/ Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

ECLI:

ECLI:DE:FGK:2016:0907.5K925.08.00

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07.09.2016

Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

Urteilsbesprechung zu Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

Die Einkommensteuerbescheide 2003 und 2004 vom 23.06.2006, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18.02.2008, werden nach Maßgabe der Entscheidungsgründe geändert. Die Neuberechnung der Einkommensteuer wird dem Beklagten aufgegeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV).

Die Kläger sind zusammen veranlagte Eheleute. In den Streitjahren erklärten sie u.a. die streitigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des unter Denkmalschutz stehenden Objektes A-Straße ... in K. Das Objekt hatte der Kläger mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom ....2003 erworben. Besitz, Nutzen und Lasten des Grundbesitzes sind am 01.12.2003 auf den Kläger übergegangen. Der Kaufpreis betrug 800.000,00 € und wurde bei Fälligkeit bezahlt. Die Anschaffungsnebenkosten betrugen unstreitig 40.468,84 €.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2003 machten die Kläger bei der Ermittlung der Einkünfte aus dem Objekt A-Straße ..., aus dem Mieteinnahmen von 5.634,00 € in 2003 und 73.776,00 € in 2004 erzielt wurden, als Werbungskosten u.a. AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ohne Ansatz eines Wertes für den erworbenen Grund und Boden wie folgt geltend:

Anschaffungskosten	840.468,84 €
AfA gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG 4 %	33.618,75 €
anteilig für einen Monat	2.801,56 €.

Im Streitjahr 2004 wurde die ganzjährige AfA von 33.618,75 € geltend gemacht.

Zur Begründung des Umstandes, dass dem Grund und Boden des Objektes A‑Straße ... kein eigenständiger Wert beizumessen sei, stützten sich die Kläger auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen D vom ....2005, wonach aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen sei, die dazu führe, dass das Grundstück aus gegenwärtiger Sicht nie wieder freigelegt werden könne und ein reiner Bodenwert somit auch in Zukunft nicht mehr erzielbar sein werde. Da ein eigenständiger Bodenwert demnach nicht anzunehmen sei, entfalle auch eine Bodenwertverzinsung sowie dementsprechend die Hinzurechnung des abgezinsten Bodenwertes.

Der Beklagte folgte dieser Argumentation nicht und gab eine baufachliche Stellungnahme in Auftrag. Nach dieser Stellungnahme des Finanzamtes K vom ....2006 beträgt der Bodenanteil des Objektes A-Straße ... in K unter Anwendung des sogenannten Residualwertverfahrens 59 %. Der Beklagte schloss sich der baufachlichen Stellungnahme an und ermittelte die AfA für das streitige Objekt A-Straße ... für das Jahr 2003 wie folgt:

Anschaffungskosten	840.468,84 €
abzüglich Anteil Grund und Boden (59 %)	- 495.876,61 €
AfA-Bemessungsgrundlage	344.592,23 €
AfA gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG 2,5 %	8.614,81 €
anteilig für einen Monat	718,00 €.

Für das Jahr 2004 erkannte der Beklagte dementsprechend eine ganzjährige AfA von 8.615,00 € an. In den streitigen Einkommensteuerbescheiden 2003 und 2004 vom 23.06.2006, berücksichtigte der Beklagte entsprechend erhöhte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die hiergegen eingelegten Einsprüche wurden mangels näherer Begründung mit Einspruchsentscheidung vom 18.02.2008 als unbegründet zurückgewiesen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage tragen die Kläger wie folgt vor:

Der Beklagte gehe unzutreffend davon aus, dass der Kaufpreis für das Objekt A‑Straße ... in K und die Anschaffungsnebenkosten anteilig mit 59 % auf Grund und Boden entfielen.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG seien als AfA bei Gebäuden bestimmte Prozentsätze der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Sei die tatsächliche Nutzungsdauer niedriger, so könne gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden. Erwerbe ein Steuerpflichtiger durch einen einheitlichen Vertrag mehrere Wirtschaftsgüter, so sei der Kaufpreis zur Ermittlung der Anschaffungskosten dieser Wirtschaftsgüter anhand objektiver Maßstäbe aufzuteilen. Dieser Grundsatz gelte auch beim Erwerb eines bebauten Grundstückes, da es sich hierbei in der Regel um zwei selbständig bewertbare und verkehrsfähige Wirtschaftsgüter handele, so dass eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und das Gebäude erforderlich sei. Vorliegend handele es sich jedoch um ein Grundstück, das mit einem Baudenkmal bebaut sei. Der Grund und Boden sei daher nicht selbständig verkehrsfähig. Wegen der bestehenden Erhaltungspflicht könne aus dem Boden nie ein Erlös erzielt werden, er sei vielmehr auf Dauer dem Markt entzogen. Wenn aber kein Erlös zu erzielen sei, könne auch kein Wert für den Grund und Boden angenommen werden. Aus diesem Grund müsse bei einem Grundstück, das mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut sei, ein Bodenwert außer Ansatz bleiben. Dies habe auch der Sachverständige D bestätigt. Diesbezüglich verweisen die Kläger auch auf ein Verkehrswertgutachten des Büros P betreffend das vom streitgegenständlichen Objekt ca. 15 m entfernte Kino vom ....2005. Auch diese Gutachter seien zu dem Ergebnis gekommen, dass für Grund und Boden bei dem unter Denkmalschutz stehenden Objekt kein Wert anzusetzen sei. Zu diesem Ergebnis sei auch das Finanzamt S in einem anderen Verfahren gekommen, wie sich aus dessen Bericht an den Beklagten vom 06.03.2006 ergebe. Demgegenüber überzeugten die Ausführungen in der baufachlichen Stellungnahme des Finanzamtes K vom 13.01.2006 nicht.

Das zu bewertende Grundstück sei ein Geschäftsgrundstück, welches nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu bewerten sei, wie es auch der Sachverständige gemacht habe. Bei der Ermittlung des Ertragswertes könne auch für ertragsteuerliche Zwecke die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) herangezogen werden.

§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV bestimme, dass im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge der Ertragswert aus dem nach § 20 ImmoWertV kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1 ImmoWertV) und dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag § 20 ImmoWertV abzuzinsen sei (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe jedoch keinen abgezinsten Bodenwert gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV ermittelt. Festgestellt worden sei der Wert der ganzen Liegenschaft. Den Bodenwert habe der Sachverständige nur aus dem Bodenrichtwert, also in einem Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des Wertes von unbebauten, insbesondere nicht mit einem Denkmal bebauten, Grundstücken entnommen.

Für den Abzinsungsfaktor seien die erwartete Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie der Liegenschaftszins von 6 % maßgeblich, den auch der Sachverständige angenommen habe.

Der Sachverständige habe folgende Werte ermittelt:

Bodenrichtwert: 9.250,00 €/qm,

Restnutzungsdauer: 40 Jahre,

Liegenschaftszins: 6 % und

Reinertrag gemäß § 8 Abs. 1 ImmoWertV: 65.878,00 €.

