Landgericht Aachen Urteil, 10. März 2016 - 2 S 245/15
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 28.07.2015 – 108 C 139/14 – teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 557,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.07.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klägerin zu 80 % und der Beklagte zu 20 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 74 % und der Beklagte zu 26 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand
2Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.
3Entscheidungsgründe
4Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat teilweise Erfolg.
51. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf unterzahlte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2011 in Höhe von 484,00 € (11 x 44,00 € für die Monate Februar bis Dezember 2011) und für das Jahr 2012 in Höhe von 864,00 € (12 x 72,00 €) zu.
6Denn die Klägerin hat bereits über die Betriebskosten für die Jahre 2011 und 2012 abgerechnet. Ferner ist auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bereits abgelaufen.
7In Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung schließt sich die Kammer – wie auch das Amtsgericht – jedenfalls für den hier vorliegenden Fall der im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch auf die nicht geleisteten Vorauszahlungen hat, wenn er – wie hier – in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen (ebenso KG, Hinweisbeschluss vom 16.06.2014, 8 U 29/14, zit. nach juris; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, 6 S 43/13, zit. nach NZM 2014, 387; LG Krefeld, Beschluss vom 10.11.2010, 2 S 34/10, zit. nach juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 473; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, J Betriebskostenprozess S2. 47).
8Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nur so lange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife richtet sich der Anspruch des Vermieters dagegen nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, zit. nach NZM 2013, 85, 88; Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).
9Ist dieser Saldo falsch errechnet worden, indem der Vermieter (versehentlich) zu hohe (Soll-)Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt hat, kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).
10Dies gilt erst recht für den Fall, dass der Vermieter – wie hier – bewusst zu hohe Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt hat in dem Wissen, dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters geringer waren.
11Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Stellt er statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung ein, ist die Betriebskostenabrechnung nicht materiell ordnungsgemäß erstellt worden, sondern weist einen inhaltlichen Fehler auf (BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, zit. nach NZM 2011, 627, 628; Beschluss vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08, zit. nach NZM 2009, 906, 906).
12Der Vermieter, der die Betriebskostenabrechnung – wie hier – auf Basis der Soll-Vorauszahlungen erstellt in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, erstellt damit bewusst eine inhaltlich falsche Abrechnung. Mangels Schutzwürdigkeit darf er sodann nicht besser behandelt werden, als der Vermieter, der versehentlich – wie in dem Ausgangsfall des Bundesgerichtshofes – zu hohe Vorauszahlungen in die Abrechnung einstellt.
13Dies entspricht auch dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Regelung des § 556 Abs. 3 S. 2 + 3 BGB. Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bezieht sich auf sämtliche Nachforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung. Es ist dem Wortlaut nicht zu entnehmen, dass die Vorschrift nicht den Fall umfasst, dass zu hohe Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt wurden und nunmehr die unterzahlten Betriebskosten geltend gemacht werden.
14Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09, zit. nach NZM 2011, 241, 242 f.; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 190/06, zit. nach NZM 2008, 204, 204, jeweils m.w.N). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter entweder die in der Betriebskostenabrechnung fälschlicherweise in Ansatz gebrachten Soll-Vorauszahlungen korrigieren könnte oder die unterzahlten Vorauszahlungen neben dem Saldo der Betriebskostenabrechnung geltend machen könnte.
15Dem Beklagten ist es hier auch nicht gemäß § 242 BGB verwehrt, die Klägerin an dem zu Unrecht erfolgten Einstellen der Soll-Vorauszahlungen in die Betriebskostenabrechnungen festzuhalten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479). Zum einen hat die Klägerin die eingestellten Vorauszahlungen nicht als Soll-Vorauszahlungen bezeichnet, so dass der unterlaufene Fehler für den Beklagten – anders als bei der zuvor zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes – nicht offensichtlich war. Zum anderen kann die Kenntnis der BGH-Rechtsprechung, dass anstelle der Soll-Vorauszahlungen die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in eine Betriebskostenabrechnung einzustellen sind, bei der Klägerin als gewerblicher Großvermieterin vorausgesetzt werden.
162. Der Klägerin steht dagegen gegen den Beklagten ein Anspruch auf Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 766,11 € und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 in Höhe von 7,44 € zu. Von diesen Salden sind die klägerseits in die Klageaufstellung aufgenommen Positionen „Guthaben Heizkostenabrechnung 2009“ in Höhe von 80,17 €, „Überzahlung Betriebskostenvorauszahlungen 02+03/2010“ in Höhe von 52,00 € und „Überzahlung Heizkostenvorauszahlungen 01-03/2010“ in Höhe von 84,00 € in Abzug zu bringen, so dass sich der Anspruch der Klägerin auf 557,38 € beläuft.
17a) Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 sind formell ordnungsgemäß.
18Formell ordnungsgemäß ist eine Nebenkostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Nebenkostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13; Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09; Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, der Abzug seiner Vorauszahlungen sowie die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit. Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Bei der Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit sind die Kosten der gesamten Einheit anzugeben (LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 340). Darüber hinaus gilt hinsichtlich der Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel: Entfallen manche Betriebskosten nur auf einzelne Häuser oder nehmen die beteiligten Häuser in unterschiedlichem Umfang an denselben Kosten teil, sind die Kosten entsprechend zuzuordnen, was anhand der jeweils ausgewiesenen relevanten Flächen bestimmbar sein muss (LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 340).
19Diese Voraussetzungen erfüllen die Abrechnungen. Die Klägerin hat in den Betriebskostenabrechnungen unter Ziff. 5 die Abrechnungseinheiten und Umlegungsgrößen verständlich dargestellt. Einer näheren Erläuterung der verwandten Umlegungsgrößen bedurfte es dabei nicht, da diese von sich heraus verständlich sind. Ferner hat sie unter Ziff. 6 die Vorverteilungen nachvollziehbar offengelegt. Anhand dieser Vorgaben hat sie unter Ziff. 4 die auf den Beklagten entfallenden Betriebskosten in verständlicher Art und Weise berechnet. Eine rechnerische Nachprüfbarkeit ist für den Beklagten gegeben.
20Dies betrifft insbesondere auch die Aufzugskosten. Insofern ist es nachvollziehbar dargelegt, dass die Positionen „Aufzugskosten TÜV“, „Aufzugskosten Notruf“, „Kosten Aufzugsanlage“ innerhalb der Abrechnungseinheit A (=Altenberger T, Aachen) ohne Vorverteilung anhand der Wohnfläche (Gesamtwohnfläche = 5.502,91 qm; auf den Beklagten entfallende Wohnfläche = 64,00 qm) umgelegt werden. Ferner werden die Positionen „Aufzugskosten Wartung“ und „Aufzugskosten Strom“ zunächst entsprechend den näheren Ausführungen unter Ziff. 6 vorverteilt und sodann ebenfalls innerhalb der Abrechnungseinheit A anhand der Wohnfläche umgelegt. Ob die verschiedenen Kosten tatsächlich in dieser Höhe angefallen sind, ist keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnungen.
21Ebenso berührt das fehlerhafte Einstellen der Soll-Vorauszahlungen anstelle der Ist-Vorauszahlungen nicht die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, zit. nach NZM 2011, 627, 628; Beschluss vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08, zit. nach NZM 2009, 906, 906).
22b) Die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 sind ferner materiell nicht zu beanstanden.
23Die Klägerin hat insbesondere hinreichend substantiiert dargelegt, dass sie zur Bildung von Wirtschaftseinheiten und Abrechnung nach dieser berechtigt ist. Die Bildung einer Wirtschaftseinheit verstößt nicht gegen die Vorgabe einer objektbezogenen Abrechnung.
24Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter preisfreien Wohnraums berechtigt, bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, wenn der Mietvertrag keine Festlegung enthält; ein unabweisbares (technisches) Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung ist nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10; LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F. Umlageschlüssel S2. 131). Für preisgebundenen Wohnraum, für welchen eine Förderzusage vor dem 01.01.2002 – wie hier – erteilt wurde, gilt, dass die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 2, Satz 3 II. BV erfüllt sein müssen (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 371/04; LG Aachen, Urteil vom 15.11.2012, 2 S 280/12; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F. Umlageschlüssel S2. 124, 127). Nach Satz 3 des § 2 Abs. 2 II. BV ist eine Wirtschaftseinheit eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt wurde.
25Die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 2, Satz 3 II. BV hat die Klägerin ausreichend dargelegt. Die Klägerin hat die „Bestandskarte Preuswald“, die Bescheide über die Bewilligung der Förderung mit öffentlichen Mitteln für sämtliche Liegenschaften aus den Jahren 1969 und 1971 und die Zusatzberechnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt und unbestritten weiter vorgetragen, dass die Liegenschaften demselben Eigentümer, nämlich der Klägerin, gehören und in unmittelbarer Nachbarschaft liegen. Der einheitliche Finanzierungsplan, der zusammenhängende Errichtungszeitpunkt und die gleiche Nutzungsart können den vorgelegten Unterlagen entnommen werden. Auch wenn die Preisbindung zwischenzeitlich beendet ist, bleibt eine ursprünglich zulässig gebildete Wirtschaftseinheit bestehen (vgl. Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F. Umlageschlüssel S2. 125).
26Auch materiell sind insbesondere die umgelegten Aufzugskosten nicht zu beanstanden. So ist es zum einen nachvollziehbar, dass im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Aufzugs verschiedene Kostenpunkte anfallen. Zum anderen ist es auch verständlich, dass einige dieser Kosten vorzuverteilen sind und andere nicht, da es teilweise kostengünstiger ist, einzelne Leistungen über die konkrete Abrechnungseinheit hinaus in Anspruch zu nehmen, so dass teilweise eine Vorverteilung vorzunehmen ist. Anhaltspunkte dafür, dass die einzelnen Kosten nicht entstanden sind, sind nicht ersichtlich. Auch die Beklagte erhebt insofern keine konkreten Einwendungen und legt auch nicht dar, dass sie mögliche Erkenntnisse durch Einsichtnahme in die Belege gewonnen hat.
27c) Die unstreitig eingetretene Mietminderung für den Zeitraum von März 2010 bis Februar 2013 in Höhe von 41,60 € monatlich, führt zu keiner Reduzierung der Nebenkostennachforderung.
28Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundegerichtshofes führt der Beklagte aus, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, zit. nach NZM 2005, 455; Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, zit. nach NZM 2005, 699). Der Bundesgerichtshof betont jedoch auch, dass es einer anteiligen Aufteilung der beanspruchten Minderung auf die Nettomiete und die Betriebskosten nicht bedarf (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453). Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielen die unterschiedlichen Abrechnungsmöglichkeiten keine Rolle. Die unterschiedlichen Abrechnungsweisen führen alle zum gleichen Ergebnis (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453 f.).
29Hier hat die Klägerin die Verrechnung ausdrücklich und ausschließlich auf die Netto-Kaltmiete vorgenommen. Sie erklärt dies – nachvollziehbar – damit, dass der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 25.07.2012 erklärt hat, die Miete aufgrund der Minderung um die Mieterhöhung, die ausschließlich die Netto-Kaltmiete betrifft, gekürzt zu zahlen (Anlage K12 Bl. 139 d.A.).
30Da dies zu keiner Schlechterstellung des Beklagten führt und das rechnerische Gesamtergebnis auch bei einer anderen Anrechnungsweise der Mietminderung alles in allem zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 766,11 € und 7,44 € führt, ist ein Abzug wegen der Mietminderung nicht vorzunehmen. Zu berücksichtigen ist insofern auch, dass die Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe anhand der Soll-Vorauszahlungen – wenn auch in fehlerhafter Weise – in die Abrechnung eingeflossen sind, was auch gegen eine Schlechterstellung des Beklagten spricht.
31d) Die Klägerin hat in der Erläuterung zur Zusammensetzung der Klageforderung ausdrücklich die Positionen „Guthaben Heizkostenabrechnung 2009“ in Höhe von 80,17 €, „Überzahlung Betriebskostenvorauszahlungen 02+03/2010“ in Höhe von 52,00 € und „Überzahlung Heizkostenvorauszahlungen 01-03/2010“ in Höhe von 84,00 € in Abzug gebracht, so dass die Nachforderungsbeträge entsprechend zu kürzen sind. Insbesondere hat die Klägerin durch den Abzug der Position „Überzahlung Betriebskostenvorauszahlungen 02+03/2010“ berücksichtigt, dass in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 lediglich Vorauszahlungen in Höhe von 1.188,00 € anstelle der unstreitig geleisteten 1.240,00 € (Differenz = 52,00 €) in Ansatz gebracht wurden.
323. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € und Mahngebühren in Höhe von 5,00 € nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB zu.
33Die Klägerin hat einen solchen Anspruch nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Es fehlt an einem hinreichend konkreten Vortrag dazu, in Bezug auf welche Forderungen die Rechtsanwälte M tätig wurden und auf welche Forderungen sich die beiden vorgerichtlichen Mahnschreiben bezogen. Es ist deshalb nicht erkennbar, ob die beiden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 Gegenstand der vorgerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit und der Mahnschreiben waren.
34Die Klägerin erläutert auch nach dem Hinweis des Beklagten, dass überhaupt nicht nachvollziehbar sei, für welche konkrete Forderung die Rechtsanwälte M sich überhaupt bestellt hätten und tätig geworden seien, nicht, was Gegenstand der Beauftragung war. Es werden ferner keine vorgerichtlichen anwaltlichen Schriftsätze der Anspruchsbegründung beigefügt, so dass auch aus dem Inhalt dieser keine Rückschlüsse gezogen werden können. Insbesondere kann dem Umstand, dass die Klägerin die Klageforderung vollständig der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde legt, nicht entnommen werden, dass sich die Tätigkeit der Rechtsanwälte auf sämtliche Forderungen einschließlich der Betriebskostennachforderungen bezog. Denn die Rechtsanwaltsgebühren sind schon zu einem Zeitpunkt in das Mietkonto eingestellt worden, als noch nicht sämtliche später klageweise geltend gemachte Forderungen entstanden waren. Dies ist der Position der Rechtsanwaltskosten in dem Mietkonto zu entnehmen. Es ist dadurch ausgeschlossen, dass sich die Tätigkeit auf sämtliche Forderungen bezog, so dass näherer Vortrag erforderlich gewesen wäre.
35Gleiches gilt in Bezug auf die beiden Mahnschreiben.
364. Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
375. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
386. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Vielmehr sind alle als Ausgangspunkt bei der Entscheidung der Kammer in Ansatz zu bringenden Gesichtspunkte in der Rechtsprechung des Bundesgerichts hinreichend geklärt. Außerdem handelt es sich um eine reine Einzelfallentscheidung.
39Berufungsstreitwert: 2.139,93 €
Urteilsbesprechung zu Landgericht Aachen Urteil, 10. März 2016 - 2 S 245/15
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Landgericht Aachen Urteil, 10. März 2016 - 2 S 245/15 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).
(1) Des Tatbestandes bedarf es nicht, wenn ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. In diesem Fall bedarf es auch keiner Entscheidungsgründe, wenn die Parteien auf sie verzichten oder wenn ihr wesentlicher Inhalt in das Protokoll aufgenommen worden ist.
(2) Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so bedarf es des Tatbestands und der Entscheidungsgründe nicht, wenn beide Parteien auf Rechtsmittel gegen das Urteil verzichten. Ist das Urteil nur für eine Partei anfechtbar, so genügt es, wenn diese verzichtet.
(3) Der Verzicht nach Absatz 1 oder 2 kann bereits vor der Verkündung des Urteils erfolgen; er muss spätestens binnen einer Woche nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht erklärt sein.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden im Fall der Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen oder wenn zu erwarten ist, dass das Urteil im Ausland geltend gemacht werden wird.
(5) Soll ein ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe hergestelltes Urteil im Ausland geltend gemacht werden, so gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisurteilen entsprechend.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27.10.2010 - 203 C 414/10 – abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen insgesamt neu gefasst.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.514,01 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 108,75 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 183,75 EUR seit dem 4.11.2010, aus 168,75 EUR seit dem 6.12.2010, aus 418,75 EUR seit dem 6.1.2011, aus 228,75 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011, aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit dem 06.04.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagten als Gesamtschuldner zu ¾.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der Frage, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter im Falle einer Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen oder auf Basis behaupteter Sollvorauszahlungen oder gar auf nicht feststellbarer Basis angegebener Vorauszahlungen dem Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bzw. der Nachforderung des Vermieters infolge der Korrektur der betreffenden Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen der Mieter den Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entgegenhalten kann, insbesondere dahingehend, ob dies davon abhängt, ob ein Versehen des Vermieters oder eine etwa zulässige ständige Praxis der Nebenkostenabrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen vorliegt.
1
Gründe
2I.
3Die Klägerin vermietete an die Beklagten seit dem 16.07.2004 die im Haus M-Straße, ##### C gelegene Erdgeschoss-Wohnung (Vorderhaus links), wobei der Mietvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde. Der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete von 528,26 €, Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 135,00 €, sowie eine monatliche Pauschale für einen Kabelanschluss in Höhe von 12,00 €, also eine Bruttomiete von 675,26 € zuzüglich einer Stellplatzmiete von 20,00 €.
4Zudem mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin seit dem 01.03.2005 die auf der Liegenschaft M-Straße gelegene Garage Nr. ## zu einem monatlichen Mietpreis von 35,00 €. Mit der Anmietung der Garage Nr. ## entfiel die im Wohnraummietvertrag vereinbarte Stellplatzmiete von 20,00 €.
