Landgericht Bonn Urteil, 06. Nov. 2014 - 6 S 154/14
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 24.07.2014 (106 C 7/14) wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt auch die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich folgender Fragen:
1.
Ist in der Regel das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung sprechen, die einen erneuten Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen oder im Hinblick auf anderweitige Pflichtverletzungen hypothetisch zumindest eine Abmahnung rechtfertigen würden.
2.
Für den Fall der Verneinung der Frage zu Ziffer 1: Unter welchen (weiteren) Voraussetzungen ist das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat?
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.820,00 € (= 12 x 735,00 €) festgesetzt.
1
Gründe:
2I.
3Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Abweisung ihrer Räumungsklage durch das Amtsgericht.
4Das Amtsgericht Siegburg hat die Klage mit Urteil vom 24.07.2014 (106 C 7/14) insoweit abgewiesen, als die Klägerin die Räumung der von ihr an die Beklagten vermieteten Wohnung wegen Mietrückständen begehrte. Auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
5Die Parteien streiten sich im Wesentlichen darum, ob die Zahlung der Beklagten vom 25.02.2014, durch die die Mietrückstände vollständig ausgeglichen worden sind, dazu führt, dass sich die Klägerin nicht mehr auf die von ihr wegen Zahlungsrückständen ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und 18.02.2014 berufen kann.
6Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es nach dem 25.02.2014 zu keinen weiteren Zahlungsrückständen der Beklagten gekommen ist und die Beklagten auch keine sonstigen Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt haben.
7II.
8Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
9Das Amtsgericht hat den Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 BGB im Ergebnis zu Recht verneint.
101.
11a)
12Mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB als unwirksam angesehen. Auch die fristlose Kündigung vom 18.02.2014 ist durch den vollständigen Ausgleich der Mietrückstände durch die Zahlung am 25.02.2014 unwirksam geworden. Soweit die Klägerin meint, die Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB sei insoweit nicht gewahrt, greift dies nicht durch. Die Frist beträgt zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage. Die Klage ist am 19.02.2014 bei Gericht eingegangen. Die Zahlung erfolgte bereits sechs Tage später am 25.02.2014. Ungeachtet des § 167 ZPO ist die Frist mithin gewahrt worden.
13b)
14Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Zahlung nur die erste Kündigung unwirksam gemacht habe und § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der zweiten fristlosen Kündigung vom 18.02.2014 ausschließe, geht dies ebenfalls fehl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB regelt den Fall, dass bereits eine Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist und in engem zeitlichen Zusammenhang danach erneut eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt wird.
15Maßgeblich für die Berechnung der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ist zwar grundsätzlich der Zugang der Kündigungserklärung (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, § 569 Rn. 51). Aber als weitere Einschränkung ist erforderlich, dass die weitere Kündigung nach der Schonfristzahlung liegt, die die erste Kündigung unwirksam gemacht hat. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Schonfristzahlung und der Ausschlussregelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 64 = NZM 2000, S. 415, 447). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB a.F. vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Dr 14/4553, S. 64). Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ohne Rücksicht auf die Höhe der aufgelaufenen Mietrückstände auf Grund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten vollständigen Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, dies jedoch dann nicht der Fall sein soll, wenn der Vermieter bei einem Mietrückstand in identischer Höhe statt einer Kündigung mehrere Kündigungen gestützt auf die Rückstände unterschiedlicher Zeitabschnitte erklärt. Wenn das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB für den Eintritt der Unwirksamkeit der Kündigung verlangt, dass alle bestehenden Mietrückstände ausgeglichen sind – unabhängig davon, ob sich die Kündigung auf diese stützte oder nicht – so muss der Ausgleich aller Mietrückstände innerhalb des für die Schonfristzahlung vorgesehenen Zeitraums auch dazu führen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Es kann dann nicht darauf ankommen, ob der Vermieter der ersten Kündigung vor der Schonfristzahlung noch eine weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachschiebt oder nicht. Hierdurch wird auch dem Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ausreichend Rechnung getragen. Dieser soll den Vermieter davor schützen, dass der Mieter wiederholt Mietrückstände auflaufen lässt und die Wirkung einer daraufhin erklärten Kündigung jeweils durch nachträgliche Zahlungen entfallen lässt. Es soll ihm gerade nur einmal ermöglicht werden, eine zwangsweise Vertragsfortsetzung durch die Begleichung aller offenen Rückstände zu erreichen. Vorliegend gab es auch nur eine Schonfristzahlung, die alle Mietrückstände beseitigte, die zuvor aus einem einheitlichen Grund – der Nichtzahlung der ARGE- aufgelaufen waren.
162.
17Die Klägerin kann ihren Räumungsanspruch auch nicht auf die gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen stützen.
18Die ordentlichen Kündigungen sind zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung der Beklagten jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.
19a)
20Die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und vom 25.02.2014 sind wirksam.
21aa)
22Grundsätzlich ist es zulässig, neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zu erklären. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der Gegenpartei geknüpft ist. Wird hingegen ein Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist (BGH, NZM 2005, 334, 335).
23bb)
24Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Beklagten durch die Nichtzahlung der Mieten für November und Dezember 2013 sowie Januar und Februar 2014 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hatten. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH, NZM 2013, 20, 21). Erst Recht muss dies gelten, wenn - wie hier - der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten und die Dauer von zwei Monaten übersteigt. Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB eröffnet.
25Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet. Insoweit folgt aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen muss (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, § 573 Rn. 41). Vorliegend hatte das Jobcenter ab November 2013 die Leistungen eingestellt. Zwar kann ein eventuelles Verschulden des Jobcenters, wenn dieses die Leistung grundlos eingestellt haben sollte, den Beklagten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden. Diese Zurechnungsnorm ist bei einer Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht anwendbar. Dies folgt daraus, dass der Anspruchsberechtigte das Jobcenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter einschaltet. Er wendet sich vielmehr an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Das Jobcenter nimmt bei der Mietzahlung eine hoheitliche Aufgabe wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar (BGH, NJW 2009, 3781). Allerdings trifft den Mieter bei einer Nichtleistung durch das Jobcenter dann ein Verschulden, wenn er selbst die Nichtleistung verursacht hat, etwa durch verspätete Beantragung der Sozialleistung, durch Verletzung sozialrechtlicher Mitwirkungspflichten oder durch die Angabe einer falschen Bankverbindung. Wenn der Mieter jedoch nachgewiesen hat, dass er alles ihm Obliegende getan hat, um die pünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter zu gewährleisten (LG Bonn, Beschluss vom 09.07.2010, 6 T 144/10, abgedruckt in ZMR 2011, 511), hat er die Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB widerlegt.