Daraus ergebe sich gemäß § 17 Abs. 2 Ziffer 2 ImmoWertV:

Reinertrag:

65.878,00 € x 15,05 = 991.463,00 € und

Bodenwert: 583.000,00 € × 0,0972 = 56.667,00 €

Ertragswert:

Reinertrag + Bodenwert = 1.048.000,00 €.

Im Ergebnis stimme der so ermittelte Verkehrswert der streitigen Liegenschaft mit dem vom Sachverständigen ermittelten Liegenschaftswert überein. Auch unter Berücksichtigung der Zahlen des Gutachtens, insbesondere der Restnutzungsdauer von 40 Jahren, ergebe sich ein abgezinster Bodenwert von 56.667,00 €. Der Sachverständige gehe selber in der von ihm vorgelegten Formel für die Berechnung des Ertragswertes unmissverständlich und völlig zutreffend davon aus, dass gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 ImmoWertV ein abgezinster Bodenwert zu ermitteln sei.

Tatsächlich könne jedoch auf die Ermittlung des abgezinsten Bodenwertes verzichtet werden, wenn die Restnutzungsdauer, wie vorliegend, 100 Jahre oder mehr betrage. Denn die Abzinsung führe dann zu einem solch geringen Betrag, dass sie vernachlässigt werden könne. Diese Auffassung entspreche auch der Kommentierung von Professor Kleiber (siehe Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Seite 1892, Rdnr. 230) und auch der bereits genannte Bausachverständige des Finanzamtes S sei in einer anderen Sache in seinem Bericht vom 06.03.2006 zur gleichen Auffassung gekommen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten sei wegen des Denkmalschutzes auch von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen. Die gegenteilige Auffassung des Sachverständigen beruhe auf einer Mindermeinung, wonach die Restnutzungsdauer auch in Fällen des Denkmalschutzes zeitlich begrenzt sein soll. Diese Rechtsauffassung des Sachverständigen treffe nicht zu. Vielmehr ordne § 7 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz NW (DSchG) gerade den dauerhaften Erhalt von Denkmälern ausdrücklich an. Entgegen § 7 Abs. 1 DSchG NW gehe der Sachverständige zudem davon aus, dass der Denkmalschutz nicht auf ewig bestehen würde. Er folgere dies daraus, dass die Untere Denkmalschutzbehörde in Ausnahme - bzw. Sonderfällen den Denkmalschutz aufgehoben und die Niederlegung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden gestattet habe. Es sei jedoch unzutreffend, dass allgemein nicht von einer Pflicht zur Instandhaltung von Denkmälern ausgegangen werden könne, weil die Denkmalschutzbehörde den Denkmalschutz in Ausnahmefällen wieder aufgehoben habe. Diese allgemeine und theoretische Möglichkeit einer Aufhebung des Denkmalschutzes bedeute nicht, dass auch im hier vorliegenden konkreten Fall konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen würden, dass das streitige Objekt jetzt oder in Zukunft niedergelegt werden dürfte. Im Gegenteil spreche vorliegend absolut nichts dafür. Es sei vielmehr zu erwarten, dass der Denkmalschutz gerade in der Ker Innenstadt in Zukunft weiter äußerst streng gehandhabt werde.

Der Vortrag des Beklagten, die Abzinsung des Bodenwertes sei unsachgemäß, weil Boden und Gebäude gesondert zu bewerten seien und die Denkmaleigenschaft nur den Wert des Gebäudes berühre, treffe aus verschiedenen Gründen nicht zu. Erstens gehe es schon nicht um eine Wertminderung. Es gehe vielmehr darum, dass der Wert der Liegenschaft, also sowohl der Gebäudewert als auch der Bodenwert im Wege des Ertragswertverfahrens zu ermitteln sei. Auch übersehe der Beklagte, dass es nicht zu abweichenden Ergebnissen führe, wenn zur Ermittlung des Bodenwertes der Vergleichswert gemäß § 16 Abs.1 Satz 1 ImmoWertV herangezogen werde. Denn dort sei vorgesehen, dass der Wert des Bodens „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen“ zu ermitteln sei. Da ein Grundstück, das mit einem Denkmal bebaut sei, nicht unbebaut sei, müsse der Verkehrswert abgezinst werden und zwar für die Restnutzungsdauer des denkmalgeschützten Gebäudes. Damit werde dann der Vergleichswert auf den Einzelfall angepasst.

Es sei auch nicht richtig, dass Grundstück und Gebäude immer als Einheit bewertet würden. Vielmehr würden Liegenschaften nicht selten auch auf Abriss erworben, um sie neu zu bebauen. Unerheblich sei es auch, dass der Denkmalschutz, wie vom Beklagten hypothetisch angenommen, aufgehoben werden bzw. durch Zerstörung des Gebäudes erlöschen könne. Denn insoweit handele es sich um ungewisse, zukünftige Ereignisse. Dem Verkehrswert seien jedoch Fakten und nicht Fiktionen zugrundezulegen.

Zwar könne die Denkmaleigenschaft zu steuerlichen Vorteilen führen. Auch vorliegend bestehe die Möglichkeit zur Wahrnehmung erhöhter Abschreibungen. Allerdings seien die Mehrkosten für eine denkmalgerechte Instandsetzung des streitigen Objektes so hoch, dass die Abschreibungsvorteile überkompensiert würden und der Denkmalschutz trotz Steuervorteilen ein Nachteil sei. Denn allein die Erneuerung der Fenster eines denkmalgeschützten Objektes sei um ein Vielfaches teurer als der Einbau von normalen Fenstern, die in Neubauten üblich seien. Zudem müsse jede Maßnahme von den Denkmalschutzämtern genehmigt werden, so dass eine Kostenersparnis durch eine preisgünstige Sanierung faktisch ausgeschlossen sei. Im Übrigen wirke sich der Denkmalschutz entgegen der Ansicht des Beklagten sehr wohl auf die Nutzbarkeit aus. Die Denkmalschutzeigenschaft bedeute nämlich regelmäßig, dass ein Gebäude nicht den wirtschaftlichen Erfordernissen der Gewerbenutzung angepasst werden könne.

Die vom Beklagten zitierte Rechtsprechung stütze dessen Auffassung nicht. Das Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 02.04.2008 II R 59/06, BStBl II 2009, 983, betreffe den Sonderfall der Schätzung des Einheitswertes im Beitrittsgebiet, der ehemaligen DDR, auf den 01.01.1935. Das Urteil des Finanzgerichts (FG) Berlin vom 30.11.2005 2 K 2418/03, EFG 2006, 476, behandele die pauschalierende Berücksichtigung des Denkmalschutzes bei der rückwirkenden Feststellung der Einheitswerte. Diese Entscheidungen könnten schon deswegen nicht herangezogen werden, weil die Bewertungsanlässe der Feststellung eines Einheitswertes und der ertragsteuerlichen Aufteilung des Kaufpreises, wie vorliegend, völlig unterschiedlich seien.