5Die Klägerin erwarb das Objekt M-Straße vom Voreigentümer; Nutzen und Lasten gingen zum 25.10.2007 auf die Klägerin über. Der Voreigentümer trat ab diesem Zeitpunkt alle Ansprüche aus den bestehenden Mietverträgen – u.A. aus denjenigen mit den Beklagten – an die Klägerin ab. Die Klägerin ist seit dem 07.11.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
6Ab dem 01.01.2007 schuldeten die Beklagten hinsichtlich der Wohnung eine Nettokaltmiete von 546,05 € sowie Nebenkostenvorauszahlungen von 147,00 €.
7Die Klägerin erkannte für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 eine Minderung der Miete von 50% an, wonach sich eine monatliche Bruttomiete von 346,52 € ergäbe.
8Die Zahlungen der Beklagten verrechnete die Klägerin im Falle von monatlichen Überzahlungen auf die ältesten offenen Forderungen wegen Wohnraummietzinses; hinsichtlich der Berechnung wird auf die Aufstellungen im Schriftsatz vom 29.03.2012, Bl. ## ff. d.A. Bezug genommen.
9Die Klägerin ist der Ansicht, dass keine Verjährung vorliege und dass eine über 50%-ige Minderung für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 nicht gerechtfertigt sei. Für den nachfolgenden Zeitraum sei gar keine Minderung gerechtfertigt, da keine Mängel mehr vorhanden gewesen seien. Sie behauptet, dass alle Nebenkostenabrechnungen den Beklagten – rechtzeitig – zugegangen seien.
10Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
11die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 7.956,09 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 178,05 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 253,05 EUR seit dem 4.11.2010, aus 238,05 EUR seit dem 6.12.2010, aus 488,05 EUR seit dem 6.1.2011, aus 298,05 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011 sowie aus 1.801,54 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
12weiter die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.157,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
13Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,
14die Klage abzuweisen.
15Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Wohnung insgesamt fünf Wasserschäden gehabt. Es habe sich um zwei Probleme gehandelt, einen verstopften Abfluss in der Küche einerseits und ein in der Wand liegendes Rohr mit einem Leck andererseits. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen für die Zeit bis einschließlich März 2010 eine Minderung von mehr als 50 % zustehe. Sie sind außerdem der Meinung, dass die Miete auch in der Zeit ab April 2010 gemindert gewesen sei. Zudem stünde ihnen ein Gegenanspruch von 3.800,00 € wegen der Beschädigung der Küche zu, mit welchem aufgerechnet werde. Sie behaupten, dass sie zu diesem Preis eine neue Küche hätten kaufen müssen. Zudem stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der geltend gemachten Mängel zu.
16Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 10.816,03 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von weiteren 1.157,52 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Miete für den Zeitraum von Oktober 2007 bis März 2010 lediglich in Höhe der unstreitigen 50% und für den nachfolgenden Zeitraum in Höhe von 10% gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz gerichtlichen Hinweises nicht substantiiert vorgetragen, dass insgesamt Mängel vorgelegen hätten, die zu einer Minderung von mehr als 50 % im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 berechtigt hätten. Es habe insbesondere Vortrag dazu gefehlt, zu welchen Zeitpunkten welche Mängel aufgetreten wären. Für den Zeitraum ab April 2010 sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass eine monatliche Minderung von 10 % für den mangelhaften Zustand des Parkettbodens anzusetzen sei. Im Übrigen sei keine Minderung wegen der weiteren vorgetragenen Mängel gerechtfertigt, da insoweit kein substantiierter Sachvortrag der Beklagten vorliege insbesondere wiederum hinsichtlich der zeitlichen Vorgänge. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten ergebe sich hieraus ein Betrag von 2.915,74 EUR für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 und ein Betrag von 6.098,75 EUR für den Zeitraum April 2010 bis April 2011, wobei die Beklagten auch weiterhin die Nebenkostenvorauszahlungen schulden würden, weil die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auf Vorschussbasis gemacht habe. Die Nachzahlungsbeträge aus den drei geltend gemachten Nebenkostenabrechnungen seien ebenfalls geschuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten schon im Ansatz nicht mehr zu nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es sei insoweit fraglich, ob die Beklagten den Zugang der Abrechnung für 2008 und 2007 überhaupt substantiiert bestritten haben sollten, jedenfalls aber habe die Klägerin die Einlieferungsbelege bei der Post eingereicht. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß und seien auch materiell nicht zu beanstanden, da die Beklagten trotz richterlichen Hinweises auch keine konkreten Einwände erhoben hätten. Die erklärte Aufrechnung der Beklagten gehe fehl, da die Beklagten zum einen widersprüchlich vorgetragen hätten und im übrigen nicht belegt hätten, dass sie den Betrag von 3.800 EUR an die Verkäuferin gezahlt hätten.
17Mit ihrer am 5.4.2013 beim Landgericht eingegangenen und am 26.6.2013 – nach Fristverlängerung um einen Monat – begründeten Berufung beantragen die Beklagten,
18das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Klage abzuweisen;
19hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.
20Die Klägerin beantragt,
21die Berufung zurückzuweisen.
22Die Beklagten erheben zweitinstanzlich die Einrede der Verjährung und zwar hinsichtlich der Mieten für den Garagenplatz für den Zeitraum vom 6.11.2007 bis zum 4.12.2008 in Gesamthöhe von 490,00 EUR, im Hinblick auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 i.H.v. 178,05 EUR und in Bezug auf den Mietrückstand für Oktober 2007 bis Dezember 2008. Hinsichtlich Letzterem sei auch keine wirksame Verrechnung der Klägerin erfolgt. Insbesondere habe eine ausdrückliche und entgegenstehende Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen im Hinblick auf die Überweisung vom 30.3.2010 i.H.v. 1.400,00 EUR. Hilfsweise werde die bereits erstinstanzlich erklärte Aufrechnung bezüglich der Beschädigung der Küche nunmehr auch auf einen Schadensersatzanspruch berechnet nach einem Restwert von 30 % des Neuwertes der beschädigten Küche gestützt. Dieser betrage 1.490,00 EUR und zwar 1.000,00 EUR für die Küche und 490,00 EUR für den im Jahre 2004 angeschafften Herd.
23Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Erhebung der Einrede der Verjährung in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen sei gemäß §§ 529, 531, 533 ZPO und auch ansonsten fehl gehe. Gleiches gelte für den neuen Sachvortrag zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs hinsichtlich der Küche.
24Die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4.2.2013 eingelegte Berufung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.6.2013 zurückgenommen.
25Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.
26II.
27Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.
281. Verjährung/Erfüllung/Gegenstand der Klage
29Die geltend gemachten und vom Amtsgericht bejahten Ansprüche sind (nur) in Höhe von 70,00 € im Hinblick auf den Anspruch der Klägerin auf den Garagenmietzins für November und Dezember 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verjährt.
30Da die Verjährungseinrede auf unstreitigen Tatsachen beruht, ist die Erhebung der Verjährungseinrede auch noch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen gemäß §§ 529, 531 ZPO. Es liegt entgegen der Ansicht der Beklagten dabei kein Fall von § 533 ZPO vor, da dieser nur für Klageänderungen, Aufrechnungserklärung und Widerklage gilt. Nach § 531 ZPO ist die erst in zweiter Instanz erhobene Verjährungseinrede nach inzwischen ständiger Rechtsprechungunabhängig von den weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, wenn diese auf unstreitigen Tatsachen basiert (BGHZ 177, 212 (Großer Senat); BGH BauR 2008, 666; OLG Köln, OLGR 2007, 390; OLG Hamm; a.A. BGH MDR 2006, 766), was in der Regel – wie auch hier – der Fall ist. Die Mahnbescheidsanträge datieren vom 21.04.2011 und vermochten damit die Verjährungsfrist gemäß §§ 195 Abs. 1, 199 BGB bis zum 31.12.2010 für Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, nicht zu wahren, sondern erst für Ansprüche, die ab Beginn des Jahres 2008 entstanden sind.
31Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, sind jedoch im Hinblick auf Wohnraummietzins gar nicht Gegenstand der Klage. Dies betrifft die Wohnraummietzinsansprüche für Oktober 2007 bis Dezember 2007. Solche sind zwar in der Aufstellung der Klägerin in der Klageschrift aufgeführt, aber die Klägerin macht – zu Recht – geltend, dass diese Ansprüche bereits durch die teilweise erfolgten Überzahlungen der Folgemonate gemäß § 366 Abs. 2 BGB getilgt worden sind. Soweit die Beklagten meinen, dass die in der Anspruchsbegründung vom 29.3.2012 aufgelisteten Wohnungsmietzinsrückstände für den Zeitraum Oktober 2007 bis Dezember 2007 Gegenstand der Klage seien bzw. der Verjährung unterfielen, ist dem nicht zu folgen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Rückstände gemäß § 366 Abs. 2 BGB bereits durch die späteren Zahlungen entsprechend der im Kern zutreffenden Verrechnung der Klägerin getilgt worden. Soweit die Beklagten eine vorrangig zu beachtende konkrete oder auch nur konkludente Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB behaupten, ist der Vortrag unsubstantiiert bzw. unschlüssig. Die Beklagten tragen konkret nur hinsichtlich des Verwendungszwecks für die Zahlung über 1.400,00 EUR im März 2010 vor. Aus diesem Verwendungszweck ergibt sich aber nur, dass die Verrechnungsweise der Klägerin zutreffend war. Im Verwendungszweck dieser Überweisung ist lediglich angegeben „3/2010 und Andere Unter Vorbehalt“ (Bl. ### d.A.). Diese Tilgungsbestimmung kann lediglich so verstanden werden, dass konkret der Mietzinsanspruch der Klägerin für April 2010 getilgt werden sollte. Dies hat die Klägerin auch so bei ihrer Verrechnung berücksichtigt. Der weitere Zusatz „Und Andere“ belegt gerade das Fehlen einer Tilgungsbestimmung, die die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB rechtfertigt. Der zweite Zusatz „Unter Vorbehalt“ ist ebenso unergiebig für die Frage einer konkreten Tilgungsbestimmung. Dies hat allenfalls Relevanz für die Anwendbarkeit von § 814 BGB, worum es hier nicht geht. Die Voraussetzungen des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die im Hinblick auf Wohnraummietzinsansprüche für die einzelnen Monate gleich lästigen Schulden ihres Alters nach getilgt wurden, liegen vor.
32Die Ansprüche wegen der Garagenmiete für November und Dezember 2007 sind hingegen noch nicht erfüllt worden, und diese sind verjährt. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagten schlicht monatliche Beträge überwiesen haben, die allenfalls als Verwendungszweck den aktuellen Monat und den Begriff „Miete“ aufwiesen entsprechend der oben thematisierten Überweisung im März 2010, so dass alle monatlichen Überzahlungen, also Beträge, die über die Bruttomiete für die Wohnung hinausgingen, gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die jeweils bestehenden Forderungen – also potentiell auch auf die Garagenmiete – zu verrechnen waren. Aber dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i.S.v. § 366 Abs. 2 BGB war (schon wegen des Interesses des Mieters im Zweifel immer eher eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses als eine solche des Garagenplatzmietverhältnisses verhindern zu wollen). Folglich bewirkten Überzahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete (Kaltmiete/Nebenkostenvorauszahlungen) und nur sekundär wegen der – auch aktuellen – Garagenmiete, die wohl auch separat überwiesen wurde. Da die Überzahlungen zu keinem Zeitpunkt die Rückstände wegen der Wohnraummiete vollständig zu tilgen vermochten, wie sich aus der Aufstellung der Klägerin aus der Anspruchsbegründung (S. #/#, Bl. ##, ## d.A.) ergibt, bewirkten die Überzahlungen keine Erfüllung der Ansprüche wegen der Garagenmiete, wie diese auf S. # der Anspruchsbegründung, Bl. ## d.A., aufgelistet sind – diese sind in dieser Höhe weiterhin offen.
33Hinsichtlich von Ansprüchen, die im und nach dem Jahr 2008 entstanden sind, liegt keine Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB vor.
34Die Verjährung wurde durch die Zustellung des Mahnbescheids zunächst jedenfalls seit dem 14.05.2011 gehemmt (unabhängig davon, ob zugunsten der Klägerin sogar die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Hinblick auf den Mahnbescheidsantrag vom 21.04.2011 vorgelegen haben sollten). Sodann wurde die Verjährung jedenfalls bis zum 14.11.2011 gehemmt gemäß § 204 Abs. 2 S. 1, 2 BGB – also mindestens sechs Monate. Folglich vermag Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die im Jahre 2008 (oder später) entstanden sind und Gegenstand des Mahnverfahrens waren, keinesfalls vor dem 30.06.2012 eingetreten sein. Die am 30.04.2012 bei Gericht eingegangene Anspruchsbegründung, die den Beklagten am 05.04.2012 zugestellt wurde, wahrte damit die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Jahr 2008 (oder später), die Gegenstand des Mahnbescheids waren. Mithin sind alle in Rede stehenden Ansprüche nicht verjährt (oder bereits erfüllt, s.o.). Der Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2007 ist dabei ein im Jahre 2008 entstandener Anspruch, da dieser erst mit der Abrechnung vom 10.12.2008 entstand, §§ 259, 556 BGB.
352. Nebenkostenvorauszahlungen/Nachzahlungsanspruch infolge Korrektur der Nebenkostenabrechnungen
36Die Berufung hat Erfolg, soweit das Amtsgericht der Klägerin Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen bzw. einen Anspruch auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zugesprochen hat. Gegenstand der Klage ist die Bruttomiete, also die sogenannte Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.
37Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 455 m.w.N.).
38Soweit die Auffassung vertreten wird, dass in den Fällen einer Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungsbeträgen (bzw. gar auf Basis von völlig fiktiven Vorauszahlungsbeträgen) eine Nachforderung weiterhin geltend gemacht werden könnte, die nicht unter die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB falle (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Auflage, § 556, Rn. 475; LG Berlin GE 2005, 57), ist dem nicht zu folgen. Diese Auffassung wird damit begründet, dass Nachforderungen im Sinne dieser Vorschrift sich (nur) auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Vorliegend gehe es indes um einen Saldo, der ganz oder zum Teil allein darauf beruhe, dass die Abschläge nicht vollständig geleistet worden seien. Diese Begründung überzeugt nicht. Es ist weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zu entnehmen, dass hierunter nur Nachforderungen fielen, die sich auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 u. S. 5 BGB ist die Schaffung von abschließender Rechtssicherheit für beide Seiten nach Ablauf bestimmter Fristen – ungeachtet dessen, woraus sich die vermeintliche Nachforderung bzw. Rückforderung ergeben soll (vgl. BGH WuM 2011, 108). Zudem steht diese Begründung auch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hält § 556 Abs. 3 S. 3 BGB – zu Recht – explizit für einschlägig in Fällen, wo es um die nachträgliche Korrektur der in die Abrechnung (versehentlich zu hoch) eingestellten (Soll-)Vorauszahlungsbeträge geht (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957), wobei sich der Mieter hierauf nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nicht berufen darf, soweit der Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Letztgenannte Voraussetzungen liegen hier nicht vor, jedenfalls weil die Korrektur erst viele Monate bzw. Jahre – im hiesigen Prozess – erfolgte. Im genannten vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es dabei (sogar) um die Korrektur eines versehentlichen Fehlers. Bei der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, liegt hingegen in der Regel eine vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung des Vermieters vor. Eine solche Abrechnung ist zwar in der Regel nicht formell fehlerhaft (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, WuM 2011, 420; BGH, Urteil vom 27.11.2002, VIII ZT 108/02, WuM 2003, 216), aber es liegt dann in der Regel eine wissentlich inhaltlich falsche und damit vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung vor, weil der Vermieter in der Regel durchaus weiß, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht keine Veranlassung den vorsätzlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter gegenüber dem irrtümlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter zu Lasten des Mieters zu privilegieren. Der Vermieter ist zudem bei unverständlicher Tilgungsweise des Mieters und dadurch ggf. fehlendem Verschulden des Vermieters an der verzögerten Korrektur durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB hinreichend geschützt. Soweit Langenberg wohl mit der „materiellen Gerechtigkeit“ argumentieren will, wonach der Mieter doch wohl in der Regel wisse, was er gezahlt habe und daher bei der Frage der Vorschüsse weniger schutzwürdig sei als bei Streitigkeiten über die Berechtigung einzelner Kostenpositionen oder anderweitiger Aspekte der Abrechnung, ist dem entgegen zu setzen, dass der Vermieter gemäß §§ 556, 259, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, eine möglichst zutreffende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daher erscheint vielmehr der Vermieter, der sehenden Auges oder auch nur fahrlässig eine inhaltlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt, nicht besonders schutzwürdig. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB normiert gerade, dass ungeachtet der etwaigen „materiellen Gerechtigkeit“ hinsichtlich der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnung der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist vor Nachforderungen geschützt sein soll. Dem entspricht allein, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB uneingeschränkt auf die Fälle einer Nachforderung infolge der Korrektur der Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, auch hinsichtlich der Korrektur der zu berücksichtigenden vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
39Der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer der Vermieter in der Regel die Zahlungen des Mieters bei unklarer Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 2 BGB primär auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen darf und somit bei monatlichen Zahlungen, die jedenfalls die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erreichen, auch problemlos – inhaltlich dann richtig – auf Sollvorauszahlungsbasis abrechnen kann (a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 543, Rn. 117). Der Gegenauffassung von Blank ist entgegenzuhalten, dass eine Verrechnung auf die Kaltmiete auch für den Mieter keinen Vorteil beinhaltet, da angesichts des Bruttomietbegriffs Rückstände bei den Nebenkostenvorauszahlungen ebenso die Zahlungsverzugskündigung gemäß §§ 543, 571 BGB rechtfertigen können wie Rückstände bei der Kaltmiete. Es liegt vielmehr in der Regel im beiderseitigen Interesse, dass der Vermieter im Zweifel die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet, da ansonsten die gerade auch durch den vorliegenden Fall illustrierten Abrechnungsschwierigkeiten drohen. Für die Frage der Minderung ist eine solche Verrechnung ebenfalls unerheblich, da alle Berechnungsmethoden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Auflage, § 536, Rn. 350 ff. m.w.N.) zum selben Ergebnis gelangen (müssen) ungeachtet dessen, worauf Zahlungen des Mieters verrechnet worden sind. Sofern ein Vermieter in einer solchen Fallkonstellation Mietrückstände mit der Klage geltend macht, macht er dann also gar keine Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Kaltmiete geltend, soweit die erfolgten Zahlungen zur Deckung der Nebenkostenvorauszahlungen ausreichten. Sofern allerdings ein Vermieter schlicht die konkrete Zahlungsweise, die im Verwendungszweck genannten Tilgungsbestimmungen und damit die gesetzliche Regelung des § 366 BGB mehr oder weniger ignoriert – wie dies insbesondere der Praxis gewerblicher Großvermieter nach der Erfahrung der Kammer durchaus entspricht, die vielfach Computerprogramme für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verwenden, die immer nur die Sollvorauszahlungen als angeblich geleistet in die Abrechnung einstellen – besteht weder nach Wortlaut, noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes Veranlassung, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für die nachfolgende Korrektur der Abrechnung auch hinsichtlich der Korrektur der geleisteten Vorauszahlungen anzuwenden. Dabei ist auch nicht danach zu differenzieren, ob die zu korrigierende Abrechnung ursprünglich die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt hat oder nicht (so wohl LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013, 65 S 318/12; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO). § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt erst recht für die Fälle, in denen bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist, die nachträglich korrigiert werden soll.