26Grundsätzlich ergibt sich zwar aus dem von den Beklagten vorgelegten Bescheiden des Jobcenters vom 21.10.2013 (Bl. ## d.A.) und vom 25.02.2014 (Bl. ## d.A.), dass die Einstellung der Leistungen ab November 2013 rechtswidrig war. Dies lässt sich auch ohne weiteren Vortrag der Beklagten hierzu daraus schließen, dass der Bescheid vom 21.10.2013 nach § 44 SGB X zurückgenommen worden ist, der die Rücknahme eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsaktes regelt. Wäre der Entziehungsbescheid anfänglich rechtmäßig gewesen und erst durch nachträgliche Umstände rechtswidrig geworden, hätte die Behörde die Rücknahme auf § 48 SGB X gestützt. Die Beklagten haben jedoch nicht ausreichend dazu vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass sie sich unverzüglich nach Zugang des Bescheids vom 21.10.2013 darum bemüht haben, eine Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Sie haben ferner nicht substantiiert dazu vorgetragen, wann sie der Behörde welche für deren Entscheidung erheblichen Umstände vorgetragen haben. Soweit die Beklagte zu 1) sich hierzu in der mündlichen Verhandlung geäußert hat, ist auch dieser Vortrag zum einen nicht ausreichend substantiiert, zum anderen erfolgte er verspätet, nachdem die Klägerin ihn bestritten hat. Es kann nach alldem nicht ausgeschlossen werden, dass die Beklagten nicht unverzüglich nach Erhalt des Bescheids vom 21.10.2013 alles Erforderliche unternommen haben, um eine schnellstmögliche Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Dies geht zu Lasten der Beklagten.
27b)
28Anders als das Amtsgericht geht die Kammer zwar davon aus, dass die Kündigungen nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden sind. Die Kammer schließt sich insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, dass eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht in Betracht kommt (BGH, NZM 2005, 334f.; NZM 2013, 20ff.). Bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB sprechen dagegen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (BGH, a.a.O.).
29Ferner fehlt auch die für eine analoge Anwendung erforderliche planwidrige Regelungslücke. Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl I, 1149) zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334, NZM 2013, 20, 22).
30c)
31Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksamen ordentlichen Kündigungen gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.
32Nach Auffassung der Kammer stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell auch so LG Krefeld, WuM 2013, 114). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, nicht wiederholt in den Kreislauf Zahlungsrückstand, Kündigung, Zahlung, zwangsweise Vertragsfortsetzung zu geraten, dem im Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB Rechnung getragen wird, wird dadurch berücksichtigt, dass für ein erfolgreiches Berufen auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs durch den Mieter keine Anhaltspunkte dafür vorliegen dürfen, wonach es auch künftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird oder dass anderweitige erhebliche Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen ist, die zu einer Kündigung geführt haben, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden ist (vgl. den Rechtsgedanken des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Es können aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Dabei scheint angemessen darauf abzustellen, ob die betreffenden Gründe hypothetisch zumindest eine Abmahnung gerechtfertigt hätten. Sofern aber – abgesehen von dem ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand – keine objektiven Gründe vorliegen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigen würden oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Die Voraussetzungen von § 242 BGB liegen in diesem (Regel-)Fall zugunsten des Mieters vor.
33Diese Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Der Bundesgerichtshof hat bisher keine Grundsätze dafür aufgestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre und hat im Urteil vom 10.10.2012 lediglich ein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die ordentliche Kündigung verneint im Hinblick auf einen Zeitablauf von neun Monaten zwischen Kündigung und Erfüllung der Zahlungsrückstände. Ob der Bundesgerichtshof damit (allgemein) sagen wollte, dass es auf den Zeitablauf zwischen Kündigungszugang und Erfüllung der Zahlungsrückstände ankommt, erscheint zweifelhaft. Sachgerechter erscheint der Kammer insoweit die gesetzliche Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (teilweise) heranzuziehen. Ungeachtet dessen, dass keine analoge Anwendung dieser Norm in Betracht kommt, vermag aber der in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Rechtsgedanke fruchtbar gemacht werden für eine angemessene Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung – bezüglich des relevanten Zeitablaufs. Deshalb meint die Kammer, dass in der Regel bei einer vollständigen Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage), bzw. wenn sich eine öffentliche Stelle binnen dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet hat, die Berufung auf die wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Dies stellt auch keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB“ dar, weil im Unterschied zu den Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung (nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung ungeachtet sonstiger Umstände)zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen sind, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.
34Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung der Beklagten, die bereits innerhalb von zwei Monaten nach der ersten Kündigung und sechs Tage nach Eingang der zweiten Kündigung bei Gericht erfolgte (und damit auch spätestens binnen zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage), in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen. Der Klägervertreter hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eingeräumt, dass es mit Ausnahme des streitgegenständlichen Zahlungsverzuges zu keinen weiteren Pflichtverletzungen der Beklagten gekommen sei. Auch wurden keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, die darauf schließen ließen, dass die Beklagten künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werden. Weder das Verhalten der Beklagten vor November 2013, noch nach der Zahlung am 25.02.2014 lässt befürchten, dass es auch künftig wieder zu Mietrückständen kommen wird. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Bescheid des Jobcenters vom 21.10.2013 schließlich gemäß § 44 SGB X als anfänglich rechtswidriger Verwaltungsakt zurückgenommen worden ist. Auch wenn die Beklagten keine näheren Umstände dazu vorgetragen haben, wie es schließlich zu dem Bescheid vom 21.10.2013 gekommen ist und was sie wann unternommen haben, um eine Rücknahme des Bescheids zu erreichen, lässt sich aus dem Umstand, dass es schließlich etwa vier Monate nach Erlass des rechtswidrigen Bescheids zu einer Rücknahme gekommen ist, schließen, dass die Beklagten sich um ihre sozialrechtlichen Belange und damit um die Sicherstellung der Mietzahlungen durch das Jobcenter jedenfalls gekümmert haben. Anhaltspunkte für einen erneuten Zahlungsausfall in der Zukunft bestehen nicht.
35Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
36Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
37III.
38Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2, 2. Alt. ZPO).
