermietung zu. Die Überlassung des selbstständigen Gebrauchs an Dritte bedarf vielmehr der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter kann diese Erlaubnis grundsätzlich nicht erzwingen. Wird die Erlaubnis verweigert, so hat der Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 540, Rdnr.1, 43). Die mietvertragliche Regelung in § 12 des Mietvertrages schließt daher kein allgemeines Recht des Mieters zur Untervermietung aus, sondern beschränkt allenfalls sein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Vor diesem Hintergrund ist der Anwendungsbereich des § 550 BGB vorliegend schon nicht eröffnet. Die Frage, inwieweit die Parteien wesentliche Absprachen überhaupt in Anlagen auslagern dürfen und unter welchen Voraussetzungen diese den Anforderungen der Rechtsprechung im Rahmen der sog. Auflockerungsrechtsprechung genügen (vgl. BGH NJW 1998, 62 m.w.N.; BGH NJW 1999, 2591 (2593)), kann somit dahinstehen.

cc) Unabhängig hiervon führt die Kündigung des Klägers vom 17.11.2014 auch aus anderen Gründen nicht dazu, dass das Mietverhältnis zum 30.06.2015 beendet wurde. Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg auf eine fehlende Einhaltung der Form berufen, weil er ansonsten treuwidrig handelte, § 242 BGB. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW-RR 1990, 518 (519); BGH NJW 2007, 3202 (3203) m.w.N.; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 550, Rdnr.12). Darüber hinaus sind im Einzelfall Ausnahmen möglich, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Berufung auf den Schriftformmangel zu schlechterdings untragbaren Ergebnissen führen würde (Urteil des Senats vom 23.09.2005 – 1 U 43/04 – , Rdnr.31, zitiert nach JURIS, vgl. auch Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2011, Rdnr.464). Derartige besondere Umstände können etwa dann angenommen werden, wenn sich die Parteien vertraglich zur Nachholung der Form verpflichtet haben. Eine solche Sonderkonstellation kennzeichnet auch das vorliegende Mietverhältnis. Hier hatten sich die Mietvertragsparteien unter § 18.2 des Mietvertrages verpflichtet, eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, deren Zweck dem der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommt (Bl.19 GA). Die Mietvertragsparteien haben mit dieser VertragsL4el u.a. auch Vorsorge für den Fall getroffen, dass die Schriftform nicht eingehalten sein würde und einen wechselseitigen Anspruch auf Mitwirkung zur Behebung des etwaigen Mangels normiert. Beide Parteien legten erkennbar Wert auf die Einhaltung der Schriftform (vgl. auch § 17 des Mietvertrages), da nur auf diese Weise die beabsichtigte langjährige Laufzeit des Vertrages gesichert werden konnte. Der Senat hält daran fest, dass es bei derartigen Sachverhaltsgestaltungen treuwidrig ist, wenn sich eine Vertragspartei auf den Schriftformmangel beruft und das Vertragsverhältnis mit dieser Begründung kündigt, ohne zuvor von dem Vertragspartner die Mitwirkung zur Heilung des Formmangels einzufordern (vgl. Urteil des Senats vom 23.09.2005 – 1 U 43/04 –Rdnr.31, zitiert nach JURIS).

Der Schutzzweck des § 550 BGB wird im Übrigen auch klar verfehlt. Diese Norm soll sicherstellen, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Ist das infolge formunwirksamer, zum Beispiel nur mündlicher Abreden nicht der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber in diesen Fällen nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können (BGH NJW 2014, 1087 (1090)). Eine diesem Schutzzweck des Gesetzes auch nur vergleichbare Situation ist hier nicht gegeben. Auch der 22. Senat (OLG Köln, Urteil vom 23.11.2004, - 22 U 77/04 – , Rdnr.44, zitiert nach JURIS) hat hierzu klargestellt, dass es „in gravierendem Maße gegen Treu und Glauben verstoße“, wenn ein Vermieter eine von ihm verursachte Schriftformverletzung später dazu nutzt, sich auf „eine nicht hinreichende Kennzeichnung von Vertretungsverhältnissen“ zu berufen und über diesen Weg einen auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag in einen solchen auf unbestimmte Zeit (§ 550 BGB) zu verändern.