40Folglich besteht hier schon im Ansatz kein Anspruch der Klägerin auf Nebenkostenvorauszahlung für die Jahre 2007 bis 2011 bzw. auf eine entsprechende Nachzahlung infolge Korrektur der in die Abrechnungen eingestellten (angeblichen) Sollvorauszahlungsbeträge.
41Zudem hat die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag die Nebenkosten gar nicht auf „Vorschussbasis“ (= Sollvorauszahlungsbasis) abgerechnet, auch wenn explizit in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung im Text angegeben wurde, dass dies der Fall gewesen sei (Anlage K 4, K 5, K 6). Nach der Abrechnung vom 10.12.2008 sollen die Beklagten 1.629,55 € (Soll-)Vorauszahlungen geleistet haben. Dieser Betrag ist nicht einmal „glatt“ durch 12 teilbar, was schon indiziert, dass keine Sollvorauszahlungen eingestellt wurden. Seit dem Jahr 2007 soll nach dem unstreitigen Sachvortrag eine Nebenkostenvorauszahlung von 147,00 € monatlich geschuldet gewesen sein. Dann hätte die Sollvorauszahlung 1.764,00 € betragen. Folglich ist anzunehmen, dass die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2007 gar nicht auf Sollvorauszahlungsbasis abgerechnet hat. Gleiches gilt für die weiteren Abrechnungen vom 24.11.2009 und vom 21.12.2010 (jeweils geleistete 1.620,00 € laut Abrechnung).
42Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich Folgendes:
43a) Wohnraummieten Oktober 2007 bis März 2010
44Insoweit ist die Berechnung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig.
45Die Beklagten haben 13 X 3,47 €, 1-mal 0,01 €, 1-mal 69,31 €, 1-mal 70,98 € und 1-mal 1.053,48 € bezogen auf die einzelnen Monate, also insgesamt 1.238,81 € überzahlt, hinsichtlich dessen sich die Frage der Tilgung stellt. Entsprechend der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit diesem Betrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen (der ältesten Wohnraummietforderungen angefangen im Monat November 2007) erfüllt worden sind, wobei monatlich infolge der 50%-Minderung nur 73,50 € geschuldet war. Da für die 12 Monate, in denen die Beklagten gar keine Zahlung leisteten, die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche i.H.v. insgesamt 882,00 € durch diese Überzahlung komplett erfüllt wurden, wirkt sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis an dieser Stelle im Vergleich zur Auffassung der Kammer nicht aus. Dem Amtsgericht ist also im Ergebnis hier in seiner Berechnung zu folgen. Folglich stehen der Klägerin für Wohnraummiete im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 insgesamt 2.915,74 € zu, wobei sämtliche Ansprüche für den Zeitraum vor Januar 2008 bereits erfüllt worden sind, so dass die Verjährungseinrede ins Leere geht.
46b) Wohnraummieten April 2010 bis April 2011
47Die geminderte Bruttomiete (90%) betrug 623,75 €, davon 132,30 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagten haben für 5 Monate diese Nebenkostenvorauszahlung in voller Höhe geleistet (§ 362 Abs. 2 BGB, s.o.) und dabei in diesen Monaten die übrige Kaltmiete nur teilweise geleistet – es liegt also keine Überzahlung vor, hinsichtlich derer zu klären wäre, worauf diese zu verrechnen wäre. In weiteren 8 Monate haben sie gar keine Zahlung geleistet, so dass i.H.v. 1.058,40 € (= 8 X 132,30 €) die Berechnung des Amtsgerichts zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren ist. In Höhe von 1.058,40 € hat das Amtsgericht – diesmal auch im Ergebnis – die Nachzahlung nicht geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zugesprochen. Ein solcher Anspruch besteht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB jedoch nicht, s.o.
48Folglich hat die Klägerin insoweit einen Zahlungsanspruch i.H.v. 5.040,35 € (= 6.098,75 € - 1.058,40 €)
49Hinzu kommen noch die weiteren im Urteil genannten Beträge für Garagenmiete i.H.v. insgesamt 1.555,00 € und für Nebenkosten der Garage i.H.v. 2,92 €.
503. Nebenkostennachzahlungen laut erteilter Abrechnungen
51Soweit die Beklagten den Zugang der Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 bestreiten, ist dies unbeachtlich gemäß §§ 529, 531 ZPO. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass das erstinstanzliche Bestreiten der Beklagten unsubstantiiert war bzw. schon gar nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu verstehen war. Die Beklagten äußerten sich erstinstanzlich gar nicht konkret dazu, welche Nebenkostenabrechnungen sie erhalten haben sollten und welche nicht. Soweit ein Mieter im Prozess nur nebulös davon spricht, dass er Nebenkostenabrechnungen auch mal nicht erhalten habe, ist dies nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs einer konkreten Nebenkostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum ausreichend, da ein solches Bestreiten nicht einlassungsfähig ist für die Gegenseite bzw. weil die Gegenseite (und auch das Gericht) dann gar nicht erkennen kann, für den Zugang welcher Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls Beweis angeboten werden müsste. So liegt der Fall hier. Die Beklagten trugen nur vor, dass die offenen Betriebskostenabrechnungen „zum Teil nicht zugestellt“ worden seien und dass „gegen die vorhandenen“ Widerspruch erhoben worden sei. Das Amtsgericht hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2013 auch einen ordnungsgemäßen gerichtlichen Hinweis gemäß 139 ZPO erteilt, den die Beklagten indes nicht zum Anlass zu konkretem Vortrag nahmen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten erstinstanzlich nicht anwaltlich vertreten wurden, musste den Beklagten aufgrund des erteilten Hinweises – und auch aufgrund des weiteren Sachvortrags der Gegenseite - bewusst sein, dass sie konkret erklären mussten, gegen welche Nebenkostenabrechnung welche Einwände erhoben werden, insbesondere welche Nebenkostenabrechnungen gar nicht zugegangen sein sollten.
52Das erstmalig in der Berufungsinstanz mit der Berufungsbegründung erfolgte konkrete Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ist damit nicht als weitere Erläuterung eines bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrags zulässig und gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen, sondern als Vortrag einer neuen Tatsache gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu bewerten, deren Berücksichtigung nicht zulässig ist. Folglich ist auch zweitinstanzlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 den Beklagten binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 ZPO zugegangen sind.
53Die Abrechnungen sind materiell allerdings dahingehend zu korrigieren, dass die unstreitige Minderung von 50% auch bei den Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen ist. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagten diesen Einwand nicht konkret gegen die jeweilige Nebenkostenabrechnung erhoben haben. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist insoweit nicht einschlägig, denn Einwände, die dem Vermieter bekannt sind, muss der Mieter nicht nochmals förmlich erheben (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 501 f.). Auch wenn der Sachvortrag der Beklagten zu konkreten Mängelanzeigen ungenau ist, ist jedenfalls als unstreitig anzusehen, dass die im hiesigen Verfahren auch von Anfang an unstreitig in Höhe von 50% berechtigte Minderung auf Tatsachen beruhte, die der Klägerin vor Oktober 2007 bekannt waren. In einer solchen Fallkonstellation greift der Schutzzweck des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht. Die Klägerin hätte vielmehr von Anfang an wissen müssen, dass bei den Nebenkostenabrechnungen die berechtigte Minderung berücksichtigt werden musste, so dass diese nunmehr auch noch zu berücksichtigen ist.
54Folglich ist für 3 Monate im Jahr 2007, für das gesamte Jahr 2008 und 2009 und für 3 Monate im Jahr 2010 auch bei der jeweiligen Betriebskostenabrechnung die Minderung zu berücksichtigen, so dass die auf die Beklagten umlagefähigen Kosten für das Jahr 2007 um 1/8 (= 50% von 3/12) zu reduzieren sind, für das Jahr 2008 und 2009 um 50% und für das Jahr 2010 um 1/8 zu reduzieren sind.
55Gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sind im Übrigen keine materiellen substantiierten Einwände erhoben worden. Soweit in der Berufungsbegründung pauschal auf ein Schreiben der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 und 2011 Bezug genommen wird bzw. pauschal behauptet wird, dass gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 und 2010 Einwände gegen die Höhe geltend gemacht worden seien, reicht dies nicht aus. Das betreffende Schreiben wurde schon nicht vorgelegt. Worin die Einwände bestanden haben sollten, wird nicht erläutert, so dass dies nicht überprüfbar ist. Schon gar nicht wird vorgetragen, wann diese Einwände gegenüber der Klägerin erhoben worden wären, um zu überprüfen, ob die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB eingehalten worden wäre.
56Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich rechnerisch Folgendes für die Nebenkostenabrechnungen:
572007: 1.803,27 € X 7/8 – 1.629,55 € = - 51,69 €
582008: 2.401,52 € X ½ - 1.620,00 € = - 419,44 €
592009: 2.466,70 € X ½ - 1.620,00 € = - 386,65 €
60Folglich bestehen insoweit keine Nachzahlungsansprüche der Klägerin, sondern es besteht vielmehr ein Guthaben der Beklagten, mit welchem die Beklagten allerdings nicht die Aufrechnung erklärt haben.
614. Aufrechnung der Beklagten
62Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Küche durch Wasserschäden fehl geht. Soweit die Beklagten diesen Schadensersatzanspruch mit der Berufungsbegründung auf eine Alternativberechnung stützen, scheitert der zweitinstanzliche Erfolg der Aufrechnung zwar entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an § 533 ZPO, da diese Neuberechnung auf Basis des Werts der beschädigten Küche keine neue Aufrechnung, sondern lediglich eine Konkretisierung der bereits erstinstanzlich erfolgten Aufrechnung wegen der Beschädigung der Küche darstellt, die auch gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen ist. Jedoch ist der Sachvortrag der Beklagten zu diesem Schadensersatzanspruch weiterhin unsubstantiiert bzw. unschlüssig.
63Die Beklagten berücksichtigen nicht hinreichend, dass es nach ihrem Sachvortrag nur um einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 S. 1 BGB wegen nicht-anfänglicher Mängel gehen kann, hinsichtlich dessen die Pflichtverletzung in der Regel nur darin liegen kann, dass die Klägerin auf konkrete Mängelanzeigen hin nicht in angemessener Frist die Mängel beseitigt hätte, also mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen wäre (§ 286 BGB)und dadurch die Küche derart beschädigt worden wäre, dass diese nicht reparabel bzw. wirtschaftlich wertlos (geworden) wäre. Bei Wasserschäden ist in der Regel von einer fehlenden schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters für den ursprünglichen Eintritt des Mangels auszugehen, da Wasserschäden in der Regel schlicht Verschleißschäden der Bausubstanz (meist Rohrbruch/-verstopfung) darstellen bzw. auf solche zurückzuführen sind, so dass auch unter Berücksichtigung der Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ohne Weiteres von einem Verschulden des Vermieters hinsichtlich der ggf. für den Schaden kausalen Ursache auszugehen ist. Soweit ein Wasserschaden erst im Verlaufe der Mietzeit eintritt, ist in der Regel von einem nicht-anfänglichen Mangel auszugehen.
64Der Vortrag der Beklagten ist vor diesem rechtlichen Hintergrund jedenfalls unsubstantiiert, da schon nicht konkret vorgetragen wurde, durch welchen Wasserschaden die Küche inwieweit beschädigt wurde und dass dies ggf. darauf zurückzuführen gewesen wäre, dass die Klägerin konkreten Mängelanzeigen nicht bzw. nicht in einer ggf. gesetzten Frist nachgegangen wäre oder dass unsachgemäße Reparaturen durchgeführt worden wären o.Ä. Die Beklagten tragen nichts konkret dazu vor, wann sie die Wasserschäden bei wem konkret angezeigt hätten und wie hierauf reagiert wurde oder ggf. auch nicht. Soweit die Beklagten anscheinend meinen, dass die Beschädigung der Küche als solche bereits eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründe, ist dem nicht so.
65Zudem sind die Beklagten auch zum Grund und zur Höhe beweisfällig, da die vorgelegten Fotos und Belege nicht hinreichend belegen, inwieweit die Küche überhaupt durch das Wasser beschädigt wurde (und nicht ggf. hätte repariert werden können) und welchen Wert die Küche noch hatte. Der Sachvortrag der Klägerin bietet schon keine hinreichende Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO, auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags im Schriftsatz vom 27.06.2013.
66Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.
67Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 100, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war auch die Berufungsrücknahme der Klägerin zu berücksichtigen.
68Die Entscheidung zur Zulassung der Revision folgt aus § 574 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 ZPO. Bereits die Abweichung der Rechtsauffassung der Kammer von der Ansicht des Landgerichts Berlins und des Kommentars Schmidt-Futterer rechtfertigt die Zulassung der Revision, insbesondere weil die Rechtsfrage erhebliche praktische und damit auch grundsätzliche Bedeutung hat angesichts der erwähnten Praxis vieler gewerblicher Großvermieter. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10 (NJW 2011, 1957) beantwortet die aufgezeigte Rechtsfrage nicht abschließend. Die Problematik der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis und die Auswirkung auf die Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wurde als solche gar nicht vertieft thematisiert. Ansonsten hätte sich der Bundesgerichtshof mit der Auffassung von Langenberg und des Landgerichts Berlin auseinandergesetzt. Der Fall betraf lediglich eine versehentlich zu hohe Ansetzung der Sollvorauszahlungen, während die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Fälle der Korrektur der Vorauszahlungsbeträge im Falle der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis anscheinend als selbstverständlich vorausgesetzt wurde. Das Urteil geht nur in 2 Sätzen auf diese Problematik ein und bejaht die Anwendbarkeit explizit auch nur für den damals vorliegenden Fall der irrtümlich zu hoch ausgewiesenen Vorauszahlungen (Randziffer 13 bei „juris.de“). Es bedarf der Klärung, ob § 556 Abs. 3 S. 3 BGB generell auf die Korrektur der in der Abrechnung genannten Vorauszahlungsbeträge anwendbar ist, insbesondere für den vorliegenden Fall der (angeblichen) Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen, ohne dass ein irgendwie gearteter Irrtum in Rede stünde.
69Berufungswert: 11.973,55 €
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind durch einen Formularmietvertrag über ein Ladenlokal in einem Nahversorgungszentrum in H. miteinander verbunden, der von ihren Rechtsvorgängern im Jahre 1995 abgeschlossen wurde. Die Klägerin als Ver- mieterin verlangt - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005. Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen ist zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden sind. Insoweit heißt es im Vertrag: "§ 8/II: 1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für: - Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüf- tungsanlage betreffend … - Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Ver- waltung … - die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrich- tungen einschließlich der Kosten des Betriebes … - Versicherungen …"
- 2
- Das Landgericht hat die Klage teilweise für begründet gehalten und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen. Gegen diese Entscheidung haben beide Parteien Rechtsmittel eingelegt. Während die Berufung der Klägerin erfolglos geblieben ist, hat das Oberlandesgericht die angefochtene Entscheidung auf die Berufung der Beklagten abgeändert und diese lediglich für verpflichtet gehalten, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die zulässige Revision hat Erfolg.
I.
- 4
- Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Übertragung der Nebenkosten für "Versicherungen" sei wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Zur Auslegung dieses Begriffes könne insbesondere nicht auf die Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden, weil die Parteien bei Vertragsschluss eine Beschränkung auf die dort genannten Versicherungen gerade nicht vereinbaren wollten. Auch die Kosten für die Wartung der Brandschutzund Lüftungsanlagen könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wartungskosten dienten der Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs. Zwar dürften solche Aufwendungen in gewerblichen Mietverträgen auch formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Die darin liegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild finde allerdings dann ihre Grenzen, wenn dem Mieter die Erhal- tungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werde. In solchen Fällen sei die Übertragung der Kosten auf den Mieter nur in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen zulässig; eine solche Kostenbegrenzung sei aber nicht vorgesehen.