39Die Frage unter welchen Voraussetzungen sich ein Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellt im Fall einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und eines späteren Ausgleichs der offenen Mietverbindlichkeiten, ist höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Die Kammer verkennt nicht, dass es sich grundsätzlich um eine Entscheidung im Einzelfall handelt, wann eine nachträgliche Zahlung die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lässt. Allerdings erscheint es der Kammer bei der vorliegenden Frage aus rechtspolitischen, rechtsfortbildenden und nicht zuletzt auch verfassungsrechtlichen Gründen erforderlich, dass durch eine höchstrichterliche Rechtsprechung Leitsätze zur Anwendung des § 242 BGB formuliert werden, um für Rechtssicherheit zu sorgen. Es besteht sonst die konkrete Gefahr, dass öffentliche Leistungsträger, welche Nachzahlungen nach SGB zur Vermeidung von Obdachlosigkeit leisten, in dem Fall, dass auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt worden ist, keine Schonfristzahlung leisten, wenn durch diese der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann. Der Kammer ist bekannt, dass die Sozialbehörden in der Regel Darlehen an Mieter zur Leistung der Schonfristzahlung nur bewilligen, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesichert ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung werden deshalb Darlehen in der Regel verweigert, weil die Schonfristzahlung nicht mit der hinreichenden Sicherheit die Fortsetzung des Mietverhältnisses sichert. Sofern also die mietgerichtliche Rechtsprechung keine belastbaren Regelfälle aufsteht, in welchen Fallkonstellationen die Erfüllung der Zahlungsrückstände bzw. eine entsprechende Übernahmeerklärung dazu führt, dass die (in aller Regel hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung des Vermieters einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 242 BGB nicht entgegensteht, werden die Sozialbehörden (weiterhin) gehalten sein, die Bewilligung solcher Darlehen abzulehnen, was sowohl angesichts des Sozialstaatsprinzips unhaltbar ist, als auch letztlich auf Kosten der Allgemeinheit geht – denn die sich daran häufig anschließenden (meist höheren) Kosten von Umzug/neuer Wohnung/Vermeidung von Obdachlosigkeit trägt letztlich wiederum die Allgemeinheit. Die Kammer ist sich dabei durchaus bewusst, dass viele Vermieter gegenüber der Sozialbehörde auf Nachfrage eine Erklärung abgeben, dass das Mietverhältnis auch im Hinblick auf die ordentliche Kündigung fortgesetzt werden kann, wenn sämtliche Rückstände beglichen werden und dass dann das Darlehen bewilligt wird. Dies zeigt aber gerade, dass die aktuelle nicht hinreichend klare Rechtsprechung der Zivilgerichte dazu führt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für auf Sozialleistungen angewiesene Mieter in der Regel faktisch vom Gutdünken des Vermieters abhängt, was sowohl rechtspolitisch als auch verfassungsrechtlich nicht hinnehmbar ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung (des Bundesgerichtshofs) vermag der Mieter auch kaum mit dem Argument durchzudringen, dass der Vermieter sich durch die Nichtabgabe dieser Erklärung rechtsmissbräuchlich verhalten habe und er sich deshalb nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung berufen könne. Denn der Vermieter vermag sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu berufen, aus welcher kaum eine Verpflichtung des Vermieters zur Abgabe einer solchen Erklärung abgeleitet werden kann, auch nicht im Hinblick auf § 241 Abs. 2 BGB. Dass im Übrigen vernünftige Vermieter in dem genannten Regelfall freiwillig die erwähnte Erklärung gegenüber den Sozialbehörden auch heute schon abgeben, veranschaulicht die Richtigkeit der Anerkennung des von der Kammer skizzierten Regelfalls.
40Diese aktuelle Situation ist in der Gesamtschau weder für den Mieter, noch für den Vermieter, dessen Forderungen dann möglicherweise nicht beglichen werden, noch für die Allgemeinheit wünschenswert und könnte durch klare Regeln, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter sich gemäß § 242 BGB nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Begleichung der Zahlungsrückstände berufen darf und wann konkret damit die Erbringung von Leistungen nach dem SGB auch im Fall einer ordentlichen Kündigung die Wohnung erhalten können, vermieden werden. Die Aufstellung klarer Grundsätze wäre im Übrigen auch fernab der sozialrechtlichen Problematik wünschenswert und notwendig.
41Es ist zwar richtig, dass gemäß § 242 BGB Entscheidungen im Einzelfall zu treffen sind. Dies hindert aber nicht die Aufstellung von Regelfällen und Grundsätzen, die als Leitfaden zur angemessenen Entscheidung des Einzelfalls dienen, wie dies auch in anderen Rechtsgebieten vielfach der Fall ist. Deshalb hat die Kammer Anlass gesehen, einen solchen Regelfall für die Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gemäß § 573 BGB unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu postulieren und diese Auffassung zur Überprüfung des Revisionsgerichts zu stellen. Die Anerkennung eines solchen Regelfalls hat insbesondere für die sozialrechtliche Praxis und im Hinblick auf den Schutz des Grundrechts des Mieters aus Art. 13 u. 14 GG grundsätzliche Bedeutung.
42Für die Anerkennung eines solchen Regelfalls im Rahmen von § 242 BGB spricht im Übrigen auch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der ordentlichen Kündigung zu Lasten des Mieters durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bereits ein Rückstand von über einer Monatsmiete ausreichen kann (BGH, NZM 2013, 20, 21), während früher Rechtsprechung vieler Gerichte – auch der Kammer – war, dass erst ein Rückstand von zwei Monatsmieten ausreicht.
Urteilsbesprechung zu Landgericht Bonn Urteil, 06. Nov. 2014 - 6 S 154/14
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Tenor
1.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 85 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15 Prozent.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1
Auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 17.04.2013 sind die Beklagten seit dem 01.07.2013 Mieter einer - zusammen mit ihren vier minderjährigen Kinder bewohnten - Wohnung der Klägerin im Dachgeschoss rechts des Hauses T, zum Mietpreis von monatlich 700,00 € zuzüglich 35,00 € Stellplatz, zuzüglich 280,00 € Nebenkostenvorauszahlung, insgesamt als 1.015,00 €. Auf Grund einer zwischenzeitlichen, inzwischen rückwirkend wieder aufgehobenen Entziehung der den Beklagten gewährten Sozialleistungen kam es in der Zeit von November 2013 bis Februar 2014 vorübergehend zu Mietrückständen.