Das Gericht hat den Diplom-Ingenieur und Architekten E als Sachverständigen mit einem Gutachten zum Verkehrswert des streitigen Objektes A-Straße ... in K im Jahre 2003 und mit der Bewertung des Grund und Bodens beauftragt. Das vom Sachverständigen am ....2012 erstellte Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert des Objektes 1.015.000 € und der Bodenwert 583.000 € beträgt, wobei eine Abzinsung nicht erfolgte.

Die Kläger beantragen,

1. den Einkommensteuerbescheid 2003 vom 23.06.2006 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18.02.2008 aufzuheben und die Einkommensteuer unter Berücksichtigung einer AfA von 2,5 % für das Objekt A-Straße ... in K in Höhe von 1.750,97 € neu festzusetzen,

2. den Einkommensteuerbescheid 2004 vom 23.06.2006 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18.02.2008 aufzuheben und die Einkommensteuer 2004 unter Berücksichtigung einer AfA von 2,5% für das Objekt A-Straße ... in K in Höhe von 21.011,72 € neu festzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen, soweit ein geringerer Bodenwertanteil als der vom Gutachter E ermittelte begehrt wird, hilfsweise die Revision zuzulassen.

Zur Begründung trägt er wie folgt vor:

Gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV sei der Wert des Bodens vorbehaltlich der Absätze 2-4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichsverfahren nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. Dabei könne der Bodenwert insbesondere auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.

Zu dem in § 16 Abs. 4 ImmoWertV vorgesehenen Vorbehalt habe der Sachverständige zutreffend ausgeführt, dass das Grundstück ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht höher ausnutzbar wäre. Die vom Sachverständigen vorgenommene Bodenwertermittlung entspreche somit den Vorgaben.

Ein Abschlag beim Bodenwert als abgezinster Bodenwert aufgrund der Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht sachgerecht, da die Werte des Grund und Bodens sowie des Gebäudes gesondert und unabhängig voneinander zu ermitteln seien. Vorliegend handele es sich um ein Baudenkmal, das entsprechend in der Denkmalliste eingetragen sei. Dies bedeute aber, dass lediglich das Gebäude als Denkmal geschützt sei. Die Einschränkungen des Denkmalschutzes beträfen daher auch nur das Gebäude und hätten grundsätzlich keinen Einfluss auf den Grund und Boden. Folglich könne sich eine Wertminderung auch nur auf das Gebäude auswirken.

Nach dem Bodenrichtwert - Erlass NRW vom 02.03.2004 berücksichtige der Denkmalschutz im Rahmen der Bodenrichtwerte nur die flächenhafte Auswirkung des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. Bei Einzelgrundstücken sei eine Einschränkung durch den Denkmalschutz nicht zwingend geboten. Vielmehr würden bebaute Grundstücke grundsätzlich als Einheit gehandelt. Da ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude, wie jedes andere Gebäude auch, untergehen könne oder die Denkmaleigenschaft des Gebäudes aberkannt werden könne, könne hierbei die Systematik der Kaufpreisaufteilung nicht von einer Kaufpreisaufteilung eines nicht unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes abweichen.

Das Ertragswertverfahren sei vor allem für Verkehrswertermittlungen von Grundstücken heranzuziehen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hinblick auf ihre Rentierlichkeit gehandelt würden (z.B. Mietwohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien) und sei hier anzuwenden. Im Ertragswertverfahren werde der Ertragswert auf der Grundlage marktüblicher erzielbarer Erträge ermittelt. Die Erträge würden dabei mittels des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert. Die Liegenschaftszinssätze würden wiederum aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen für gleichartig bebaute Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer abgeleitet.

Der Bodenwert sei im Ertragswertverfahren, wie im Sachwertverfahren, gemäß §§ 10 und 16 ImmoWertV zu ermitteln. Der Wert der baulichen Anlagen sei nach den Grund-sätzen der Ertragswertermittlung §§ 17 bis 20 ImmoWertV zu ermitteln. Danach könne bei der Kaufpreisaufteilung der Bodenwert auch bei unendlicher Restnutzungsdauer nicht wegdiskutiert werden. Unabhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes sei der Bodenwert fest. Ein Abschlag aufgrund einer längeren Restnutzungsdauer stehe der steuerlichen Kaufpreisaufteilung und damit der unabhängigen Ermittlung des Gebäudewerts einerseits und des Grund und Bodens andererseits entgegen.

Vorliegend stehe lediglich das Gebäude unter Denkmalschutz. Bei der Bewertung einer solchen Immobilie seien auf der einen Seite die steuerlichen Vorteile sowie sonstige Förderungen und auf der anderen Seite die erhöhten baulichen Anforderungen an das Baudenkmal zu berücksichtigen.

Bei Denkmalobjekten könne von einer erhöhten Abschreibung Gebrauch gemacht werden und die Baukosten somit deutlich schneller abgeschrieben werden. Die Denkmaleigenschaft wirke sich bei der Kaufpreisaufteilung ausschließlich auf das Gebäude aus. Der aufgrund der Denkmaleigenschaft laufend anfallende höhere Instandhaltungsaufwand werde durch den Steuervorteil kompensiert. Daher seien in dieser Hinsicht keine Auswirkungen bei der Kaufpreisaufteilung festzustellen.

Eine längere oder gar unendliche Restnutzungsdauer durch die Denkmaleigenschaft sei nicht gegeben. Bei Ansatz entsprechender kontinuierlicher baulicher Instandhaltung könne von einer sehr langen Restnutzungsdauer ausgegangen werden. Abnutzen würden sich die Bauteile jedoch trotzdem. Es bestehe lediglich für den Eigentümer eine kontinuierliche Instandhaltungspflicht. Daher müsse bei Berücksichtigung der längeren Nutzungsdauer auch von deutlich erhöhten Instandhaltungsaufwendungen ausgegangen werden. Alleine wegen der Denkmaleigenschaft könne ein Gebäude nicht ewig genutzt werden. Auch könne ein Denkmal untergehen oder die Denkmaleigenschaft aberkannt werden.

Es sei zudem darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung im Rahmen der Einheitsbewertung lediglich einen Denkmalabschlag von 5 % bzw. bei besonderen Gründen von maximal 10 % zulasse. Insoweit werde auf das BFH-Urteil vom 02.04.2008 II R 59/06 und das Urteil des FG Berlin vom 30.11.2005 2 K 2418/03 verwiesen, wobei diese Entscheidungen allenfalls entsprechend anzuwenden wären. Anhaltspunkte für einen Abschlag bestünden vorliegend aber nicht, da der Ertragswert durch die hervorragende Innenstadtlage bestimmt werde. Eine Abzinsung wäre auf gar keinen Fall sachgerecht.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet.