- 5
- Die Übertragung der Nebenkosten für den "Centermanager" sei unwirksam , weil es diesem Begriff an jeglicher Transparenz fehle und nicht ersichtlich sei, welche Kosten einbezogen werden und welche Leistungen hiervon erfasst werden sollten. Darin sei auch bei einem Vertragsschluss vor endgültiger Fertigstellung des Objekts kein Eingriff in die Vertragsfreiheit zu sehen, weil es auch in diesen Fällen Aufgabe des Vermieters sei, die unter den Begriff des Centermanagements fallenden Kosten zur Vermeidung einer uferlosen Ausweitung genau zu bezeichnen. Auch die Klausel, mit der die Nebenkosten für die "Verwaltung" des Objekts auf die Mieter umgelegt werden, sei nicht hinreichend transparent. Zwar sei in formularmäßigen Gewerberaummietverträgen die Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig. Dies gelte aber nicht, wenn neben Verwaltungskosten auch noch Kosten für den Centermanager in die Klausel aufgenommen werden. Der Begriff des Centermanagements sei für sich schon intransparent; werde er neben den Begriff der Verwaltung gestellt, erhebe sich zusätzlich die Frage, welche Tätigkeiten durch die beiden Begriffe jeweils bezeichnet werden sollen. Dies lasse sich durch Auslegung nicht ermitteln und auch Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien von diesen Begriffen fänden sich nicht.
- 6
- Auch die Kosten für den "Hausmeister" seien wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam übertragen worden. Zwar sei die Vergütung des Hausmeisters als Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. § 2 Nr. 14 BetrKV nehme jedoch ausdrücklich solche Vergütungen von den umlagefähigen Betriebskosten aus, die dem Hausmeister für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung gewährt werden. Eine solche Beschränkung sei von den Parteien in § 8/II des Mietvertrages gerade nicht vorgenommen worden, so dass der Mieter nicht vorhersehen könne, welche Tätigkeiten des Hausmeisters durch die umgelegte Vergütung abgegolten werden sollen. Zudem könnten in den Hausmeisterkosten auch solche Kosten enthalten sein, die eine Instandhaltung oder Instandsetzung von Allgemeinbereichen betreffen. Die Klausel sei daher auch deshalb unwirksam, weil sie der Beklagten ohne Kostenbegrenzung die Erhaltungslast der gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen auferlege.
- 7
- Schließlich könne die Klägerin auch keine Verzugszinsen auf die zunächst rückständig gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005 verlangen. Nach Abrechnung der Nebenkosten bestehe allenfalls ein vertraglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung eines möglichen Abrechnungssaldos, nicht jedoch mehr auf Zahlung einer Vorauszahlung. Ein Nachzahlungsanspruch bestehe für die Klägerin indessen nicht, so dass sich die Beklagte auch nicht in Verzug befunden habe.
II.
- 8
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 9
- 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Nebenkosten für "Versicherungen" und "Centermanager" wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden seien.
- 10
- a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam , wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete. Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 8 mwN).
- 11
- An diesen Grundsätzen ändert auch die von der Revision hervorgehobene marktbeherrschende Stellung der Beklagten im Bereich des Einzelhandels nichts. Verstöße gegen das Transparenzverbot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten im Handelsverkehr (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es trifft sicherlich zu, dass ein marktmächtiger Vertragspartner auf Mieterseite eher in der Lage sein wird, seine Vorstellungen bei den Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter durchzusetzen. Hieraus lässt sich aber nicht etwa eine Verpflichtung des marktmächtigen Mieters ableiten, bereits vor Vertragsschluss auf die Konkretisierung oder Beseitigung intransparenter oder sonst benachteiligender Klauseln zu dringen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16). Denn die Verantwortung für den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist im rechtlichen Ausgangspunkt stets vom Klauselverwender - und somit hier von der Vermieterin - zu übernehmen (vgl. Schmidt NZM 2012, 495, 497).
- 12
- b) Nach den oben genannten Maßstäben ist die Übertragung der Kosten für "Versicherungen" unwirksam. Die Klausel ist inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können. Der Senat hat aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für "übliche Versicherungen" zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kann zur Ausfüllung des im Vertrag verwendeten Versicherungsbegriffes auch nicht auf die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. nunmehr in § 2 Nr. 13 BetrKV enthaltene Definition zurückgegriffen werden. Zwar steht einer Heranziehung dieser für die Wohnraummiete geltenden Regelwerke als Hilfsmittel zur Bestimmung umlegbarer Kosten nicht grundsätzlich entgegen, dass sie für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind. Im vorliegenden Fall scheidet ein Auslegungsrückgriff auf die genannten Bestimmungen allerdings aus, denn unabhängig davon, dass sich die maßgeblichen Regelungen in der II. Berechnungsverordnung bzw. in der BetrKV nicht allgemein zu Versicherungskosten, sondern nur zu einer Definition der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung verhalten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf abgestellt, dass eine Beschränkung der auf den Mieter umzulegenden Versicherungskosten auf die Kosten der in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung gesetzlich definierten Versicherungen nach der eindeutigen Formulierung in den Einleitungssätzen zu § 8/II Nr. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen wer- den sollte. Ergibt sich aus dem Vertrag aber die ausdrückliche Bestimmung, dass eine Beschränkung auf die in der II. Berechnungsverordnung bzw. der BetrKV gesetzlich definierten Sach- und Haftpflichtversicherungen nicht gewollt ist, kann eine Auslegung des in der Klausel verwendeten Versicherungsbegriffes nicht zu dem Ergebnis führen, dass (nur) gerade diese gesetzlich definierten Versicherungen auf den Mieter übertragen worden seien.
- 14
- c) Der Senat hat zwischenzeitlich entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete die formularmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten eines "Centermanagers" auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an ausreichender Transparenz fehlt (Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15). An dieser Beurteilung hält der Senat fest.
- 15
- Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel nicht erkennen lasse, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollen. Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlangt, ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen. Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines "Centermanagers" stehen weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung (Schultz PiG Bd. 85 [2009], 105, 109; Blank LMK 2011, 323293). Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, hat die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht nicht festgestellt. Aus sich heraus erlaubt der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten. Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden ist, können die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam ist (Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15).
- 16
- 2. Das Berufungsgericht geht ferner zu Recht davon aus, dass die formularmäßige Überbürdung der Kosten für einen "Hausmeister" und für die "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen" den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unangemessen benachteiligt, soweit ihm dadurch die Erhaltungslast für das gesamte Nahversorgungszentrum auferlegt werden kann.
- 17
- a) Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtsprechung des Senats bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemein- schaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
- 18
- b) Nach diesen Grundsätzen hält die hier verwendete Klausel zur Übertragung der Hausmeisterkosten einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht stand.
- 19
- aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass die formularmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der Geschäftsraummiete jedenfalls dann keinen grundsätzlichen Bedenken begegnet, wenn zur Ausfüllung des in den Vertragsbedingungen verwendeten Hausmeisterbegriffes auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 2 Nr. 14 BetrKV zurückgegriffen werden kann. Nach der gesetzlichen Definition gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit es den Tätigkeitsbereich des Hausmeisters angeht, beschränken sich die Verordnungen somit auf die (nega- tive) Regelung, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergütung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des Hausmeisterbegriffes werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als bekannt vorausgesetzt; hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz vertraglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt werden.
- 20
- bb) Unter den hier obwaltenden Umständen hat das Berufungsgericht aber entscheidungserheblich darauf abgestellt, dass die in Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung enthaltene Beschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkosten durch den zweiten Einleitungssatz zu § 8/II Nr. 1 des Mietvertrages ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Mit Recht weist das Berufungsgericht daher darauf hin, dass diese vertragliche Gestaltung es dem Vermieter ermöglicht, über die Umlage der Hausmeistervergütung auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die "uferlose" Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt ist (vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2008, 45, 46; OLG Frankfurt Urteil vom 17. Januar 2008 - 27 U 25/07 - juris Rn. 13; Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 95).
- 21
- Schließlich kommt es auch nicht in Betracht, die Klausel zur Übertragung der Hausmeisterkosten mit einem zulässigen - etwa an Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 14 BetrKV orientierten - Inhalt aufrechtzuhalten. Unabhängig davon, dass die Parteien eine solche einschränkende Auslegung der Klausel gerade ausgeschlossen haben, steht dem auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen.
- 22
- c) Mit Recht hat das Berufungsgericht ferner die Klausel, wonach dem Mieter die Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" übertragen worden sind, für unwirksam erachtet. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Die gleichen Wirksamkeitsbedenken ergreifen auch die vorliegende Klausel, die sich entgegen der Auffassung der Revision einer einschränkenden Auslegung dahingehend, dass der Mieter nur für die Erhaltung derjenigen technischen Einrichtungen einzustehen habe, die seinem Mietgebrauch ausgesetzt oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind, aufgrund ihrer bewusst weiten Fassung entzieht. Soweit es die Wartung der technischen Einrichtungen betrifft, verfängt auch der Hinweis der Revision darauf, dass nach Nr. 4 lit. a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. nach § 2 Nr. 4 lit. a BetrKV Wartungskosten selbst auf einen Wohnraummieter abgewälzt werden könnten, nicht. Denn diese Vorschriften verhalten sich lediglich zu den Kosten des Betriebes einer Heizungsanlage , die im vorliegenden Fall in einer besonderen Klausel erfasst sind.
- 23
- 3. Rechtlichen Bedenken begegnet es demgegenüber, dass das Berufungsgericht auch die Übertragung der Kosten für die "Verwaltung" wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten hat.
- 24
- a) Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete der in Formularklauseln verwendete Begriff der "Kosten der Verwaltung" im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt ist. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurückgegriffen werden. Auch der Umstand, dass die Verwaltungskosten in der Wohnraummiete gerade aus den umlegbaren Kosten herausgenommen worden sind, hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf eine vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umgelegt werden können. Wenn sich die Kostenpositionen teilweise überschneiden, ist bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage gestellt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8). Dies hat das Berufungsgericht auch nicht verkannt.
- 25
- b) Soweit das Berufungsgericht eine Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Formularklausel daraus hergeleitet hat, dass darin dem Begriff der "Verwaltung" der - für sich genommen intransparente - Begriff des "Centermanagers" an die Seite gestellt wurde, trägt dies den vom Berufungsgericht gezogenen Schluss der Intransparenz nicht.
- 26
- aa) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Senatsentscheidung vom 9. Dezember 2009 (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671). Zwar hatte der Senat dort ausgeführt, dass an der wirksamen Übertragung von Verwaltungskosten Bedenken bestehen könnten, wenn in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden und dadurch Unklarheiten entstehen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26). Diese Ausführungen waren allerdings auf solche Fälle zugeschnitten , in denen sämtliche im weiteren Sinne administrativen Tätigkeiten - mithin auch die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV beschriebenen Verwalteraufgaben - unter einem einzigen unbestimmten Begriff zusammengefasst werden. In solchen Fällen wäre es wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht möglich, die Klausel auf einen zulässigen Inhalt - etwa auf die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definierten Verwaltungskosten - zurückzuführen (OLG Düsseldorf WuM 2012, 203, 204).
- 27
- bb) Wenn demgegenüber in der zur Beurteilung stehenden Klausel - wie hier - der Begriff der "Verwaltung" ausdrücklich neben dem Begriff des "Centermanagements" Verwendung findet, bleibt die Übertragung der Verwaltungskosten mit dem durch die Verordnungsdefinitionen ausgefüllten Inhalt wirksam (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 102; vgl. bereits Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54). Denn lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen rechtlichen Bedenken (vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
- 29
- aa) Richtig ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen mit der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode, spätestens aber mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 37 ff.) untergeht und sich danach der Anspruch des Vermieters nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung richtet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in einem Schuldnerverzug befand, der bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen sind, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt werden können (vgl. OLG Düsseldorf OLGR 2000, 231, 233; OLG Rostock OLGR 2002, 34, 37; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 544; Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. J 13; Schmid NZM 2007, 555, 556; Geldmacher NZM 2001, 921, 922). Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt oder nicht. Die Verzinsungspflicht endet spätestens mit der Abrechnungsreife; dem trägt die Zinsberechnung der Klägerin Rechnung.
- 30
- bb) Der Beklagten steht gegen die Klägerin auch kein Gegenanspruch auf eine (teilweise) Befreiung von den Verzugszinsen zu, weil die Klägerin im Hinblick auf die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen zur Übertragung von Allgemeinkosten des Nahversorgungszentrums zu einer Herabsetzung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet gewesen wäre. Eine solche Verpflichtung der Klägerin bestand jedenfalls für die Vorauszahlungen in den Streitjahren 2004 und 2005 nicht.
- 31
- Die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ist in § 8/II Nr. 5 des Mietvertrages geregelt. Hiernach konnten die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen durch schriftliche Erklärung des Vermieters je nach Höhe der tatsächlichen oder zu erwartenden Kosten angemessen herauf- oder herabgesetzt werden. Gegen die Wirksamkeit einer solchen vertraglichen Regelung, die dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Höhe der vom Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen einräumt, bestehen in der Geschäftsraummiete keine grundsätzlichen Bedenken; der Vermieter hat in diesen Fällen gemäß § 315 BGB seine Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. Sonnenschein NJW 1992, 265, 266 f.; Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. E 24). Der Vermieter überschreitet die Grenze des ihm eingeräumten Entscheidungsspielraums grundsätzlich nicht, wenn er die Höhe der Vorauszahlungen - wie hier - nach dem Ergebnis einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangene Abrechnungsperiode bemisst. Da der Vermieter im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Mietobjektes selbst gegenüber Lieferanten oder Leistungsanbietern Zahlungspflichten übernommen hat, darf er bei der Ausübung seines Ermessens dem eigenen Liquiditätsinteresse gegenüber Bedenken des Mieters an der Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen jedenfalls so lange den Vorzug geben, wie er selbst Vertrauen in die inhaltliche Richtigkeit seiner Abrechnung in Anspruch nehmen kann. Dies gilt erst recht, wenn die von ihm gestell- ten Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit jahrelang unbeanstandet ausgeglichen worden sind.
- 32
- 5. Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit zu ihrem Nachteil erkannt worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Klägerin, wie der Senat abschließend entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), ein Anspruch auf Verzugszinsen in der von ihr geltend gemachten Höhe zusteht, ist ihre Klage insoweit begründet. Im Übrigen ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - noch keine Feststellungen zu den Nebenkosten, insbesondere zu deren Angemessenheit und zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots getroffen hat. Die insoweit gebotene Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt der Klägerin Gelegenheit, ergänzend dazu vorzutragen, ob die von ihr geltend gemachten Kosten der "Verwaltung" nur auf solchen Verwaltertätigkeiten beruhen, die der gesetzlichen Definition in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV entsprechen. Klinkhammer Schilling Günter Nedden-Boeger Botur
LG Halle, Entscheidung vom 05.05.2008 - 3 O 580/07 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.07.2010 - 9 U 70/08 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
- 16
- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
- 16
- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Nachforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005.
- 2
- Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in K. . Der Mietvertrag vom 24. August 1995 sieht für Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 40 DM (20,45 €) und für Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Vorauszahlungen von 100 DM (51,13 €) vor.
- 3
- Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkostennachzahlung gemäß Abrechnung vom 31. Oktober 2006 in Höhe von 1.247,56 €. Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung der Ista weist für die Beklagte unter Ziffer 1 Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.721,74 € und unter Ziffer 2 als "Hausnebenkosten" Kosten für Abwasser und Kaltwasser in Höhe von 550,90 € aus; hieraus ergeben sich Gesamtkosten von 2.272,64 €. Die übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versiche- rungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abgerechnet. Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beläuft sich auf 661,18 €; da Vorauszahlungen in Höhe von 865,13 € berücksichtigt sind, endet die Abrechnung dieser Betriebskosten mit einem Guthaben der Beklagten von 203,95 €. Bezüglich der Heiz- und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista- Abrechnung für die Beklagte ausgewiesenen Betrag von 2.272,64 € übernom- men und hiervon Vorauszahlungen in Höhe von 821,13 € sowie das Guthaben von 203,95 €aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so dass sich ein Saldo von 1.247,56 € ergibt.
- 4
- Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von 1.247,56 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
- 7
- Die Nebenkostenabrechnung vom 31. Oktober 2006, aus der der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch herleite, sei bereits aus formellen Gründen un- wirksam. Grundsätzlich müsse eine Abrechnung die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel , die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die Vorauszahlungen enthalten. Zudem müsse sie klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar sein.
- 8
- Die Nebenkostenabrechnung sei hier in der Gesamtschau nicht nachvollziehbar. Zwar stelle die Vertragswidrigkeit hinsichtlich der durch eine Pauschale abgegoltenen Betriebskosten lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die vertragswidrigen Angaben nicht zur Unverständlichkeit der Abrechnung führten. Hier enthalte die Nebenkostenabrechnung nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese - unstreitig - mit einer Pauschale abgegolten seien, sondern sie enthalte unter dem Begriff der "Heiz-/Wasserkosten" auch noch die Hausnebenkosten , die die Beklagte ebenfalls nicht schulde. Ferner seien die Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig auf die Heiz-/Wasserkosten angerechnet worden. Unter dem Begriff "Vorauszahlung" seien zudem nur die SollVorauszahlungen aufgeführt worden, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Regelung nicht nachvollziehbar sei. Es sei bereits fraglich, ob ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter noch erkennen könne, dass er an den aufgelisteten Betriebskosten aufgrund der Pauschalvereinbarung nicht zu beteiligen sei und dass die aufgrund der Pauschalvereinbarung geleisteten Zahlungen nicht zur Tilgung der Heiz- und Warmwasserkosten herangezogen werden könnten. Mit seinen Ausführungen zur Erhöhung der Vorauszahlungen sei der Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Eine mögliche Nachbesserung durch den Schriftsatz des Klägers vom 6. November 2008 müsse bereits wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB außer Betracht bleiben.