2Mit Anwaltsschreiben vom 29.01.2014 hat die Klägerin den in den Monaten November 2013 bis Januar 2014 entstandenen Rückstand in Höhe von 2.004,88 € angemahnt und das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Im Hinblick auf eine Zahlung des Jobcenters am 10.02.2014 in Höhe von 1.422,84 € sowie die nunmehr ebenfalls fällig gewordene Februarmiete in Höhe von 1.015,00 € hat die Klägerin mit der am 19.02.2014 eingereichten und - nach Einzahlung des angeforderten Kostenvorschusses - am 19.03.2014 zugestellten Klage - unter gleichzeitig erneuter fristloser, hilfsweise fristgemäßer Kündigung - die Räumung des Mietobjekts sowie Zahlung des damaligen Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € und vorprozessualer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 490,99 € geltend gemacht. Nach Aufhebung der Leistungskürzungen mit Bescheid des Jobcenters vom 25.02.2014 sowie Tilgung des Mietrückstandes durch Zahlungen am 28.02.14 (1.541,61 €) und am 04.03.2014 haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich des entsprechenden Zahlungsantrages übereinstimmend für erledigt erklärt.
3Die Klägerin meint aber, die nachträgliche Tilgung der Mietrückstände habe gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die erste fristlose Kündigung vom 29.01.2014, nicht aber auch die in der Klageschrift ausgesprochene zweite fristlose Kündigung unwirksam gemacht und greife im Übrigen bereits grundsätzlich nicht gegenüber den beiden jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen.
4Die Klägerin beantragt daher weiterhin,
5die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
6a) die von ihnen innegehaltene und im Dachgeschoss rechts befindliche
7Wohnung T, bestehend aus
8fünf Zimmern, Küche, Diele, zwei Bäder, zwei Balkone sowie dazuge-
9hörigem Keller und Stellplatz zu räumen und geräumt an die Klägerin
10herauszugeben,
11b) an die Klägerin für entstandene außergerichtliche Anwaltskosten
12490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-
13zinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen.
14Die Beklagten beantragen,
15die Klage abzuweisen.
16Sie sind der Auffassung, dass mit der Begleichung sämtlicher Mietrückstände die Räumungsklage hinfällig sei. Auch die künftige Mietzahlung sei auf Grund der Absprache mit dem Jobcenter gesichert.
17Entscheidungsgründe:
18Die Klage ist zulässig, aber nur bezüglich der vorprozessualen Rechtsanwaltskosten nebst Rechtshängigkeitszinsen auch begründet. Diese - nach den einschlägigen Regelungen des RVG richtig berechneten (0,65 Gebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) - Kosten schulden die Beklagten der Klägerin nämlich gemäß §§ 286, 291 BGB, da sie sich zum Zeitpunkt der anwaltlichen Zahlungsaufforderung und Kündigungen vom 29.01.2014 unstreitig mit nahezu zwei vollen Monatsmieten (2004,88 €) aus den Monaten November 13 bis Januar 14 in Verzug befanden und die Kündigungen daher gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 und 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet waren. Auch der auf den ursprünglichen, inzwischen übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsantrag entfallende Kostenanteil geht daher gemäß § 91a ZPO zu Lasten der Beklagten.
19Die trotz der vollständigen Zahlung sämtlicher Mietrückstände aufrecht erhaltene Räumungsklage ist dagegen unbegründet. Zwar waren sowohl die Kündigungen vom 29.01.2014 als auch die in der Klageschrift vom 18.02.14 ausgesprochenen erneuten Kündigungen - letztere wegen des einschließlich Februar 2014 auch zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € - jedenfalls zum Zeitpunkt ihres Ausspruches gerechtfertigt. Sämtliche Kündigungen sind jedoch durch die dann zeitnahe Tilgung sämtlicher Rückstände am 28.02.2014 in Höhe von 1.541,61 € und bezüglich des geringfügigen Restbetrages am 04.03.2014 letztlich ins Leere gegangen.
20Die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 ist hierdurch unstreitig gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die erneute fristlose Kündigung vom 18.02.2014 hat dagegen gemäߠ § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB schon gar keine Wirksamkeit erlangt, da die Klägerin bereits vor dem gemäß § 130 BGB erforderlichen Zugang dieser Kündigung durch Zustellung der Klage am 19.03.2014 vollständig befriedigt worden war.
21Bezüglich der jeweils gleichzeitig und hilfsweise ausgesprochenen, auf den jeweils selben Zahlungsrückstand gestützten ordentlichen Kündigungen ist nach Auffassung des Gerichts entgegen der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofes (vgl. Entscheidung vom 16.02.2005, WuM 2005, 250 ff, und vom 10.10.2012, WuM 2012, 682 ff) und der Klägerin § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog anwendbar. Insoweit wird in vollem Umfang auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg im Urteil vom 21.02.2013 - 23 C 262/12 - (m.w.N.) sowie zahlreiche kritische Anmerkungen zur BGH-Rechtsprechung, z.B. von Blank in WuM 05, 250 ff bzw. Zehelein in WuM 13, 46) Bezug genommen. Insbesondere die auf Grund der BGH-Rechtsprechung zumindest teilweise geänderte Praxis der Sozialhilfeträger (durch nunmehr grundsätzliche Verweigerung von auch nur darlehnsweise gewährter Übernahme von Mietrückständen) hat sich teilweise als fatal für die Mieter und der gesetzgeberischen Intention von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB widersprechend erwiesen.
22Aber selbst auf der Basis der o.a. BGH-Entscheidungen dürften im vorliegenden Fall die ordentlichen Kündigungen nicht zu Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, da die vorübergehend eingetretenen Zahlungsrückstände der Beklagten letztlich nicht als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB eingestuft werden können. Ausweislich der von ihnen vorgelegten Urkunden beruhten diese nämlich allein auf einem zwischenzeitlichen, offenbar unberechtigten und daher auf ihren Widerspruch hin wieder aufgehobenen Entzug von Sozialleistungen durch das Jobcenter. Insbesondere die nach den Kündigungen zeitnahe Tilgung sämtlicher Mietrückstände noch vor Zustellung der Klage lässt auch nach Auffassung des BGH (a.a.O.) ein etwaiges vorheriges Fehlverhalten der Beklagten aber jedenfalls "in einem milderen Licht" bzw. das Festhalten der Klägerin an einer möglicherweise wirksamen ordentlichen Kündigung hier als rechtsmissbräuchlich gemäß § 242 BGB erscheinen.
23Nach allem war die Räumungsklage abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 a, 92, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
24Streitwert: bis zum 26.05.2014: 10.420,04 €
25danach: 8.820,00 €.