Entgegen der Ansicht der Kläger ist bei der Aufteilung der Anschaffungskosten zur Berechnung der AfA der Wert des Grund und Bodens nicht mit 0 € anzusetzen. Der Anteil des Grund und Bodens ist jedoch auf 57,44 % zu vermindern und die AfA entsprechend zu erhöhen. Das Gericht folgt insoweit den Feststellungen des Sachverständigen E in seinem Gutachten vom ....2012.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus VuV gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG als AfA bei Gebäuden ein bestimmter Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Eine AfA für den Grund und Boden ist nicht möglich. Die Höhe der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten richtet sich beim Kauf eines Grundstücks, wenn wie vorliegend eine Aufteilung durch die Vertragsparteien fehlt, nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung im betrieblichen Bereich nach dem Verhältnis der Teilwerte und im privaten Bereich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Für eine erforderlich werdende Schätzung des Verkehrswertes kann die ImmoWertV (bis 30.06.2010: WertV) herangezogen werden. Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, insbesondere der Gebäude (vgl. BFH-Urteile vom 15.12.1981 VIII R 116/79, BFHE 135, 267, BStBl II 1982, 385; vom 16.12.1981 I R 131/78, BFHE 135, 185, BStBl II 1982, 320; vom 01.12.1982 I R 37/81, BFHE 137, 175, BStBl II 1983, 130; vom 15.01.1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252; vom 27.06.1995 IX R 130/90, BFHE 178, 151, BStBl II 1996, 215 und vom 16.09.2015 IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397).

Nach der Rechtsprechung des BFH kann dabei der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken grundsätzlich sowohl durch das Sachwert- wie auch das Ertragswertverfahren ermittelt werden (vgl. nur BFH-Beschluss vom 29.05.2008 IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668 m.w.N.). Bei Geschäftsgrundstücken im Privatvermögen ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung anhand der im Ertragswertverfahren festgestellten Verkehrswerte angebracht. Denn bei diesen Grundstücken ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb vor allem Ertragsgesichtspunkte und die sichere Kapitalanlage ausschlaggebend sind (vgl. BFH-Beschlüsse vom 23.06.2005 IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798 und vom 29.05.2008 IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668 m.w.N.; BFH-Urteil vom 11.02.2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat der vom Gericht beauftragte Sachverständige den Verkehrswert im Ertragswertverfahren zutreffend ermittelt. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist zwischen den Beteiligten ebenso wenig streitig wie die grundsätzliche Richtigkeit der Berechnungen des Sachverständigen. Entgegen der Ansicht der Kläger ist aber der vom Gutachter ermittelte Bodenwert nicht im Wege einer Abzinsung oder durch einen Abschlag herabzusetzen. Dafür bieten die anzuwendenden Vorschriften keine Möglichkeit.

Der Sachverständige hat das sogenannte allgemeine Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ImmoWertV angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Ertragswert ermittelt aus dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag im Sinne des § 18 Abs. 1 ImmoWertV. Dabei ist bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrages der für die Kapitalisierung nach § 20 ImmoWertV maßgebliche Liegenschaftszins zugrunde zu legen.

Der Bodenwert bebauter Grundstücke ist gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV; grundsätzlich im Wege des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. Der Bodenwert eines bebauten Grundstücks ist danach „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück“, d.h. mit dem Wert zu ermitteln, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde (vgl. Darstellung bei Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, Teil V § 16 ImmoWertV Rz. 2, Seite 1446). Unabhängig von der tatsächlichen Bebauung des Grundstücks ist daher als Ausgangswert der Bodenwert vergleichbarer Grundstücke anzusetzen, im Streitfall der der Bodenrichtwertkarte zu entnehmende Bodenwert (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dabei handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands (§ 196 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch), die bei den Gutachterausschüssen der Städte und Kreise, die die Kaufpreissammlung führen, erfragt werden können. Die Bodenrichtwerte sind im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, d.h. anhand von Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke (vgl. §§ 9, 10 und 16 ImmoWertV). Eine Anpassung des so gefundenen Bodenwerts kommt insbesondere in den in § 16 Abs. 2 bis 4 ImmoWertV geregelten Sonderfällen in Betracht.

Damit ist sichergestellt, dass bei allen Wertermittlungsverfahren der Bodenwert unbebaut anzusetzen ist und besondere Abschläge für eine Bebauung keine Grundlage haben.

Zu dem in § 16 Abs. 4 ImmoWertV vorgesehenen Vorbehalt einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung hat der Gutachter zutreffend ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar wäre.

Im Streitfall ist nur das Gebäude gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz als Denkmal eingetragen worden und als solches geschützt. Die Einschränkungen des Denkmalschutzes betreffen daher nur das Gebäude und haben grundsätzlich keinen Einfluss auf den Grund und Boden. Folglich kann sich eine durch die Denkmaleigenschaft mögliche Wertminderung auch nur auf das Gebäude auswirken.

Beim Bodenwert kann der Denkmalschutz allenfalls berücksichtigt werden, wenn nichteinzelne Grundstücke, sondern z.B. komplette Straßen oder Häuserzeile betroffen sind (so auch der Bodenrichtwerterlass NRW vom 02.03.2004 unter Ziffer 5.1, MBl. NRW 2004, 331), was im Streitfalle nicht gegeben ist. Der Wert des Grund und Bodens drückt insbesondere die Lage aus und ist in dieser Hinsicht zum Stichtag fest und unveränderlich. Eine längere Nutzungsdauer des Gebäudes hat keinen Einfluss auf den Bodenwert. Deshalb ist die Ansicht der Kläger, dass bei einer längeren Restnutzungsdauer von einem geringeren Wohnwert auszugehen sei als bei einer kürzeren Restnutzungsdauer, mit dem Grundsatz unabhängiger Wertermittlung von Grund und Boden und des Gebäudes nicht vereinbar. Zu Recht weist der Sachverständige darauf hin, dass ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude, wie ein anderes Gebäude auch, untergehen oder die Denkmalseigenschaft aberkannt werden kann und deshalb die Kaufpreisaufteilung nicht davon abhängen kann, ob das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude oder einem anderen Gebäude bebaut ist.

Grundsätzlich ist der Bodenwert eines Grundstückes so zu ermitteln, als wäre es unbebaut, und der Bodenwert wird entsprechend der planungsadäquaten Nutzung geschätzt. Der Bodenwert eines Grundstücks, das mit einem zu erhaltenden Gebäude bebaut ist, bemisst sich grundsätzlich nach der realisierten Nutzung (Kleiber in Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010 Abschnitt VI Rdnr. 815).

Ist die tatsächliche bauliche Nutzung geringer als die planungsadäquate Nutzung, kann sich dies negativ auf die Höhe des Bodenwertes auswirken. Das streitgegenständliche Grundstück ist nach den Feststellungen des Gutachters auch ohne den Denkmalschutz nicht besser ausnutzbar. Weder eine Aufstockung noch eine bauliche Erweiterung ist nach den Feststellungen des Sachverständigen möglich. Zudem stimmen die Merkmale des vom Gutachter herangezogenen Richtwertgrundstücks abgesehen von der Breite mit den Merkmalen des Bewertungsgrundstücks überein. Der Bodenrichtwert ist insofern auf das Bewertungsgrundstück übertragbar.