- 9
- Die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung habe zur Folge, dass die Frage nach einem möglichen Einwendungsausschluss dahinstehen könne.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Anspruch des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 1.247,56 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht verkennt, dass inhaltliche Mängel der Abrechnung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen, und überspannt damit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung.
- 11
- 1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Abrechnung des Klägers schon deshalb für - insgesamt - unwirksam, weil sie auch Kosten enthält, die wegen einer im Mietvertrag insoweit vereinbarten Pauschale nicht abzurechnen waren.
- 12
- a) Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.). Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung - wie hier - Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15).
- 13
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Beurteilung nicht deshalb geboten, weil die - nicht abzurechnenden - Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung der Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun.
- 14
- b) Zu Unrecht geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die Abrechnung des Klägers auch bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung , wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 42). Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt; eine etwaige Nachforderung des Vermieters , die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.
- 15
- 2. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des Berufungsgerichts , dass die Abrechnung des Klägers nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei, weil angesichts der im Mietvertrag vom 24. August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten (51,13 €) sowie der darin vorgesehenen Pauschale auf die Nebenkosten (20,45 €) nichterkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865,13 € und 821,13 € errechneten.
- 16
- Auf eine "Nachvollziehbarkeit" in dem vom Berufungsgericht erwogenen Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag bedarf schon deshalb keiner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nachprüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat.
6) und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.
III.
- 17
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte materielle Fehler der Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB gerügt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Köln, Entscheidung vom 09.12.2008 - 219 C 409/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 02.09.2010 - 1 S 13/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Die Klägerin als Vermieterin nimmt den Beklagten als ihren Mieter auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten sowie auf erhöhte monatliche Vorauszahlungen in Anspruch. In den zugrunde liegenden Abrechnungsschreiben zog die Klägerin von den Mietnebenkosten die vereinbarten Vorauszahlungen (sogenannte Soll-Vorschüsse), die im Streitfall den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (sogenannte Ist-Vorschüsse) entsprechen, ab.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin dem Grund nach stattgegeben. Hiergegen will sich der Beklagte mit der von ihm beabsichtigten - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision wenden, für die er Prozesskostenhilfe beantragt.
II.
- 3
- Der Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den zutreffenden Gründen des Berufungsurteils keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 ZPO).
- 4
- Die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten durch die Klägerin auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (SollVorschüssen ) anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (IstVorschüssen ) ist formell wirksam.
- 5
- Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Senatsurteile vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283, Tz. 21). Diesen Anforderungen genügen die Abrechnungen der Klägerin.
- 6
- Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt (aA bezüglich der Abrechnung nach Soll-Vorschüssen: Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138). In beiden Fällen kann der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 21), beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist dies hier der Fall. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 17.08.2007 - 645 C 194/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 17.01.2008 - 307 S 121/07 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger sind seit 1987 Mieter einer Wohnung der Beklagten in G. . Der Mietvertrag der Parteien sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter Heiz- und Warmwasserkosten, sowie eine hierauf bezogene monatliche Vorauszahlung der Kläger vor. Am 6. Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2006. Die Betriebskostenabrechnung ergab ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 €, wovon 152,60 € auf die Heizkosten entfielen. Dieses Guthaben schrieb die Beklagte am 1. August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut, rechnete den Betrag auf die fällige Monatsmiete an und zog die demgemäß verringerte Monatsmiete im Lastschriftverfahren aufgrund der von den Klägern erteilten Einzugsermächtigung ein.
- 2
- Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt worden waren. Dieses Heizöl war im Zuge einer am 7. Juni 2006 durchgeführten Reinigung des Öltanks eines anderen Hauses der Beklagten aus diesem Öltank in die Tanks der Heizzentrale gepumpt worden, durch die unter anderem das Haus, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, beheizt wird. Das Heizöl verblieb nach der Öltankreinigung in den Tanks der Heizzentrale. Dies teilte die Beklagte den Klägern durch Schreiben vom 11. Dezember 2007 mit und übermittelte ihnen eine korrigierte Abrechnung, aus der sich hinsichtlich der Heizkosten ein Guthaben von nur 14,52 € ergab. Den Differenzbetrag von 138,08 € buchte die Beklagte, wie im vorstehenden Schreiben angekündigt, aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung am 1. Januar 2008 vom Girokonto der Kläger ab.
- 3
- Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Rückzahlung des vorgenannten Betrages von 138,08 € und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 46,41 €. Das Amtsgericht hat die Klage unter Zulassung der Berufung abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erstattung des abgebuchten Betrages von 138,08 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Zahlung mit Rechtsgrund erfolgt sei. Denn der Beklagten habe ihrerseits ein Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrages aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB zugestanden. Sie habe den Klägern für die Heizkosten 152,60 € aufgrund einer formell ordnungsgemäßen , inhaltlich aber unrichtigen Abrechnung gutgeschrieben. Tatsächlich habe sich das Guthaben der Kläger nur auf 14,52 € belaufen. Die Richtigkeit der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung werde von den Klägern ebenso wenig angegriffen wie diejenige der späteren Korrektur. Auch stehe die sich aus dem Mietvertrag ergebende Umlagefähigkeit der Betriebskosten außer Streit. Der Rückforderungsanspruch der Beklagten sei auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen gewesen. Die Beklagte hätte bei Erstellung der ersten Abrechnung und Auszahlung des Guthabens den wahren Sachverhalt zwar erkennen können, sei sich aber über diesen unstreitig nicht positiv bewusst gewesen. Ein Ausschluss des Rückforderungsrechts der Beklagten ergebe sich auch nicht aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Diese Bestimmung schließe die Nachforderung von Betriebskosten durch den Vermieter erst nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aus. Die Abrechungsfrist sei vorliegend bis zum 31. Dezember 2007 gelaufen, so dass die zuvor erfolgte, den Klägern unstreitig noch vor dem Jahresende 2007 zugegangene Korrektur der Abrechnung rechtzeitig gewesen sei.
- 7
- Schließlich sei der Rückforderungsanspruch der Beklagten auch nicht gemäß § 397 BGB oder § 781 BGB ausgeschlossen. In der Übersendung der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung und der Gutschrift sei weder ein nachfolgende Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis noch ein Verzicht auf weitergehende Ansprüche zu sehen. Zwar sei vor der Mietrechtsreform in Rechtsprechung und Literatur ganz überwiegend das Gegenteil vertreten worden und werde zum Teil auch derzeit noch vertreten. Vornehmlich sei dies damit begründet worden, in dem vorbehaltlosen Ausgleich einer Abrechnung sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen, was nachträgliche Einwendungen jedenfalls insoweit ausschließe, als diese zum Zeitpunkt der Abrechnung hätten berücksichtigt werden können; dies folge aus dem Bedürfnis der Mietvertragsparteien, möglichst schnell Klarheit über die nachzuzahlenden oder zu erstattenden Beträge herzustellen und langwierige, unter Umständen schwierige Nachprüfungen zu vermeiden.
- 8
- Diese Auffassung sei jedoch durch die mit der Mietrechtsreform erfolgte Einführung der Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 Satz 3, 6 BGB als überholt anzusehen. Zwar seien diese Fristen nicht in dem Sinne als abschließend zu verstehen, dass damit andere, früher eingreifende Ausschlussgründe wie insbesondere Verzicht, Anerkenntnis oder Vergleich generell ausgeschlossen seien ; vielmehr bleibe eine ausdrücklich getroffene Vereinbarung im Einzelfall möglich. Da die nunmehr geltenden Ausschlussfristen nach einer angemessenen Abrechnungs- und Überprüfungszeit für beide Seiten Rechtssicherheit gewährleisteten , sei jedoch ein darüber hinausgehendes generelles Bedürfnis des Rechtsverkehrs auf Klarheit vor dem Ende der jeweiligen Frist nicht zu erkennen. Diese Einschätzung stehe im Einklang mit der außerhalb des Mietrechts zu verzeichnenden sehr restriktiven Annahme eines Schuldanerkenntnisses oder eines Verzichts. Wie der vorliegende Fall zeige, sei ein Festhalten an der bisher überwiegenden Auffassung auch nicht im Interesse des Vermieters im Hinblick auf ein mögliches Auseinanderfallen der Fristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 und 6 BGB geboten.
II.
- 9
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
- 10
- Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des von ihrem Girokonto seitens der Beklagten abgebuchten Betrages von 138,08 € verneint. Der Beklagten stand aufgrund der von ihr innerhalb der laufenden Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgenommenen Korrektur der Betriebskostenabrechnung ein Anspruch auf Rückzahlung des genannten Betrages aus ungerechtfertigter Bereicherung zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB). Dem Rückzahlungsanspruch steht nicht entgegen , dass die Beklagte das gemäß der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung zugunsten der Kläger bestehende Guthaben diesen bereits gutgeschrieben hatte; insbesondere ist in dieser vorbehaltlosen Gutschrift kein - mit einem Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche verbundenes - deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.
- 11
- 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagte berechtigt war, die ursprünglich erteilte Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kläger zu berichtigen.
- 12
- Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführte Bestimmung des § 556 BGB sieht in Abs. 3 vor, dass über die Vorauszahlungen für Betriebs- kosten jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des (jährlichen) Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dies gilt nicht nur für die Forderung eines über die geleistete Betriebskostenvorauszahlung hinausgehenden Betrages, sondern auch für die Forderung eines Betrages , der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung - namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben ist - übersteigt (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 12 f.).
- 13
- Innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter indessen - wie hier der Fall - eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 397; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 143 ff. und 163; Jauernig/Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 5). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, aaO).
- 14
- 2. Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte trotz der den Klägern bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kläger zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklara- torisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist.
- 15
- a) Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes entsprach es allerdings der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass in der vorbehaltlosen Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter sowie in der - wie hier - vorbehaltlosen Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens seitens des Vermieters ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei, das den Saldo verbindlich werden lasse und Rückforderungen des Mieters wie auch des Vermieters ausschließe (vgl. nur Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 Rn. 133; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 402 ff.; jeweils mwN; vgl. zu den unterschiedlichen Begründungsansätzen innerhalb der genannten Auffassung: Milger, NZM 2009, 497, 498 f. mwN). Hieraus wurde überwiegend gefolgert, dass jede Partei mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen sei, die bereits bei Rechnungslegung hätten geltend gemacht werden können, was wiederum voraussetze, dass die Partei die Einwendungen gekannt oder zumindest mit ihnen gerechnet habe (Staudinger/Weitemeyer, aaO mwN).
- 16
- b) Ein Teil der Literatur hält an dieser Auffassung auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fest (vgl. Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 134; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 408 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 Rn. 13; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 14), während ein anderer Teil die Ansicht vertritt, diese Auffassung lasse sich insbesondere wegen der dem Mieter nunmehr zustehenden Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB und der in § 556 Abs. 4 BGB enthaltenen Bestimmung , wonach eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist, nicht mehr aufrechterhalten (vgl. MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 102 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 31; Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 556 Rn. 53; jeweils mwN; Sternel, ZMR 2001, 937, 940; im Grundsatz ebenso Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 159; Jauernig/Teichmann, aaO Rn. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 71).
- 17
- c) Der Senat hat die Frage, ob die vor der Mietrechtsreform herrschende Auffassung zutrifft, bisher nicht entschieden. Er hat sie hinsichtlich der vorbehaltlosen Betriebskostennachzahlung des Mieters im Senatsurteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 15) offen lassen können.
- 18
- d) Der Vorzug gebührt der Auffassung, wonach jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB kein Raum mehr für die Annahme ist, in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein oder in der - wie hier - bloßen vorbehaltlosen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.
- 19
- aa) Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (BTDrucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, aaO; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, aaO Rn. 13; vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 Rn. 17; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13).
- 20
- Ebenso dienen die auf Anregung des Bundesrates im Interesse der Ausgewogenheit in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommene Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und der durch § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch insoweit angeordnete Einwendungsausschluss nach Fristablauf zugleich der Rechtssicherheit, da dadurch in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 79; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 409).
- 21
- Durch die gesetzlichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht deshalb jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr.
- 22
- Der Umstand, dass die in § 556 Abs. 3 BGB vorgesehenen Fristen für die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung und der gegen letztere gerichteten Einwendungen im Einzelfall zu einem längeren Schwebezustand bis zur Klarheit über die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum führen können als bei der Annahme eines bereits in der vorbehaltlosen Zahlung oder Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, ändert hieran nichts. Denn der Gesetzgeber hat die genannten Fristen so kurz bemessen, dass sich der insoweit mögliche Schwebezustand auf einen überschaubaren und daher für beide Mietvertragsparteien zumutbaren Zeitraum beschränkt.
- 23
- bb) Diese rechtliche Bewertung steht, wie auch das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, im Einklang mit der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum deklaratorischen Schuldanerkenntnis (BGH, Urteile vom 24. März 1976 - IV ZR 222/74, BGHZ 66, 250, 255; vom 11. Januar 2007 - VII ZR 165/05, NJW-RR 2007, 530 Rn. 9; Beschluss vom 3. Juni 2008 - XI ZR 239/07, NJW 2008, 3425, 3426; Senatsurteil vom 11. November 2008 - VIII ZR 265/07, NJW 2009, 580 Rn. 11 f.). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Gütersloh, Entscheidung vom 05.12.2008 - 10 C 869/08 -
LG Bielefeld, Entscheidung vom 23.09.2009 - 22 S 46/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in D. . Am 1. Dezember 2004 erstellte die Klägerin die Abrechnung für das Jahr 2003 über die von den Beklagten übernommenen Nebenkosten. Nach der den Beklagten übersandten Abrechnung stand diesen unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 208,73 € zu. Mit Schreiben vom 23. Februar 2005 korrigierte die Klägerin in einigen Positionen ihre Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag von 115,06 € zu Lasten der Beklagten auswies.
- 2
- Die Beklagten erklärten gegen den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete für Mai 2005 die (Teil-)Aufrechnung mit dem ursprünglich ausgewiesenen Guthaben in Höhe von 208,37 € und behielten die Miete in entsprechender Höhe ein.
- 3
- Die Klägerin hat den einbehaltenen Differenzbetrag sowie die Kosten für die Rücklastschrift in Höhe von 8,66 € gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht (LG Dortmund, WuM 2007, 447) hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Der ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch der Klägerin sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten habe zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung eine wirksame Gegenforderung in Höhe von 208,37 € zugestanden. Durch die Abrechnung vom 1. Dezember 2004 hätten die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens erworben. Die erst am 23. Februar 2005 erfolgte Korrektur der Nebenkostenabrechnung habe sich nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken können, weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann ausgeschlossen seien, wenn sich aus der fristgerechten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergebe. Dies folge aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
- 7
- Nach dem Wortlauf der Vorschrift seien sämtliche Nachforderungen ausgeschlossen. Dies umfasse der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe der Vorauszahlungen übersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des Fristablaufs nicht geforderten Beträge. Dazu gehöre auch die bei Fristablauf als Guthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachträglichen Korrektur als - weiteren - Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung der Nebenkosten geltend mache. Dies werde besonders deutlich, wenn der Guthabensbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurückgewährt worden sei. Dann könne kein Zweifel daran bestehen, dass jede über den innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinausgehende Forderung als "Nachforderung" aufzufassen sei. Nichts anderes könne gelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zurückgezahlt habe, obwohl der Mieter dies sogleich mit der Erteilung der Abrechnung habe beanspruchen können.
- 8
- Auch bei einer systematischen Betrachtung könne sich der Ausschluss von Nachforderungen im Fall einer fristgemäß erteilten Abrechnung nur auf deren Ergebnis - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen- beziehen. Dies unterliege keinem Zweifel im Fall einer fristgerechten Abrechnung, deren Ergebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen übersteige. Warum sich der Bezugspunkt für den Ausschluss von "Nachforderungen" (Ergebnis der fristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder unterhalb der Summe der Vorauszahlungen) ändern solle, sei nicht ersichtlich.
- 9
- Für diese Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche insbesondere auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist diene der Abrechnungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Spätestens nach einem Jahr solle der Mieter zuverlässig erfahren, ob und inwieweit er die Vorauszahlungen zurückverlangen könne oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Dieser Zweck, zeitnah Gewissheit über die Höhe des Guthabens bzw. der Nachzahlung zu erlangen, werde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden könne.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
- 11
- 1. Die Restmietforderung der Klägerin für den Monat Mai 2005 ist gemäß wirksamer Aufrechnung seitens der Beklagten mit ihrer Forderung auf Auszahlung ihres Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom 1. Dezember 2004 nach § 389 BGB erloschen. Der Senat schließt sich der eingehenden und insgesamt überzeugenden Begründung des Berufungsgerichts an. Lediglich ergänzend ist auszuführen:
- 12
- Zwischen den Parteien ist allein streitig, ob der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren kann. Das hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn - wie die Klägerin meint - nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist ein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag gefordert wird. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
- 13
- a) Dies entspricht, wie auch die Revision nicht verkennt, der vom Berufungsgericht zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Senats. Danach dienen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 2; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 b). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dementsprechend liegt eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung unter anderem dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, z.V.b., unter II 2 a aa (1)). Das schließt den hier gegebenen Fall ein, dass diese Abrechnung mit einem Guthaben des Mieters endet.