26Rechtsbehelfsbelehrung:
27Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
28a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
29b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
30Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
31Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht X zu begründen.
32Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
33Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
34Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Tenor
1.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 85 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15 Prozent.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1
Auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 17.04.2013 sind die Beklagten seit dem 01.07.2013 Mieter einer - zusammen mit ihren vier minderjährigen Kinder bewohnten - Wohnung der Klägerin im Dachgeschoss rechts des Hauses T, zum Mietpreis von monatlich 700,00 € zuzüglich 35,00 € Stellplatz, zuzüglich 280,00 € Nebenkostenvorauszahlung, insgesamt als 1.015,00 €. Auf Grund einer zwischenzeitlichen, inzwischen rückwirkend wieder aufgehobenen Entziehung der den Beklagten gewährten Sozialleistungen kam es in der Zeit von November 2013 bis Februar 2014 vorübergehend zu Mietrückständen.
2Mit Anwaltsschreiben vom 29.01.2014 hat die Klägerin den in den Monaten November 2013 bis Januar 2014 entstandenen Rückstand in Höhe von 2.004,88 € angemahnt und das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Im Hinblick auf eine Zahlung des Jobcenters am 10.02.2014 in Höhe von 1.422,84 € sowie die nunmehr ebenfalls fällig gewordene Februarmiete in Höhe von 1.015,00 € hat die Klägerin mit der am 19.02.2014 eingereichten und - nach Einzahlung des angeforderten Kostenvorschusses - am 19.03.2014 zugestellten Klage - unter gleichzeitig erneuter fristloser, hilfsweise fristgemäßer Kündigung - die Räumung des Mietobjekts sowie Zahlung des damaligen Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € und vorprozessualer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 490,99 € geltend gemacht. Nach Aufhebung der Leistungskürzungen mit Bescheid des Jobcenters vom 25.02.2014 sowie Tilgung des Mietrückstandes durch Zahlungen am 28.02.14 (1.541,61 €) und am 04.03.2014 haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich des entsprechenden Zahlungsantrages übereinstimmend für erledigt erklärt.
3Die Klägerin meint aber, die nachträgliche Tilgung der Mietrückstände habe gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die erste fristlose Kündigung vom 29.01.2014, nicht aber auch die in der Klageschrift ausgesprochene zweite fristlose Kündigung unwirksam gemacht und greife im Übrigen bereits grundsätzlich nicht gegenüber den beiden jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen.
4Die Klägerin beantragt daher weiterhin,
5die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
6a) die von ihnen innegehaltene und im Dachgeschoss rechts befindliche
7Wohnung T, bestehend aus
8fünf Zimmern, Küche, Diele, zwei Bäder, zwei Balkone sowie dazuge-
9hörigem Keller und Stellplatz zu räumen und geräumt an die Klägerin
10herauszugeben,
11b) an die Klägerin für entstandene außergerichtliche Anwaltskosten
12490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-
13zinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen.
14Die Beklagten beantragen,
15die Klage abzuweisen.
16Sie sind der Auffassung, dass mit der Begleichung sämtlicher Mietrückstände die Räumungsklage hinfällig sei. Auch die künftige Mietzahlung sei auf Grund der Absprache mit dem Jobcenter gesichert.
17Entscheidungsgründe:
18Die Klage ist zulässig, aber nur bezüglich der vorprozessualen Rechtsanwaltskosten nebst Rechtshängigkeitszinsen auch begründet. Diese - nach den einschlägigen Regelungen des RVG richtig berechneten (0,65 Gebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) - Kosten schulden die Beklagten der Klägerin nämlich gemäß §§ 286, 291 BGB, da sie sich zum Zeitpunkt der anwaltlichen Zahlungsaufforderung und Kündigungen vom 29.01.2014 unstreitig mit nahezu zwei vollen Monatsmieten (2004,88 €) aus den Monaten November 13 bis Januar 14 in Verzug befanden und die Kündigungen daher gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 und 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet waren. Auch der auf den ursprünglichen, inzwischen übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsantrag entfallende Kostenanteil geht daher gemäß § 91a ZPO zu Lasten der Beklagten.
19Die trotz der vollständigen Zahlung sämtlicher Mietrückstände aufrecht erhaltene Räumungsklage ist dagegen unbegründet. Zwar waren sowohl die Kündigungen vom 29.01.2014 als auch die in der Klageschrift vom 18.02.14 ausgesprochenen erneuten Kündigungen - letztere wegen des einschließlich Februar 2014 auch zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € - jedenfalls zum Zeitpunkt ihres Ausspruches gerechtfertigt. Sämtliche Kündigungen sind jedoch durch die dann zeitnahe Tilgung sämtlicher Rückstände am 28.02.2014 in Höhe von 1.541,61 € und bezüglich des geringfügigen Restbetrages am 04.03.2014 letztlich ins Leere gegangen.
20Die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 ist hierdurch unstreitig gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die erneute fristlose Kündigung vom 18.02.2014 hat dagegen gemäߠ § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB schon gar keine Wirksamkeit erlangt, da die Klägerin bereits vor dem gemäß § 130 BGB erforderlichen Zugang dieser Kündigung durch Zustellung der Klage am 19.03.2014 vollständig befriedigt worden war.
21Bezüglich der jeweils gleichzeitig und hilfsweise ausgesprochenen, auf den jeweils selben Zahlungsrückstand gestützten ordentlichen Kündigungen ist nach Auffassung des Gerichts entgegen der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofes (vgl. Entscheidung vom 16.02.2005, WuM 2005, 250 ff, und vom 10.10.2012, WuM 2012, 682 ff) und der Klägerin § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog anwendbar. Insoweit wird in vollem Umfang auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg im Urteil vom 21.02.2013 - 23 C 262/12 - (m.w.N.) sowie zahlreiche kritische Anmerkungen zur BGH-Rechtsprechung, z.B. von Blank in WuM 05, 250 ff bzw. Zehelein in WuM 13, 46) Bezug genommen. Insbesondere die auf Grund der BGH-Rechtsprechung zumindest teilweise geänderte Praxis der Sozialhilfeträger (durch nunmehr grundsätzliche Verweigerung von auch nur darlehnsweise gewährter Übernahme von Mietrückständen) hat sich teilweise als fatal für die Mieter und der gesetzgeberischen Intention von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB widersprechend erwiesen.