b) Auch die Voraussetzungen der hilfsweise ausgesprochenen fristlosen Kündigung liegen nicht vor. Es fehlt bereits an der erforderlichen Abmahnung der Beklagten gemäß § 543 Abs. 3 BGB. Sollten die behaupteten Pflichtverletzungen, zu denen ein substantiierter und mit Beweisantritt versehener Sachvortrag weitgehend fehlt, tatsächlich vorliegen, so rechtfertigt dies jedenfalls keine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung; die Voraussetzungen zur Entbehrlichkeit einer solchen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 bis 3 BGB liegen erkennbar nicht vor. Beiden Beklagten ist von der Stadt Köln eine ordnungsbehördliche Erlaubnis zum Betrieb einer „Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte“ erteilt worden (vgl. die Konzessionen Bl.96 f., 98 f. GA). Dies war im Hinblick auf den Mietvertrag vom 15.10.2010, der in § 1 gerade diesen „Betrieb einer Gastronomie mit Nachtkonzession“ zum Vertragsgegenstand erhebt (Bl.15 GA), sowohl dem Kläger als auch den übrigen Mietern im Haus jederzeit bekannt. Die im Laufe des Rechtsstreits erhobenen Vorwürfe des Klägers zur angeblich vertragswidrigen Nutzung der Räume über den vereinbarten und ordnungsbehördlich genehmigten Nutzungszweck hinaus (Bl.127 ff. GA) gehen dagegen ins Leere und lassen insbesondere unberücksichtigt, dass eine Tanzgaststätte mit Nachtkonzession ganz selbstverständlich nächtliche Lärmbelästigungen zur Folge hat. Jedenfalls sind die dem Kündigungsschreiben vom 17.11.2014 (Bl.53 f. GA) zu entnehmenden Ausführungen keine Umstände zu entnehmen, die geeignet sind, eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu begründen (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Die in der Berufungsbegründung vorgetragenen Beschwerden anderer Mieter zu den angeblichen Belästigungen durch Vibrationen und nächtlichen Musiklärm stammen aus den Monaten Mai/August 2015 (Bl.264, 265 GA). Es liegt auf der Hand, dass diese Beschwerden nicht nachträglich eine außerordentliche Kündigung vom 17.11.2014 begründen können. Ohnehin fehlt es weiterhin an der gebotenen Abmahnung der Beklagten gemäß § 543 Abs. 3 BGB.

Soweit der Kläger vorträgt, dass er nur einer Untervermietung an die drei natürlichen Personen namens D M, U C und P X zugestimmt habe, nicht aber einer Untervermietung an die S Tanz GmbH, ist jedenfalls seiner Erklärung vom 20.06.2012 (Bl.94 GA) seinem Wort- und Sinngehalt nach das Gegenteil zu entnehmen. Ihm musste jedenfalls bei Abfassung dieser Erklärung klar sein, dass es eine aus den drei Gesellschaftern bestehende GmbH gebe, die unter dem allen Vertragspartnern gängigen Begriff „S“ diese Tanzgaststätte betreibt. Vor diesem Hintergrund kann der Kläger nun nicht damit gehört werden, dass sich seine damalige Gestattung nicht auf die S Tanz GmbH bezog und somit eine unzulässige Untervermietung durch die Beklagte zu 1) erfolgt sei.

2. Die Beklagten sind aus mietvertraglicher Nebenpflicht auch nicht zur Duldung der Begehung des Objekts mit Mietinteressenten verpflichtet. Das Mietverhältnis besteht bis zum 14.10.2020 fort.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht erfüllt. Der Senat weicht mit seiner Entscheidung weder von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ab, noch hat die Sache über die Rechtsanwendung auf den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung.

Streitwert für das Berufungsverfahren : 53.178,92 €

(52.678,92 € (12 x 4.389,91 €) + Duldung: 500,00 €)

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13

aa) Der Senat hat bereits für den ähnlich gelagerten Fall der verspäteten Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietvertrags für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB entschieden, dass die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (äußere Form) zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ausreicht (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 23 ff.). Ein Mietvertrag genügt danach auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist. Die Auslegung von § 550 BGB führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 24). § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine nur der äußeren Form genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten sind. Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrages, in die er, wenn der Mietver- trag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist und noch besteht, eintritt. Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 mwN Rn. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 27).

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags

Bundesgerichtshof Urteil, 25. Nov. 2015 - XII ZR 114/14

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Sept. 2007 - XII ZR 198/05

Im Gegensatz zur Meinung der Revision verstößt die Beklagte nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel beruft. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, handelt treuwidrig, wer eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (vgl. BGHZ 65, 49, 55). Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte Zahlungsweise für die Beklagte "praktischer" gewesen sein sollte.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.