- 14
- b) Gegen diese Rechtsansicht wendet die Revision ohne Erfolg ein, damit stünde der Vermieter besser, der binnen Jahresfrist überhaupt keine Abrechnung erteile, denn dieser Vermieter könne noch bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen nachberechnen, während bei fristgerecht erteilter Abrechnung der Vermieter auf deren Höhe begrenzt werde. Wie das Berufungsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, besteht für den Vermieter kein Anreiz, auf eine fristgemäße Abrechnung - die mit einem Guthaben des Mieters enden könnte - zu verzichten. Denn dies würde seine Rechtsposition unter mehreren Gesichtspunkten schwächen und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen führen. So kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen. Bereits die dadurch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu haben , übersteigen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausgeführt hat, begibt sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen geltend zu machen.
- 15
- 2. Die Klägerin hat hiernach keinen Anspruch auf Ausgleich der Kosten für die Rücklastschrift nach § 280 BGB. Mit ihrem Widerspruch gegen die Abbuchung eines Teils der Miete für Mai 2005 haben die Beklagten keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. In der fraglichen Höhe war die Miete bereits durch die vorgenommene Aufrechnung beglichen. Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles
AG Dortmund, Entscheidung vom 07.12.2005 - 104 C 7084/05 -
LG Dortmund, Entscheidung vom 08.06.2006 - 11 S 26/06 -
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
- 16
- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.
- 2
- Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.
- 3
- Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.
- 4
- Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 7
- Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.
- 8
- Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.
- 9
- Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.
- 11
- 1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.
- 12
- 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.
- 13
- Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.
- 14
- a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).
- 15
- b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).
- 16
- Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.
- 17
- aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.
- 18
- bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.
- 19
- cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.
III.
- 20
- Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 03.08.2012 - 19 C 109/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2013 - 65 S 408/12 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007.
- 2
- Die Beklagten sind seit dem 16. April 2000 Mieter einer seit dem 1. Februar 2006 der Klägerin gehörenden Eigentumswohnung in M. , I. -Ring 22. Die Wohnung ist Bestandteil der Wohnungseigentumsanlage M. -Str. 1-21/ I. -Ring 22-38, die insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen umfasst. Die Parteien schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels am 15. Januar 2006 einen neuen Mietvertrag für die Zeit ab 1. Februar 2006. In § 3 des Vertrags ist geregelt, dass die Beklagten für die im Vertrag näher bezeichneten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten haben, über die jährlich abzurechnen ist.
- 3
- Die Klägerin hat mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom 28. Dezember 2007 für das Abrechnungsjahr 2006 in Höhe von 1.167,60 € und vom 22. Juli 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 956,76 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 846,71 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre Nachforderungen für das Jahr 2006 noch in Höhe von 1.164,25 € und für das Jahr 2007 in Höhe von 939,68 € - insgesamt 2.103,93 € nebst Zinsen - aufrechterhalten hat, ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihre im Berufungsrechtszug geltend gemachten Ansprüche weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 stünden der Klägerin nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam seien.
- 7
- Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 seien in Bezug auf die nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechneten Kostenpositionen formell unwirksam, weil über diese Betriebskosten abgerechnet worden sei, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel "Quadratmeter" hinreichend zu erläutern. Gegen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit bestünden zwar vorliegend keine grundsätzlichen Bedenken, da in dem Mietvertrag keine gegenteilige Vereinbarung enthalten sei. Aus der klägerischen Abrechnung vom 28. Dezember 2007 ergebe sich auch hinreichend deutlich, dass es sich vorliegend um eine Abrechnungseinheit handele, die aus den Anwesen M. -St. 1 - 21 sowie I. -Ring 22 - 38 bestehe. Allerdings werde in der Abrechnung nicht erläutert, wie groß die einzelnen Anwesen seien. Aus den Angaben zu den einzelnen Kostenpositionen folge lediglich , dass die Fläche des Anwesens I. -Ring 22, in dem die Beklagten wohnten, eine Gesamtfläche von 623 qm aufweise (Kostenposition "Strom Allgemein" ), die Anwesen I. -Ring 22, 24 und 26 zusammen über eine Gesamtfläche von 1.617,36 qm verfügten (Kostenposition Müll) sowie sämtliche Anwesen zusammen eine Gesamtfläche von 14.065,66 qm hätten. Somit werde lediglich die Größe des Anwesens I. -Ring 22 offengelegt, die Größe der übrigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 Anwesen - werde hingegen nicht mitgeteilt. Ohne die Flächenangabe für jedes einzelne Anwesen, das Teil der Abrechnungseinheit sei, seien die in der Abrechnung aufgeführten unterschiedlichen Gesamtflächenangaben und somit die Art des Verteilungsschlüssels jedoch nicht nachvollziehbar.
- 8
- Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sei auch insoweit formell unwirksam, als die Klägerin innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist in Bezug auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Abrechnung vom 28. Dezember 2007 weise für die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" Gesamtkosten in Höhe von 177.076,27 € und einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in Höhe von 1.823,43 € aus. Die Zusammensetzung dieser Summe und der Umlageschlüssel würden aus der Abrechnung selbst nicht deutlich. Auch aus der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die den Beklagten vorliegenden, von dem Unternehmen M. B. am 16. August 2007 jeweils für den Zeitraum vom 1. bis 31. Januar 2006 und vom 1. Februar bis 31. Dezember 2006 erstellten Abrechnungen werde dies für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht ohne Weiteres deutlich. Denn die in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 genannte Summe von 1.823,43 € werde in den Abrechnungen von M. B. nicht erwähnt. Vielmehr ergebe sich diese Summe erst aus der Addition der in den Abrechnungen von M. B. ausgewiesenen Beträge. Damit genüge die Klägerin nicht ihrer Abrechnungspflicht gemäß § 259 BGB. Es sei nicht Aufgabe des Empfängers der Nebenkostenabrechnung, den Kostenanteil erst zu errechnen. Vielmehr müsse der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag unmittelbar in den in Bezug genommenen Abrechnungen als Summe genannt werden, andernfalls sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar.
- 9
- Bei dieser Sachlage seien die geltend gemachten Nachforderungen für die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 unbegründet, ohne dass es dafür auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen ankomme.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin können die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung versagt werden. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.
- 11
- Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt , dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (Senatsurteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 323/08, juris, Tz. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 f.; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Diesen Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007.
- 12
- 1. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht nicht die Auffassung des Amtsgerichts zu eigen gemacht, nach der die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007 deshalb unwirksam seien, weil die Kosten für Kaltwasser und Abwasser nicht gesondert ausgewiesen, sondern unter einer Position zusammengefasst worden seien. Der Vermieter darf, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasser- verbrauch vorgenommen wird (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19). Das ist hier unstreitig der Fall.
- 13
- 2. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht jedoch, dass in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden, nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien. Nach der Rechtsprechung des Senats sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteile vom 25. November 2009, aaO, und vom 19. November 2008, aaO). Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a). Den genannten Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit in ihnen die Umlegung bestimmter Kostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt ist.
- 14
- a) Die Abrechnungen der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 und 22. Juli 2008 setzen für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung (82,36 qm) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Verteilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters er- forderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins Verhältnis zu setzen ist. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position "Strom allgemein" die Gesamtfläche der im Gebäude I. -Ring 22 gelegenen Wohnungen (623 qm), für die Position "Strom allgemein/Außenanlage" die Gesamtfläche der in den Gebäuden I. -Ring 22, 24 und 26 gelegenen Wohnungen (1.617,36 qm) und für die übrigen Positionen die Gesamtfläche aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 qm) angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten lässt sich der in der Abrechnung angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13).
- 15
- b) Das Berufungsgericht legt nicht dar, welchen Sinn es hätte haben sollen , in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfläche aller 20 einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile der Wohnungseigentumsanlage mitzuteilen. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben.
- 16
- 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 auch nicht im Hinblick auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" unwirksam. Der in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 insoweit ausgewiesene Kostenanteil der Beklagten in Höhe von 1.823,43 € wird zwar in dieser Abrechnung selbst nicht erläutert, ist aber aufgrund der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die Abrechnungen von M. B. , die den Beklagten bereits vorlagen, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.
- 17
- a) Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrechnung 2006 für die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser" ist aufgegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser Aufgliederung der Betriebskosten für Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser in zwei einander ergänzende Zeiträume, die durch den zum 1. Februar 2006 erfolgten Eigentumswechsel veranlasst war, liegt kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot jährlicher Abrechnung.
- 18
- Eine nach dieser Bestimmung unzulässige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46; SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 302). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Die Hausverwaltung der Klägerin hat mit ihrer Abrechnung vom 28. Dezember 2007 eine Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2006 und keine Teilabrechnung über die Vorauszahlungen für nur einen Teil des Jahres vorgenommen. Auch die Abrechnungen von M. B. für die Kostenposition "Heizung/Warm-/ Kalt-/und Abwasser", auf die die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 Bezug nimmt, erfassen das gesamte Abrechnungsjahr 2006. In ihnen ist lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden. Darin liegt keine nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unzulässige Teilabrechnung über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Eine solche zeitliche Aufgliederung des Kostenanteils des Mieters an einer bestimmten Betriebskostenposition kann durch sachliche Gründe gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, wie etwa im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode. Ein hinreichender sachlicher Grund für eine solche Aufgliederung ist auch - wie hier - bei einem Eigentümerwechsel gegeben, um eine interne Abrechnung von Betriebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter innerhalb des laufenden Abrechnungsjahres zu ermöglichen.
- 19
- b) Die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 ist auch nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Abrechnungen von M. B. aufgrund ihrer Aufgliederung der Kostenposition "Heizung/ Warm-/Kalt-/und Abwasser" in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits so unübersichtlich wären, dass der Mieter sie nicht mehr nachvollziehen könnte. Das Berufungsgericht beanstandet insoweit lediglich, dass der in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 als Kostenanteil der Beklagten genannte Betrag von 1.823,43 € in den Abrechnungen von M. B. nicht ausdrücklich genannt ist. Dies trifft zwar zu, bedeutet aber nicht, dass dieser Betrag für den Mieter nicht nachvollziehbar und damit die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam wäre. Denn für den durchschnittlich gebildeten Mieter ist aus den Abrechnungen von M. B. ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem in der Betriebskostenabrechnung genannten Betrag von 1.823,43 € um die Summe der beiden deutlich ausgewiesenen Endbeträge (212,99 € und 1.610,44 €) aus den in Bezug genommenen Abrechnungen von M. B. die für Zeit vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits handelt. Angesichts dessen musste die Addition der beiden Beträge nicht in der Abrechnung selbst vorgenommen werden.
III.
- 20
- Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit das Berufungsgericht die weiteren streitigen Fragen, die es nicht näher bezeichnet hat, entscheiden und die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 treffen kann. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Mannheim, Entscheidung vom 05.12.2008 - 10 C 191/08 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 22.07.2009 - 4 S 4/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Nachforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005.
- 2
- Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in K. . Der Mietvertrag vom 24. August 1995 sieht für Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 40 DM (20,45 €) und für Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Vorauszahlungen von 100 DM (51,13 €) vor.
- 3
- Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkostennachzahlung gemäß Abrechnung vom 31. Oktober 2006 in Höhe von 1.247,56 €. Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung der Ista weist für die Beklagte unter Ziffer 1 Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.721,74 € und unter Ziffer 2 als "Hausnebenkosten" Kosten für Abwasser und Kaltwasser in Höhe von 550,90 € aus; hieraus ergeben sich Gesamtkosten von 2.272,64 €. Die übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versiche- rungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abgerechnet. Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beläuft sich auf 661,18 €; da Vorauszahlungen in Höhe von 865,13 € berücksichtigt sind, endet die Abrechnung dieser Betriebskosten mit einem Guthaben der Beklagten von 203,95 €. Bezüglich der Heiz- und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista- Abrechnung für die Beklagte ausgewiesenen Betrag von 2.272,64 € übernom- men und hiervon Vorauszahlungen in Höhe von 821,13 € sowie das Guthaben von 203,95 €aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so dass sich ein Saldo von 1.247,56 € ergibt.
- 4
- Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von 1.247,56 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
- 7
- Die Nebenkostenabrechnung vom 31. Oktober 2006, aus der der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch herleite, sei bereits aus formellen Gründen un- wirksam. Grundsätzlich müsse eine Abrechnung die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel , die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die Vorauszahlungen enthalten. Zudem müsse sie klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar sein.
- 8
- Die Nebenkostenabrechnung sei hier in der Gesamtschau nicht nachvollziehbar. Zwar stelle die Vertragswidrigkeit hinsichtlich der durch eine Pauschale abgegoltenen Betriebskosten lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die vertragswidrigen Angaben nicht zur Unverständlichkeit der Abrechnung führten. Hier enthalte die Nebenkostenabrechnung nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese - unstreitig - mit einer Pauschale abgegolten seien, sondern sie enthalte unter dem Begriff der "Heiz-/Wasserkosten" auch noch die Hausnebenkosten , die die Beklagte ebenfalls nicht schulde. Ferner seien die Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig auf die Heiz-/Wasserkosten angerechnet worden. Unter dem Begriff "Vorauszahlung" seien zudem nur die SollVorauszahlungen aufgeführt worden, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Regelung nicht nachvollziehbar sei. Es sei bereits fraglich, ob ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter noch erkennen könne, dass er an den aufgelisteten Betriebskosten aufgrund der Pauschalvereinbarung nicht zu beteiligen sei und dass die aufgrund der Pauschalvereinbarung geleisteten Zahlungen nicht zur Tilgung der Heiz- und Warmwasserkosten herangezogen werden könnten. Mit seinen Ausführungen zur Erhöhung der Vorauszahlungen sei der Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Eine mögliche Nachbesserung durch den Schriftsatz des Klägers vom 6. November 2008 müsse bereits wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB außer Betracht bleiben.
- 9
- Die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung habe zur Folge, dass die Frage nach einem möglichen Einwendungsausschluss dahinstehen könne.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Anspruch des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 1.247,56 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht verkennt, dass inhaltliche Mängel der Abrechnung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen, und überspannt damit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung.
- 11
- 1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Abrechnung des Klägers schon deshalb für - insgesamt - unwirksam, weil sie auch Kosten enthält, die wegen einer im Mietvertrag insoweit vereinbarten Pauschale nicht abzurechnen waren.
- 12
- a) Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.). Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung - wie hier - Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15).
- 13
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Beurteilung nicht deshalb geboten, weil die - nicht abzurechnenden - Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung der Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun.
- 14
- b) Zu Unrecht geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die Abrechnung des Klägers auch bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung , wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 42). Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt; eine etwaige Nachforderung des Vermieters , die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.
- 15
- 2. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des Berufungsgerichts , dass die Abrechnung des Klägers nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei, weil angesichts der im Mietvertrag vom 24. August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten (51,13 €) sowie der darin vorgesehenen Pauschale auf die Nebenkosten (20,45 €) nichterkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865,13 € und 821,13 € errechneten.
- 16
- Auf eine "Nachvollziehbarkeit" in dem vom Berufungsgericht erwogenen Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag bedarf schon deshalb keiner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nachprüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat.
6) und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.
III.
- 17
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte materielle Fehler der Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB gerügt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Köln, Entscheidung vom 09.12.2008 - 219 C 409/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 02.09.2010 - 1 S 13/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Die Klägerin als Vermieterin nimmt den Beklagten als ihren Mieter auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten sowie auf erhöhte monatliche Vorauszahlungen in Anspruch. In den zugrunde liegenden Abrechnungsschreiben zog die Klägerin von den Mietnebenkosten die vereinbarten Vorauszahlungen (sogenannte Soll-Vorschüsse), die im Streitfall den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (sogenannte Ist-Vorschüsse) entsprechen, ab.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin dem Grund nach stattgegeben. Hiergegen will sich der Beklagte mit der von ihm beabsichtigten - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision wenden, für die er Prozesskostenhilfe beantragt.
II.
- 3
- Der Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den zutreffenden Gründen des Berufungsurteils keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 ZPO).
- 4
- Die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten durch die Klägerin auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (SollVorschüssen ) anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (IstVorschüssen ) ist formell wirksam.
- 5
- Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Senatsurteile vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283, Tz. 21). Diesen Anforderungen genügen die Abrechnungen der Klägerin.
- 6
- Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt (aA bezüglich der Abrechnung nach Soll-Vorschüssen: Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138). In beiden Fällen kann der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 21), beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist dies hier der Fall. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 17.08.2007 - 645 C 194/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 17.01.2008 - 307 S 121/07 -
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Beklagten im Haus A. straße 59 in M. . Im schriftlichen Mietvertrag vom 26. März 2004 ist unter § 5 Abs. 3 für die dort aufgeführten Betriebskosten (mit Ausnahme von vier Positionen) eine Verteilung "nach qm ges." vereinbart. Der Kläger leistete auf die Betriebskosten vereinbarungsgemäß monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 115 € und zahlte für den Zeitraum von 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2007 dementsprechend 2.760 € an die Beklagte. Diese rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007 am 19. November 2007 und am 26. November 2008 ab. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 ergab für die Wohnung des Klägers eine Gesamtsumme in Höhe von 1.549,38 € und eine Nachzahlungsforderung der Beklagten von 169,38 €, während die Abrechnung für das Jahr 2007 einen Gesamtbetrag von 1.673,83 € sowie einen Saldo zugunsten der Beklagten in Höhe von 293,83 € auswies.