22Aber selbst auf der Basis der o.a. BGH-Entscheidungen dürften im vorliegenden Fall die ordentlichen Kündigungen nicht zu Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, da die vorübergehend eingetretenen Zahlungsrückstände der Beklagten letztlich nicht als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB eingestuft werden können. Ausweislich der von ihnen vorgelegten Urkunden beruhten diese nämlich allein auf einem zwischenzeitlichen, offenbar unberechtigten und daher auf ihren Widerspruch hin wieder aufgehobenen Entzug von Sozialleistungen durch das Jobcenter. Insbesondere die nach den Kündigungen zeitnahe Tilgung sämtlicher Mietrückstände noch vor Zustellung der Klage lässt auch nach Auffassung des BGH (a.a.O.) ein etwaiges vorheriges Fehlverhalten der Beklagten aber jedenfalls "in einem milderen Licht" bzw. das Festhalten der Klägerin an einer möglicherweise wirksamen ordentlichen Kündigung hier als rechtsmissbräuchlich gemäß § 242 BGB erscheinen.
23Nach allem war die Räumungsklage abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 a, 92, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
24Streitwert: bis zum 26.05.2014: 10.420,04 €
25danach: 8.820,00 €.
26Rechtsbehelfsbelehrung:
27Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
28a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
29b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
30Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
31Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht X zu begründen.
32Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
33Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
34(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit sich im Einzelfall ergibt, dass bei Erlass eines Verwaltungsaktes das Recht unrichtig angewandt oder von einem Sachverhalt ausgegangen worden ist, der sich als unrichtig erweist, und soweit deshalb Sozialleistungen zu Unrecht nicht erbracht oder Beiträge zu Unrecht erhoben worden sind, ist der Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, mit Wirkung für die Vergangenheit zurückzunehmen. Dies gilt nicht, wenn der Verwaltungsakt auf Angaben beruht, die der Betroffene vorsätzlich in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig gemacht hat.
(2) Im Übrigen ist ein rechtswidriger nicht begünstigender Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft zurückzunehmen. Er kann auch für die Vergangenheit zurückgenommen werden.
(3) Über die Rücknahme entscheidet nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes die zuständige Behörde; dies gilt auch dann, wenn der zurückzunehmende Verwaltungsakt von einer anderen Behörde erlassen worden ist.
(4) Ist ein Verwaltungsakt mit Wirkung für die Vergangenheit zurückgenommen worden, werden Sozialleistungen nach den Vorschriften der besonderen Teile dieses Gesetzbuches längstens für einen Zeitraum bis zu vier Jahren vor der Rücknahme erbracht. Dabei wird der Zeitpunkt der Rücknahme von Beginn des Jahres an gerechnet, in dem der Verwaltungsakt zurückgenommen wird. Erfolgt die Rücknahme auf Antrag, tritt bei der Berechnung des Zeitraumes, für den rückwirkend Leistungen zu erbringen sind, anstelle der Rücknahme der Antrag.
(1) Soweit in den tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen, die beim Erlass eines Verwaltungsaktes mit Dauerwirkung vorgelegen haben, eine wesentliche Änderung eintritt, ist der Verwaltungsakt mit Wirkung für die Zukunft aufzuheben. Der Verwaltungsakt soll mit Wirkung vom Zeitpunkt der Änderung der Verhältnisse aufgehoben werden, soweit
- 1.
die Änderung zugunsten des Betroffenen erfolgt, - 2.
der Betroffene einer durch Rechtsvorschrift vorgeschriebenen Pflicht zur Mitteilung wesentlicher für ihn nachteiliger Änderungen der Verhältnisse vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht nachgekommen ist, - 3.
nach Antragstellung oder Erlass des Verwaltungsaktes Einkommen oder Vermögen erzielt worden ist, das zum Wegfall oder zur Minderung des Anspruchs geführt haben würde, oder - 4.
der Betroffene wusste oder nicht wusste, weil er die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt hat, dass der sich aus dem Verwaltungsakt ergebende Anspruch kraft Gesetzes zum Ruhen gekommen oder ganz oder teilweise weggefallen ist.
(2) Der Verwaltungsakt ist im Einzelfall mit Wirkung für die Zukunft auch dann aufzuheben, wenn der zuständige oberste Gerichtshof des Bundes in ständiger Rechtsprechung nachträglich das Recht anders auslegt als die Behörde bei Erlass des Verwaltungsaktes und sich dieses zugunsten des Berechtigten auswirkt; § 44 bleibt unberührt.
(3) Kann ein rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakt nach § 45 nicht zurückgenommen werden und ist eine Änderung nach Absatz 1 oder 2 zugunsten des Betroffenen eingetreten, darf die neu festzustellende Leistung nicht über den Betrag hinausgehen, wie er sich der Höhe nach ohne Berücksichtigung der Bestandskraft ergibt. Satz 1 gilt entsprechend, soweit einem rechtmäßigen begünstigenden Verwaltungsakt ein rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakt zugrunde liegt, der nach § 45 nicht zurückgenommen werden kann.
(4) § 44 Abs. 3 und 4, § 45 Abs. 3 Satz 3 bis 5 und Abs. 4 Satz 2 gelten entsprechend. § 45 Abs. 4 Satz 2 gilt nicht im Fall des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 1.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist seit 1972 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, eine aus zwei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist durch Eigentumserwerb im Jahr 2003 in die Vermieterstellung eingetreten.
- 2
- Gemäß § 4 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag, zu entrichten. Nach § 5 des Mietvertrags kann der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens eine Woche vor Fälligkeit angekündigt hat.
- 3
- Nach dem Anschluss der ursprünglich nur mit Einzelöfen ausgestatteten Wohnung des Beklagten an die Fernwärmeversorgung verlangte die Klägerin ab März 2008 neben der Grundmiete (252,81 €) monatliche Heizkostenvor- schüsse in Höhe von 70 €. Dem Beklagten waren zu diesem Zeitpunkt vom Jobcenter monatliche Leistungen von 302,81 € für Heizung und Unterkunft bewilligt , wovon das Jobcenter 252,81 € direkt an die Klägerin und 50 € monatlich auf ein vom Beklagten benanntes Konto überwies.
- 4
- Der Beklagte zahlte die von der Klägerin ab März 2008 verlangten Vorschüsse zunächst nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 6. Mai 2009 teilte er mit, er sei davon ausgegangen, dass das Jobcenter monatliche Vorschüsse von 50 € an die Klägerin gezahlt habe, und kündigte Zahlungen in dieser Höhe für die Zukunft an; für Mai und Juni 2009 zahlte er am 1. Juli 2009 100 € und danach monatlich 50 €.