Beim streitigen Objekt handelt es sich nach den Feststellungen des Sachverständigen um ein Grundstück, das seinen Ertrag vor allem durch die Verkaufsfläche im Erdgeschoss erwirtschaftet. Da das Grundstück durch die jetzige Bebauung bereits voll ausgeschöpft ist, wird sich auch kein höherer Ertrag durch eine andere Bebauung erwirtschaften lassen. Ein gut gestaltetes denkmalgeschütztes Gebäude hat gegenüber einem Neubau keine Nachteile. Vielmehr wird das Denkmal durch die steuerliche Begünstigung und staatliche Förderung attraktiver als ein Neubau sein. Für eine Wertminderung des Grund und Bodens allein durch die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste fehlen konkrete Anhaltspunkte. Die in § 16 Abs. 2 - 5 ImmoWertV genannten Gründe für ein Abweichen vom Grundsatz des Absatz 1 der Norm sind somit im vorliegenden Fall nicht gegeben. Ein Abschlag wegen Denkmalschutz des Gebäudes ist nach § 16 ImmoWertV nicht vorgesehen. Soweit Verfügungen verschiedener Oberfinanzdirektionen in bestimmten Fällen eine Minderung von 5 - 10 % vorsehen, beziehen sich diese auf den Einheitswert des gesamten Grundstücks, so dass sich bei Anpassung das hier relevante Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden nicht ändern würde.

Für das gefundene Ergebnis ist nicht von Bedeutung, welches der in § 17 ImmoWertV geregelte Ertragswertverfahren angewandt wird. Das von den Klägern angesprochene sogenannte eingleisige Ertragswertverfahren nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV unterscheidet sich vom allgemeinen zweigleisigen Ertragswertverfahren nach 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV im Ergebnis nicht. Beim zweigleisigen Ertragswertverfahren wird der Ertragsanteil aus dem Boden auf unendliche Dauer und der Ertragsanteil aus dem Gebäude nur auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Das eingleisige Ertragswertverfahren nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV verzichtet hingegen auf die Aufteilung des Ertragswertes in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil. Nur bei einer Restnutzungsdauer baulicher Anlagen von mehr als 50 Jahren kann auf die Aufspaltung von Ertrag aus dem Boden und dem aus baulichen Anlagen verzichtet werden, da der Bodenwert mit seiner Abzinsung in diesem Rechenmodell gegen null geht. Wegen des Ergebnisses beider Bewertungsmethoden kann auf die Ausführungen des Gutachters in seinem Schreiben vom 08.10.2012, Seiten 4 und 5, verwiesen werden. Aus dem Umstand, dass der abgezinste Bodenwert hier 56.681 € beträgt, lässt sich nicht ableiten, dass kein Bodenwert vorhanden ist. Denn der Bodenwertanteil am Ertrag steckt nach wie vor auch im Rohertrag und ist unverändert vorhanden.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht, wenn statt einer begrenzten Restnutzungsdauer die von den Klägern bevorzugte unendliche Restnutzungsdauer angenommen würde. Grundsätzlich stehen bei der Bewertung von Grundstücken, die mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut sind, beim Ertragswertverfahren zwei mögliche Vorgehensweisen bezüglich des Ansatzes der Restnutzungsdauer zur Verfügung, und zwar eine begrenzte Restnutzungsdauer mit üblichen Ansätzen und eine unendliche Restnutzungsdauer mit erhöhten Bewirtschaftungskosten, wobei als unendlich in der Regel 100 Jahre unterstellt werden. Ziel der Ertragswertermittlung ist in beiden Fällen der Ertragswert des Grundstückes, d.h. für Boden und Gebäude (Kleiber in Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7.Aufl. 2012, systematische Darstellung Rz. 25). Der vom Gericht beauftragte Gutachter ist zulässigerweise bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren von einer endlichen Restnutzungsdauer von 40 Jahren unter Ansatz der üblichen Bewirtschaftungskosten ausgegangen. Aber auch bei einer von den Klägern favorisierten unendlichen Restnutzungsdauer würde sich kein anderes Ergebnis ergeben. Entscheidend ist dabei, dass die Instandhaltungskosten so anzusetzen sind, dass sie in diesem Fall den ewigen Bestand der baulichen Anlagen gewährleisten. Denn die übliche Instandhaltung führt zwingend zu einer steten Abnahme der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Die baulichen Anlagen müssten faktisch ständig auf Neubaustandard gehalten werden. Dazu ist nach Auffassung der Denkmalbehörden alle 20 Jahre eine Grundsanierung erforderlich (Kleiber in Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., Abschnitt VI Rz. 834).

Der Gutachter nimmt Instandhaltungskosten i.H.v. 10 € pro Quadratmeter Nutzfläche jährlich an. Damit sind die laufenden Instandhaltungskosten für eine ordnunsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes mit endlicher Gesamtnutzungsdauer von 70-80 Jahren abgedeckt. Alleine die Instandhaltung kann jedoch die weitere Nutzbarkeit einer baulichen Anlage nicht erhalten, wie es vom Denkmalschutz gefordert wird. Deshalb müssten auch nach Ansicht des Gerichts deutlich höhere Instandhaltungskosten pro Quadratmeter und Jahr in Ansatz gebracht werden. Diese sind mit 0,8 bis 1,5 % der Herstellungskosten anzunehmen (Kleiber in Marktwertermittlung nach ImmoWertV, a.a.O., § 6 ImmoWertV Rz. 374). Ausgehend von den ermittelten und unstreitigen Herstellungskosten von 500.000 € ergibt sich eine Spanne von 4.000 € - 7.500 € pro Jahr. Auf die Nutzfläche von 191 qm ergeben sich ca. 21 - 39 € je qm. Nimmt man, wie der Gutachter, 25 € als angemessen an, ergibt sich ein Ertragswert von 1.015.000 €. Somit weicht der Ertragswert bei unendlicher Restnutzungsdauer lediglich um 1.000 € von dem Ertragswert bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren, wie im Gutachten angesetzt, ab. Auch bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens ändert sich der Ertragswert mit dann 1.013.000 € nicht wesentlich. Deshalb ist die Frage, ob bei denkmalgeschützten Gebäuden von einer endlichen oder unechten Restnutzungsdauer auszugehen ist, für die Bewertung unerheblich, sofern systemkonform die anderen Wertansätze angepasst werden. Eine einseitige Veränderung der Bewertungsparameter ist nicht sachgerecht. Der Ansatz eines bestimmten Bewertungsmodells beinhaltet keinesfalls ein Argument für das Bestehen oder Fehlen eines Bodenwertes.

Unter Berücksichtigung des Gutachtens ergibt sich bei einem Verkehrswert von 1.015.000 € und einem Bodenwert von 583.000 € ein Bodenwertanteil von 57,44 %. Die neue AfA berechnet sich daher wie folgt:

Anschaffungskosten	840.468,84 €
abzüglich Anteil Grund und Boden (57,44 %)	- 482.765,30 €
AfA-Bemessungsgrundlage	357.703,54 €
AfA gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG 2,5 %	8.942,59 €
anteilig für einen Monat	745,22 €.