- 2
- In beiden Abrechnungen wurden bei den Positionen (Allgemein-) Strom, Wasserkosten, Entwässerung, Müllabfuhr, Hauswart, Versicherungen, Grundsteuer , Heizkosten und - für das Jahr 2007 - Feuerschutzanlagen nicht nur die im Haus A. straße 59 angefallenen Kosten berücksichtigt, sondern die Gesamtkosten , die in der zusammenhängenden Häuserzeile mit der postalischen Anschrift A. straße 57, 59 und 61 angefallen sind. Alle drei Gebäude werden von der Beklagten vermietet. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig (Nr. 57: 540,50 qm; Nr. 59: 549,50 qm; Nr. 61: 579,50 qm). Allerdings befinden sich auf dem Grundstück Nr. 61 zusätzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend beleuchtet ist. Die Garagen stehen den Mietern aller drei Häuser zur Verfügung. Die Häuserzeile wird über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich im Haus A. straße Nr. 57 befindet. Außer den Heizkosten werden auch die Gebühren für die Müllentsorgung und die Prämien für die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam für die gesamte Häuserzeile erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen für die einzelnen Grundstücke getrennt festgesetzt.
- 3
- Die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten seit mehreren Jahren praktizierte Zusammenfassung der drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit blieb längere Zeit unbeanstandet. Erstmals mit Schreiben vom 21. Januar 2009 widersprach der Kläger den auf diese Weise erstellten Nebenkostenabrechnun- gen für die Jahre 2004 bis 2009. Mit weiterem Schreiben vom 3. März 2009 forderte er die Beklagte auf, die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 zurückzuzahlen und ordnungsgemäße Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu erstellen.
- 4
- Im vorliegenden Verfahren nimmt der Kläger die Beklagte auf Rückzahlung der für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 2.760 € (nebst Zinsen) in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechungen für die Jahre 2006 und 2007 und die Feststellung, die monatlich fälligen Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder jedenfalls so lange zurückzubehalten zu dürfen, bis die geschuldeten Vorauszahlungen den Betrag von 2.760 € erreicht haben. Das Amtsgericht hat der Klage in den Hilfsanträgen stattgegeben; das weitergehende Begehren des Klägers hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:
- 7
- Der Kläger könne nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB keine weitere Abrechnung seiner Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 verlangen. Die Beklagte habe den Anspruch des Klägers auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung mit den Abrechnungen vom 9. November 2007 und vom 26. November 2008 erfüllt. Damit stehe dem Kläger auch das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht zu.
- 8
- Die erteilten Abrechnungen genügten den in § 259 BGB gestellten Anforderungen und wiesen keine zu ihrer Unwirksamkeit führenden formellen Mängel auf. Beide Abrechnungen enthielten die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung geforderten Angaben. Neben den Gesamtkosten seien der aus sich selbst heraus verständliche Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen angegeben. Der Umstand, dass die Beklagte den Abrechnungen nicht nur die auf das Haus Nr. 59 entfallenden Kosten, sondern die in der zusammenhängenden Häuserzeile Nr. 57 bis 61 entstandenen Gesamtkosten zugrunde gelegt habe, berühre nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.
- 9
- Durch den angegebenen Verteilungsschüssel und durch den Hinweis im Kopf der Abrechnung "A. straße 57 - 61" sei offen gelegt worden, dass einheitlich über den gesamten Häuserkomplex abgerechnet werde. Die Beklagte sei auch berechtigt, die Häuserzeile zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dabei könne offen bleiben, ob sich eine solche Befugnis der Beklagten schon aus dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel "nach qm ges." oder aufgrund der lückenlosen und einheitlichen Bauweise ergebe. Denn unabhängig davon stehe einer getrennten Kostenerhebung jedenfalls ein faktisches Hindernis entgegen. Die einheitliche Versorgung aller drei Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verhindere eine getrennte Kostenermittlung und erlaube daher nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine gebäudeüber- greifende Abrechnung der betroffenen Betriebskosten. Hieran habe sich auch nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung nichts geändert, da der Gesetzgeber keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern im Gegenteil sogar klargestellt habe, dass keine Verpflichtung des Vermieters zur Abrechnung in möglichst kleinen Einheiten geschaffen werden solle. Für die Zulässigkeit einer Abrechnung unter Zusammenfassung mehrerer Objekte spreche auch der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Denn die Bildung einer Wirtschaftseinheit führe in der Regel zu einer einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung. Aus diesem Grunde sei die Beklagte nicht nur hinsichtlich der Heizkosten berechtigt, von einer nach Hausnummern getrennten Abrechnung abzusehen. Vielmehr brauche sie auch die übrigen Kostenpositionen nicht nach den einzelnen Objekten zu differenzieren , zumal hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten ohnehin Probleme bei der Verteilung auf die einzelnen Häuser entstünden.
II.
- 10
- Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision des Klägers ist daher zurückzuweisen.
- 11
- Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger weder eine erneute Nebenkostenabrechnung verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) geltend machen kann. Die Beklagte hat mit den erteilten Abrechnungen ihre Abrechnungspflicht ordnungsgemäß erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB).
- 12
- 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Abrechnungen vom 9. November 2007 und vom 26. November 2008 seien schon deswegen formell unzureichend, weil der Abrechnungsschlüssel nicht nachvollziehbar erläutert sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).
- 13
- Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO). Danach war vorliegend eine Erläuterung des verwendeten Umlagemaßstabs entbehrlich. Bei beiden Abrechnungen sind mit Ausnahme der Positionen "Kabelfernsehen" und "Heizkosten" als Verteilerschlüssel die mit 1.669,50 bezifferte Gesamtquadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil des Klägers (60,50) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung des Klägers) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist keine Erläuterung geboten, ob es sich bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche um die Fläche des Objekts A. straße 59 oder aller drei Häuser handelt. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen ange- gebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO Rn. 13, und vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b).
- 14
- Da es einer weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels nicht bedurfte, ist die von der Revision problematisierte Frage, ob die im Kopf der Abrechnungen enthaltene Angabe "A. straße 57 - 61" ausreichend verdeutlicht, dass die Fläche aller drei Häuser in die Berechnung der Gesamtfläche von 1.669,50 qm einbezogen worden ist, für den Streitfall ohne Bedeutung. Den beiden Abrechnungen ist weiter zu entnehmen, dass die Kosten für den Kabelanschluss pro Wohneinheit (29 €) berechnet und bei den Heizkosten jeweils der nach den - dem Kläger direkt übermittelten - Heizkostenabrechnungen der Firma T. vom 16. August 2007 und vom 26. September 2008 entfallende Anteil angesetzt worden ist.
- 15
- 2. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen sind auch nicht deswegen formell fehlerhaft und unwirksam, weil die Beklagte alle Betriebskosten mit Ausnahme der Kabelanschlussgebühren nicht objektbezogen, sondern gebäudeübergreifend abgerechnet hat. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO Rn. 22). Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung , sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2, 3 a).
- 16
- 3. Der Kläger kann daher nicht schon wegen formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der Betriebskosten verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abrechungen kann er keine Neuberechnung beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (aA LG Hamburg, WuM 1998, 727 f.; AG Wedding, GE 2004, 353 f.; Staudinger/Bittner, BGB, Neubearb. 2009, § 259 Rn. 32). Der Senat hat eine solche Befugnis in den Fällen anerkannt, in denen der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, aaO unter II 1 b; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 279, 460). Vorliegend kann dahin stehen, ob auch eine unzulässige Abrechnung unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude einen schwerwiegenden , vom Mieter mangels Kenntnis der Basisdaten nicht selbst behebbaren inhaltlichen Mangel darstellt, der einen Anspruch des Mieters auf erneute Abrechnung auslöst. Denn die Beklagte war - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat - berechtigt, gebäudeübergreifende Abrechnungen vorzunehmen. Dabei kann offen bleiben, ob die Parteien mit der Vereinbarung einer Abrechnung "nach qm ges." eine Abrede dahin getroffen haben, die Betriebskosten unter Einbeziehung sämtlicher in der Häuserzeile A. straße 57 - 61 anfallender Kosten vorzunehmen. Denn jedenfalls war die Beklagte nach § 556 Abs. 3 Satz 1, § 315 BGB befugt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.
- 17
- a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Beklagten eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das Haus A. straße 59 beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der Erklärungsgehalt beigemessen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden erfolgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall ohnehin keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556a Rn. 27; Langenberg , Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48).
- 18
- b) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die Befugnis der Beklagten, die Häuserzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, nicht auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten. Der Senat hat - anders als die Revision meint - im Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 371/04, aaO) die Möglichkeit einer umfassenden Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht davon abhängig gemacht, dass bei sämtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Eine solche Aussage hat der Senat schon deswegen nicht getroffen, weil in dem von ihm zu beurteilenden Fall lediglich über die Berechtigung des Vermieters zu einer einheitlichen Abrechnung der Heizkosten zu befinden war. Außerdem hat der Senat in der genannten Entscheidung die auf technischen Gründen beruhende Notwendigkeit einer einheitlichen Abrechnung auch im Rahmen der Heizkosten nicht zu einer unabdingbaren Voraussetzung für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertraglichen Abreden Bedeutung beigemessen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Wenn der Mietvertrag - wie hier - keine Festlegung darüber enthält, dass die Abrechnung der Betriebskosten gebäudebezogen zu erfolgen hat, hängt die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon ab, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen.
- 19
- aa) § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist (so aber Blank/Börstinghaus, aaO, § 556a BGB Rn. 11; noch restriktiver Langenberg, NZM 2004, 41, 46). Eine solche Einschränkung ergibt sich auch nicht aus der auf der Ermächtigungsgrundlage des § 556 Abs. 1 Satz 3 geschaffenen und zum 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV - BGBl. I S. 2346). Zwar hat der Gesetzge- ber hierbei die frühere Verweisung in § 556 Abs. 1 Satz 2 auf § 27 II. BV und die dort erwähnte "Wirtschaftseinheit" mit Geltung zum 1. Januar 2002 durch die Betriebskostendefinition in § 1 Abs. 1 BetrKV ersetzt, die den Begriff der "Wirtschaftseinheit" nicht mehr kennt. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollte hiermit jedoch keine Änderung der geltenden Rechtslage bezweckt und insbesondere keine Verpflichtung zur Abrechnung nach kleinstmöglichen Einheiten begründet werden (BR-Drucks. 568/03, abgedruckt in WuM 2003, 675, 681). Vielmehr ist in der amtlichen Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV der ausdrückliche Hinweis enthalten: "Die Bildung von Abrechnungs- und Wirtschaftseinheiten nach den bisher anerkannten Kriterien bleibt zulässig" (BRDrucks. 568/03, aaO).
- 20
- bb) Der in der amtlichen Begründung zum Ausdruck kommende Wille des Gesetzgebers, die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit auch weiterhin zuzulassen , entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben. Der Einwand, dass sich die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit wegen der Einbeziehung eines größeren Nutzerkreises im Einzelfall auch nachteilig für den Mieter auswirken könne und somit die Vereinbarung einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit oder eine diesbezügliche Bestimmung des Vermieters gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoße (vgl. hierzu etwa Blank/Börstinghaus, aaO; Langenberg, NZM 2004, aaO), ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil nach der Einschätzung des Gesetzgebers eine Abrechnung nach größeren Einheiten bei Beachtung der in Rechtsprechung und Schrifttum entwickelten Kriterien den Mieter nicht unbillig oder unzumutbar belastet. Ein Vermieter ist daher in den Grenzen des § 315 BGB nach wie vor berechtigt , eine Abrechnung der Nebenkosten auf der Grundlage der von ihm gebildeten Wirtschaftseinheit vorzunehmen, soweit mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen oder den Abrechnungsmodus eigenständig regeln (so auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556, Rn. 16; § 556a, Rn. 27; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556a Rn. 19 f.; Soergel/Heintzmann , BGB, 13. Aufl., § 556a Rn. 3; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 16; § 556a Rn. 23; einschränkend LG Itzehoe, ZMR 2004, 198; AG Pinneberg, WuM 2004, 537; WuM 2006, 379; ZMR 2006, 939; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rn. 1263 ff.; Sternel , Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 235 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556a BGB Rn. 61).
- 21
- cc) Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Beklagten gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit "A. straße 57 - 61" nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor (vgl. etwa OLG Koblenz, WuM 1990, 268, 269; LG Hamburg, WuM 2004, 498; MünchKommBGB/Schmid, aaO, § 556a Rn. 19; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO Rn. 23; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rn. 27; Soergel/Heintzmann, aaO). Die Abrechnung nach der gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen - etwa die Grundsteuer - getrennt abgerechnet werden könnten (so auch AG Pinneberg, ZMR 2006, 939, 940). Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf den Kläger ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte, so dass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Hinzu kommt, dass im Streitfall keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der Kläger durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, dem Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet wird. Dies gilt auch für die Umlegung der Grundsteuer. Zwar ist das Grundstück A. straße 61 größer als die beiden anderen Grundstücke, weil sich auf ihm zusätzlich 15 Garagen befinden. Diese Garagen stehen aber nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Mietern aller drei Gebäude zur Verfügung. Da somit dem Kläger durch die einheitliche Abrechnung keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition (einheitliche Abrechnung bei faktischen Hindernissen, ansonsten getrennte Abrechnung) nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würde und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Beklagten gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB. Der von der Beklagten gewählte Abrechnungsmodus berechtigt den Kläger daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.
- 22
- 4. Soweit der Kläger schließlich die Höhe einzelner Nebenkostenpositionen beanstandet hat (insbesondere Hauswart-, Versicherungs-, Kabelfernseh-, Strom-, Wasserkosten, Müllgebühren und Heizölverbrauch), berühren diese Einwendungen nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu befinden ist (vgl. etwa LG Hamburg, aaO). Der Kläger kann daher sein Abrechnungsverlangen nicht mit Erfolg auf diese Einwände stützen.
- 23
- 5. Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, dass die beschriebenen Einwendungen dem Kläger jedenfalls nach § 273 BGB das Recht gewähren, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, bis eine erneute Abrechnung erteilt oder der in den Jahren 2006 und 2007 vom Kläger gezahlte Gesamtbetrag von 2.760 € erreicht ist. Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen nach § 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 unter II 1 b aa, und vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 d, jeweils mwN). Vorliegend schuldet die Beklagte jedoch - wie vorstehend ausgeführt - keine erneute Abrechnung. Da § 273 BGB lediglich ein Druckmittel gewährt, um eine bestehende Verpflichtung durchzusetzen, eine solche aber vorliegend nicht existiert, ist der Kläger nicht zur Einbehaltung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen befugt.
- 24
- Die Beklagte ist - anders als die Revision meint - auch nicht gehalten, die laufenden Vorauszahlungen im Hinblick auf die Einwendungen des Klägers gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 herabzusetzen. Maßgebend für die Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen sind die vertraglichen Vereinbarungen. Daneben kann jede Partei auf der Grundlage der vorausgegangenen Abrechnung eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Da hierbei eine Mitwirkung der Gegenseite nicht erforderlich ist, ist für das Druckmittel des § 273 BGB kein Raum. Davon abgesehen ist ein Anspruch des Klägers auf Herabsetzung der laufenden Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht dargetan.
Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Mülheim an der Ruhr, Entscheidung vom 27.10.2009 - 27 C 1028/09 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 02.03.2010 - 13 S 243/09 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Beklagte zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist. Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 24. Juni 1999 an den Beklagten Geschäftsräume zu einer Miete von monatlich 950,88 DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 199,12 DM. Der Beklagte hat sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Klägerin erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage unter anderem die aufgelaufenen Rückstände geltend. Das Landgericht hat den Beklagten unter teilweiser Klageabweisung zur Zahlung von 1.713,46 € verurteilt. Dabei ist es von einer Minderung der Gesamtmiete (Bruttomiete) in Höhe von 10 % für die Monate Juni bis August sowieOktober 2001 und von 20 % für die Monate November 2001 bis Juni 2002 ausgegangen. Die Berufung, mit der die Klägerin nur noch die Minderung angegriffen hat, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision bleibt ohne Erfolg.I.