- 5
- Mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Juli 2010, weil der Beklagte die Heizkostenvorauszahlungen von März 2008 bis April 2009 (14 x 70 € = 980 €) nicht gezahlt hatte. Die rückständigen Vorschüsse für diesen Zeitraum waren Gegenstand eines Zahlungsprozesses, in dem der Beklagte mit Urteil des Amtsgerichts vom 12. November 2009 antragsgemäß verurteilt wurde. Der Beklagte leistete die ausstehenden Zahlungen am 30. Juli 2010. Das Urteil des Amtsgerichts wurde durch Zurückweisung der Berufung am 15. November 2010 rechtskräftig.
- 6
- Mit Schreiben vom 12. November 2010 kündigte die Klägerin erneut fristgemäß, weil der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat noch nicht gezahlt hatte.
- 7
- Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
- 8
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 9
- Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 548) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
- 10
- Die Kündigung vom 5. Oktober 2009 scheitere zwar nicht daran, dass sie nicht von der Klägerin, sondern von deren Gesellschaftern persönlich erklärt worden sei. Ungeachtet der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei es den Gesellschaftern unbenommen, persönlich die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.
- 11
- Der Beklagte könne gegen die Kündigung auch nicht mit Erfolg einwenden , dass ihn kein Verschulden an den Zahlungsrückständen treffe. Der Beklagte habe selbst eingeräumt, dass das Jobcenter an ihn 50 € monatlich für Heizkosten überwiesen habe, was ihm jedenfalls im Juni 2009 durch einen entsprechenden Ausdruck der Zahlungen des Jobcenters klar gewesen sein müsse. Allerdings könne die Kündigung unwirksam sein, wenn die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung anzuwenden sei. Dies könne indes dahinstehen, weil jedenfalls die weitere Kündigung vom 12. November 2010 das Mietverhältnis beendet habe. Der Beklagte sei im Zeitpunkt dieser weiteren Kündigung mit der vollen Novembermiete in Rückstand gewesen. Dies rechtfertige eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, denn es handele sich angesichts der Höhe des Rückstands um eine erhebliche Pflichtverletzung. Der Rückstand mit einer Monatsmiete genüge für die ordentliche Kündigung. Auf die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB genannte Grenze könne für die ordentliche Kündigung nicht abgestellt werden, denn sonst liefe diese bei Verletzung der Hauptleistungspflicht leer.
II.
- 12
- Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung lediglich im Ergebnis stand. Die Kündigung vom 12. November 2010 ist unwirksam, weil Zahlungsrückstände des Mieters die ordentliche Kündigung nicht rechtfertigen, wenn sie - wie hier - den Betrag einer Monatsmiete nicht übersteigen und im Zeitpunkt der Kündigung weniger als einen Monat angedauert haben. Gleichwohl hat das Berufungsgericht die Berufung des Beklagten im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen , denn das Mietverhältnis der Parteien ist bereits durch die Kündigung vom 5. Oktober 2009 beendet worden.
- 13
- 1. Die Kündigung der Klägerin vom 12. November 2010 ist unwirksam, weil die Pflichtverletzung des Beklagten, auf die sie gestützt ist - die Nichtzahlung der neun Tage zuvor fälligen Miete - keine "nicht unerhebliche Pflichtverletzung" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt.
- 14
- a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Miete für den Monat November 2010 gemäß § 4 des Mietvertrags am 3. November 2010 fällig wurde. Zwar wurde der Mietvertrag noch unter Geltung von § 551 BGB aF abgeschlossen, wonach die Miete jeweils am Monatsende zu zahlen war. Eine Formularklausel, die hiervon abweichend eine Zahlung jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus verlangt, ist nach der Rechtsprechung des Senats gleichwohl wirksam (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.). Entgegen der Ansicht der Revision gilt dies auch dann, wenn die Fälligkeitsklausel - wie hier - mit einer sogenannten Ankündigungsklausel kombiniert ist (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 7. September 2011 - VIII ZR 345/10, WuM 2011, 676 Rn. 3).
- 15
- b) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur ist streitig, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um die ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
- 16
- aa) Nach einer teilweise vertretenen Auffassung soll den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeingültige Bedeutung zukommen. Deshalb setze auch eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befinde (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 573 BGB Rn. 27; MünchKommBGB /Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 59).
- 17
- bb) Nach der Gegenauffassung kommt auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung in Betracht. Dabei werden an die Höhe des Rückstands und die Dauer des Verzugs unterschiedliche Anforderungen gestellt. Teilweise soll jeder Zahlungsverzug zur Kündigung berechtigen, soweit es sich nicht um einen solchen handele, der auch bei jedem gutwilligen Vertragspartner einmal auftreten könne und nur zu einer kurzfristigen Störung des Vertragsverhältnisses führe (Schmid, DWW 1982, 77, 84); auch Rückstände unterhalb einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer unterhalb eines Monats werden gelegentlich als ausreichend angesehen (Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete , 3. Aufl., Rn. IV 64).
- 18
- Überwiegend wird jedoch eine erhebliche Pflichtverletzung erst bei einem Rückstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat angenommen (LG Wiesbaden NZM 2003, 713: rückständige titulierte Monatsmiete; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 47; Bamberger /Roth/Hannapel, BGB, 3. Aufl., § 573 Rn. 28; Schmid/Gahn, Miete, 2006, § 573 Rn. 22; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 24; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 16: mindestens ein halber Monat Verzugsdauer).
- 19
- cc) Der Auffassung, dass auch unterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten Grenzen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist, gebührt der Vorzug. Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Demgegenüber knüpft die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung besteht kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen.
- 20
- Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatzpunkt zutreffend aus. Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Hier befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 12. November 2010 mit der Miete für November neun Tage in Verzug, so dass die Grenze zur "nicht unerheblichen" Pflichtverletzung noch nicht überschritten war.
- 21
- 2. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig, denn das Mietverhältnis der Parteien ist bereits durch die Kündigung der Klägerin vom 5. Oktober 2009 beendet worden.