Somit ist im Rahmen einer geänderten Festsetzung der Einkommensteuer für 2003 eine anteilige AfA von 745,22 € und für 2004 eine Jahres-AfA von 8.942,59 € zu berücksichtigen.

Die Verpflichtung des Beklagten zur Neuberechnung der Einkommensteuer ergibt sich aus § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Sätze 1 und 3 FGO. Die Kosten waren den Klägern zur Gänze aufzuerlegen, da der Beklagte nur zu einem geringen Teil unterlegen war.

Urteilsbesprechung zu Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

Urteilsbesprechungen zu Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08

Referenzen - Gesetze

EStG

(1) Wenn ein Beteiligter teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jedem Teil zur Hälfte zur Last. Einem Beteili

(1) 1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind 1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die

(1)1Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Hers

Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08 zitiert 16 §§.

EStG

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV

(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abwe

(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19). (2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes (§ 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder

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Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

Finanzgericht Köln Urteil, 07. Sept. 2016 - 5 K 925/08 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 16.09.2015

Bundesfinanzhof

Tenor Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 18. Februar 2014 5 K 5012/12 aufgehoben.

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Insolvenzrecht Steuerrecht Einkommensteuer Grundsteuer

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Einkommensteuergesetz - EStG | § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung

(1)¹Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen).²Die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts.³Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Geschäfts- oder Firmenwerts eines Gewerbebetriebs oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gilt ein Zeitraum von 15 Jahren.⁴Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Wirtschaftsguts vermindert sich für dieses Jahr der Absetzungsbetrag nach Satz 1 um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung oder Herstellung vorangeht.⁵Bei Wirtschaftsgütern, die nach einer Verwendung zur Erzielung von Einkünften im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 in ein Betriebsvermögen eingelegt worden sind, mindert sich der Einlagewert um die Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen, die bis zum Zeitpunkt der Einlage vorgenommen worden sind, höchstens jedoch bis zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten; ist der Einlagewert niedriger als dieser Wert, bemisst sich die weitere Absetzung für Abnutzung vom Einlagewert.⁶Bei beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, bei denen es wirtschaftlich begründet ist, die Absetzung für Abnutzung nach Maßgabe der Leistung des Wirtschaftsguts vorzunehmen, kann der Steuerpflichtige dieses Verfahren statt der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen anwenden, wenn er den auf das einzelne Jahr entfallenden Umfang der Leistung nachweist.⁷Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind zulässig; soweit der Grund hierfür in späteren Wirtschaftsjahren entfällt, ist in den Fällen der Gewinnermittlung nach § 4 Absatz 1 oder nach § 5 eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen.

(2)¹Bei beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, die nach dem 31. Dezember 2019 und vor dem 1. Januar 2023 angeschafft oder hergestellt worden sind, kann der Steuerpflichtige statt der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen bemessen.²Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vorgenommen werden; der dabei anzuwendende Prozentsatz darf höchstens das Zweieinhalbfache des bei der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen in Betracht kommenden Prozentsatzes betragen und 25 Prozent nicht übersteigen.³Absatz 1 Satz 4 und § 7a Absatz 8 gelten entsprechend.⁴Bei Wirtschaftsgütern, bei denen die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen bemessen wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig.

(3)¹Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig.²In diesem Fall bemisst sich die Absetzung für Abnutzung vom Zeitpunkt des Übergangs an nach dem dann noch vorhandenen Restwert und der Restnutzungsdauer des einzelnen Wirtschaftsguts.³Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen ist nicht zulässig.

(4)¹Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1.

bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent,

2.

bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die

a): nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
b): vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c): vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend.²Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe a weniger als 50 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe b weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.³Absatz 1 letzter Satz bleibt unberührt.⁴Bei Gebäuden im Sinne der Nummer 2 rechtfertigt die für Gebäude im Sinne der Nummer 1 geltende Regelung weder die Anwendung des Absatzes 1 letzter Satz noch den Ansatz des niedrigeren Teilwerts (§ 6 Absatz 1 Nummer 1 Satz 2).

(5)¹Bei Gebäuden, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Staat belegen sind, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) angewendet wird, und die vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind, können abweichend von Absatz 4 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge abgezogen werden:

1.

bei Gebäuden im Sinne des Absatzes 4 Satz 1 Nummer 1, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 1. Januar 1994 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren	jeweils 10 Prozent,
–	in den darauf folgenden 3 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 18 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,

2.

bei Gebäuden im Sinne des Absatzes 4 Satz 1 Nummer 2, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 1. Januar 1995 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 36 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

3.

bei Gebäuden im Sinne des Absatzes 4 Satz 1 Nummer 2, soweit sie Wohnzwecken dienen, die vom Steuerpflichtigen

a)

auf Grund eines nach dem 28. Februar 1989 und vor dem 1. Januar 1996 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28. Februar 1989 auf Grund eines nach dem 28. Februar 1989 und vor dem 1. Januar 1996 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren	jeweils 7 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2 Prozent,
–	in den darauf folgenden 24 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

b)

auf Grund eines nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 36 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

c)

auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren	jeweils 4 Prozent,
–	in den darauf folgenden 8 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 32 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.²Im Fall der Anschaffung kann Satz 1 nur angewendet werden, wenn der Hersteller für das veräußerte Gebäude weder Absetzungen für Abnutzung nach Satz 1 vorgenommen noch erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat.³Absatz 1 Satz 4 gilt nicht.

(5a) Die Absätze 4 und 5 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.

(6) Bei Bergbauunternehmen, Steinbrüchen und anderen Betrieben, die einen Verbrauch der Substanz mit sich bringen, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden; dabei sind Absetzungen nach Maßgabe des Substanzverzehrs zulässig (Absetzung für Substanzverringerung).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.

(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 18 Reinertrag, Rohertrag

(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19).

(2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

1.: die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
2.: die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.

(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 10 Bodenrichtwerte

(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.

(2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden:

1.: bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
2.: bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
3.: bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.

Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.

(3) Die Richtwertzonen nach § 196 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen.

(4) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Einkommensteuergesetz - EStG | § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung

(4)¹Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1.

bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent,

2.

bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die

a): nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
b): vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c): vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent

1.

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren	jeweils 10 Prozent,
–	in den darauf folgenden 3 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 18 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,

2.

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 36 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

3.

bei Gebäuden im Sinne des Absatzes 4 Satz 1 Nummer 2, soweit sie Wohnzwecken dienen, die vom Steuerpflichtigen

a)

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren	jeweils 7 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2 Prozent,
–	in den darauf folgenden 24 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

b)

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	jeweils 5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 6 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 36 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

c)

–	im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren	jeweils 4 Prozent,
–	in den darauf folgenden 8 Jahren	jeweils 2,5 Prozent,
–	in den darauf folgenden 32 Jahren	jeweils 1,25 Prozent,

(5a) Die Absätze 4 und 5 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.

Einkommensteuergesetz - EStG | § 21

(1)¹Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind

1.: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
2.: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
3.: Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen;
4.: Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.