Das Kammergericht, dessen Urteil in WuM 2004, 17 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, die Feuchtigkeitsschäden seien erhebliche Mängel der Mietsache im Sinne des - für den Zeitraum Juli bis August 2001 gemäß Art. 229 § 3 EGBGB hier noch geltenden - § 537 Abs. 1 BGB a.F. und - für den Zeitraum ab Oktober 2001 - des § 536 Abs. 1 BGB. Die nach einem Wassereinbruch entstandenen Schäden einschließlich des darauf beruhenden Schimmelbefalls seien auf den vorgelegten Fotos deutlich zu erkennen. Es handele sich nicht nur um einen unerheblichen ästhetisch-kosmetischen Mangel. Es müßten 15 m² Tapete und 3 m² Putz beseitigt werden. Zusammen mit den unstreitigen Schäden am Fußboden seien 10 % Minderung gerechtfertigt. Eine weitere Beeinträchtigung ergebe sich aus einem Defekt der Regenrinne. Der gesamte auf der Dachfläche angesammelte Regen werde durch die beschädigte Stelle vor den Eingangsbereich der Büroräume geleitet mit der Folge, daß es an Regentagen nicht möglich sei, die Räume zu betreten und zu verlassen, ohne sich die Klei-dung erheblich zu verschmutzen. Durch den Mangel werde der Regen gebündelt vor die Eingangstür der Büroräume geleitet. Dies rechtfertige eine weitere Minderung von 10 %. Zu Recht sei das Landgericht bei seiner Minderungsberechnung von der Bruttomiete ausgegangen. Als Ausgangspunkt für die Herabsetzung der Miete kämen die Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten), die Bruttomiete (Mietzins mit allen Nebenkosten) oder die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten ohne Heizkosten) in Betracht. Sofern Nebenkosten in eine Mietminderung einbezogen würden, ergebe sich das weitere Problem, ob dies gleichmäßig geschehen solle, oder ob eine Berücksichtigung nur der Nebenkosten geboten sei, die von dem die Minderung begründenden Mangel betroffen seien. Im Gesetz sei lediglich von der Herabsetzung der Miete die Rede. Von einer Legaldefinition der Miete habe der Gesetzgeber abgesehen und die Lösung der Rechtspraxis überlassen. Maßgebend sei die Bruttomiete, also die Einbeziehung sämtlicher Nebenkosten. Aus § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, daß der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit sei, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge des Mangels aufgehoben sei. In diesem Falle müsse der Mieter nichts, auch keine Nebenkosten zahlen. Im Hinblick darauf lasse sich nicht überzeugend begründen, daß bei einer nur teilweisen Aufhebung der Tauglichkeit die Nebenkosten ganz oder teilweise weiter zu zahlen seien. Beide Fälle habe der Gesetzgeber in unmittelbarem Zusammenhang geregelt und dabei das Wort "Miete" gewählt. Durch die Mietminderung solle das von den Parteien festgelegte Äquivalenzverhältnis wieder hergestellt werden. Bei dieser Äquival enzbetrachtung lasse sich die Nettomiete nicht sinnvoll von den Nebenkosten trennen. Der Mieter zahle, um die Räume im Rahmen des vertraglich gestatteten Gebrauchs entsprechend ihrer Ausstattung und ihrer technischen Möglichkeiten zu nutzen. Die Nebenkosten dienten diesem Zweck. Sie ermöglichten und erleichterten die
Raumnutzung. Eine beschränkte Nutzungsmöglichkeit bewirke, daß auch die auf volle Funktionsfähigkeit der Räume gerichteten Nebenkostenzahlungen ihren Zweck nicht voll erreichen könnten. Eine nach einzelnen Nebenkostenpositionen differenzierende Sichtweise sei äußerst unpraktikabel. Der Mieter müßte im einzelnen erläutern, welche Nebenkostenposition betroffen sei und warum. Er müßte nach dem Grad der Betroffenheit für jede Position eine gesonderte Minderungsquote benennen und daraus unter Einbeziehung der anteilig herabgesetzten Nebenkostenmiete eine Gesamtminderung errechnen. Die damit verbundenen Belastungen bei der gerichtlichen Durchsetzung einer Mietminderung lägen für jeden Mietrechtspraktiker auf der Hand; auch das Gebot des effektiven Rechtsschutzes hindere, dieser Auffassung zu folgen.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand. 1. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, daß der Wassereinbruch im Jalousienbereich die Mietsache nur unerheblich beeinträchtige. Bei der Frage , ob die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich gemindert ist, handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der dem Tatrichter einen im Revisionsverfahren nur eingeschränkt nachprüfbaren Beurteilungsspielraum eröffnet. Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoße (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - BGHReport 2004, 1615, 1616). Danach ist die angegriffene Entscheidung nicht zu beanstanden. Ohne revisiblen Rechtsfehler durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, daß die Erneuerung von 15 m² Tapete und 3 m² Putz die Grenze der Unerheblichkeitüberschritten hat. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte dies keiner näheren Begründung. Auch soweit das Berufungsgericht wegen der defekten Regenrückhaltevorrichtung des Gebäudes eine Minderung in Höhe von 10 % angenommen hat, vermag die Revision keinen Erfolg zu haben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dadurch an insgesamt 196 Tagen der Regen nicht nur nicht abgeleitet, sondern sogar "gebündelt" vor die Eingangstür der Büroräume geleitet. Die gegen diese Feststellungen erhobene Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). Mit der Bewertung dieses Mangels in Höhe von 10 % hat das Berufungsgericht seinen tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten. 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe bei der Berechnung der Minderung nicht die Bruttomiete zugrunde legen dürfen.
a) Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (Nachweise bei Schmidt-Futterer /Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 324-327; Staudinger/Emmerich BGB (2003) § 536 Rdn. 55). Nach Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso OLG Düsseldorf WuM 1994, 324; OLG Hamm OLGR 1996, 76 f.; OLG Frankfurt WuM 1986, 19; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO Rdn. 324; Sternel WuM 2002, 244) errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, daß die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu berechnen sei (OLG Koblenz ZMR 2002, 744). Eine dritte Auffassung meint, daß die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten) maßgebend für die Berechnung der Mietminderung sei (KG 8. Zivilsenat GE 2002, 930). Weiter wird die Auffassung vertreten, daß die Nebenkosten bei der
Minderung nur erfaßt werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den Mangel beeinträchtigt werde (OLG Düsseldorf WuM 1994, 324). Emmerich (Miete 8. Aufl. § 536 Rdn. 32 a.E.) geht davon aus, daß das Gericht im Rahmen seines Schätzungsermessens (§ 287 ZPO) gleichermaßen von der Brutto- wie von der Nettomiete ausgehen könne, wenn ihm dies angemessen erscheine. Einigkeit besteht lediglich, daß dann, wenn Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete , also eine Bruttomiete, vereinbaren, die im Mietpreis kalkulatorisch enthaltenen Betriebskosten mit zur Miete zählen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO Rdn. 329).
b) Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Schon nach früherem Recht war die Frage umstritten (vgl. Staudinger/Emmerich aaO). Das Mietrechtsreformgesetz hat diese Unsicherheit nicht beseitigt. Im Regierungsentwurf (BT-Drucks. 14/4553, S. 19) hatte es in § 556 Abs. 1 BGB noch geheißen: "Die Miete umfaßt die Grundmiete und den Betrag für Betriebskosten im Sinne des § 27 II.BV". Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages hatte jedoch Bedenken, daß eine Legaldefinition Streitfragen, die für die Minderung bestehen, zwar klären könnte, in anderen Bereichen aber neue Streitfragen aufwerfen würde. Er gab § 556 Abs. 1 BGB die jetzt Gesetz gewordene Fassung (Nachweise bei Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz S. 156). Danach läßt das Gesetz - wie bisher - alle Interpretationsmöglichkeiten zu (Sternel aaO, 246). Die Vielzahl vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten einerseits und die Fülle unterschiedlicher Minderungsfälle andererseits machen es schwer, einen einheitlichen Maßstab zu finden. Für jede Auffassung lassen sich Fälle finden, die die Vorzüge der jeweili-
gen Variante herausstellen, aber auch solche, die ihre Schwächen deutlich machen. Der Senat schließt sich der Auffassung des Berufungsgerichts an. Für sie sprechen systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte. aa) Der Gesetzgeber hat in § 556 BGB klargestellt, daß Betriebskosten vereinbart werden können. Da § 556 BGB zum Unterkapitel "Vereinbarungen über die Miete" gehört, sind Betriebskosten jedenfalls nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO Rdn. 329). bb) Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß durch die Mietminderung das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer im Vertragssinne nutzbaren Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen. Die Leistung des Vermieters besteht in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Das umfaßt alles, was erforderlich ist, um die vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehören dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählen mangels abweichender Vereinbarung unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll. Die Vermieterleistung läßt sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert sind. Vielmehr
sind sie mit dieser unlösbar vernetzt; es handelt sich um eine komplexe Leistung (Sternel aaO 246). Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten ) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Daran ändert entgegen der Auffassung der Revision der Umstand nichts, daß die Höhe der Mietnebenkosten in der Regel, zumindest wenn die Nebenkosten abgerechnet werden müssen, nicht durch Parteivereinbarung, sondern einseitig durch Dritte und bei den verbrauchsabhängigen Leistungen durch den Verbrauch seitens des Mieter festgelegt werden. Auch wenn der Vermieter die Höhe der Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen kann, so hat er sich doch zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet. Dementsprechend besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im einzelnen gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen sind. Daraus ergibt sich, daß ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, daß die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muß, um die Äquivalenz wieder herzustellen. cc) Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß ein Ansatz der Nettomiete zu Wertungswidersprüchen führen könnte. Nach der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels aufgehoben ist. Daß der Mieter in diesem Falle keine Nebenkosten vorauszahlen muß, darüber besteht Einigkeit (Sternel aaO 246; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 54); es wäre kaum nachvollziehbar, müßte der Mieter, obwohl er die Mietsache nicht nutzen kann, weiterhin die Neben-
kosten vorauszahlen. Besteht aber bei 100-prozentiger Nutzungsbeeinträchtigung überhaupt keine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten, so wäre es nicht verständlich, bei geringerer, nicht vollständiger Nutzungsbeeinträchtigung die Nebenkosten nicht entsprechend herabzusetzen. Nach der gesetzlichen Regelung wird der Mieter nämlich von der Entrichtung der "Miete" befreit, bei Minderung der Tauglichkeit soll die "Miete" lediglich herabgesetzt werden (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es ist schon kein ausreichender Grund ersichtlich, in zwei aufeinanderfolgenden, inhaltlich dasselbe Problem regelnden Sätzen - wobei es sich nur um einen graduellen Unterschied handelt - den Begriff Miete einmal als Bruttomiete und im anderen Fall als Nettomiete anzusehen. Erst recht ist davon Abstand zu nehmen, wenn dies zu schwerlich nachvollziehbaren Wertungswidersprüchen führen würde. dd) Schließlich ließe sich bei Zugrundelegung der Nettomiete ein einheitlicher Maßstab für alle Formen der Nebenkostenzahlung (Inklusivmiete, Grundmiete mit Nebenkostenpauschale, Grundmiete und abrechenbare Nebenkostenvorauszahlung ) nur schwer erreichen, so daß die Höhe der Minderung letztlich von der vereinbarten Mietstruktur abhinge. Es besteht nämlich Einigkeit, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete (Bruttomiete) der Ansatz der Nettomiete kein geeigneter Maßstab für die Minderung ist (Schmidt-Futterer/ Eisenschmid aaO Rdn. 329), weil die nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten nur mit Schwierigkeiten festgestellt werden können und deshalb von der Bruttomiete ausgegangen werden muß. Würde bei Vereinbarung einer Nettomiete in Verbindung mit einer (nicht abzurechnenden) Pauschale entgegen der hier vertretenen Auffassung von der Nettomiete ausgegangen, so hätte es der Vermieter in der Hand, durch Vereinbarung einer niedrigeren Grundmiete und einer hohen Nebenkostenpauschale die Minderung zum Nachteil des Mieters zu beeinflussen. Dies wollte der Gesetzgeber aber - zumindest für den Bereich des Wohnraummietrechts - gerade ausschließen (vgl. § 536 Abs. 4 BGB).
ee) Aus den unter aa) bis dd) genannten Erwägungen verbietet sich auch die - vermittelnde - Lösung, von der Nettomiete auszugehen und die Nebenkosten nur dann herabzusetzen, wenn der Mangel einen Bereich der Vermieterleistung betrifft, für den die Nebenkosten zu leisten sind. Darüber hinaus weist das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, daß diese Lösung wenig praktikabel ist, weil sie den Mieter mit einem erheblichen Darlegungs- und Berechnungsaufwand belaste. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Minderung automatisch eintritt, müßte der Mieter nämlich diejenigen Anknüpfungstatsachen darlegen, die Grundlage für die Ermittlung der Minderungsquote sind. Er hätte im einzelnen vorzutragen, welche Nebenleistung vom jeweiligen Mangel betroffen ist und welcher Teilbetrag aus dem Gesamtbetrag der Nebenkosten auf die vom Mangel betroffene Nebenleistung entfällt. Das wäre mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, falls die Nebenkosten im Mietvertrag nicht aufgeschlüsselt sind. Liegen mehrere Mängel vor, die unterschiedliche Nebenleistungen betreffen, würde sich der erforderliche Aufwand noch erhöhen. Im Anschluß daran wäre die Gesamtminderung zu errechnen. Bei in diesem Bereich nicht selten streitigem Vortrag müßte Beweis erhoben werden. Auch unter Berücksichtigung von § 287 ZPO würde das zu erheblichen Belastungen der Tatgerichte führen. Demgegenüber sollte die Mietrechtsreform das Streitpotential verringern und auch einen Beitrag zur Entlastung der Gerichte leisten (BT-Drucks. 14/4553 S. 34). ff) Aus den zuletzt genannten Gründen ist auch der Auffassung von Emmerich (aaO § 538 Rdn. 32), dem Tatrichter jeweils die Entscheidung zu überlassen , welchen Maßstab er anwenden will, nicht zu folgen. Zwar könnte der Tatrichter durch Auswahl der ihm am geeignetsten erscheinenden Methode im Einzelfall zu einer angemessen Herabsetzung kommen. Die Parteien müßten aber ihren Vortrag an der vom Gericht jeweils ins Auge gefaßten Methode ausrichten. Die heute bestehende Rechtszersplitterung, die sogar innerhalb einzel-
ner Gerichte besteht (vgl. Anmerkung Schach GE 2002, 500 m.w.N.), würde dadurch noch weiter vergrößert.
Hahne Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz ist Fuchs urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Ahlt Dose
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Wegen Mängeln der Wohnung minderte sie - von der Klägerin unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 € in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 jeweils um 64 € und von März bis Juni 2006 um monatlich 104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250,53 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen.
- 2
- Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 (183,81 €) und 2007 (112,57 €) sowie restliche Miete für Januar 2008 (77,84 €) geltend, insgesamt 374,22 € nebst Zinsen. Ihre Berechnung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht darauf , dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt.
- 3
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage nur in geringem Umfang (2,83 € nebst Zinsen ) stattgegeben; im Übrigen hat das Landgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihr abgewiesenes Klagebegehren weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Die Berufung der Klägerin bleibe bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 2,83 € ohne Erfolg. Weitergehende Nachforderungsansprüche stünden der Klägerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe in die Betriebskostenabrechnungen einzustellen seien.
- 7
- Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderung. Dies führe aber nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei, denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgten - im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete - die Miete nicht endgültig im Sinne des § 362 BGB; vielmehr sei über die Vorauszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig sei. Vor diesem Hintergrund erscheine es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des § 366 BGB trotz der Einheitlichkeit der Miete entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbständigt hätten. Dies führe im Fall des Fehlens einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung des Mieters - wie vorliegend - dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollständig und der Nettomietanteil der Mietforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des einbehaltenen Betrages geminderten Höhe gemäß §§ 362, 366 Abs. 2 BGB getilgt werde. Damit stehe der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in Höhe von 2,83 € zu. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2008 nicht zu, da der Beklagten aus den gleichen Gründen ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 zustehe, in dessen Höhe die Mietforderung für Januar 2008 durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen sei.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
- 9
- Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für den Monat Januar 2008 nicht besteht.
- 10
- 1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass weitergehende Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht bestehen, wenn die von der Beklagten monatlich einbehaltenen Minderungsbeträge - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrechnung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten in Ansatz gebracht werden. Sie meint aber, die monatlichen Minderungsbeträge müssten nach der Senatsrechtsprechung anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden und bei einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages errechneten sich die von der Klägerin geltend gemachten Nachforderungen. Beides trifft nicht zu.
- 11
- a) Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monatlichen Miete einbehält, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden müsste. Er hat sich in diesem Urteil (aaO unter II 1 a) für die Wohnraummiete der Rechtspre- chung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist und dies unabhängig davon gilt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6 ff.). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzuleiten ist für die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist.
- 12
- Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag , wie das Berufungsgericht für zwingend geboten gehalten hat, ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob, wie die Revision fordert, eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.
- 13
- b) In der mietrechtlichen Kommentarliteratur, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, wird allerdings die Frage für erheblich gehalten, wie die Anrechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, der auch das Berufungsgericht gefolgt ist, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Entscheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem.
- 14
- Bereits das Amtsgericht hat im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt , dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis führen (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 358). Lediglich Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit können dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO). Rechtlich zwingend ist dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts aber nicht. Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung aber nicht entgegen. An der allein maßgeblichen Gesamtabrechnung ändert sich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits.
- 15
- c) Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und gegebenenfalls wie die monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 besteht entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet würde.
- 16
- Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren wäre. Dessen bedarf es aber nicht. Denn eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Dass der Klägerin bei einer solchen Gegenüberstellung Nachforderungen zustünden , hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revision nicht geltend.
- 17
- 2. Ein Anspruch auf Zahlung von 77,84 € restlicher Miete für den Monat Januar 2008 besteht ebenfalls nicht. Die Jahresabrechnung der Klägerin für das Jahr 2004 ist aus den gleichen Gründen fehlerhaft wie die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, so dass der Beklagten aus den Abrechnungen für die Jahre 2004, 2006 und 2007 das vom Berufungsgericht festgestellte Guthaben von zusammengerechnet 77,84 € zusteht und die Beklagte mit diesem Guthaben gegen den streitigen Teilbetrag der Miete für Januar 2008 wirksam aufgerechnet hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 18.02.2010 - 646 C 405/09 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 12.08.2010 - 307 S 30/10 -
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.