- 22
- a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung vom 5. Oktober 2009 nicht deswegen unwirksam, weil sie nicht im Namen der Vermieterin erklärt worden wäre. Auf die - nach Ansicht der Revision zu verneinende - Frage , ob die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein von der Gesellschaft eingegangenes Mietverhältnis persönlich kündigen können, kommt es nicht an, weil die anwaltliche Kündigung vom 5. Oktober 2009 im Namen der Gesellschaft ausgesprochen worden ist. Denn der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat darin auf eine von beiden Gesellschaftern erteilte Vollmacht und das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis Bezug genommen. Hieraus ergibt sich hinreichend, dass die Kündigung im Namen der Gesellschaft als Vermieterin erfolgte.
- 23
- b) Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB), weil der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), indem er in der Zeit von März 2008 bis April 2009 keine Zahlungen auf die in Höhe von 70 € monatlich geschuldeten Heizkostenvorauszahlungen leis- tete.
- 24
- Dass er diese Pflichtverletzung mangels Verschulden nicht zu vertreten hätte (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), lässt sich dem Vorbringen des Beklagten ent- gegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen. Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage , die den Beklagen an der Zahlung der Vorschüsse gehindert hätte, schon deshalb nicht vorlag, weil er im fraglichen Zeitraum monatlich 50 € für Heizkostenvorauszahlungen vom Jobcenter erhielt. Dass er diese Beträge "versehentlich" zur Tilgung anderer Verbindlichkeiten verwendete, ändert nichts daran, dass dem Beklagen zumindest Fahrlässigkeit zur Last fiel. Selbst wenn nur mo- natliche Vorauszahlungen von 50 € berücksichtigt würden, wäre in dem Zeit- raum von März 2008 bis April 2009 ein erheblicher, zwei Monatsmieten übersteigender und vom Beklagten auch zu vertretender Rückstand aufgelaufen.
- 25
- Soweit der Beklagte geltend macht, er sei irrig davon ausgegangen, dass er die Vorauszahlungen nicht leisten müsse, könnte ihn dies nur unter den Voraussetzungen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums entlasten (vgl. Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25, 27 sowie vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, WuM 2012, 499 Rn.19). Für das Vorliegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums bestehen nach dem Sachvortrag des Beklagten jedoch keine Anhaltspunkte. Der Umstand, dass der Beklagte nach eigenen Angaben davon ausging, dass die Zahlungen in Höhe von monatlich 50 € für ihn vom Jobcenter erbracht worden seien, und er Zahlungen in dieser Höhe ab Mai 2009 tatsächlich auch leistete, spricht im Gegenteil dafür, dass er sich darüber im Klaren war, nach dem Anschluss seiner Wohnung an die Fernwärmeversorgung Heizkostenvorauszahlungen entrichten zu müssen. Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt der Umstand, dass dem Beklagten im Zahlungsprozess in der ersten Instanz Prozesskostenhilfe bewilligt worden war, keine andere Beurteilung.
- 26
- c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revision steht der Kündigung vom 5. Oktober 2009 auch nicht die "Sperrwirkung" des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Vorschrift bestimmt für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, dass im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nach §§ 558 bis 560 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung gekündigt werden kann, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
- 27
- Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht. Es besteht schon keine Regelungslücke, die eine solche analoge Anwendung rechtfertigen könnte.
- 28
- aa) Wie der Senat für den ähnlich gelagerten Fall der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelten Schonfristzahlung ausgeführt hat (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a, c), sprechen bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB dagegen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa). Im Übrigen kann von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, auch deshalb nicht (mehr) ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 b).
- 29
- bb) Auch bei der Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB handelt es sich um eine Regelung mit Ausnahmecharakter. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt deshalb - mangels Bestehen einer Regelungslücke - eine analoge Anwendung weder für den preisgebundenen Wohnraum (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2279 Rn. 16) noch für den Fall in Betracht , dass der Vermieter wegen Mietrückständen, die aus erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) resultieren, nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 Buchst. b BGB kündigt, ohne zuvor auf Zahlung der Rückstände zu klagen (Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11, WuM 2012, 497 Rn. 21). Für die ordentliche Kündigung gilt nichts anderes; auch insoweit ist für eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kein Raum.
- 30
- d) Entgegen der Auffassung der Revision führt die vom Beklagten am 30. Juli 2010 nachträglich geleistete Zahlung ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.
- 31
- Allerdings hat der Senat im Zusammenhang mit der Bedeutung der Schonfristzahlung für eine ordentliche Kündigung ausgeführt, die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung könne die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d cc). Ob dies - wie es im damaligen Senatsurteil möglicherweise anklingt - im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder - was aus systematischen Gründen näher liegen dürfte - im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14, zur Anbietpflicht), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die im Juli 2010 und somit fast neun Monate nach der Kündigung erfolgte Zahlung lässt die schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten , der in der Zeit vom März 2008 bis April 2009 Rückstände in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auch nachträglich nicht in einem milderen Licht erscheinen. Die nachträgliche Zahlung steht daher dem Räumungsbegehren der Klägerin weder unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung noch mit Rücksicht auf Treu und Glauben entgegen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 17.12.2010 - 19 C 28/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 01.03.2012 - 67 S 42/11 -
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Soweit sich im Einzelfall ergibt, dass bei Erlass eines Verwaltungsaktes das Recht unrichtig angewandt oder von einem Sachverhalt ausgegangen worden ist, der sich als unrichtig erweist, und soweit deshalb Sozialleistungen zu Unrecht nicht erbracht oder Beiträge zu Unrecht erhoben worden sind, ist der Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, mit Wirkung für die Vergangenheit zurückzunehmen. Dies gilt nicht, wenn der Verwaltungsakt auf Angaben beruht, die der Betroffene vorsätzlich in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig gemacht hat.
(2) Im Übrigen ist ein rechtswidriger nicht begünstigender Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft zurückzunehmen. Er kann auch für die Vergangenheit zurückgenommen werden.
(3) Über die Rücknahme entscheidet nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes die zuständige Behörde; dies gilt auch dann, wenn der zurückzunehmende Verwaltungsakt von einer anderen Behörde erlassen worden ist.
(4) Ist ein Verwaltungsakt mit Wirkung für die Vergangenheit zurückgenommen worden, werden Sozialleistungen nach den Vorschriften der besonderen Teile dieses Gesetzbuches längstens für einen Zeitraum bis zu vier Jahren vor der Rücknahme erbracht. Dabei wird der Zeitpunkt der Rücknahme von Beginn des Jahres an gerechnet, in dem der Verwaltungsakt zurückgenommen wird. Erfolgt die Rücknahme auf Antrag, tritt bei der Berechnung des Zeitraumes, für den rückwirkend Leistungen zu erbringen sind, anstelle der Rücknahme der Antrag.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.