²§§ 15a und 15b sind sinngemäß anzuwenden.

(2)¹Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.²Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

Bundesfinanzhof Urteil, 16. Sept. 2015 - IX R 12/14

Tenor

: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 18. Februar 2014 5 K 5012/12 aufgehoben.

: Die Sache wird an das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zurückverwiesen.

: Diesem wird die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragen.

Tatbestand

1: I. Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) erwarb im November 2000 zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses für je 498.000 DM. Dabei entfielen lt. Vertrag auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den anteiligen Grund und Boden 198.000 DM. Dies entspricht einer Kaufpreisverteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden. Besitz, Nutzen und Lasten gingen mit Kaufpreiszahlung per 1. Juli 2001 über.

2: Die Kläger erklärten Verluste aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung einer Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanschaffungswert von 627.831,65 DM (60,24 % von Gesamtanschaffungskosten über 1.042.387 DM). Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) setzte die Einkommensteuer davon abweichend unter Zugrundlegung eines Gebäudewertes von 35 % fest. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ das FA eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen, der für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil in Höhe von 24 % und 23 % feststellte. Für 2001 ergab sich hieraus eine AfA für sechs Monate von 2.451 DM und für 2002 von 2.506 €. Das FA setzte die Einkommensteuer 2001 und 2002 entsprechend erhöht fest.

3: Mit der Klage machten die Kläger geltend, die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelte Aufteilung sei zu Grunde zu legen, zumal die Richtigkeit durch die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Ingenieurs St. belegt sei, woraus hervorgehe, dass angesichts der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks ein Abschlag vom Bodenrichtwert per 1. Januar 2002 in Höhe von 15 % gerechtfertigt und angemessen sei.

4: Die Klage hatte ganz überwiegend Erfolg.

5: Das Finanzgericht (FG) entschied, der Maßstab für die Wertaufteilung von Grund und Boden und Gebäude richte sich grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, es sei denn, es lägen die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vor oder es bestünden "nennenswerte Zweifel" an der vertraglich vereinbarten Aufteilung. In diesen Fällen sei das FA gemäß § 162 der Abgabenordnung (AO) zur Schätzung befugt. "Nennenswerte Bedenken" seien einzelfallbezogene Bedenken, die der Anlegung allgemeiner Maßstäbe notwendigerweise entgegenstünden. Eine Einigung der Vertragsparteien sei immer dann zu berücksichtigen, wenn es sich um eine "von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung" handele. Ausgehend hiervon sei im Streitfall die vertragliche Vereinbarung für die Kaufpreisaufteilung zu Grunde zu legen. Für eine Schätzung sei kein Raum, da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass es sich bei dieser Vereinbarung um ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch handele. Sog. "nennenswerte Zweifel" an der vereinbarten Aufteilung erkenne der Senat nicht, das FA habe entsprechende Umstände auch nicht dargelegt. Solche Zweifel könnten jedenfalls nicht allein deshalb bejaht werden, weil bei der vertraglich vereinbarten Aufteilung der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil geringer sei als der amtliche Bodenrichtwert von hier 2.000 DM/qm; denn auch der Bodenrichtwert sei lediglich eine Schätzungsgrundlage. Vielmehr sei zu berücksichtigen, ob bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung im Einzelfall wertbeeinflussende Umstände, die sich nach allgemeiner Lebenserfahrung preisbildend beim Boden- oder beim Gebäudeteil auswirken, zum Tragen gekommen seien. Dies sei nach den jeweiligen tatsächlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Interessenlage des Erwerbers zu entscheiden. Demnach seien auch die Vorstellungen der Vertragsparteien und insbesondere des Erwerbers zur Preisbildung des Bodenanteils zu berücksichtigen. Im Streitfall ergebe sich aus den beigezogenen Akten des FA, dass der maßgebliche Bodenrichtwert per 1. Januar 1999 2.200 DM/qm betragen habe und in der Folgezeit kontinuierlich gesunken sei. Nach Auskunft des FA in der mündlichen Verhandlung habe sich der Wert zum 1. Januar 2006 auf 750 €/qm belaufen. Es sei daher nachvollziehbar, dass sich diese sinkende Tendenz bereits mehrere Jahre zuvor abgezeichnet und Eingang in die Vertragsverhandlungen gefunden habe. Da der Vertrag unter fremden Dritten geschlossen worden sei, sei davon auszugehen, dass er von wechselseitigen Interessen getragen worden sei und diese wechselseitigen Interessen auch der Kaufpreisaufteilung zu Grunde gelegen hätten.

6: Unter Ansatz der vom FA nicht bestrittenen Anschaffungskosten der Kläger belaufe sich die AfA auf 6.421,15 € jährlich (1.042.387 DM x 60.24 % x 2 %). Für 2001 sei die AfA jedoch nur für sechs Monate anzusetzen, da der Gefahrübergang per 1. Juli 2001 erfolgt sei, sie belaufe sich mithin auf 3.210,57 €.

7: Hiergegen richtet sich Revision des FA, mit der dieses die Verletzung materiellen Rechts rügt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. §§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 21 des Einkommensteuergesetzes --EStG--). Das FG habe ohne nähere Prüfung angenommen, dass es sich um eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung handele, weil der Vertrag unter fremden Dritten geschlossen sei. Soweit bei vertraglichen Vereinbarungen fremder Dritter grundsätzlich von gegenläufigen Interessen auszugehen sei, könne dies hier nur für die Vereinbarung des Gesamtkaufpreises gelten. Das FG lasse unberücksichtigt, dass selbst im Hinblick auf den sechs Jahre später gültigen geringeren Bodenrichtwert der im Kaufvertrag fixierte Bodenwert immer noch in erheblichem Umfang von dem amtlichen Bodenrichtwert abweiche. Die im Streitfall vorliegenden Zweifel an der wirtschaftlichen Haltbarkeit der Aufteilung lt. Kaufvertrag habe das FG nicht erkannt. Die Kaufpreisaufteilung durch das FA sei im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen erfolgt und damit als geeignetes Schätzverfahren anzuerkennen.

8: Das FA beantragt,
das Urteil des FG aufzuheben und die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen.

9: Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.

10: Das dem Verfahren beigetretene Bundesministerium der Finanzen schließt sich der Auffassung des FA an und führt weiter aus, dass gegen einen kaufvertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstab nennenswerte Zweifel sprächen, wenn dieser vom objektiven Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Wirtschaftsgüter in nicht unwesentlichem Umfang abweiche. Die Aufteilung sei unter Heranziehung eines einzelfallgerechten Maßstabs vorzunehmen. Grundsätzlich seien zwar vertraglich vereinbarte Regelungen zwischen nicht in einer Nähebeziehung stehenden Vertragsparteien steuerrechtlich anzuerkennen. Den Vertragsparteien einer Immobilientransaktion der hier in Rede stehenden Art wohne dieser vermutete Interessengegensatz aber hinsichtlich einer im Vertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung gerade nicht inne. Es sei im Gegenteil häufig nicht auszuschließen, dass die von den Vertragsparteien selbst vorgenommene Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspreche und nur "der Steuern wegen" vorgenommen wurde.

11: Für die Überprüfung der wirtschaftlichen Haltbarkeit der vertraglichen Vereinbarung seien die anerkannten Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung, vormals Wertermittlungsverordnung, heranzuziehen.

12: Eine Überprüfung sollte sich im Idealfall an dem wirklich am Markt für das konkrete Grundstück erzielten Preis orientieren, zumindest aber alle in Betracht kommenden Beweisanzeichen (Indizien) bewerten.

13: Nennenswerte Zweifel seien jedenfalls dann anzunehmen, wenn die sich aus dem vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab ergebenden Werte um 10 % von den Werten abwichen, die sich aus einem objektiv bestimmten Aufteilungsmaßstab ergäben. Zur Feststellung und Korrektur einer wesentlichen Abweichung von der im Kaufvertrag niedergelegten Kaufpreisaufteilung böten sich im Wesentlichen eine bausachverständige Stellungnahme oder die Arbeitshilfe der Verwaltung zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung an.

14: Da es in den Fällen der vereinbarten Kaufpreisaufteilung mangels Interessengegensatzes nicht selten einer Überprüfung anhand des objektiven Verhältnisses der Verkehrswerte bedürfe, müsse der Großteil der Kaufpreisaufteilungen durch die für die Einkommensteuerveranlagung zuständigen Stellen selbständig durchgeführt bzw. auf Plausibilität geprüft werden.

15: Im Streitfall weiche der vertraglich vereinbarte Aufteilungsmaßstab wesentlich von dem Aufteilungsmaßstab ab, den der Bausachverständige der Finanzverwaltung unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt habe.

16: Der vertraglich gewählte Aufteilungsmaßstab könne nicht nachvollziehbar dargelegt werden. Die bausachverständige Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Wirtschaftsgüter habe andererseits nicht hinreichend begründet widerlegt werden können. Aufgrund der erheblichen Abweichung vom Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Wirtschaftsgüter bestünden nennenswerte Zweifel an dem vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstab; eine hiervon abweichende Schätzung sei nicht nur zulässig, sondern im Sinne einer gleichmäßigen Besteuerung auch geboten.

Entscheidungsgründe

17: II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Urteils des FG und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Die finanzgerichtlichen Feststellungen tragen die Bestätigung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung durch das FG und damit seine Bestimmung der Höhe der streitbefangenen Gebäude-AfA nicht.

18: 1. a) Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 1 EStG). Die Höhe der Anschaffungskosten bildet die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Ihre Ermittlung unterliegt dem FG als Tatsacheninstanz. Dies gilt auch für die Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dazu gehörendem Grund und Boden andererseits.

19: b) Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen (ständige Rechtsprechung, vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 1. April 2009 IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; vom 18. Januar 2006 IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634; BFH-Beschlüsse vom 4. Dezember 2008 IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365; vom 24. Januar 2007 IX B 84/06, BFH/NV 2007, 1104). Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung --zu Gunsten des Verkäufers-- ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung (vgl. Kulosa in Schmidt, EStG, 34. Aufl., § 6 Rz 118).

20: Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden (vgl. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 X R 96/96, BFHE 187, 450, BStBl II 1999, 217) oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO seien gegeben (BFH-Urteile in BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; in BFH/NV 2006, 1634, m.w.N.; BFH-Beschluss in BFH/NV 2009, 365).

21: c) Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zu Grunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers --konkret seiner AfA-- gestalten. Deshalb hat das FG im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall (vgl. BFH-Beschlüsse in BFH/NV 2009, 365, m.w.N.; vom 26. August 2008 IX B 63/08, juris) zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183; BFH-Beschlüsse in BFH/NV 2007, 1104; vom 16. September 2002 IX B 35/02, BFH/NV 2003, 40). Es darf sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren (vgl. BFH-Beschluss in BFH/NV 2009, 365).

22: Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Das FG hat die Gesamtumstände des Kaufobjekts aufzuklären und dahingehend zu würdigen, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu denken ist dabei etwa an besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage). Parallel dazu hat das FG die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand.

23: d) Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH-Urteil in BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663, m.w.N.) und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (vgl. BFH-Beschluss vom 9. Juli 2002 IV B 160/01, BFH/NV 2002, 1563).

24: Das FG hat im Rahmen seiner Gesamtwürdigung einen gewissen Bewertungsspielraum. Es gelten insoweit die allgemeinen Grundsätze der finanzgerichtlichen Sachverhaltsfeststellung und Sachverhaltswürdigung. Dabei kommt eine Bindung an etwaige Schätzungen des FA nicht in Betracht.

25: e) Kann nach diesen Grundsätzen eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zu Grunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei hat das FG die, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, anhand der Umstände des Einzelfalls zu beantworten (vgl. BFH-Urteil vom 22. Oktober 2007 IV B 111/06, BFH/NV 2008, 360, m.w.N.; vom 23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813).

26: 2. Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das FG im Streitfall keine hinreichende Würdigung der konkreten Wertverhältnisse der Kaufobjekte vorgenommen. Es hat die Abweichung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung von dem zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses geltenden Bodenrichtwert weder konkretisiert noch seine Indizwirkung erkannt. Weiter hat es die Gesamtumstände von Grundstück und Gebäude nicht umfassend gewürdigt, um konkrete Anhaltspunkte herauszuarbeiten, die die vertragliche Aufteilung ggf. als nachvollziehbar erscheinen lassen. Der bloße Hinweis auf allgemein fallende Bodenrichtwerte genügt dem nicht.

27: 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 143 Abs. 2 FGO.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 18 Reinertrag, Rohertrag

(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 20 Kapitalisierung und Abzinsung

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 9 Grundlagen der Ermittlung

(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14).

(2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen

1.: in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
2.: durch Zu- oder Abschläge oder
3.: durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 10 Bodenrichtwerte

(2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden:

1.: bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
2.: bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
3.: bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.

Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.

(4) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 6 Weitere Grundstücksmerkmale

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 6 Weitere Grundstücksmerkmale

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

Finanzgerichtsordnung - FGO | § 100

(1) Soweit ein angefochtener Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und die etwaige Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf auf; die Finanzbehörde ist an die rechtliche Beurteilung gebunden, die der Aufhebung zugrunde liegt, an die tatsächliche so weit, als nicht neu bekannt werdende Tatsachen und Beweismittel eine andere Beurteilung rechtfertigen. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, dass und wie die Finanzbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, dass der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, dass die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekannt zu geben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und die Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Satz 1 gilt nicht, soweit der Steuerpflichtige seiner Erklärungspflicht nicht nachgekommen ist und deshalb die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden sind. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlass des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, dass Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluss kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Finanzgerichtsordnung - FGO | § 136

(2) Wer einen Antrag, eine Klage, ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf zurücknimmt, hat die Kosten zu tragen.

(3) Kosten, die durch einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entstehen, fallen dem Antragsteller zur Last.